「自分のマンションの資産価値は、これから落ちていくのだろうか」「駅から少し離れているが、築年数が浅いから大丈夫だろうか」「資産価値が落ちないうちに売ったほうがよいのか」。マンションを持っている方も、これから買う方も、同じ不安を抱きます。

結論から申し上げます。マンションの資産価値を左右する主な条件は、駅からの距離、路線と駅の性格、エリアの需要、管理の状態、広さと間取り、築年と耐震基準、周辺環境の7つです。この集計では、駅からの距離と築年数の組み合わせによって価格水準に大きな差があり、駅近の築古が駅から遠い築浅に近い価格水準になる組み合わせもありました。 当社が対象とする都心8区（渋谷区・港区・目黒区・千代田区・中央区・品川区・世田谷区・杉並区）の成約データを集計すると、駅5分以内にある築21〜30年のマンションの1㎡あたりの価格は164.0万円で、駅16分以上にある築10年以内のマンション（170.3万円）とほぼ同じ水準でした。

本記事では、国土交通省が公表している成約データをもとに、資産価値が落ちにくいマンションの条件を数字で確かめます。駅からの距離と築年数で価格水準がどう違うのか、4年前と比べてどんな条件で成約単価の上昇率が大きかったのか、都心と城南で落ち方がどう違うのかを示し、ご自身のマンションを当てはめるセルフチェック表と、所有者がとれる選択を整理します。

【この記事でわかること】

• 都心8区の成約データで見た、駅からの距離・築年数・広さごとの1㎡あたりの価格と、4年間の上昇率
• 資産価値が落ちない7つの条件と、それぞれが「なぜ落ちにくいのか」
• ご自身のマンションを当てはめるセルフチェック表
• 都心4区と城南4区で、築年数とともに価格がどう落ちるかの違い
• 再開発との関係と、資産価値を落とさない・落ちる前に売るための選択

【気になるところからお読みください】

• まず数字を見る：資産価値とは ／ 成約データで見る落ちにくいマンションの実像 ／ 都心と城南の違い
• 自分のマンションを当てはめる：7つの条件と理由 ／ セルフチェック表 ／ 4つの判断シナリオ
• これからどうするか：再開発との関係 ／ 所有者がとれる3つの選択 ／ よくある質問

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マンションの資産価値とは——「いま売ったらいくらか」で測る

マンションの資産価値とは、そのマンションが持つ経済的な価値のことで、実務では「いま売ったらいくらで売れるか」（売却価値）と「将来得られる収益からみた価値」（収益価値）の2つの見方があります。本記事は、ご自身が住んでいるマンションを持ち続けるか売るかを考える方に向けて、売却価値を中心に扱います。

資産価値を調べる3つの方法

1. 成約事例を見る：実際にいくらで売れたかの記録が、売却価値のいちばん確かな手がかりです。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地域・時期・面積・築年ごとの成約価格を無料で検索できます。「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、指定流通機構（レインズ）が保有する成約価格などの取引情報を、個別の取引が特定できないよう加工した形で誰でも検索できます
2. 複数の不動産会社の査定を比べる：成約事例に、ご自身の部屋の階数・向き・室内の状態といった個別の事情を加えて評価するのが査定です。1社の査定額だけで判断せず、根拠となる事例の示し方を比べてください。査定書の見極め方は、マンション査定の見極め方の記事で詳しく説明しています
3. 公的な評価額は参考にとどめる：固定資産税評価額や相続税路線価は税務上の評価、地価公示は標準的な土地の価格の指標で、いずれも住戸の売却価格を直接示すものではありません。公的な評価額から売却価値を逆算するのは向いていません

「資産価値が落ちない」の意味——同じ時期の相場の中での維持率

本記事で「資産価値が落ちにくい」というときの基準は、同じ時期に取引された他のマンションと比べて、築年数が進んでも1㎡あたりの価格がどれだけ保たれているかです。たとえば都心4区の「築21〜30年の価格が築10年以内の約77%」という数字は、いま売買されている築21〜30年の物件と築10年以内の物件を比べた水準で、同じ物件が新築時からいくら下がったかを示す数字ではありません。

新築時の価格は販売時の市況で決まり、中古の成約価格はいまの買い手の評価で決まるため、この2つは分けて考える必要があります。「買ったときより高く売れるか」は、購入年ごとの値上がりの目安を整理した含み益の記事をご覧ください。

購入者と所有者で「資産価値」の見方はどう違うか

これから買う方にとっての資産価値は「将来売るときにいくらで売れそうか」、すでに持っている方にとっては「いま売ったらいくらか」が資産価値の中心で、売るかどうかを判断するときは住宅ローンの残りとの差も重要になります。残債がある場合の売り方は、住宅ローンが残っているマンションの売却の記事で説明しています。

