「築20年を超えたマンションは、もう高くは売れないのではないか」——そんな不安を抱えていないでしょうか。中古マンションは築年数とともに価格が下がるのが一般的で、首都圏全体の平均で見れば、築20年前後の値下がりは決して小さくありません。しかし、渋谷区・港区・目黒区といった都心エリアに限ると、話は少し変わります。国土交通省の取引データを都心9区で集計すると、築16〜20年の中古マンションの平均㎡単価は、築5年以内の取引水準を100とした場合の約7割（維持率70.5%）にとどまり、値下がりは想像よりずっと緩やかです。一方で、設備の更新時期や2回目の大規模修繕といった、築20年ならではの現実にも正直に向き合う必要があります。本記事では、都心9区の実データ（築年帯別は2024〜2025年、区別はサンプル数確保のため2020〜2025年の取引を独自集計）をもとに、「築25年の崖」は本当に存在するのかを検証し、築20年のマンションを納得感のある条件で売るための判断材料を、宅地建物取引士監修のもとで整理します。

【この記事でわかること】

• 都心9区の築年数別の価格維持率（築20年で約7割を維持する実データ）
• 「築25年の崖」は都心で本当に存在するのか（下落率-8%→-13%の検証）
• 築20年のマンションを売る5つのメリットと、見落としがちな注意点
• 2022年改正で変わった住宅ローン控除と「築25年ルール廃止」の正しい知識
• 「ゼロチュー売却」で仲介手数料がどう変わるかのシミュレーション（1億円帯）

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築20年のマンションは「売れない」のか -- 都心の再評価

築20年のマンションは、都心では「まだ十分に売れる」資産です。国土交通省の取引データを都心9区で集計すると、築16〜20年の中古マンションの平均㎡単価は、築5年以内と比べて約7割（価格維持率70.5%）の水準にあり、平均総額は約1億1,500万円。首都圏平均のイメージほど大きくは値下がりしていません。この章では、「築20年＝もう売れない」という思い込みを、都心の実データで見直します。

「マンションは築20年で価値が半分になる」という話を聞いたことがあるかもしれません。これは首都圏全体・郊外を含めた平均像としては一面の真実ですが、都心の中古マンションにそのまま当てはめると、実態を大きく見誤ります。なお、本記事でデータ分析の対象とする「都心9区」とは、千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区・目黒区・品川区・世田谷区・杉並区を指します（都心の中核的な取引動向を捉えるため、隣接する新宿区も分析に含めています）。このうち、当社グローバルトラスト不動産が売買仲介の重点サービスエリアとしているのは、新宿区を除く8区です。

都心の築20年は「約7割」を維持している

都心9区の2024〜2025年の取引データでは、築年帯ごとの価格維持率（築5年以内を100%とした比率）は次のように推移します。

• 築5年以内：100%（平均約230万円/㎡）
• 築6〜10年：約83.8%
• 築11〜15年：約77.3%
• 築16〜20年：約70.5%（平均約162万円/㎡・平均総額約1億1,545万円）
• 築21〜25年：約64.9%
• 築26〜30年：約56.0%
• 築31年以上：約39.8%

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

築20年（築16〜20年帯）の維持率は約70.5%。これは「築5年以内の取引水準を100とした場合の約7割」という意味で、築年帯どうしを比較した水準です（同一物件の新築時価格と比べた数字ではありません）。この水準は「半値になる」というイメージとは、明確に異なります。同じ都心でも築10年の時点では約77〜84%の維持率で、築10年のマンションは売り時？売却価格の目安と高く売るための5つのポイントで解説したとおり築浅ほど価格は高く保たれますが、築20年でもなお実需・投資の両面から堅調な需要が続いているのが都心の特徴です。

首都圏平均と乖離する3つの理由

なぜ都心の築20年は、首都圏平均より値下がりが緩やかなのでしょうか。主な理由は3つあります。

1. 土地価値の比率が高い：マンション価格は「土地の価値＋建物の価値」で構成されます。建物は経年で価値が下がりますが、土地は経年劣化しません。都心の希少立地ほど価格に占める土地の比率が高く、建物が古くなっても価格全体の下落が抑えられます。
2. 供給が限られ、需要が厚い：都心では新築マンションの用地が乏しく、供給が慢性的に不足しています。新築が手に入りにくいぶん、立地の良い中古マンションに需要が向かい、築20年でも買い手が付きやすい構造があります。
3. 実需と資産保有の二層需要：都心マンションは、自分で住むための実需層に加え、資産性・賃貸利回りを評価する購入層が厚いのが特徴です。築年数が進んでも「立地の資産価値」を見て購入する層がいるため、価格が下支えされます。

