目黒区の中古マンション市場は、ここ数年で大きく上昇しました。ただ、同じ目黒区内でも駅によって平米単価に40万円以上の差があります。さらに、自由が丘ブランドの商業中心地は実は世田谷区側にあり、目黒区側の自由が丘最寄り物件は70㎡換算約8,000万円（中央値ベース）と、見た目の印象より落ち着いた価格帯です。

目黒区は東京23区の中でも住宅街として安定した人気を持つエリアで、独身世帯から子育てファミリーまで幅広い層が購入を検討します。国交省の取引データを基に居住用マンション（1LDK以上）を集計すると、2024〜2025年の平均取引価格は約8,695万円、平均平米単価は約140万円（坪単価約462万円）。23区内では第6位の水準で、5年間で平米単価は+40.0%上昇しました。

こうしたエリアごとの実情を知らないまま売却に動くと、戦略の選び方で数百万円の差が出ることもあります。本記事では、国交省の最新取引データ（2024〜2025年Q4まで反映）と不動産売買のプロの視点から、目黒区のマンションを高く・確実に売却するためのポイントをまとめました。

【この記事でわかること】

• 目黒区のマンション売却相場（築年数別・エリア別の最新データ）
• 中目黒・自由が丘・学芸大学・都立大学・目黒/祐天寺の5エリア別価格差と購買層
• 金利動向・季節・再開発から判断する「売り時」
• 「ゼロチュー売却」で仲介手数料がどう変わるかのシミュレーション
• 目黒区のマンションを高く売るための5つの実践的コツ

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目黒区のマンション売却相場【2025年取引データで解説】

目黒区のマンション売却相場とは、目黒区内で実際に取引された中古マンションの成約価格をもとに算出される平均的な売買価格のことです。国土交通省の取引価格データを基に居住用マンション（1LDK以上）に絞って集計すると、2024〜2025年の目黒区中古マンション平均平米単価は約140万円（坪単価約462万円）で、平均取引価格は約8,695万円の水準となっています。

この章では、目黒区マンションの最新相場サマリー、5年間の価格推移、23区内でのポジショニング、売出価格と成約価格の差を順に確認します。

目黒区マンションの最新相場サマリー

目黒区の中古マンション売却価格は、東京23区の中でも上位の水準にあります。

2024〜2025年の取引データに基づく主な指標は以下のとおりです。

指標	数値
平均平米単価（2024〜2025年）	約140万円/㎡
平均坪単価（2024〜2025年）	約462万円/坪
中央値平米単価（2024〜2025年）	約133万円/㎡
平均取引価格（2024〜2025年）	約8,695万円
中央値価格（2024〜2025年）	約7,700万円
平均面積	約60㎡
対象データ件数	3,829件（2020年Q1〜2025年Q4・居住用1LDK以上）

※2020年Q1〜2025年Q4の取引データを集計。

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

目黒区は中目黒・自由が丘・学芸大学・都立大学といった人気の住宅街を多く抱え、新宿・渋谷・品川のいずれにも30分以内でアクセスできる立地の良さが評価されています。東京23区全体の平均と比較しても1.3〜1.5倍の水準で取引されています。

POINT 平均取引価格と中央値の差（約8,695万円vs約7,700万円）は、自由が丘や中目黒の高額帯物件が平均値を押し上げているためです。一般的なファミリーマンション（60〜70㎡台）の現実的な売却価格は中央値ベースの7,700万円前後が目安となります。

目黒区マンションの平米単価推移（2020→2025年で+40.0%）

目黒区の中古マンション平米単価は、2020年以降一貫して上昇トレンドにあります。

年	平均平米単価	取引件数
2020年	約106万円/㎡	216件
2021年	約112万円/㎡	694件
2022年	約121万円/㎡	765件
2023年	約126万円/㎡	701件
2024年	約133万円/㎡	730件
2025年	約148万円/㎡	723件

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

5年間で平均平米単価は約106万円から約148万円へと+40.0%上昇しています。同時期の港区（+66.8%）・中央区（+75.1%）・千代田区（+60.9%）と比べれば緩やかですが、世田谷区（+29.0%）や杉並区（+22.1%）といった同じ城南・城西エリアと比較すれば、目黒区は確実に資産価値を伸ばしています。

