マンション売却を考え始めたとき、多くの方が「何から始めればいいのか」「どれくらい期間がかかるのか」「いくらで売れるのか」といった疑問を抱えるのではないでしょうか。

不動産売却は、相場調査から決済・引き渡し完了まで、おおむね3〜6ヶ月の期間で進むプロセスです。本記事では、初心者の方にも分かりやすいように、不動産売却の流れを10ステップに分けて詳しく解説します。

特に都心マンション（渋谷区・港区・目黒区など）の売却では、一般的なマンション売却とは異なる注意点があります。本記事では、最新の市況データ（2026年5月時点）と実務経験に基づくプロの視点から、失敗しない売り方を網羅的に解説します。

---

マンション売却の全体像｜10ステップで3〜6ヶ月

不動産売却とは、所有している不動産（マンション・戸建て・土地）を第三者に売り渡し、対価として代金を受け取る取引のことです。マンション売却の場合、売却の準備から決済・引き渡し完了まで、一般的に3〜6ヶ月の期間を要します。

売却フロー10ステップの全体像

不動産売却の流れは、以下の10ステップで進みます。

STEP	内容	所要期間の目安
STEP1	売却の準備と目的の整理	1〜2週間
STEP2	相場を調べる	1〜2週間
STEP3	複数の不動産会社に査定依頼	1〜2週間
STEP4	不動産会社を選ぶ	1週間
STEP5	媒介契約を締結	1〜3日
STEP6	売却活動を開始	1〜3ヶ月
STEP7	内覧対応	売却活動と並行
STEP8	価格交渉と売買契約	1〜2週間
STEP9	決済・引き渡し	1〜2ヶ月
STEP10	確定申告	売却の翌年2月16日〜3月15日

東日本不動産流通機構（REINS）「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」によれば、首都圏の中古マンションにおける登録から成約に至る平均日数は82.5日で、前年（85.3日）から3日ほど短縮されました。一般的には、相場調査から決済・引き渡し完了まで3〜6ヶ月を見ておくとよいでしょう。

売却にかかる期間の目安と内訳

売却期間は物件の条件や時期によって変動しますが、おおむね以下の内訳になります。

• 準備フェーズ（1〜2ヶ月）：相場調査、査定、不動産会社選定、媒介契約
• 販売フェーズ（1〜3ヶ月）：売却活動、内覧対応、価格交渉
• 完了フェーズ（1〜2ヶ月）：売買契約、決済、引き渡し

POINT 売却を急ぐ場合は、購入希望者が多い1〜3月の新生活シーズンまたは9〜11月の転勤シーズンを意識して逆算する方法があります。逆算のスタートは、引き渡し希望日の約6ヶ月前が目安です。

都心マンション売却の特徴

東京の都心エリア（渋谷区・港区・目黒区・千代田区・中央区・品川区・世田谷区・杉並区など）のマンション売却には、一般的なマンション売却とは異なる特徴があります。

• 取引価格帯が高い（5,000万〜2億円超）：仲介手数料の影響額が大きい
• 買主層が広い：実需だけでなく投資目的や資産形成目的の購入も見られる
• 流通スピードが速い：人気駅徒歩圏は短期間で成約することも多い
• 競合物件との差別化が重要：内覧時の印象や担当者の販売力で価格差が出やすい

東京23区の中古マンション市況や売り時の判断については、【2026年】東京23区の中古マンション価格はどうなる？もあわせてご覧ください。

---

---

STEP1：売却の準備と目的の整理

STEP1は、本格的な売却活動を始める前に、売却の動機・スケジュール・資金計画を整理する段階です。この準備の質が、その後のステップでの判断のしやすさに影響します。

売却の動機を言語化する

マンション売却を考えるきっかけは、人によって異なります。代表的な動機を整理しておきましょう。

動機	主な検討事項
住み替え	新居の購入時期との調整、買い替え特例の活用
相続	共有名義の調整、相続登記、譲渡所得の特例
離婚	財産分与、住宅ローン名義、譲渡時期
転勤	売却 vs 賃貸の判断、ローン残債との兼ね合い
投資見直し	譲渡益・譲渡損の計算、税金対策

動機が明確になると、売却の優先順位が見えてきます。たとえば、住み替えなら「新居の引き渡しに間に合うように売却を完了させる」、相続なら「相続税の納付期限（10ヶ月以内）に間に合わせる」など、スケジュール起点が決まります。

売却スケジュールを逆算する

引き渡し希望日が決まっている場合、そこから逆算して各ステップの開始日を設定します。

• 引き渡し希望日の 6ヶ月前：相場調査・査定依頼を開始
• 引き渡し希望日の 5ヶ月前：不動産会社選定・媒介契約
• 引き渡し希望日の 4〜2ヶ月前：売却活動・内覧対応
• 引き渡し希望日の 2〜1ヶ月前：売買契約・決済準備
• 引き渡し希望日：決済・引き渡し