23区全体の価格動向・市況の背景については【2026年】東京23区の中古マンション価格はどうなる？最新データで読み解く市況と売り時もあわせてご覧ください。

それでも正直に向き合うべき2つの現実

一方で、築20年には「築浅にはない現実」もあります。売却で後悔しないために、次の2点は正直に押さえておきましょう。

• 設備の更新時期に入る：給湯器・エアコン・水回り設備（キッチン・浴室・トイレ）は、一般に15〜25年前後で交換時期を迎えます。築20年は「購入後すぐに設備交換費用がかかりそう」という印象を買主に与えやすく、価格や交渉に影響する要因になります。
• 2回目の大規模修繕が視野に入る：多くのマンションは、おおむね12〜15年ごとに大規模修繕を実施します。2回目は築24〜30年前後が中心ですが、築20年前後は「2回目の大規模修繕に向けた長期修繕計画・積立金の見直し」が意識され始める時期にあたり、修繕積立金の負担や値上げの見通しが購入検討者の関心事になります。

この2つは「隠すべき弱点」ではなく、「きちんと開示し、対策を示すことで安心材料に変えられるポイント」です。具体的な対策は後の章で解説します。

POINT 「築20年＝売れない」は、首都圏平均・郊外を含めた平均像です。都心9区の実データでは築20年でも約7割の価格維持率があり、悲観する必要はありません。ただし、設備更新と2回目の大規模修繕という現実には、開示と準備で向き合うことが、納得感のある売却の前提になります。

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築20年の売却相場【都心9区の実データ】

築20年のマンション売却相場とは、築16〜20年の中古マンションが実際に取引された価格の水準を指します。都心9区の2024〜2025年の取引データでは、築16〜20年の平均平米単価は約162万円/㎡、平均総額は約1億1,545万円です。この章では、築年帯別の価格維持率、区別の平米単価、総額の目安、そして価格差が生まれる要因を、実データで確認します。

築年数別の㎡単価と価格維持率（都心9区）

国土交通省の取引データを基に、都心9区の中古マンションを築年帯別に集計すると、以下のようになります。

築年帯	平均㎡単価	中央値㎡単価	平均総額	価格維持率（築5年以内比）
築5年以内	約230万円/㎡	約210万円/㎡	約1億5,324万円	100%
築6〜10年	約193万円/㎡	約177万円/㎡	約1億2,903万円	約83.8%
築11〜15年	約177万円/㎡	約158万円/㎡	約1億1,540万円	約77.3%
築16〜20年	約162万円/㎡	約144万円/㎡	約1億1,545万円	約70.5%
築21〜25年	約149万円/㎡	約131万円/㎡	約1億356万円	約64.9%
築26〜30年	約129万円/㎡	約120万円/㎡	約8,196万円	約56.0%
築31年以上	約91万円/㎡	約85万円/㎡	約5,602万円	約39.8%

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、都心9区の居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成／2024〜2025年の取引）

築16〜20年の平均総額は約1億1,545万円で、実は築11〜15年の約1億1,540万円とほぼ同水準です。㎡単価では築11〜15年のほうが高いのですが、築16〜20年の取引には広めの住戸が相対的に多く含まれます。物件構成の影響で総額が拮抗しているためで、1平米あたりの単価（㎡単価）で見ると、築20年の水準をより正確に把握できます。

POINT 「維持率」は同じ物件が築年数を重ねて下落する率ではなく、築年帯ごとの取引事例の平均差を表したものです。実際の売却価格は、同じ築20年でも立地・管理状態・リフォーム歴によって大きく変わります。相場表は「自分のマンションの位置を把握する出発点」として活用してください。

区別に見る築20年の平米単価

同じ築16〜20年でも、区によって平米単価は大きく異なります。サンプル数を確保するため、以下は2020〜2025年の全期間平均で集計した区別の平米単価です（そのため、直近2024〜2025年を対象にした上の相場表より水準はやや低めに出ています）。

区	築11〜15年	築16〜20年	築21〜25年
千代田区	約191万円/㎡	約174万円/㎡	約199万円/㎡
港区	約208万円/㎡	約172万円/㎡	約180万円/㎡
渋谷区	約173万円/㎡	約163万円/㎡	約156万円/㎡
目黒区	約152万円/㎡	約132万円/㎡	約123万円/㎡
新宿区	約138万円/㎡	約131万円/㎡	約121万円/㎡
中央区	約131万円/㎡	約128万円/㎡	約125万円/㎡
品川区	約140万円/㎡	約123万円/㎡	約113万円/㎡
世田谷区	約114万円/㎡	約101万円/㎡	約100万円/㎡
杉並区	約104万円/㎡	約96万円/㎡	約92万円/㎡

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、各区の居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成／2020〜2025年の全期間平均） ※狭い築年帯・区は取引件数が限られ、物件構成（住戸の広さ・グレード・立地）の影響で、築年数が上がっても単価が単調に下がらない場合があります。実際、千代田区・港区では築21〜25年が築16〜20年を上回っていますが、これは高額物件の構成比などによるもので、「古いほうが高い」という一般則ではありません。