23区内での目黒区のポジショニング

目黒区は23区内マンション平米単価ランキングで第6位に位置しています。2024〜2025年の取引データを基にしたランキングは以下のとおりです。

順位	区	平均平米単価	平均取引価格	平均面積
1位	港区	約229万円/㎡	約1億7,225万円	69㎡
2位	千代田区	約216万円/㎡	約1億4,566万円	61㎡
3位	渋谷区	約188万円/㎡	約1億2,815万円	62㎡
4位	中央区	約176万円/㎡	約1億1,420万円	63㎡
5位	新宿区	約144万円/㎡	約8,683万円	58㎡
6位	目黒区	約140万円/㎡	約8,695万円	60㎡
7位	品川区	約138万円/㎡	約8,596万円	60㎡
8位	世田谷区	約108万円/㎡	約7,274万円	66㎡
9位	杉並区	約98万円/㎡	約6,022万円	59㎡

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

目黒区は新宿区・品川区とほぼ並ぶ価格帯で、城南エリア（目黒区・品川区・大田区）の中ではトップに立っています。都心3区（千代田・中央・港）には及ばないものの、「都心3区ほどは予算がないが、世田谷区よりはブランド力のある住宅街に住みたい」という購入者層から強い支持を受けるポジションです。

プロのアドバイス 売却査定を取る際は、23区内の同価格帯（新宿区・品川区）の事例も参考にすると、目黒区マンションの相対的な価値を把握しやすくなります。一方、購入希望者の目線では「目黒ブランド」が大きな付加価値になるため、エリアの希少性を訴求できる販売戦略が効果的です。

売出価格と成約価格の差

国土交通省の取引データは「実際に契約が成立した成約価格」を基にしているため、不動産ポータルサイトに掲載される「売出価格」とは性格が異なります。

一般的に、売出価格は売主が希望する価格で、買主との交渉を経て5〜10%程度値引きされて成約に至るケースが多くみられます。目黒区の場合、売出価格ベースの平米単価は2025年時点で約149万円（出典：マンションリサーチ株式会社「マンションナビ」2025年データ）とされており、本記事の成約データ（2024〜2025年平均140万円）とは10万円前後の差があります。

これは「成約価格は値引き後の価格」であり、現実に近い相場感を示しているためです。査定を依頼する際は、査定額（売出価格の参考値）だけでなく「直近の成約事例」を確認することで、売却で実際に手にできる金額を把握しやすくなります。

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目黒区のエリア別マンション相場 -- 駅・地域で価格はどう変わる？

目黒区は面積約14.7平方キロメートルの中に、性格の異なる複数の住宅街を抱えています。同じ「目黒区」でも、駅・エリアによってマンション相場と購買層は大きく異なります。ここでは主要5エリアの特徴と相場を比較します。

エリア	主な最寄り駅	平米単価レンジ（25〜75%）	中央値	主な購買層
中目黒エリア	中目黒駅	約110〜210万円/㎡	約149万円	富裕層独身・DINKs
自由が丘エリア（目黒区側）	自由が丘駅	約95〜145万円/㎡	約115万円	落ち着いた住宅街志向ファミリー
学芸大学エリア	学芸大学駅	約100〜150万円/㎡	約126万円	コスパ志向ファミリー
都立大学エリア（目黒区側）	都立大学駅	約85〜145万円/㎡	約113万円	高所得ファミリー
目黒・祐天寺エリア（目黒区側）	目黒駅・祐天寺駅	約100〜190万円/㎡	約147万円	都心通勤者・DINKs・医療従事者

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、目黒区内の各駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上）を当社が集計・作成）

中目黒駅周辺の相場 -- 富裕層独身・DINKsに人気のスタイリッシュエリア

中目黒駅周辺は、目黒区内で最も平米単価が高いエリアのひとつです。東急東横線と東京メトロ日比谷線の乗り入れ駅で、渋谷まで2分・恵比寿まで3分・銀座まで20分という抜群の都心アクセスが評価されています。

国交省データで集計した中目黒駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、212件）は、平均平米単価約164万円、中央値約149万円。70㎡換算では中央値ベースで約1億450万円が中心です。レンジ上位（75パーセンタイル）は208万円/㎡に達し、築浅の高級マンションでは平米単価200万円超の取引事例もみられます。

主な購買層は、IT・金融・クリエイティブ業界の独身富裕層やDINKs（共働き高所得カップル）です。「都心アクセスの良さ＋目黒川沿いの洗練された街並み」を求めて購入する傾向があり、売却時には近隣のカフェ・レストラン・セレクトショップといったライフスタイル要素も訴求材料になります。