プロのアドバイス 都心マンションは買主層が厚く、人気エリアでは1〜2ヶ月で成約することも珍しくありません。一方、価格設定や築年数によっては半年以上かかるケースもあります。最初に「最低でも3〜6ヶ月」の余裕を持って計画を立てることをおすすめします。

ローン残債と手取りの目安を確認する

住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済できるか（アンダーローン）、できないか（オーバーローン）の確認が必要です。

• アンダーローン（売却価格 ≧ ローン残債）：通常の売却が可能
• オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残債）：自己資金の追加または任意売却の検討が必要

金融機関に「ローン残高証明書」を請求し、現時点の残債を確認しましょう。

手取り額の目安は、売却価格 −（ローン残債 + 仲介手数料 + 諸費用 + 譲渡所得税） で計算できます。具体的な手取り額のシミュレーションは、本記事後半の「マンション売却の費用と税金まとめ」で詳しく解説します。

状況別の売却フローの違い

売却の動機によって、通常のフローに加えて追加の手続きが発生する場合があります。

• 相続マンション売却：相続登記、遺産分割協議、相続税の特例適用などが必要です。詳しい手順は相続したマンションを売却する全手順をご覧ください。
• 離婚に伴う売却：財産分与のタイミング、住宅ローン名義の変更などが論点になります。
• 任意売却：金融機関の同意が必要となり、通常売却とは大きく流れが異なります。

---

STEP2：相場を調べる

STEP2は、自分のマンションがいくらで売れそうか、おおよその相場感を掴む段階です。相場を知らずに不動産会社の査定額をそのまま受け入れてしまうと、適正価格より低く売却してしまうリスクがあります。

相場を調べる3つの方法

相場を自分で調べる主な方法は、以下の3つです。

方法	特徴	入手先
REINS（レインズ）成約事例	実際の成約価格データ	REINSマーケットインフォメーション
国交省 不動産情報ライブラリ	取引価格情報の公的データ	国土交通省 不動産情報ライブラリ
一括査定サイト	複数社の査定額の比較	民間サービス

公的データ（REINS・国交省）は信頼性が高く、客観的な相場感を掴むのに適しています。一括査定サイトは複数社の査定額を比較できる便利さがある一方、各社の集客戦略が反映されている点に留意が必要です。

都心8区の駅別相場目安

東京都心の対応8区（渋谷・港・目黒・千代田・中央・品川・世田谷・杉並）の中古マンション売却相場は、エリア・駅によって大きく異なります。

エリア	主要駅	中古マンション平均㎡単価（参考）
港区	麻布十番・六本木・白金高輪	200万〜250万円／㎡
渋谷区	渋谷・恵比寿・代官山	180万〜220万円／㎡
目黒区	中目黒・自由が丘・学芸大学	130万〜180万円／㎡
千代田区	番町・麹町・神田	200万〜260万円／㎡
中央区	銀座・月島・勝どき	150万〜200万円／㎡
品川区	大崎・五反田・武蔵小山	100万〜150万円／㎡
世田谷区	三軒茶屋・二子玉川・下北沢	90万〜140万円／㎡
杉並区	荻窪・阿佐ヶ谷・高円寺	80万〜120万円／㎡

※ 上記は2026年5月時点の参考値で、公表データ・周辺成約事例・自社査定実務をもとにした概算目安です。実際の相場は駅距離・築年数・専有面積・階数・眺望・管理状態・市況により変動します。

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データ・REINSマーケットインフォメーション・自社査定実務をもとに当社が集計・作成）

港区・目黒区の駅別の詳しい相場については、港区マンション売却ガイド、目黒区マンション売却ガイドもあわせてご覧ください。

2026年5月の首都圏中古マンション市況

2026年5月時点で確認できる年次データ（東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」）では、2025年の首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）中古マンション平均成約価格は約5,200万円となっており、過去最高水準を更新しています。2020年の3,599万円から5年間で約1,600万円の上昇となっています。

なお、都県別では東京都が首都圏平均を大きく上回る水準で推移しており、特に都心8区（渋谷区・港区・目黒区・千代田区・中央区・品川区・世田谷区・杉並区）では高額帯（5,000万〜2億円超）の取引が中心です。具体的なエリア相場は前掲の「都心8区の駅別相場目安」をご参照ください。

2026年も以下の要因により、首都圏中古マンション価格は高値圏で推移しています。

• 建築費・地価の上昇：新築価格上昇による中古へのスライド需要
• 共働き世帯増加：駅近・利便性重視の需要拡大
• 海外投資家の購入：都心高額帯の需要を底上げ
• 金利上昇懸念：「金利が上がる前に買う」需要が中古市場を活性化

詳しい2026年の市況予測は、【2026年】東京23区の中古マンション価格はどうなる？で解説しています。

築年数別の相場下落カーブ

中古マンションの売却価格は、築年数とともに下落する傾向があります。都心マンションの場合、新築時を100%とすると、築6〜10年で約84%、築11〜20年で約74%、築21〜30年で約61%、築31年以降で約40%まで下落します。特に築20年前後で下落速度が加速する点が、売却タイミング判断のポイントです。