7つの条件はどちらの立場でも使えます。買う方は物件を比べる基準として、持っている方はご自身のマンションがどの帯にいるかを確かめる基準として、お読みください。

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都心8区の成約データで見る「資産価値が落ちにくいマンション」の実像

この章では、国土交通省の成約価格情報に掲載された、都心8区の2025年7月から2026年6月までの中古マンション6,623件を、駅からの距離と築年数で分けて1㎡あたりの価格を比べます。あわせて、4年前と比べてどんな条件で成約単価中央値の上昇率が大きかったかを見ます。

集計の前提

• 出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報。不動産会社がレインズに登録した成約の記録を、国土交通省が個人を特定できない形にして公表しているデータです
• 対象：当社が対象とする都心8区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・品川区・目黒区・世田谷区・杉並区）の中古マンション。居住用の比較にするため、ワンルーム・1K・1DKと30㎡未満の部屋は除いています
• 期間：2025年7月〜2026年6月（直近の4四半期）。上昇率の比較は、4年前の2021年7月〜2022年6月と比べています
• 指標：1㎡あたりの価格（成約価格÷専有面積）の中央値。中央値は価格順に並べたときに真ん中に来る値で、極端な取引の影響を受けにくい指標です
• 築年数：取引した年と建築年の差で求めています。建築年が確認できる取引だけを対象にしています
• 丸め：公開データでは、価格は上位3桁目を四捨五入した上位2桁、専有面積は5㎡単位に切り上げた値で表示されています。1㎡あたりの価格は、この丸めた値から計算した概算値としてお読みください

不動産情報ライブラリには「成約価格情報」のほかに、買主へのアンケートに基づく「不動産取引価格情報」もありますが、同じ取引が両方に載ることがあるため、本記事は成約価格情報だけを使っています。

【表1】駅からの距離×築年数で見た1㎡あたりの価格

都心8区の中古マンション6,623件のうち、駅からの徒歩分数が確認できる6,576件を、徒歩分数（4区分）と築年数（5区分）で分けた1㎡あたりの価格の中央値です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（2025年7月〜2026年6月・都心8区・居住用30㎡以上・駅距離が確認できる6,576件）より当社集計。1㎡あたりの価格の中央値。駅16分以上の行は各区分54〜80件（築31〜40年は25件）と少ないため、幅をもって読んでください

この表から読み取れることは3つあります。

1. 駅からの距離によっては、築年数が違う物件どうしの価格水準が近くなる。 駅5分以内の築21〜30年（164.0万円）は、駅16分以上の築10年以内（170.3万円）とほぼ同じです。駅5分以内なら築41年以上（97.6万円）でも、駅16分以上の築21〜30年（100.0万円）と同水準です。この集計では、駅からの距離は築年数と並んで価格の差が大きく出た条件でした
2. 駅5分以内を100としたとき、駅11〜15分との相対的な価格差は、築20年以内で大きく、築31年以上では縮む。 駅11〜15分の価格は、築10年以内では駅5分以内の79%、築11〜20年では76%、築21〜30年では79%ですが、築31〜40年と築41年以上では83%です。駅6〜10分は築10年以内で89%、築21〜30年で94%と、築年帯によって差の出方が違います
3. 駅5分以内と駅6〜10分の差は、築41年以上では小さい。 築41年以上では、駅5分以内（97.6万円）と駅6〜10分（94.2万円）の差は3%ほどです。築10年以内の差（237.5万円と212.5万円）と比べると、築古の帯では駅5分以内かどうかの差が小さくなっています

図1：駅からの距離×築年数で見た1㎡あたりの価格（都心8区・中央値）

【表2】4年前と比べた成約単価中央値の変化——駅距離・築年数・広さ

次に、同じ条件区分で成約したマンションの1㎡あたりの価格の中央値が、4年前（2021年7月〜2022年6月）と比べてどれだけ変化したかを見ます。都心8区では、どの条件でも価格は上がりましたが、上がり方が違います。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報より当社集計。都心8区・居住用30㎡以上。4年前＝2021年7月〜2022年6月（5,162件）、直近＝2025年7月〜2026年6月（6,623件）。1㎡あたりの価格の中央値。上昇率は丸め前の中央値から算出しているため、表示した中央値から計算した値と小数点以下で一致しない場合があります

4年前と比べて成約単価中央値の上昇率が大きかった区分は、駅5分以内（+53.5%）、築20年以内（+70%前後）、90㎡以上（+61.5%）でした。反対に、築41年以上は+27.2%、30〜50㎡未満は+25.8%で、それぞれの分類で最も小さい上昇率でした。値上がりの局面でも、条件によって伸び方に差が付きました。