区別に見ると、千代田区・港区は築16〜20年でも170万円台/㎡と高水準を保ち、渋谷区・目黒区がこれに続きます。世田谷区・杉並区は都心周縁の住宅地エリアとして100万円前後で、実需中心の安定したマーケットを形成しています。ご自身のマンションがどのゾーンに位置するかで、売却戦略の組み立て方は変わってきます。

築20年の総額目安と、価格差が生まれる要因

都心9区の築16〜20年の平均総額は約1億1,545万円。これはあくまで平均で、実際の売却価格は次の要因で大きく上下します。

• 立地：最寄り駅からの距離、路線の利便性、街のブランド力
• 管理状態：大規模修繕の実施履歴、修繕積立金の残高、管理組合の運営状況
• 専有部の状態：リフォーム・リノベーションの有無、設備の更新履歴、日当たり・眺望
• 耐震基準：新耐震基準（1981年6月以降の建築確認）への適合。築20年前後のマンションは通常、新耐震基準以降に建てられているため、この点は有利に働きます

築20年のマンションは、新築時から一定の価格調整を経ているぶん、「立地と管理が良ければ割安感のある実需物件」として評価されやすい価格帯です。次章では、この築20年の先にある「築25年の崖」が、都心で本当に存在するのかを検証します。

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「築25年の崖」は都心で本当に存在するのか

結論から言えば、都心9区のデータでは「築25年で価格が急落する崖」は確認できません。築16〜20年から築21〜25年への下落率は約-8.0%、築21〜25年から築26〜30年でも約-13.4%と、いずれも緩やかな下り坂にとどまります。下落率が明確に大きくなるのは、旧耐震基準の物件が混ざり始める築31年以上の帯です。この章は、本記事の核となる独自検証です。

築年帯ごとの下落率を検証する

「築25年を過ぎると価格が一気に落ちる」とよく言われますが、都心9区の実データで、隣り合う築年帯の㎡単価の下落率を計算すると、以下のようになります。

築年帯の移行	平均㎡単価の変化	下落率
築11〜15年 → 築16〜20年	約177万円 → 約162万円	約-8.5%
築16〜20年 → 築21〜25年	約162万円 → 約149万円	約-8.0%
築21〜25年 → 築26〜30年	約149万円 → 約129万円	約-13.4%
築26〜30年 → 築31年以上	約129万円 → 約91万円	約-29.5%

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、都心9区の居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成／2024〜2025年の取引）

築20年前後（築16〜20年→築21〜25年）の下落率は約-8.0%。これは築10年前後・築15年前後の下落率（約-8〜8.5%）とほぼ同じで、特別に大きな段差ではありません。築25年を境にした築21〜25年→築26〜30年でも約-13.4%と、やや傾斜は増すものの「崖」と呼ぶには緩やかです。

本当の「崖」は築31年以上の帯（旧耐震が混ざり始めるゾーン）

数字が明確に大きく動くのは、築26〜30年から築31年以上への移行で、下落率は約-29.5%に達します。ただし「築31年以上」は、築31年ちょうどの物件だけでなく、築40年超・旧耐震基準（1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件）までを含む広い区分です。そのためこの落差は「築31年になった瞬間の急落」ではなく、築古・旧耐震を含む物件構成の影響を受けた結果と見る必要があります（築31年は2026年時点で1995年前後の建築であり、それ自体は新耐震基準です）。

耐震基準は「築年数」ではなく「建築確認を受けた日」で判定されます。1981年5月31日以前が旧耐震基準、同年6月1日以降が新耐震基準です。旧耐震基準のマンションは、買主の住宅ローン審査・地震保険・住宅ローン控除の適用などで不利になる場合があり、これが価格の大きな落差につながります。2026年時点で旧耐震にあたるのは、おおむね築44年以上の物件です。

つまり、都心マンションで意識すべき本当の「崖」は、築25年ではなく築31年以上の帯（旧耐震基準の物件が混ざり始めるゾーン、2026年時点では実質的に築44年以上）にあります。築古マンションの売り方については都内の築古マンションは売れる？売主が知っておきたい"高く・早く売る"ための方法で詳しく解説しています。

それでも「築25年到達前の判断」が合理的な3つの理由

「崖はない」とはいえ、築20年の段階で売却を検討することには、なお合理性があります。理由は3つです。

1. 緩斜面とはいえ、傾斜は着実に増していく：築21〜25年（維持率64.9%）から築26〜30年（56.0%）にかけて、維持率は約9ポイント下がります（下落率-13.4%）。築25年に到達する前に動けば、相対的に高い維持率で売却できる可能性が高まります。
2. 設備更新・2回目の大規模修繕の負担が本格化する前に売れる：築25年を過ぎると、設備交換や修繕積立金の値上げが現実味を増します。負担が本格化する前に売却すれば、買主に与える「これから費用がかかる」という印象を抑えられます。
3. 買い手の裾野が広い：築20年のマンションは新耐震基準を満たし、後述する住宅ローン控除も買主が利用しやすいため、購入検討層が厚い状態です。築が浅いほど住宅ローンの残存耐用年数・審査面でも有利で、買い手が付きやすくなります。