ただし、上のグラフはあくまで平均的な下落傾向です。実際の都心マンションでは、築年数よりも「立地・管理状態・市況」のほうが価格に大きく影響します。

前述のとおり、2020年以降の首都圏中古マンション価格は5年間で約1,600万円もの上昇を続けています。築20年・30年を超えるマンションでも、購入時より高く売れるケースが珍しくありません。立地の希少性（駅近・再開発エリア）、管理状態（修繕積立金の積立・大規模修繕の実施履歴）、市況の追い風が重なれば、グラフの平均線を大きく上回る成約価格が期待できます。

プロのアドバイス 「築年数が経つほど安くなる」と決めつける前に、自分のマンションの最新の市場価格を確認することが大切です。下落カーブの平均線で判断するのと、実際の査定価格を踏まえて判断するのとでは、売却タイミングや希望価格の設定が大きく変わります。 なお、築25年以上では成約率がやや低下する傾向もあるため、築20年前後の節目で売却を検討する場合は早めの相談がおすすめです。築年数別の詳しい売却戦略は築10年のマンションは売り時？もあわせてご覧ください。

---

STEP3：複数の不動産会社に査定依頼

STEP3は、複数の不動産会社に査定を依頼し、自分のマンションがいくらで売れそうかの具体的な金額を把握する段階です。査定額は会社ごとに差が出るため、複数社に依頼することで比較材料が増えます。

机上査定と訪問査定の違い

不動産の査定には、大きく机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。

種類	内容	所要時間	精度
机上査定	物件情報のみで査定（不動産会社の訪問なし）	数時間〜1日	概算レベル
訪問査定	物件を実際に訪問して査定	1週間程度	実際の売却価格に近い

最初は机上査定で大まかな相場感を掴み、信頼できそうな2〜3社に絞って訪問査定を依頼するのが効率的な進め方です。

一括査定のメリット・デメリット

複数社に一度に査定依頼できる「一括査定サイト」は便利ですが、メリットとデメリットを理解した上で利用しましょう。

メリット

• 一度の入力で複数社に依頼可能
• 査定額の比較で相場感を把握できる
• 各社の対応スピード・営業姿勢が比較できる

デメリット

• 査定後の営業電話・メールが多くなる
• 大手・中小・地元密着型の混在で会社の特徴が見えにくい
• 査定額が異常に高い「一本釣り査定」を提示する会社もある

プロのアドバイス 一括査定サイトは「相場感を掴む手段」として活用し、最終的に依頼する会社は実績・対応・販売戦略の質で選ぶことをおすすめします。査定額の高さだけで決めると、後述の落とし穴にはまるリスクがあります。

査定依頼前に準備しておく書類

査定の精度を上げるために、以下の書類を事前に揃えておくとスムーズです。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
• マンション分譲時のパンフレット
• 管理規約・使用細則
• 修繕積立金・管理費の納付書
• 直近の固定資産税納税通知書
• 間取り図（手元になければ管理組合に確認）

高すぎる査定額の落とし穴

査定額が高い会社が必ずしも良い会社とは限りません。なかには契約獲得を目的に高めの査定額を提示するケースもあるため、内容を見極める必要があります。

パターン	内容
高額査定で契約獲得	高い査定額を提示して媒介契約を結び、売却活動が長引いた段階で価格交渉を持ちかける
妥当な査定額提示	周辺成約事例・公的データに基づいた現実的な査定額を提示する

査定額の根拠を質問し、明確に説明できるかを確認することが、信頼できる会社を見極める第一歩です。

---

STEP4：不動産会社を選ぶ

STEP4は、査定依頼した複数社の中から、実際に売却を任せる不動産会社を選ぶ段階です。この選択が、売却価格・売却期間・トラブルの有無に大きく影響します。

不動産会社選びの5つのポイント

ポイント	確認内容
① 売却実績	同エリア・同価格帯での成約実績数
② 担当者の対応	質問への回答の的確さ、レスポンスの速さ
③ 査定額の根拠	周辺成約事例・公的データに基づいた説明
④ 販売戦略	広告・ポータル掲載・内覧対応の具体プラン
⑤ 仲介手数料	通常料金または割引サービスの有無

特に都心エリアでは、エリア特化の知見を持った会社のほうが、適切な販売戦略を立てやすい傾向があります。

仲介手数料の仕組みと節約余地

不動産売買の仲介手数料は、「売買価格の3% + 6万円 + 消費税」が法律上の上限として定められています（売買価格400万円超の場合）。

仲介手数料の計算例（売却価格別）：

売却価格	通常の仲介手数料（税込・上限）
5,000万円	約171万円
7,000万円	約237万円
1億円	約337万円
2億円	約667万円

（出典：宅地建物取引業法、国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」）

仲介手数料は「上限」であり、実際の料金は不動産会社の方針で変動します。一部の会社では、独自の手数料割引サービスを提供しています。

ゼロチュー売却で手取りを最大化する考え方

不動産売却の最終的な手取り額は、売却価格 −（ローン残債 + 仲介手数料 + 諸費用 + 譲渡所得税） で決まります。同じ売却価格でも、仲介手数料の負担が変われば手取り額は変動します。