4年の間に次の築年帯へ移る物件もあります。表2の上昇率は「同じ築年帯の物件どうし」を2つの期間で比べた数字で、ある物件が4年間で70%値上がりしたという意味ではありません。

数字の読み方の注意

• 表1・表2は都心8区全体の値で、直近の全対象では都心4区の取引が46%を占めます。 城南・杉並の水準はこれより低くなります（表3・表4）
• 中央値であり、個別の物件はばらつきます。 同じ駅5分以内・築21〜30年でも、階数・向き・管理の状態・部屋の状態で価格は変わります。ご自身のマンションの価格は、同じマンションと近隣の成約事例で確かめてください
• 同じ物件の新築時の価格との比較ではありません。 表1は同じ時期に取引された物件どうしの比較、表2は2つの期間に取引された物件どうしの比較です
• 当社の別の記事の数字とは集計の定義が違います。 築20年のマンションの記事や東京23区の価格の記事で示している築年数別の価格維持率は、都心9区・平均値・築5年以内を100とした数字で、不動産情報ライブラリの2種類のデータをあわせて集計したものです。本記事は都心8区・中央値・築10年以内を100とし、成約価格情報だけで集計しているため、数字は一致しません。どちらが正しいということではなく、比べる範囲と基準が違います

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資産価値が落ちないマンションの7つの条件——なぜ落ちにくいのか

資産価値が落ちにくいマンションの主な条件は、①駅からの距離、②路線と駅の性格、③エリアの需要、④管理の状態、⑤広さと間取り、⑥築年と耐震基準、⑦周辺環境の7つです。条件ごとに「なぜ落ちにくいのか」を前の章の数字と買い手の行動から説明し、末尾に売主ができることを添えます。

条件①　駅からの距離——10分以内が目安、5分以内はさらに強い

なぜ落ちにくいのか。 購入希望者の多くは、駅からの徒歩分数を検索の条件に入れて候補を絞ります。駅10分以内の物件は候補に残りやすく、買い手が多いほど価格は下がりにくくなります。表1のとおり、都心8区では駅5分以内の築21〜30年が駅16分以上の築10年以内と同じ水準で取引され、4年間の上昇率も駅5分以内（+53.5%）が他の帯（+39〜42%）を上回りました。

集計対象6,576件のうち80%が駅10分以内の物件で、駅16分以上は4%でした。

売主ができること：販売図面の徒歩分数は、不動産の表示に関する公正競争規約の施行規則で道路距離80mにつき1分として算出し、1分未満の端数は1分に切り上げて表示します。複数の駅が使える場合は、使える駅と路線をすべて書き出して不動産会社に伝えてください。

条件②　路線と駅の性格——ターミナル直通・複数路線

なぜ落ちにくいのか。 同じ徒歩5分でも、山手線の駅と各駅停車しか止まらない駅では買い手の数が違います。東京駅・新宿駅・渋谷駅・品川駅のような乗り換えの中心に直通で行ける路線、複数の路線が使える駅、急行や快速が止まる駅は、勤務先や生活圏が違う幅広い買い手の候補に入ります。買い手の層が広いほど需要が途切れにくく、価格が保たれやすくなります。

売主ができること：主要駅までの所要時間と乗り換え回数を朝の通勤時間帯で調べ、販売図面に反映してもらいましょう。複数路線が使えることは、同じ駅距離の競合物件との差になります。

条件③　エリアの需要——都心4区では上昇率が大きかった

なぜ落ちにくいのか。 価格は、そのエリアに「住みたい人・買いたい人」がどれだけいるかで決まります。都心は職場・学校・商業施設が集まり、居住目的に加えて投資目的の買い手もいるため、層が厚くなります。表4（後述）のとおり、4年前と比べた上昇率は千代田区・中央区・港区・渋谷区で+49〜65%、品川区・目黒区・世田谷区で+27〜38%、杉並区で+14.3%と、都心4区のほうが大きくなりました。

ただし、都心でなければ資産価値が保てない、ということではありません。区の価格の動きは土台で、その上に①②④の条件が乗ります。区ごとの価格の水準と推移は、東京23区の中古マンション価格の記事をご覧ください。

売主ができること：区の相場だけでなく、同じマンション・同じ最寄り駅の成約事例を不動産会社に出してもらい、価格の根拠を確かめてください。

条件④　管理の状態——修繕積立金・長期修繕計画・管理組合の運営

なぜ落ちにくいのか。 中古マンションでは、契約前の重要事項説明で、修繕積立金の積立額、管理費の額、管理の委託先、維持修繕の実施状況（記録があるとき）などが買い手に説明されます（宅地建物取引業法35条・同施行規則16条の2）。管理会社が発行する「重要事項調査報告書」や長期修繕計画、総会の議事録も、仲介会社を通じて確認できることが多く、管理の状態を判断する材料になります。積立金の残高が十分で、計画どおりに大規模修繕が実施され、滞納が少ないことは、買った後の一時金や積立金の大幅な値上げへの不安を小さくする材料になります。反対に、積立金の不足や修繕の記録の欠落は、購入の判断や価格交渉の材料になることがあります。