プロのアドバイス 「築25年の崖」を過度に恐れて焦る必要はありませんが、「まだ大丈夫」と何年も先送りするうちに、旧耐震ラインや大規模修繕の負担期に近づいていくのも事実です。都心の緩やかな下り坂の局面では、「いつか売る」なら早めに情報を集め、相場と自分のマンションの位置を把握しておくことが、結果的に手取りを守ることにつながります。

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築20年と住宅ローン控除【2022年改正の正しい知識】

「中古マンションは築25年を超えると、買主が住宅ローン控除を使えない」——これは2022年の税制改正で廃止された、古い情報です。2022年（令和4年）の改正により、中古住宅の築年数要件は撤廃され、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であれば、築年数を問わず買主は住宅ローン控除を利用できるようになりました。この章では、売主が知っておくべき「売りやすさ」の観点から、正しい知識を整理します。

2022年改正で「築25年ルール」は廃止された

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を取得した人が、年末のローン残高に応じて所得税・住民税の控除を受けられる制度です。かつては中古住宅について、次のような「築年数要件」がありました。

• 耐火建築物（マンションなど）：築25年以内
• 非耐火建築物（木造など）：築20年以内

この「築25年以内」という要件があったため、「築25年を超えたマンションは買主が住宅ローン控除を使えない」と言われていました。しかし、2022年の税制改正でこの築年数要件は撤廃され、代わりに「昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅」＝新耐震基準に適合しているとみなすという要件に置き換えられました。

登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降であれば、築30年でも築40年でも、原則として買主は住宅ローン控除を利用できます。「築25年超は対象外」という説明は、改正前の旧ルールにもとづく誤りです。

（出典：国土交通省「住宅ローン減税」制度概要）

築20年のマンションは当然に対象内

2026年時点で築20年のマンションは、おおむね2006年前後に建築されています。1982年1月1日よりはるかに後の建築ですから、築年数の要件で対象外になる心配はまずありません。あとは買主自身が居住要件・床面積・所得・借入期間などの条件を満たせば、住宅ローン控除を利用できます。

これは売主にとって、見逃せない「売りやすさ」の材料です。

売主が知っておくべき「売りやすさ」への接続

住宅ローン控除は買主が受ける制度ですが、その恩恵は売主にも間接的に及びます。買主が住宅ローン控除を使えるかどうかは、購入の後押しになるかどうかに直結するためです。

• 買主が控除を使える物件は、実質的な購入負担が軽くなり、購入を検討する層が広がる
• 「築25年超だから控除が使えない」という誤解で買い控えられるリスクを、正しい情報提供で防げる
• 築20年は新耐震基準・控除対象の両方を満たすため、買い手にとって安心して住宅ローンを組める物件として訴求できる

注意 住宅ローン控除には、築年数以外にも借入限度額・控除率・控除期間・買主の合計所得金額の要件・床面積の要件などがあり、これらは適用年や住宅の種類（省エネ性能など）によって細かく定められています。制度は改正される可能性もあるため、買主が実際に控除を受けられるかどうかの詳細は、国土交通省「住宅ローン減税」の最新情報や税務署・税理士でご確認ください。本記事は売主が「売りやすさ」を理解するための概要にとどめています。

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築20年で売る5つのメリット

築20年でのマンション売却には、価格・税制・買い手の観点でメリットがあります。ここでは、都心9区のデータと不動産売買の実務を踏まえた5つを整理します。いずれも「築20年という節目だからこそ活きる」ポイントです。

① 価格維持率が「緩斜面」のうちに売れる

前章までで見たとおり、都心9区の築16〜20年は価格維持率約70.5%。ここから先は緩やかな下り坂が続きますが、傾斜は着実に増していきます。維持率が約7割で踏みとどまっている築20年前後は、「まだ高い水準で売れる」局面です。市況の面でも、2026年は日銀の利上げにより住宅ローン金利が上昇傾向にあり、買い手の借入余力に影響し始めています。金利と売り時の関係は【2026年6月最新】日銀の利上げで不動産はどう変わる？都心マンション売却の判断材料を専門家が解説で詳しく解説しています。

② 築25年の傾斜が増す前に動ける

築21〜25年から築26〜30年にかけて、維持率は64.9%→56.0%へと約9ポイント下がります（下落率-13.4%）。この傾斜が増す手前の築20年で判断すれば、相対的に高い維持率で売却できる可能性が高まります。「崖」ではないものの、下り坂であることは変わりません。