グローバルトラスト不動産では、「ゼロチュー売却」というサービスを提供しています。これは、売主様の仲介手数料を最大無料にする仕組みで、成約ルートによって手数料が変わります。

成約ルート	売主の仲介手数料
当社が買主を見つけた場合（自社成約）	0円（完全無料）
レインズ経由で他社を通じて成約した場合	相場の半額（計算式：売却価格×1.5%＋消費税）

たとえば売却価格7,000万円の場合、通常仲介の上限は約237.6万円ですが、自社成約なら0円、他社経由でも約116万円となり、手取り額に差が出る場合があります。

注意 ゼロチュー売却は売主様向けのサービスです。買主様の仲介手数料は通常通りの料金体系となります。

大手 vs 地元 vs 都心特化の比較

不動産会社のタイプは、大きく以下の3種類に分類できます。

タイプ	メリット	留意点
大手仲介	ブランド力、全国ネットワーク	エリア特化の深い知見は不足する場合あり
地元密着型	エリアの細かい知見、地元の買主とのつながり	全国的な情報網は限定的
都心特化型	都心マンション市場の深い知見、富裕層・投資家とのつながり	対応エリアは限定

都心マンション売却では、エリア特性を理解した不動産会社のほうが、適切な販売戦略を立てやすい傾向があります。

担当者を見極める質問例

媒介契約を結ぶ前に、以下のような質問を投げかけて担当者を見極めましょう。

• 直近1年で同エリア・同価格帯のマンションを何件成約させましたか？
• この物件の販売戦略を具体的に教えてください
• 査定額の根拠となった成約事例を見せていただけますか？
• 売却活動の進捗報告はどのように行いますか？
• 内覧対応のサポート内容を教えてください

---

---

STEP5：媒介契約を締結

STEP5は、選んだ不動産会社と「媒介契約」を結び、売却活動を正式に依頼する段階です。媒介契約には3種類あり、それぞれの特性を理解して選びましょう。

媒介契約3種類の比較

項目	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
契約できる不動産会社数	1社のみ	1社のみ	複数社可
自己発見取引（自分で買主を見つける）	不可	可能	可能
契約期間	最長3ヶ月	最長3ヶ月	制限なし（推奨3ヶ月）
レインズへの登録義務	5日以内	7日以内	任意
業務報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	定期的な義務なし（必要に応じて報告を求めることは可能）
向いている人	信頼できる1社に任せて、手厚いサポートを受けたい	1社に任せつつ、知人など自分の伝手も活用したい	複数社に競わせて広く買主を探したい（人気エリアの物件向け）

（出典：宅地建物取引業法、東日本不動産流通機構「媒介契約制度」）

都心マンションのように買主層が厚いエリアでは、専任媒介を選び、1社に集中して販売戦略を立てる進め方が一般的です。

契約期間・更新・解約の注意点

専属専任・専任媒介の契約期間は、宅地建物取引業法で最長3ヶ月と定められています。3ヶ月以内に成約しない場合は、契約を更新するか、別の不動産会社に切り替えるかの判断が必要です。

注意 媒介契約の解約は、契約期間中は違約金が発生する可能性があります。担当者の対応や販売戦略に不満がある場合は、まずは率直に相談することをおすすめします。

---

STEP6：売却活動を開始

STEP6は、媒介契約後、不動産会社が広告・販売活動を開始し、買主を探す段階です。期間は1〜3ヶ月が目安となります。

販売価格の決め方

販売価格は、査定額をベースに以下の要素を考慮して決定します。

• 周辺の成約事例（REINS・市場調査）
• 競合物件の販売価格
• 売主の希望時期（早く売りたいか、価格優先か）
• 値引き交渉余地（5〜10%程度）

プロのアドバイス 販売価格は「成約価格の1.05〜1.10倍」程度に設定するのが一般的です。値引き交渉に備えて余裕を持たせつつ、相場から大きく外れない範囲に収めることが、早期成約のコツです。

広告・販売活動の具体内容

不動産会社が行う主な販売活動は以下の通りです。

• SUUMO・アットホーム・ホームズなどの主要ポータルサイトへの掲載
• 自社ホームページでの掲載
• レインズへの物件情報登録
• 折込チラシ・ポスティング
• 既存顧客へのDM・電話案内
• 内覧時の現地対応

売却活動の期間目安と進捗確認のコツ

売却活動の期間は、物件のエリア・価格・時期によって変動しますが、平均的な目安は以下の通りです。

エリア・価格帯	平均成約期間
都心人気エリア（〜5,000万円）	1〜2ヶ月
都心人気エリア（5,000万〜1億円）	2〜3ヶ月
都心人気エリア（1億円〜）	3〜6ヶ月
郊外エリア	3〜6ヶ月

不動産会社からの業務報告（専任なら2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上）の内容を確認し、以下の点をチェックしましょう。