管理の状態は、公的な制度でも評価されるようになりました。2022年4月に始まった「マンション管理計画認定制度」では、管理組合が作成した管理計画が、国の基準（長期修繕計画の期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事を2回以上含むこと、総会を年1回以上開いていることなど）と自治体が独自に定める基準を満たすと、管理適正化推進計画を作成した区などの自治体が認定します。認定を受けたマンションは、管理の状態を客観的に示せます。

売主ができること：長期修繕計画・直近の総会資料・修繕積立金の残高がわかる書類を、売り出す前に管理会社から取り寄せておきましょう。管理計画認定を受けていれば販売図面に明記します。大規模修繕の履歴と予定は、買い手が最も確かめたい情報の1つです。

条件⑤　広さと間取り——今回の集計では広い部屋ほど上昇率が高かった

なぜ落ちにくいのか。 表2で見たとおり、4年間の上昇率は90㎡以上が+61.5%、70〜90㎡未満が+54.1%だったのに対し、30〜50㎡未満は+25.8%でした。家族で住める広さの部屋は、都心では新しく供給される数が限られ、希少になりやすいというのが実務上の見方です（本集計では供給量までは確かめていません）。区・駅距離・築年数をそろえて広さだけを比べた集計ではないため、広いこと自体が価格を保つとまでは言えません。

間取りは「広さに対して使いやすいか」で評価され、同じ70㎡でも、居室が細かく分かれた間取りより、リビングが広く収納の多い間取りのほうが選ばれやすくなります。1LDK・ワンルームの売り方は、都心の1LDK・ワンルームマンションの記事で別に扱っています。

売主ができること：専有面積は登記簿の内法（うちのり）面積と販売図面の壁芯（へきしん）面積で数字が違うので、どちらかを明確にします。収納や採光など間取りの長所は、写真で伝えられるよう準備してください。

条件⑥　築年と耐震基準——新耐震か、大規模修繕を経ているか

なぜ落ちにくいのか。 築年数は資産価値を左右しますが、表1のとおり、駅距離によっては築年数が違う物件の価格水準が近くなります。築年数そのものより買い手が気にするのは、2つの節目です。1つは新耐震基準かどうかで、1981年6月1日以後に建築確認を受けた建物が新耐震基準です。なお、買い手の住宅ローン控除は別の基準で判定され、1982年1月1日以後に建築された住宅は耐震要件を満たすものとして扱われ、それ以前の建物でも耐震基準適合証明書などがあれば対象になる場合があります。金融機関の融資基準もそれぞれ異なります。旧耐震の時代の建物は、こうした確認が要るぶん買い手の層が狭くなります。もう1つは大規模修繕を経ているかで、長期修繕計画に基づいて必要な修繕が実施され、記録が残っている建物は、築年数が進んでも管理の良さとして評価されます。

築10年前後の売却の考え方は築10年のマンションの記事、築20年以降の価格の落ち方と「築25年の崖」は築20年のマンションの記事、旧耐震・築40年超の売り方は旧耐震・築40年超のマンションの記事で、それぞれ詳しく説明しています。

売主ができること：1981〜1983年に完成したマンションは、完成年だけでは新耐震か判断できません。確認済証（建築確認通知書）の日付を管理組合や管理会社で確かめ、新耐震であれば販売図面に明記しましょう。

条件⑦　周辺環境——生活施設・学校・ハザードマップ

なぜ落ちにくいのか。 スーパーや病院、学校・保育園、公園が徒歩圏にそろったエリアは、子育て世帯から高齢の方まで幅広い買い手の候補に入り、需要が安定しやすくなります。あわせて、近年は多くの買い手がハザードマップで浸水や土砂災害の想定を確かめます。想定区域に入る物件は、それだけで買い手が離れるわけではありませんが、同じ条件の物件が他にあれば比べられます。

保育園や学校の隣は資産価値が下がるのか。 そうした話を聞くことがありますが、保育園や学校が近いことで中古マンションの成約価格が下がったことを示す公的なデータは、当社が確認した範囲では見つかりませんでした。子育て世帯には送り迎えの近さが利点になる一方、日中の音や登園・登校時の人の流れを気にする買い手もいます。評価が分かれる条件なので、売るときは子育て世帯に向けた長所を正面から伝え、内見で平日の日中の音の程度を確かめてもらうのが現実的です。