③ 所有5年超で長期譲渡＝税率が約半分

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかります。この税率は所有期間で二段階に分かれ、所有5年超の「長期譲渡」なら税率20.315%、5年以下の「短期譲渡」なら39.63%と、約2倍の差があります。ここでいう所有期間は「築年数」ではなく、ご自身が物件を取得した日から売却した年の1月1日時点までの期間で判定されます。新築時から住み続けている場合は所有5年を大きく超えて長期譲渡に該当しますが、中古で取得して間もない場合は築20年でも短期譲渡になり得る点に注意してください。税率面で有利になりやすいのは長く所有してきた売主ならではの安心材料です。

④ 買主が住宅ローン控除を使いやすい

前章のとおり、築20年のマンションは新耐震基準を満たし、2022年改正後の住宅ローン控除も買主が利用しやすい状態です。買主が控除を使える物件は購入検討層が広く、売主にとって「売りやすい」条件が整っています。

⑤ 設備更新を買主に委ねられる

築20年は設備の更新期にあたりますが、これは裏を返せば「買主が自分の好みでリノベーションしたい」というニーズと相性が良い時期でもあります。都心では、中古を購入して自分好みに改装する層が厚く、内装・設備を現状のまま引き渡す「現状渡し」が好まれるケースも少なくありません。売主が高額なリフォーム費用をかけずに売れるのは、コスト面のメリットです（リフォームの要否は次章・次々章で解説します）。

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築20年のマンションで見落としがちな注意点

築20年のマンション売却には、築浅物件にはない注意点があります。特に「設備の状態」「大規模修繕と積立金」「リフォームの要否」の3点は、トラブルや価格下振れを避けるために事前の準備が欠かせません。ここでは、それぞれの注意点と対策を整理します。

設備更新の告知と価格への反映

築20年になると、給湯器・エアコン・食洗機などの設備、給排水管などが更新時期に入ります。売却時には、これらの交換履歴・未交換の状況を正確に告知することが重要です。

• 交換済みの設備は「更新履歴」として示すことで、買主の安心材料になり、価格の下支えになります
• 未交換で不具合の可能性がある設備は、隠さず開示することが原則です。売買契約では、引き渡し後に発見された不具合について売主が責任を負う「契約不適合責任」が問われる場合があり、告知を怠ると後日のトラブル・損害賠償につながりかねません

「正直に開示し、対応方針（現状渡し／修繕して引き渡し／価格に反映）を明確にする」ことが、結果的にスムーズな売却につながります。

2回目の大規模修繕と修繕積立金

築20年前後は、多くのマンションで2回目の大規模修繕を迎える時期です。購入検討者は次の点を気にします。

• 2回目の大規模修繕は実施済みか、これからか
• 修繕積立金の残高は十分か、大幅な値上げや一時金の徴収が予定されていないか
• 長期修繕計画が適切に更新されているか

これらは、管理組合の議事録・長期修繕計画・修繕積立金の資料で示すことができます。「修繕がきちんと計画・実施されている」ことを提示できれば、築20年でも「管理の行き届いたマンション」として評価され、買主の不安を解消できます。

リフォームする・しないの分岐

築20年のマンションを売る際、「リフォームしてから売るべきか」は多くの売主が迷うポイントです。判断の基本は次のとおりです。

• リフォーム費用 < 売却価格の上昇分：実施するメリットがある
• リフォーム費用 ≧ 売却価格の上昇分：実施せず、その分を価格に反映したほうが手取りが多い

都心では、リノベーション前提で中古を探す買い手が厚いため、フルリフォームをせずに「現状渡し＋割安感のある価格設定」で売るほうが、結果的に手取りが多くなるケースもあります。リフォームの要否の考え方はマンションは売却前にリフォームするべき？判断のポイントは？で詳しく解説しています。

プロのアドバイス 大がかりなリフォームをするより、ハウスクリーニングと壁紙の部分張り替え（数万円〜数十万円程度）で「清潔感」を整え、その分を価格の割安感として残すほうが、費用対効果が高いケースは少なくありません。特にリノベーション需要が厚い都心では、買主に「自分好みに変えられる余地」を残すことが、かえって魅力になる場合があります。判断は不動産会社の担当者と相談して決めるのが安全です。

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築20年のマンションを高く売る5つのポイント

築20年のマンションを高く売るには、「維持された築20年」であることを買主に伝える工夫が効果的です。ここでは、実務で成果につながりやすい5つのポイントを紹介します。前章の注意点への対策と表裏一体の内容です。

① 長期修繕計画・積立金の健全性を提示する

築20年のマンションで買主が最も気にするのは「管理状態」です。長期修繕計画・修繕積立金の残高・大規模修繕の実施履歴・管理組合の議事録（直近2〜3年分）を売却前に揃え、「修繕が計画的に行われ、積立金も健全である」ことを資料で示しましょう。管理状態への不安を先回りで解消することが、値下げ交渉の回避につながります。

② 設備更新履歴で「維持された築20年」を演出する

給湯器・エアコン・水回りなどの設備を交換している場合は、その履歴を一覧にして提示します。「築20年だが、主要設備は更新済み」という情報は、買主にとって大きな安心材料です。同じ築20年でも、「放置された20年」と「手入れされた20年」では印象がまったく異なります。写真や交換時期の記録を添えて、後者であることを具体的に伝えましょう。