• ポータル掲載後のアクセス数・問い合わせ数
• 内覧件数・内覧者の反応
• 競合物件の動き

売れない場合の価格見直しタイミング

3〜4週間経っても問い合わせや内覧が極端に少ない場合は、以下の見直しを検討します。

• 販売価格の見直し（5〜10%程度の引き下げ）
• 写真・物件説明文の改善
• ポータルサイト掲載順位の改善
• 内覧対応・室内の見せ方の改善

POINT 価格見直しは早めに判断するのがコツです。相場から外れた高値で長期間掲載すると、「売れ残り感」が出て、その後の販売が難しくなります。

---

STEP7：内覧対応

STEP7は、購入希望者が物件を実際に見学する「内覧」に対応する段階です。売却活動と並行して進み、ここでの印象が成約価格に影響します。

内覧の準備と当日の流れ

内覧の依頼が入ったら、不動産会社と相談して日時を調整します。当日は、以下の流れで進みます。

1. 内覧者・不動産会社担当者の到着
2. 玄関・各部屋の案内（10〜30分程度）
3. 質疑応答（設備・周辺環境・住み心地など）
4. 内覧者の退出

内覧で印象を高める7つのポイント

内覧の印象は成約に直結します。以下の7点を意識しましょう。

1. 玄関・水回りの清掃：第一印象を決める箇所を重点的に
2. 整理整頓：物が多いと部屋が狭く見えるため、不要品は事前に片付け
3. 採光の最大化：カーテンを開け、明るい時間帯の内覧を提案
4. 適温：冬は暖房、夏は冷房で快適な室温に
5. 匂いケア：ペット臭・タバコ臭・生活臭の対策
6. 小さな修繕：壁の傷、ドアノブのぐらつきなどを事前修繕
7. 担当者との連携：物件の魅力ポイントを担当者と共有

都心マンション特有の内覧対応

都心の高層マンション・タワーマンションでは、以下のような特有の対応が求められます。

• オートロック・ゲストカードの準備：受付対応の段取り
• コンシェルジュとの連携：内覧者の到着連絡
• 眺望のアピール：晴天時の内覧を提案
• 共用施設の案内：ジム・ラウンジ・ゲストルームなどの紹介
• 管理体制の説明：管理組合の財務状況・修繕計画

内覧者の質問に備える

内覧者からよく出る質問への回答を、事前に準備しておきましょう。

• 売却理由（住み替え、相続、転勤など）
• 周辺環境（スーパー・病院・学校・治安）
• 駐車場・駐輪場の空き状況
• 管理費・修繕積立金の金額・改定予定
• 設備の不具合・修繕履歴
• 住人層・コミュニティの雰囲気

---

STEP8：価格交渉と売買契約

STEP8は、買主から購入申込みが入り、価格交渉を経て売買契約を締結する段階です。条件交渉と契約書の確認がポイントになります。

買主からの値下げ交渉への対応

購入希望者の多くは、提示価格から数%の値下げ交渉を行います。

交渉幅	一般的な対応
0〜3%	受け入れることが多い
3〜5%	売主・買主の優先順位次第
5%以上	買主の本気度・期間優先度を確認した上で判断

プロのアドバイス 値下げ交渉は単なる金額の話ではなく、買主の本気度・住宅ローン審査の状況・引き渡し希望時期も含めて総合的に判断したい場面です。値下げに応じる代わりに引き渡し時期の調整を求めるなど、複合的な交渉もあり得ます。

売買契約の流れと重要事項説明

売買契約は、以下の流れで進みます。

1. 重要事項説明（買主に対し、宅地建物取引士が物件・契約条件を説明）
2. 売買契約書の読み合わせ
3. 契約書への署名・捺印
4. 手付金の受領（売主が買主から受け取る）

手付金の扱い

手付金とは、売買契約成立の証として買主が売主に支払う金銭のことです。一般的に売買代金の5〜10%程度が相場です。

• 買主が契約解除する場合：買主は手付金を放棄して解除するのが原則
• 売主が契約解除する場合：契約条件や履行状況により、手付金の倍額を買主に支払って解除できる場合があります（手付倍返し）

契約時の必要書類

売買契約時に売主が用意する書類は以下の通りです。

• 売買契約書（不動産会社が作成）
• 重要事項説明書（不動産会社が作成）
• 登記済証または登記識別情報通知
• 印鑑証明書（3ヶ月以内）
• 実印
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 固定資産税評価証明書

---

---

STEP9：決済・引き渡し

STEP9は、売買代金の最終支払いと、物件の所有権を買主に移転する段階です。一般的に売買契約から1〜2ヶ月後に行われます。

決済日の流れ

決済日は、買主・売主・不動産会社・司法書士・金融機関担当者が一堂に会して進めます。標準的な流れは以下の通りです。

1. 必要書類の確認（司法書士による書類チェック）
2. 残代金の振込（買主から売主の口座へ）
3. 所有権移転登記の申請（司法書士が法務局へ）
4. 抵当権抹消登記（売主側、ローン残債がある場合）
5. 固定資産税・管理費の精算（日割り計算）
6. 鍵の引き渡し