売主ができること：徒歩圏の施設を一覧にし、区のハザードマップでの位置を事前に確かめておきましょう。想定区域に入る場合は、階数や過去の浸水の有無をあわせて説明できるようにしておくと、買い手の不安を小さくできます。

プロのアドバイス 7つの条件のうち、①②③⑦の立地に関わる条件は売主が変えられません。変えられるのは④管理の状態の「見せ方」と、⑤⑥の「情報の正確さ」です。管理の書類をそろえ、面積と耐震基準を正しく示すことが、同じ立地の競合物件との差になります。

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【セルフチェック表】自分のマンションは資産価値が落ちにくいか

7つの条件を、ご自身のマンションに当てはめて確かめられるように表にしました。駅距離・広さ・築年数は表1・表2と次の章の表3の区切りを、路線・管理・周辺環境は個別に確かめる実務上の項目を目安にして、「プラス材料になりやすい」「個別確認」「特に確認したい」の3段階にしています。

結果の読み方

点数を付けて合計する必要はありません。見るべきなのは、「特に確認したい」が付いた条件が、立地（①②③⑦）にあるのか、管理と情報（④⑤⑥）にあるのかです。

• 立地に「特に確認したい」が付く場合：売主が変えられない条件です。価格は同じ条件の成約事例で決まり、相場から大きく離れた売り出し価格は売却期間が長引く要因になるため、価格と売却期間のバランスで考えます
• 管理に「特に確認したい」が付く場合：管理組合の運営は、所有者が関わることで変えられます。すぐに売るなら、積立金の状況と修繕の予定を開示し、買い手が将来の負担を見積もれるようにします。持ち続けるなら、総会で長期修繕計画の見直しや管理計画認定の取得を提案することが、資産価値を守る行動になります
• ほとんどが「個別確認」の場合：同じマンション・近隣の成約事例を基準に価格を考え、管理の未確認事項（④）と部屋ごとの条件を確かめてください。管理の書類と情報の正確さ（④⑤⑥）が、同じ条件の競合物件との差になります
• 立地が「プラス材料になりやすい」でそろっている場合：表1で見たとおり、都心の駅近は築年数が進んでも価格水準が保たれている帯です。築年数だけで売却を急ぐ根拠にはならず、ご自身の生活の予定で判断できます

POINT この表の区切りは目安です。同じ条件でも、階数・向き・眺望・室内の状態で個別の価格は変わります。最終的な売却見込み額は、同じマンションと近隣の成約事例をもとにした査定で確かめてください。

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都心と城南で「落ち方」はどう違うか——区別の価格維持率と上昇率

この章では、都心4区（千代田区・中央区・港区・渋谷区）と城南4区（品川区・目黒区・大田区・世田谷区）で、築年数が進むにつれて1㎡あたりの価格がどれだけ保たれるかを比べます。城南4区は不動産業界で一般に使われる区分で、大田区は当社の対応エリア外ですが比較のために含めています。

【表3】築年数別の価格維持率——都心4区と城南4区

築10年以内の1㎡あたりの価格の中央値を100としたときの、各築年帯の水準です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報（2025年7月〜2026年6月・居住用30㎡以上）より当社集計。都心4区3,042件、城南4区3,825件、杉並区684件。1㎡あたりの価格の中央値。都心4区の築31〜40年は62件と少ないため、幅をもって読んでください

都心4区では、築21〜30年でも築10年以内の77.3%、築31〜40年でも67.8%の水準を保っています。城南4区では、築21〜30年で66.2%、築31〜40年で53.5%まで下がります。都心と城南の差は、築11〜20年で4.3ポイント、築21〜30年で11.1ポイント、築31〜40年で14.3ポイントです。

一方、築41年以上の帯では都心4区51.3、城南4区45.1、杉並区45.9と、差は6.2ポイントに縮まります。旧耐震の時代の建物が多く含まれる帯ですが、この集計では耐震基準や管理の状態による違いまでは分からないため、個別に確かめる必要があります。

図2：築年数別の価格維持率——都心4区と城南4区の開き

【表4】区別の4年前と比べた成約単価中央値の変化

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報より当社集計。居住用30㎡以上。4年前＝2021年7月〜2022年6月、直近＝2025年7月〜2026年6月。1㎡あたりの価格の中央値

4年前と比べた上昇率は、都心4区が+49〜65%、城南の品川区・目黒区・世田谷区が+27〜38%、杉並区が+14.3%、大田区が+16.3%でした。今回の対象では、都心4区の上昇率が品川・目黒・世田谷・杉並・大田の各区より大きく、区の間の価格差は4年間でさらに開きました。