自由が丘駅周辺の相場 -- 目黒区側の落ち着いた住宅街、駅前再開発で注目度上昇

自由が丘駅周辺は、目黒区南端の閑静な住宅街エリアです。自由が丘ブランドの商業中心地は隣接する世田谷区奥沢側に広がっていますが、自由が丘駅自体は目黒区に位置しています。東急東横線と大井町線が乗り入れ、渋谷まで約10分・横浜まで約20分・大手町まで約30分とアクセス性も良好です。

国交省データで集計した目黒区側の自由が丘駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、40件）は、平均平米単価約120万円、中央値約115万円。70㎡換算では中央値ベースで約8,000万円が中心レンジです。目黒区側の自由が丘最寄りエリアは緑が丘・自由が丘1〜2丁目の落ち着いた住宅街が中心で、世田谷区側の商業中心地よりリーズナブルな価格帯となります。

注目すべきは、自由が丘1丁目29番地区第一種市街地再開発事業による駅前再開発です。商業施設「JIYUGAOKA MUSE SQUARE（自由が丘 ミューズ スクエア）」を含む地上15階・地下3階・高さ約60mの複合施設（商業・オフィス・住宅）が建設され、建物竣工は2026年7月、商業施設は59店舗のテナント（明治屋・スターバックス・モンブラン等）とともに2026年9月に開業予定です。再開発エリア周辺の物件は、開業前後の注目度上昇による売却機会が見込まれます。

主な購買層は、自由が丘駅周辺の生活利便性と緑の多い住環境を求める、落ち着いた住宅街志向のファミリー層です。売却時には、駅前商業施設（世田谷区側を含む自由が丘エリア全体）へのアクセス、人気の私立小中学校への通学利便性、緑の多い住環境を訴求すると効果的です。

（出典：自由が丘1丁目29番地区第一種市街地再開発組合公表資料、自由が丘駅周辺再開発関連報道）

学芸大学駅周辺の相場 -- コスパと利便性のバランスが取れた住宅街

学芸大学駅周辺は、目黒区中央部に位置し、東急東横線で渋谷まで約8分という好アクセスを誇ります。「学芸大学」の駅名からは大学が現存するイメージを持たれがちですが、東京学芸大学は1964年に小金井市へ移転しており、駅名のみが残っています。

国交省データで集計した学芸大学駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、193件）は、平均平米単価約128万円、中央値約126万円。70㎡換算では中央値ベースで約8,800万円が中心です。築浅大規模マンションでは平米単価150万円を超える事例もあります。

主な購買層は、目黒区アドレスを享受しながら、中目黒や目黒駅周辺よりも現実的な予算でマンションを購入したい子育て世代のファミリー層です。商店街「学大十字街」周辺の活気ある街並み、目黒区立小学校・中学校への通学利便性、深夜まで営業する飲食店の充実など、生活の利便性が大きな購入動機になっています。売却時には「コスパの良い目黒区アドレス」というポジショニングを意識した訴求が効果的です。

都立大学駅周辺の相場 -- 目黒区側の高所得ファミリー層に支持される閑静なエリア

都立大学駅周辺は、目黒区南西部の閑静な住宅街で、駅名の由来となった東京都立大学（現首都大学東京の前身）は1991年に八王子市へ移転しています。学芸大学駅と同様、駅名のみが残るエリアです。

国交省データで集計した目黒区側の都立大学駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、172件）は、平均平米単価約118万円、中央値約113万円。70㎡換算では中央値ベースで約7,900万円が中心です。柿の木坂・八雲・平町といった邸宅街を擁し、戸建て住宅が多いため中古マンションの流通量は限定的で、希少性の高いエリアです。

主な購買層は、医師・弁護士・経営者など職業的安定性の高い高所得ファミリー層で、子供の私立小中学校への進学を見据えた住み替え需要が中心です。売却時には、緑の多い邸宅街エリアとしての落ち着き、駒沢オリンピック公園への近接性、学区の良さを訴求できると効果的です。

目黒・祐天寺駅周辺の相場 -- 都心通勤者・DINKsに人気のエリア

目黒駅周辺と祐天寺駅周辺は、目黒区北東部に位置し、ともに都心通勤者・DINKs層に人気のエリアです。

目黒駅はJR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線が乗り入れる主要駅ですが、駅自体は品川区にあり、駅周辺の物件は品川区側と目黒区側に分かれます。国交省データで集計した目黒駅最寄りのうち目黒区側（三田・上目黒方面）の物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、290件）は、平均平米単価約151万円、中央値約147万円。70㎡換算では中央値ベースで約1億290万円が中心です。