引き渡し当日の準備

引き渡し当日までに、売主が準備しておくべきことは以下の通りです。

• 室内の引き渡し清掃
• 設備取扱説明書・保証書の準備
• 鍵一式（玄関・郵便受け・駐車場・倉庫など）
• 公共料金の精算（電気・ガス・水道）
• 火災保険の解約手続き

鍵の引き渡しと付帯設備の最終確認

引き渡し時には、契約書に記載した「付帯設備一覧」と物件の現況に齟齬がないか、買主と一緒に最終確認を行います。

• エアコン・給湯器・浴室乾燥機などの動作確認
• ビルトイン家電（食洗機・オーブンなど）の状態
• 照明器具・カーテンレールの引き継ぎ範囲

---

STEP10：確定申告

STEP10は、売却で利益（譲渡所得）が出た場合、または特例の適用を受ける場合に確定申告を行う段階です。売却の翌年2月16日〜3月15日が申告期間です。

譲渡所得税の計算と申告期限

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除額

譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率が適用されます。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得（5年以下）	39.63%
長期譲渡所得（5年超）	20.315%

※ 復興特別所得税を含みます。

居住用財産3,000万円特別控除の概要

自分が住んでいたマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

主な適用条件：

• 自分が住んでいた家屋であること
• 売却年の前年・前々年に同特例を受けていないこと
• 親族間売買でないこと

注意 各特例には細かい適用条件があり、判断が難しいケースもあります。詳細な税務相談は税理士などの専門家にご確認ください。

必要書類と申告のタイミング

確定申告で必要となる主な書類は以下の通りです。

• 譲渡所得の内訳書（国税庁様式）
• 売買契約書（売却時・取得時の双方）
• 仲介手数料の領収書
• 登記事項証明書
• 住民票（除票・現在票）
• マイナンバー関連書類

申告期間は売却の翌年2月16日〜3月15日です。期限内に申告できなかった場合、無申告加算税・延滞税が課される可能性があります。

---

マンション売却の費用と税金まとめ

マンション売却時にかかる費用と税金を一覧でまとめます。費用の見落としは手取り額の誤算につながるため、事前に把握しておきましょう。

売却にかかる費用一覧表

費用項目	金額の目安	支払先・タイミング
仲介手数料	売価×3%＋6万円＋消費税（上限）	不動産会社／契約時50%・引渡時50%
印紙税	1万〜6万円程度（売価により変動）	売買契約時
抵当権抹消登記費用	1〜2万円程度	司法書士／決済時
ローン一括返済手数料	1〜3万円程度	金融機関／決済時
譲渡所得税	譲渡所得×20.315%（長期）	国税・地方税／確定申告時
引っ越し費用	5万〜30万円程度	引越業者／引越時
ハウスクリーニング	3万〜10万円程度（任意）	クリーニング業者

仲介手数料の計算式（通常 vs ゼロチュー売却）

仲介手数料の計算例を、通常の上限料金とグローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」（成約ルート別）で比較します（売主の手数料）。他社経由の場合の計算式は「売却価格×1.5%＋消費税」で、相場の半額水準に抑えられます。

売却価格	通常（税込上限）	ゼロチュー売却（他社経由・税込）	ゼロチュー売却（自社成約）
5,000万円	約171.6万円	約83万円	0円
7,000万円	約237.6万円	約116万円	0円
1億円	約336.6万円	約165万円	0円
2億円	約666.6万円	約330万円	0円

5,000万・7,000万・1億円ケースの手取りシミュレーション

仮に住宅ローン残債2,000万円・取得費3,500万円（築15年経過）の前提で、仲介手数料の違いによる手取り差をイメージするための簡易試算を以下に示します（居住用財産3,000万円特別控除適用、長期譲渡前提）。なお、税額計算ではその他譲渡費用を一定額見込んだ簡易前提を置いています。実際の譲渡所得税の計算では仲介手数料が譲渡費用に含まれるため、通常仲介の方が税額が下がる可能性があります。本表は概算のイメージであり、個別の税額・諸費用は条件により異なるため、税理士などの専門家にご確認ください。

ケース1：売却価格5,000万円

項目	通常仲介	ゼロチュー（自社成約）
売却価格	5,000万円	5,000万円
ローン返済	-2,000万円	-2,000万円
仲介手数料	-171.6万円	0円
諸費用	-10万円	-10万円
譲渡所得税	0円（特別控除内）	0円（特別控除内）
手取り	約2,818.4万円	約2,990万円

ケース2：売却価格7,000万円

項目	通常仲介	ゼロチュー（自社成約）
売却価格	7,000万円	7,000万円
ローン返済	-2,000万円	-2,000万円
仲介手数料	-237.6万円	0円
諸費用	-10万円	-10万円
譲渡所得税	-71万円（控除超過分）	-71万円
手取り	約4,681.4万円	約4,919万円

ケース3：売却価格1億円

項目	通常仲介	ゼロチュー（自社成約）
売却価格	1億円	1億円
ローン返済	-2,000万円	-2,000万円
仲介手数料	-336.6万円	0円
諸費用	-10万円	-10万円
譲渡所得税	-681万円（控除超過分）	-681万円
手取り	約6,972.4万円	約7,309万円