③ 適正価格＋交渉余地を残した価格設定

売出価格が高すぎると検討対象から外れ、低すぎると交渉で手取りが減ります。理想は「相場よりやや高め＋交渉余地3〜5%」の水準です。都心の築20年帯は取引事例が豊富なため、不動産会社と過去の「売出価格→成約価格の値下げ率」を確認し、ポータルサイトの検索絞り込み価格帯（1億円・1億2,000万円など）を意識した価格設定を行うと、内覧の獲得につながりやすくなります。

④ 売却時期は需要が高まる1〜3月も意識する

マンション購入者の動きには季節性があります。新年度・転勤・入学に向けた2〜3月が最大の需要ピークで、次いで9〜10月が準ピークです。売却を急がないのであれば、2〜3月の成約を目指して前年12月〜1月に売却活動を開始するのも一案です。買い手が多い時期は、複数の購入希望者から選べるため、価格・条件の両面で有利になりやすくなります。ただし都心の高額帯では、金利動向や競合物件の在庫状況も価格に影響するため、時期だけにとらわれず個別に判断しましょう。

⑤ 囲い込みをしない不動産会社を選ぶ

「囲い込み」とは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に十分開示せず、自社で買主も見つけて両手仲介（売主・買主の双方から手数料を取る）を狙う行為です。囲い込みが起きると、売却の長期化や、本来より安い価格での成約といった不利益につながりかねません。会社選びでは、①レインズへの物件登録を確実に行うか、②他社経由の買主紹介を積極的に受け付けるか、③販売状況を透明性高く報告するか、の3点を確認しましょう。具体的な判断基準は不動産会社の選び方｜売却で失敗しない7つの判断基準と大手・地元の見極め方【2026年版】で詳しく解説しています。

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費用と手取りシミュレーション【1億円帯】

築20年の都心マンション売却では、売却価格から仲介手数料・税金などの諸費用が差し引かれ、最終的な手取り額が決まります。都心9区の築16〜20年の平均総額は約1億1,500万円のため、ここでは1億円前後の価格帯で費用と手取りをシミュレーションします。仲介手数料は選ぶ会社のプランで大きく差が出るため、通常プランと「ゼロチュー売却」を比較します。

売却にかかる主な費用一覧

費用項目	金額の目安	支払いタイミング
仲介手数料	売却価格の3%＋6万円＋消費税（上限）	契約時に半額、決済時に残額
印紙税	3〜6万円（売却価格による）	売買契約時
登録免許税（抵当権抹消）	不動産1個につき1,000円	決済時
司法書士報酬	1〜3万円程度	決済時
譲渡所得税・住民税	課税譲渡所得×20.315%または39.63%	翌年確定申告
引っ越し費用	10〜30万円	引っ越し時
ハウスクリーニング	3〜10万円	引き渡し前

このうち最も大きな費用は仲介手数料と譲渡所得税です。仲介手数料は法律で上限が定められているため、選ぶ不動産会社のプランによって手取りに大きな差が生じます。

仲介手数料の計算式と上限

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法にもとづく国土交通省告示で、以下のように定められています（依頼者の一方から受領できる上限額です）。

売却価格帯	仲介手数料上限
200万円以下	売却価格×5%＋消費税
200万円超〜400万円以下	売却価格×4%＋2万円＋消費税
400万円超	売却価格×3%＋6万円＋消費税

たとえば売却価格1億1,500万円の場合、（1億1,500万円 × 3% + 6万円）× 1.1 ＝ 約386.10万円が仲介手数料の上限です。この上限額をそのまま請求する会社が多い一方、近年は割引・無料化を提供する会社も増えており、選ぶプランで手取りが変わります。仲介手数料無料の仕組みについてはマンション売却の仲介手数料無料は本当にお得？で解説しています。

仲介手数料シミュレーション【8,500万円・1億1,500万円・1億3,000万円｜通常×ゼロチュー売却比較】

築20年の都心マンションの主要価格帯について、通常の仲介手数料（法定上限額）と、グローバルトラスト不動産「ゼロチュー売却」の成約ルート別（他社経由時／自社成約時）の手取り額を比較します。

ケース①：8,500万円のマンションを売却する場合

区分	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約287.10万円（税込）	約8,212.90万円	—
ゼロチュー売却（他社経由時・1.5%＋税）	約140.25万円（税込）	約8,359.75万円	約146.85万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	8,500万円	約287.10万円

ケース②：1億1,500万円のマンションを売却する場合（築16〜20年の平均総額帯）

区分	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約386.10万円（税込）	約1億1,113.90万円	—
ゼロチュー売却（他社経由時・1.5%＋税）	約189.75万円（税込）	約1億1,310.25万円	約196.35万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	1億1,500万円	約386.10万円