この数字をどう使うか

• 都心4区のマンションを持っている方：築20年を超えても価格水準が保たれている帯です。築年数だけで売却を急ぐ根拠にはなりません。ただし、同じ都心でも駅距離と管理の状態で差は付きます（表1・条件④）
• 城南4区・杉並区のマンションを持っている方：都心との維持率の差は築年帯によって異なり、築21〜30年では城南4区が11.1ポイント、杉並区が4.6ポイント低い水準です。築21〜30年の帯にいる方は、いまの価格と、大規模修繕の予定・所有期間の節目を並べて、売り時を考える材料にしてください。売り時の決め方はマンションの売り時の記事で整理しています
• 区の価格予測には使わないでください。 表3・表4は過去の成約の記録で、今後の価格を示すものではありません

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再開発は資産価値をどう変えるか——高輪ゲートウェイ・虎ノ門・麻布台・品川

再開発とは、駅や街区、道路や交通の整備を伴って街を作り直す事業で、完成すると周辺に商業施設やオフィス、住宅が生まれ、人の流れが変わります。都心8区では大規模な再開発が複数進んでおり、周辺のマンションの資産価値への関心も高いテーマです。この章では、押さえておきたい点を短く整理します。

都心8区の主な再開発

• TAKANAWA GATEWAY CITY（港区・高輪ゲートウェイ駅周辺）：2025年3月にまちびらき、2026年3月28日にグランドオープン
• 虎ノ門ヒルズ ステーションタワー・麻布台ヒルズ（港区）：2023年10月6日・2023年11月24日に開業
• 品川駅周辺（港区・品川区）：品川駅西口の再開発と、品川を起点とするリニア中央新幹線
• 渋谷駅周辺（渋谷区）：駅周辺の複数のビルが順次開業

各再開発の内容と区の相場との関係は、港区のマンション売却の記事と品川区のマンション売却の記事で区ごとに説明しています。

再開発と資産価値の関係で押さえる2点

1. 再開発への期待や利便性の変化は検討材料ですが、本集計では再開発による価格への影響は検証していません。 再開発が周辺の価格に与える影響の一般的な見方（完成前の期待で先に動きやすいこと）は、東京23区の価格の記事で整理しています
2. 「再開発の近くなら必ず上がる」わけではありません。 再開発は③エリアの需要に関わる要素の1つで、その上に①駅からの距離、④管理の状態、⑤広さが乗ります。再開発エリアの物件でも、価格の中心的な根拠は同じマンション・近隣の直近の成約事例に置いてください

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資産価値を落とさない・落ちる前に売る——所有者がとれる3つの選択

いまマンションを持っている方の選択は、持ち続ける、売る、貸すの3つです。それぞれで押さえることを整理します。どの選択でも、出発点は「いまいくらで売れるか」を知ることです。

持ち続けるなら——管理の状態を守り、記録を残す

資産価値のうち、所有者が関われるのは管理の状態です。

1. 長期修繕計画と修繕積立金の状況を総会資料で確かめる：計画の期間、次の大規模修繕の時期と費用、積立金の残高と不足の有無を把握します。不足が見込まれるなら、早めに見直すことで、将来一度に大きな一時金の負担が生じる可能性を抑えやすくなります
2. 専有部分の設備更新の記録を残す：給湯器・キッチン・浴室などを交換した時期と費用の記録は、売るときに「維持されてきた部屋」として買い手に示せます
3. 管理組合の運営に関わる：管理計画認定の取得や長期修繕計画の見直しは、総会での提案から始まります

売却前にリフォームをするかどうかは、費用を価格に転嫁できるとは限らないため、別の判断が必要です。

売るなら——「落ちないうちに」を決める材料

築年数と価格の関係は表1・表3で見たとおりで、「築何年で売るべきか」に一律の答えはありません。売り時を考える材料になるのは、次の節目です。

• 築21〜30年の帯：表3のとおり、この帯の価格水準は都心4区で築10年以内の77.3%、城南4区で66.2%です。都心でも築25年前後で傾斜が増すことは築20年のマンションの記事で確かめています
• 2回目の大規模修繕の前後：修繕の前は積立金の増額や一時金の見込みが買い手の懸念になり、修繕の後は建物が整った状態で売れます。積立金が十分で計画どおりに進む場合も、修繕の前後どちらで売るかは、直近の成約事例とご自身の予定をあわせて判断します。不足が見込まれるなら、修繕の前に売り出しても買い手はその負担を見込みます
• 所有期間の節目：売却益にかかる税率は所有期間で変わります。税金の計算はマンション売却の税金の記事、売り時の総合的な決め方はマンションの売り時の記事をご覧ください