※ 上記の表では、仲介手数料の有無によらず譲渡所得税を同額と仮定しています。実際には仲介手数料が譲渡費用に含まれるため、課税譲渡所得が出るケースでは通常仲介の方が税額が下がる可能性があります。表中の差額（手取り増分）は概算のイメージであり、正確な税額計算は税理士などの専門家にご確認ください。

税金（譲渡所得税・印紙税・登録免許税）

• 譲渡所得税：譲渡所得（売却益）に対して課税。長期20.315%、短期39.63%
• 印紙税：売買契約書に貼付。1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円、5,000万円超〜1億円以下なら3万円（軽減税率）
• 登録免許税：抵当権抹消は不動産1個につき1,000円。マンションの場合、専有部分と敷地権の数により金額が変わる場合があります。司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要です。

---

マンション売却の必要書類15項目チェックリスト

マンション売却では、ステップごとに必要な書類が異なります。事前にチェックリストで確認しておきましょう。

査定依頼時の書類

• 登記済証または登記識別情報通知
• マンション分譲時のパンフレット
• 管理規約・使用細則
• 修繕積立金・管理費の納付書
• 直近の固定資産税納税通知書

媒介契約時の書類

• 媒介契約書（不動産会社が用意）
• 物件状況等報告書
• 付帯設備表

売買契約時の書類

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 印鑑証明書（3ヶ月以内）
• 実印

引き渡し時の書類

• 登記済証または登記識別情報通知
• 抵当権抹消関連書類（金融機関発行）
• 固定資産税評価証明書
• マンションの設備取扱説明書・保証書

POINT 書類の準備は時間がかかるものもあります。査定依頼の段階から、登記済証の所在を確認し、管理組合に管理規約を請求するなど、早めの準備をおすすめします。

---

売却で失敗しないための10のポイント

最後に、マンション売却で失敗しないための10のポイントをまとめます。

① 相場調査を怠らない

REINS・国交省・複数の一括査定サイトで相場感を掴んでから査定を依頼しましょう。相場を知らずに進めると、不動産会社の提示する金額の妥当性が判断できません。

② 高額査定に飛びつかない

査定額の高さだけで不動産会社を選ぶと、契約獲得を目的とした高額査定に応じてしまうリスクがあります。査定額の根拠を確認したうえで判断しましょう。

③ 媒介契約は3種類の特性を理解して選ぶ

専属専任・専任・一般の3種類の特性を理解し、自分の物件・希望に合うものを選びましょう。都心マンションは専任媒介が一般的です。

④ 内覧対応で「人間味」を出す

内覧者は物件だけでなく、売主の人柄・住み心地のリアルな話も知りたいと考えています。事前準備＋誠実な対応が成約につながります。

⑤ 売れない時の価格見直しは早めに

3〜4週間経っても反応が薄い場合は、価格見直しを検討しましょう。長期間の売れ残りは、その後の販売を難しくします。

⑥ 仲介手数料を含めた手取りで判断する

売却価格だけでなく、仲介手数料・諸費用・税金を引いた手取り額で判断しましょう。高額物件では手数料の差が数百万円単位になることもあります。

⑦ 引き渡し前の設備不具合は事前告知

設備の不具合を隠すと、引き渡し後に契約不適合責任を問われる可能性があります。事前に告知し、付帯設備表に記載しましょう。

⑧ 確定申告を忘れない

譲渡所得が出た場合や、特別控除の特例を受ける場合は、翌年の確定申告が必要です。期限を忘れないよう、引き渡し時にカレンダーへの登録を。

⑨ 状況別の専門家相談（相続・離婚等）

相続マンションは相続登記、離婚は財産分与など、状況によって専門家への相談が必要です。詳しくは相続したマンションを売却する全手順もご参照ください。

⑩ 信頼できる不動産会社を選ぶ

最終的には担当者との信頼関係が最重要です。実績・対応・販売戦略の3点を確認し、長く相談できる会社を選びましょう。

---

よくある質問（FAQ）

Q1: マンション売却にかかる期間はどれくらいですか？

A: 一般的に3〜6ヶ月が目安です。準備フェーズ1〜2ヶ月、販売フェーズ1〜3ヶ月、完了フェーズ1〜2ヶ月の合計です。都心人気エリアの5,000万円以下のマンションなら1〜2ヶ月で成約することもあります。

Q2: 媒介契約の3種類はどれを選ぶべきですか？

A: 都心マンションのように買主層が厚いエリアでは専任媒介が一般的です。1社に集中して販売戦略を立ててもらいたい方は専属専任、自分でも買主を探したい方は専任、複数社に競わせたい方は一般、という選び方になります。

Q3: 都心マンション売却で特に注意すべきステップは？

A: 特に重要なのはSTEP4（不動産会社選び）とSTEP6（売却活動）です。都心は買主層が広く価格帯も高いため、適切な販売戦略を立てられる会社選びが成約価格に直結します。また、内覧対応（STEP7）でも、オートロック・コンシェルジュ・共用施設の案内など、都心特有の対応が求められます。