ケース③：1億3,000万円のマンションを売却する場合

区分	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約435.60万円（税込）	約1億2,564.40万円	—
ゼロチュー売却（他社経由時・1.5%＋税）	約214.50万円（税込）	約1億2,785.50万円	約221.10万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	1億3,000万円	約435.60万円

※グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」は、自社で買主を見つけた場合（自社成約）に売主様の仲介手数料が0円になるサービスです（適用には条件があります）。他社経由で買主が見つかった場合は、売主様の仲介手数料が売却価格の1.5%＋消費税（相場の半額）となります。なお、本記事の他社経由時の金額は売却価格×1.5%＋消費税で試算しており、法定上限額（3%＋6万円＋消費税）を単純に2分の1にした金額とは厳密には異なります。

POINT 同じ売却価格・同じ物件でも、依頼する不動産会社と成約ルートによって手取り額に約150〜440万円規模の差が生じる試算となります。都心の1億円帯では、ゼロチュー売却を活用することで、住み替えの頭金や諸費用に充てられる金額が大きく変わる可能性があります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。

譲渡所得税の基本（築年数ではなく所有期間で判定）

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。基本的な計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 - 特別控除額（居住用財産の特別控除など）

• 取得費：購入代金・購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用等）・改良費の合計から、建物部分の減価償却費相当額を差し引いた金額
• 譲渡費用：仲介手数料・印紙税など売却にかかった費用

税率は所有期間で二段階に分かれます。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期譲渡）	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
5年超（長期譲渡）	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

新築時から所有している場合は所有期間が20年前後となり、原則として低いほうの長期譲渡（20.315%）が適用されます。ただし長期・短期は築年数ではなく、ご自身の取得日から売却した年の1月1日時点までの所有期間で判定されます。中古で取得して間もない場合は、築20年でも取得から5年以下であれば短期譲渡（39.63%）となる点に留意しましょう。なお、居住用財産（マイホーム）の売却には複数の税制優遇措置が用意されていますが、適用条件や計算は専門性が高く、要件によって税負担が大きく変わるため、詳細は別記事および税理士・税務署でご確認ください。

売却費用の総額シミュレーション（仲介手数料＋諸費用）

売却価格1億1,500万円のマンション（築20年・住宅ローン残債4,000万円）のケースで、仲介手数料と諸費用（譲渡所得税を除く）を試算します。

費用項目	金額（通常・上限額）	金額（ゼロチュー売却・自社成約時）
仲介手数料	約386.10万円	0円
印紙税	6万円	6万円
抵当権抹消費用（登録免許税＋司法書士報酬）	約3万円	約3万円
諸費用合計（譲渡所得税を除く）	約395.10万円	約9万円
売主の手取り（住宅ローン完済後・税金考慮前）	約7,104.90万円	約7,491万円

ゼロチュー売却（自社成約時）を活用することで、本ケースでは仲介手数料約386.10万円分が手取りに残る試算となります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。売却の全体の流れは【2026年最新】不動産売却の流れ10ステップ完全ガイド｜失敗しない売り方と都心マンションの注意点で確認できます。

注意 上記シミュレーションには譲渡所得税・住民税を含めていません。譲渡益（売却価格 - 取得費 - 譲渡費用）が出た場合は別途課税対象となり、所有期間や物件状況によって税額が変わります。実際の税負担は売主様の取得費・所有期間・物件状況によって異なるため、税理士・税務署にご確認ください。

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築20年のマンション売却でよくある質問（FAQ）

Q1. 築20年のマンションはいくらで売れますか？

都心9区の2024〜2025年の取引データでは、築16〜20年の平均総額は約1億1,545万円、平均平米単価は約162万円/㎡です。ただし、区・立地・管理状態・リフォーム歴で大きく変わり、千代田区・港区では築16〜20年でも170万円台/㎡、世田谷区・杉並区では100万円前後/㎡が目安です。正確な金額は、過去の取引事例をもとにした査定で把握できます。

Q2. 築20年と築25年で、売却価格はどのくらい違いますか？

都心9区の取引事例を築年帯別に比較すると、築16〜20年帯と築21〜25年帯の平均㎡単価の差は約8.0%（約162万円/㎡→約149万円/㎡）です。価格維持率でも約70.5%→約64.9%と、その差は約5.6ポイント。これは同一物件が5年で下落する率ではなく、築年帯ごとの取引水準の差です。いずれにせよ、築20年前後から築25年にかけての開きは、想像されるほど大きくありません。

Q3. 「築25年の崖」は本当にありますか？

都心9区のデータでは、築25年で価格が急落する「崖」は確認できません。築21〜25年→築26〜30年の下落率は約-13.4%と緩やかで、明確に大きな落差（約-29.5%）が生じるのは、旧耐震基準（1981年5月以前の建築確認）の物件が混ざり始める築31年以上の帯で、旧耐震にあたるのは2026年時点で実質的に築44年以上です。