買ったときより高く売れるか、売った後に手元にいくら残るかは、含み益の記事で確かめ方を示しています。

貸すなら——収益価値で見直す

住み替えや転勤で住まなくなるマンションを貸す場合は、家賃収入から経費を引いた収支と、将来の売却見込み額をあわせて検討します。住宅ローンが残っている場合は金融機関の扱いの確認が先に必要です。売るか貸すかの判断は、マンションを売るか貸すかの記事で、同じ物件の数字で比べる方法を説明しています。

売るときの手取りを左右する仲介手数料

売却価格が同じでも、手元に残る額は仲介手数料で変わります。仲介手数料の法定上限は、原則として（売却価格×3%＋6万円）×1.1（売却価格は税抜・400万円を超える場合）で、1億円のマンションなら336万6,000円です。価格800万円以下の宅地・建物（使用状態を問わず、制度上は「低廉な空家等」）には別の特例があります。当社の「ゼロチュー売却」では、当社が買主を見つけた場合（自社成約）は売主様の仲介手数料が0円、他の不動産会社が買主を見つけた場合は（売却価格×1.5%＋6万円）×消費税で、1億円なら171万6,000円と相場の約半額です。計算の仕組みと早見表は、仲介手数料の計算方法の記事と仲介手数料が無料になる仕組みの記事をご覧ください。

注意 資産価値が落ちにくいマンションほど、「高く売れるはず」と相場より高い価格で売り出したくなります。しかし、買い手は同じマンション・近隣の成約事例を見て判断します。売り出し価格が成約事例から離れていると内見が入らず、値下げを重ねて結果的に相場を下回ることがあります。価格の中心的な根拠は、直近の成約事例に置いてください。

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あなたのケースで考える4つの判断シナリオ

ここまでの内容を、よくある4つの場面に当てはめて整理します。ご自身に近いケースを参考にしてください。

シナリオA：都心4区・駅5分以内・築15年・管理良好

価格水準が保たれている帯にあり、築年数だけで売却を急ぐ根拠にはなりません。 表3のとおり、都心4区の築11〜20年は築10年以内の87.6%の水準です。また表4のとおり、都心4区はいずれも4年前と比べた成約単価中央値の上昇率が大きい区でした。ご自身の生活の予定で判断できます。売るなら含み益と手取りを確かめ、持ち続けるなら2回目の大規模修繕の計画を総会資料で確認しておきましょう。

シナリオB：城南4区・駅12分・築28年

大規模修繕の予定と所有期間の節目を並べて、いまの価格を確かめる時期です。 城南4区の築21〜30年の帯は築10年以内の66.2%、築31〜40年の帯は53.5%の水準です（同じ物件が築30年を境に下がることを示す数字ではありません）。駅11〜15分の帯は、築21〜30年で駅5分以内との差が大きい帯でもあります（表1）。売るなら、管理の書類をそろえ、同じマンションの直近の成約事例を根拠に価格を決めてください。

シナリオC：都心・築45年・旧耐震の時代の建物・管理良好

都心4区の築41年以上は、築10年以内の51.3%の水準です（城南4区は45.1%）。ただし、買い手の層は耐震基準で狭くなります。買い手が住宅ローンを組めるか、耐震診断の結果や管理の状態をどう示すかが価格を左右します。売り方の詳細は旧耐震・築40年超のマンションの記事で整理しています。

シナリオD：購入を検討中で、将来売るときの資産価値も考えたい

セルフチェック表を物件の比較に使ってください。 予算の中で立地（①②③）を優先し、管理の状態（④）は重要事項調査報告書と長期修繕計画で確かめます。表1のとおり、駅距離によっては築年数が違う物件どうしの価格水準が近くなります。例えば、駅5分以内・築11〜20年は209.3万円、駅16分以上・築10年以内は170.3万円でした。検討している物件に近い条件の行と列で比べてください（将来の売りやすさを保証するものではありません）。

POINT 4つのシナリオは判断軸の整理で、どちらが正解かを断定するものではありません。同じ条件でも物件ごとに価格は違います。ご家族の予定、住宅ローンの残り、税金の扱いとあわせて、不動産会社・金融機関・税理士に相談してください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. マンションの資産価値は、築何年で半分になりますか？

都心8区の成約データでは、築31〜40年の帯の1㎡あたりの価格が築10年以内の51.6%、築41年以上の帯が42.9%です（築21〜30年は70.6%）。都心4区に限ると築41年以上でも51.3%、城南4区では45.1%です。同じ物件が何年で半値になるかを示す数字ではないので、お住まいの区と駅距離で見てください。

Q2. 駅徒歩10分と15分で、資産価値はどのくらい違いますか？

都心8区では、築21〜30年の帯で駅6〜10分が154.0万円、駅11〜15分が129.7万円で、約16%の差があります。築10年以内では212.5万円と187.5万円で約12%の差です。築年帯によって差の大きさは変わるので、ご自身の築年帯の行で見てください。