Q4: 仲介手数料無料サービスを使うとどのステップで違いが出ますか？

A: グローバルトラスト不動産のゼロチュー売却は、売主様の仲介手数料を最大無料にするサービスです。当社が買主を見つけた場合（自社成約）は0円、他社経由の場合でも相場の半額（売却価格×1.5%＋消費税）に抑えられます。違いが出るのはSTEP4（不動産会社選び）とSTEP9（決済）です。STEP4で会社を選ぶ際の手取り額シミュレーションが変わり、STEP9の決済時に支払う仲介手数料が変わります。

Q5: 相続マンションを売却する場合、通常の流れと何が違いますか？

A: 主にSTEP1の前段階で「相続登記」「遺産分割協議」が追加されます。また、STEP10の確定申告では「取得費加算の特例」など相続特有の節税策が使える場合があります。詳しくは相続したマンションを売却する全手順をご覧ください。

Q6: マンション売却の必要書類は何ですか？

A: 主要な書類は15項目程度です。査定依頼時（5項目）、媒介契約時（3項目）、売買契約時（4項目）、引き渡し時（4項目）の各段階で必要となります。本記事の「必要書類15項目チェックリスト」をご参照ください。

Q7: 内覧で買主がつかない場合、どうすればよいですか？

A: 3〜4週間経っても反応が薄い場合は、以下の対策を検討します。①販売価格の見直し（5〜10%程度）、②写真・物件説明文の改善、③内覧対応・室内の見せ方の改善、④不動産会社の販売戦略の見直し。早期判断が次の成約につながります。

---

まとめ：失敗しないマンション売却のために

マンション売却は10ステップ・3〜6ヶ月の長いプロセスですが、各ステップを順序立てて進めれば、初めての方でも安心して取り組めます。

特に都心マンションの売却では、以下の3点を意識することで、判断に迷う場面を減らせます。

1. 相場を自分でも調べる（REINS・国交省データの活用）
2. 不動産会社は実績・対応・販売戦略で選ぶ（査定額の高さに惑わされない）
3. 手取り額で判断する（仲介手数料・税金を含めた最終手取りを計算）

本記事の10ステップをチェックリストとして活用し、納得のいくマンション売却を実現してください。

---

---

---

あわせて読みたい記事

• 港区でマンションを売却するならいつ？相場・手数料・高く売るコツを完全解説
• 目黒区のマンション売却ガイド｜相場推移・人気エリア・仲介手数料を徹底比較
• 築10年のマンションは売り時？売却価格の目安と高く売るための5つのポイント
• 相続したマンションを売却する全手順｜相続登記義務化から税金・手数料まで完全ガイド
• 【2026年】東京23区の中古マンション価格はどうなる？最新データで読み解く市況と売り時

【この記事の監修者】

桝谷 浩太（ますや こうた） グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士

東宝ハウス、三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SREホールディングス）にて居住用不動産の売買仲介営業を経験し、仲介部門社長賞・契約件数1位を連続受賞。業界経験18年。2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業。不動産業界で問題となっている「囲い込み」を仕組みで解決するために、売却仲介手数料最大無料サービスに取り組むなど不動産業界の健全化を促進する活動をする。著書「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazon不動産カテゴリにてベストセラー1位を獲得。

グローバルトラスト不動産株式会社 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-3-4 宅地建物取引業免許: 東京都知事免許（2）第100468号 所属: （公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）東京都宅地建物取引業協会、（公財）東日本不動産流通機構

---

本記事で使用したデータの出典・集計方法

データ	出典	時点	集計方法
首都圏中古マンション平均成約価格・登録から成約までの平均日数	東日本不動産流通機構（REINS）「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」	2025年通年	REINS公表値をそのまま引用
都心8区の駅別㎡単価相場	国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データ／REINSマーケットインフォメーション／自社査定実務	2024〜2025年	居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計し、自社査定実務を加味した概算目安
都心マンションの築年数別 価格維持率カーブ	国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データ	2020〜2025年	都心9区の築年数別㎡単価を当社が集計し、新築時を100%とした維持率を算出
仲介手数料の上限・媒介契約3種類の制度	宅地建物取引業法／国土交通省「宅地建物取引業者の報酬規定」／東日本不動産流通機構「媒介契約制度」	2026年5月時点	法定上限と業界慣行に基づき記述
譲渡所得税・3,000万円特別控除・印紙税	国税庁「土地や建物を売ったとき」「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」	2026年5月時点	国税庁公表内容を要約
抵当権抹消の登録免許税	法務局「抵当権抹消登記の登録免許税」	2026年5月時点	法務局公表資料に基づく

---

免責事項

本記事は2026年5月時点の情報に基づいて作成しています。税制・法律・市場動向は変更される可能性があります。具体的な手続き・税務判断については、必ず専門家（税理士・司法書士・宅地建物取引士など）にご確認ください。本記事の情報により生じた損害について、当社は一切の責任を負いかねます。