祐天寺駅周辺は東急東横線で渋谷まで約6分とアクセス良好で、中目黒と学芸大学の中間に位置します。同期間の祐天寺駅最寄り物件（69件）は、平均平米単価約143万円、中央値約147万円。70㎡換算では中央値ベースで約1億290万円が中心です。中目黒よりも閑静な住環境でありながら、資産価値の水準は中目黒に匹敵します。

主な購買層は、丸の内・大手町・品川エリアへ通勤する高所得サラリーマン、DINKs層、医療従事者などです。「都心まで20分以内」「閑静な住宅街」「将来的な資産価値の安定」を重視する傾向があります。

目黒区エリア別購買層プロファイル一覧表

エリアごとに購買層・価格帯・人気要因をまとめると、売却時の訴求軸が見えてきます。

エリア	価格レンジ（70㎡換算・25〜75%）	主な購買層	訴求すべきキーワード
中目黒	約7,700万〜1億4,500万円	富裕層独身・DINKs・経営者	都心アクセス／目黒川／カフェ文化／スタイリッシュ
自由が丘（目黒区側）	約6,650万〜1億円	落ち着いた住宅街志向ファミリー	駅前再開発／緑豊か／教育環境／閑静
学芸大学	約7,150万〜1億650万円	子育て世代ファミリー	コスパ／商店街／通勤利便／教育環境
都立大学（目黒区側）	約5,900万〜1億300万円	高所得ファミリー・医師・弁護士	邸宅街／閑静／私立小中通学／駒沢公園近接
目黒・祐天寺（目黒区側）	約7,000万〜1億3,200万円	都心通勤者・DINKs・医療従事者	都心20分／4路線アクセス／資産価値安定

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、目黒区内の各駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上）を当社が集計・作成）

プロのアドバイス 同じ目黒区でも、エリアごとに購入希望者の属性と関心事項は大きく異なります。たとえば中目黒の物件をファミリー層向けに訴求すると反応が薄くなり、逆に学芸大学の物件をDINKs層に訴求するとミスマッチが生じます。マンションの最寄り駅と周辺環境に応じた「ターゲット設定」を不動産会社と事前に擦り合わせることが、高値売却の出発点です。

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築年数別に見る目黒区マンションの価格帯

目黒区のマンション売却価格は築年数によって大きく変動します。築5年以内と築31年以上では平米単価が約2倍の差があり、築20年と築30年の間には明確な落差があります。

目黒区の築年数別㎡単価と価格維持率（2024〜2025年）

国土交通省の取引データを基に、目黒区の築年数別の平米単価をまとめると以下のとおりです。

築年数	平米単価	価格維持率（築5年以内比）
築5年以内	約194万円/㎡	100%
築6〜10年	約185万円/㎡	約95%
築11〜20年	約174万円/㎡	約90%
築21〜30年	約141万円/㎡	約72%
築31年以上	約99万円/㎡	約51%

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

注目すべきポイントは2つあります。1つ目は、築20年までは価格が比較的安定しており、9割以上の価値を維持している点。2つ目は、築20年から築30年の間で平米単価が大きく落ち込み、築30年超では築5年以内の取引価格と比べて約5割の水準まで下がる点です。

築10年以内のマンション -- 価格を維持しやすい売り時

築10年以内のマンションは、設備が現代的で内装の傷みも少なく、購入者にとって魅力が高いため、平米単価で約185〜194万円の高値を維持しています。住宅ローン減税の対象にもなりやすく、購入希望者の予算が広がりやすい年代です。

築10年以内で売却を検討している場合、リフォーム費用をかけずにそのまま売り出しても十分な価格が見込めます。むしろ「次の所有者の好みに合わせた内装変更を可能にする」という意味で、現状渡しが好まれる傾向があります。

築20年〜30年のマンション -- リフォーム実施の判断軸

築20年を超えると、設備の老朽化が顕在化し始めます。給湯器・エアコン・水回り設備の交換時期が重なり、購入後すぐにリフォーム費用がかかるという印象を与えやすくなる点が、価格下落の要因です。

リフォームを実施するかどうかは、以下の判断軸で検討します。

• リフォーム費用 < 売却価格上昇分：実施するメリットあり
• リフォーム費用 ≧ 売却価格上昇分：実施しないほうが手取りが多い

一般的に、水回り（キッチン・浴室・トイレ）のフルリフォームには300〜500万円かかります。一方、リフォーム済みマンションの売却価格は、未リフォーム物件と比べて200〜400万円程度高くなる傾向があるため、必ずしもリフォームが得策とは限りません。