Q3. 保育園や学校の隣にあると、資産価値は下がりますか？

保育園や学校が近いことで成約価格が下がったことを示す公的なデータは、当社が確認した範囲では見つかりませんでした。子育て世帯には利点になり、音や人の流れを気にする買い手もいるため、評価が分かれる条件です。売るときは子育て世帯向けの長所として伝え、内見で音の程度を確かめてもらうのが現実的です。

Q4. タワーマンションは資産価値が落ちにくいですか？

一律には言えません。タワーマンションは駅直結や眺望、共用施設で評価されることが多い一方、戸数が多いため同じ建物内で売り出しが重なり、価格が競合することがあります。本記事の集計はタワーマンションを分けていないため、個別には同じ建物の直近の成約事例で確かめてください。

Q5. 戸建てとマンションでは、資産価値の落ち方は違いますか？

戸建てとマンションでは、土地と建物の構成や維持管理の仕組みが異なるため、同じ見方はできません。本記事の集計はマンションの成約データだけを対象にしており、どちらが下がりにくいかは比較できません。戸建ての資産価値は、土地の評価を含めて別に確かめてください。

Q6. 資産価値を自分で調べる方法はありますか？

あります。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」と、不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」で、地域・時期・面積・築年ごとの成約価格などの取引情報（個別の取引が特定できないよう加工したもの）を無料で見られます。ご自身のマンションに近い条件の事例を集め、1㎡あたりの価格に専有面積を掛けると、おおよその売却価値がつかめます。個別の事情を加えた価格は、複数の不動産会社の査定で確かめてください（調べ方の章）。

Q7. 資産価値が落ちないうちに売るべきですか？

資産価値だけで売り時は決まりません。表1・表3で見たとおり、都心の駅近は築年数が進んでも価格水準が保たれている帯で、築年数だけで売却を急ぐ根拠にはなりません。一方、城南で築20年を超え、大規模修繕の予定が近い場合は、いまの価格を確かめる時期です。売り時は、ご自身の生活の予定、所有期間の節目、大規模修繕の時期をあわせて決めます。決め方はマンションの売り時の記事で整理しています。

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まとめ

• 資産価値を左右する主な条件は、駅からの距離、路線と駅の性格、エリアの需要、管理の状態、広さと間取り、築年と耐震基準、周辺環境の7つ。 成約データでは駅からの距離と築年数の組み合わせで価格水準に大きな差があり、都心8区では駅5分以内の築21〜30年（164.0万円/㎡）が駅16分以上の築10年以内（170.3万円/㎡）とほぼ同じ水準
• 4年前と比べた成約単価中央値の上昇率が大きかったのは、駅5分以内（+53.5%）、築20年以内（+70%前後）、90㎡以上（+61.5%）。 築41年以上（+27.2%）と30〜50㎡未満（+25.8%）は、それぞれの分類で最も小さい上昇率
• 都心4区は築21〜30年でも築10年以内の77.3%を保ち、城南4区は66.2%。 差は築21〜30年で11.1ポイント、築31〜40年で14.3ポイント
• 所有者が変えられるのは管理の状態と情報の正確さ。 長期修繕計画・積立金・耐震基準・面積を正しく示すことが、同じ立地の競合物件との差になる
• 売るなら価格の根拠は直近の成約事例に置き、仲介手数料で手取りを守る。 当社の自社成約なら仲介手数料0円、他社経由でも（売却価格×1.5%＋6万円）×消費税

迷ったときは、4つの判断シナリオでご自身に近いケースを確かめてください。どの判断も、いまのマンションがいくらで売れるかを知ることから始まります。

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【この記事の監修者】

桝谷 浩太（ますや こうた） グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士

東宝ハウス、三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SREホールディングス）にて居住用不動産の売買仲介営業を経験し、仲介部門社長賞・契約件数1位を連続受賞。業界経験18年。2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業。不動産業界で問題となっている「囲い込み」を仕組みで解決するために、売却仲介手数料最大無料サービスに取り組むなど不動産業界の健全化を促進する活動をする。著書「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazon不動産カテゴリにてベストセラー1位を獲得。

グローバルトラスト不動産株式会社 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-3-4 宅地建物取引業免許: 東京都知事免許（2）第100468号 所属: （公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）東京都宅地建物取引業協会、（公財）東日本不動産流通機構

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本記事で使用したデータの出典・集計方法

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【最終更新日】 2026年11月1日

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【免責事項】 本記事は、マンションの資産価値に関する一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の物件の売却価格・将来の価格を保証するものではありません。記載の数値は公表された成約データを当社が集計したもので、同じ条件でも個別の物件の価格は異なります。売却・購入の判断にあたっては、不動産会社・金融機関・税理士等の専門家にご相談ください。

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