Q4. 築20年のマンションはリフォームしてから売るべきですか？

必ずしも必要ではありません。リフォーム費用が売却価格の上昇分を上回る場合は、実施せず価格に反映したほうが手取りが多くなります。都心はリノベーション前提の買い手が厚く、現状渡しでも売れるケースが多いため、ハウスクリーニングや部分的な補修にとどめる選択も有効です。判断は不動産会社と相談して決めましょう。

Q5. 築20年だと、買主は住宅ローン控除を使えませんか？

築年数だけを理由に対象外になる可能性は低く、他の要件を満たせば利用できます。2022年の税制改正で中古住宅の築年数要件（マンションは築25年以内）は廃止され、1982年1月1日以降に建築された住宅であれば築年数を問わず対象になりました。築20年のマンションは、築年数・耐震の要件の面では対象になりやすい物件です。「築25年超は控除の対象外」は改正前の古い情報です。ただし実際に控除を受けるには、買主自身がその住宅に居住することや、床面積・合計所得金額・借入期間などの別要件を満たす必要があります（詳細は国土交通省「住宅ローン減税」の最新情報や税務署・税理士でご確認ください）。

Q6. 築20年のマンションが売れない原因は何ですか？

価格設定が相場より高すぎる、管理状態・修繕履歴の資料が整っていない、囲い込みで物件情報が十分に広がっていない、などが主な原因です。都心の築20年は本来需要のある価格帯のため、適正価格・管理資料の提示・情報をオープンに広げる会社選びの3点を見直すことで、売却が進みやすくなります。

Q7. 仲介手数料はどのくらい安くできますか？

売却価格1億1,500万円の場合、通常の上限額は約386.10万円ですが、グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」なら、自社成約時は0円、他社経由時でも約189.75万円（売却価格の1.5%＋消費税）です。上限額と比べて約196〜386万円の削減になる試算です（適用には条件があります／実際の金額は成約経路等により異なります）。

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まとめ -- 築20年のマンション売却を成功させるために

築20年のマンションは、都心では「まだ十分に売れる」資産です。本記事のポイントを整理します。

• 価格維持率：都心9区の築16〜20年は築5年以内比で約70.5%を維持。「半値になる」は首都圏平均・郊外を含めた平均像で、都心には当てはまらない
• 相場感：築16〜20年の平均総額は約1億1,545万円、平均㎡単価は約162万円/㎡。区によって100万円前後〜170万円台まで幅がある
• 「築25年の崖」の真実：築20年→築25年の下落は約-8.0%、築25年→築30年でも約-13.4%と緩やか。下落率が明確に大きくなる（約-29.5%）のは、旧耐震基準の物件が混ざり始める築31年以上の帯
• 住宅ローン控除：2022年改正で「築25年ルール」は廃止。築20年は当然に控除対象で、買主が使えることが「売りやすさ」につながる
• 売るメリット：緩斜面のうちに動ける／築25年の傾斜が増す前／所有5年超で長期譲渡（税率約半分）／買主が控除を使いやすい／設備更新を買主に委ねられる
• 注意点と高く売るコツ：設備更新の告知、2回目の大規模修繕と積立金の開示、リフォームの費用対効果を踏まえつつ、「維持された築20年」を管理資料・更新履歴で示すことが高値売却の鍵
• 費用：仲介手数料は選ぶプランで大きく差が出る。「ゼロチュー売却」の活用で、1億円帯では自社成約時に約287〜436万円、他社経由時でも約147〜221万円の削減となる試算

「築25年の崖」を過度に恐れる必要はありませんが、緩やかとはいえ下り坂であることも事実です。都心の築20年という有利な局面で、相場と自分のマンションの位置を正しく把握し、管理状態を丁寧に伝えることが、納得のいく売却につながります。

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【この記事の監修者】

桝谷 浩太（ますや こうた） グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士

東宝ハウス、三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SREホールディングス）にて居住用不動産の売買仲介営業を経験し、仲介部門社長賞・契約件数1位を連続受賞。業界経験18年。2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業。不動産業界で問題となっている「囲い込み」を仕組みで解決するために、売却仲介手数料最大無料サービスに取り組むなど不動産業界の健全化を促進する活動をする。著書「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazon不動産カテゴリにてベストセラー1位を獲得。

グローバルトラスト不動産株式会社 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-3-4 宅地建物取引業免許: 東京都知事免許（2）第100468号 所属: （公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）東京都宅地建物取引業協会、（公財）東日本不動産流通機構

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【最終更新日】 2026年7月3日

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【免責事項】

本記事は2026年7月時点の公開情報および取引データを基に作成しています。記載内容は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の売却・税務・法務判断については、必ず宅地建物取引士・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。税制・法令は今後改正される可能性があり、住宅ローン控除・譲渡所得税・実際の手続きや税額の計算については、最新の制度・税理士・税務署にご確認ください。金利・市況の動向は今後変更される可能性があります。

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