プロのアドバイス リフォームを実施するくらいなら、ハウスクリーニングと壁紙の部分張り替え（10〜30万円）程度に留め、その分を売出価格に反映させて「相場より安い割安感」を出すほうが、結果的に手取りが多くなるケースもあります。判断は不動産会社の担当者と相談して決めましょう。

築30年超のマンション -- 売却戦略と注意点

築31年を超えると平米単価は約99万円まで下がり、築5年以内の約51%の水準となります。ただし、目黒区の場合は「立地」と「管理状態」が良好であれば、築古でも一定の評価を得られるケースがあります。

築古マンション売却時の重要ポイントは以下の3点です。

1. 大規模修繕の実施履歴：適切なタイミングで修繕されているかを資料で示す
2. 修繕積立金の積立状況：管理組合の財務が健全であることをアピール
3. 耐震基準：1981年6月以降の新耐震基準で建てられているかを確認

築40年超でも、新耐震基準を満たし、大規模修繕が適切に行われている物件は「リノベーション前提」で購入する層からの需要があります。建て替え計画が議論されている管理組合の場合、その情報も購入検討者にとっては重要な判断材料になります。

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目黒区のマンションはいつ売るべき？売却タイミングの判断基準

目黒区のマンションの売り時は、市況・季節・築年数・再開発の4つの軸で判断できます。2026年現在の状況を踏まえると、総合的に見て売却に適した環境です。

金利動向（日銀利上げの影響）

2024年3月にマイナス金利政策が解除され、その後の段階的な利上げにより、2025年以降は住宅ローン金利が緩やかに上昇しています。住宅ローン金利が上がると、購入者の予算が縮小し、マンション価格の上昇ペースが鈍化する可能性があります。

ただし、目黒区のような都心近接の人気エリアでは、富裕層・現金購入者の需要が一定割合あるため、金利上昇の影響を受けにくい構造があります。それでも「金利がさらに上がる前に」と動く購入者層は存在するため、2026年は売却に適した環境が続いています。

（出典：日本銀行「金融政策決定会合議事要旨」、住宅金融支援機構「フラット35金利推移」）

季節要因（2〜3月の需要ピーク／9〜10月の準ピーク）

マンション購入者の動きには明確な季節性があります。

• 2〜3月：新年度・転勤・入学に向けた最大の需要ピーク
• 9〜10月：下半期の購入検討者が動く準ピーク
• 12月：年末年始は動きが鈍る

売却を急がないのであれば、2〜3月の成約を目指して前年12月〜1月に売却活動を開始するスケジュールが理想的です。9〜10月の成約を狙うなら、夏前の6〜7月から動き出すと余裕を持った販売活動ができます。

築年数の崖を超える前のタイミング

前章で示したとおり、目黒区のマンション価格には築年数の節目があります。特に「築20年→築21年」「築30年→築31年」の境目で価格が大きく下がるため、これらの節目を迎える前に売却を判断すれば、数百万円単位の差が生じます。

たとえば築11〜20年の取引群と築21〜30年の取引群では、平米単価が約174万円/㎡と約141万円/㎡となっており、70㎡換算で約2,300万円の差があります。ただし、これは同一物件が築20年から21年になる瞬間に下落する金額ではなく、築年帯ごとの取引事例の平均差を示すものです。築年帯の節目で売り出すと、購入者の検索条件や予算感、建物の管理状態・耐震性への見方などの影響で取引価格が変わる傾向があるため、節目を意識した売却タイミングの検討が重要です。

再開発タイミング（自由が丘駅前2026年7月竣工予定）

エリアによっては、地域の再開発プロジェクトの進捗が売却タイミングに影響します。代表例が、自由が丘1丁目29番地区第一種市街地再開発事業です。

時期	内容
2026年7月	建物竣工（地上15階・地下3階・高さ約60m）
2026年9月	商業施設「JIYUGAOKA MUSE SQUARE」開業（テナント59店舗）

再開発による街の価値向上は、近隣マンションの資産価値にも波及します。自由が丘エリアのマンション所有者の場合、商業施設開業前後の話題性が高まる時期に売却活動を行うことで、購入希望者の関心を集めやすくなります。

POINT 自由が丘エリアと隣接する奥沢・緑が丘・九品仏（世田谷区）の物件オーナーも、自由が丘の再開発による波及効果を享受できる可能性があります。エリアの境界を意識せず、広域での販売戦略を検討しましょう。

（出典：自由が丘1丁目29番地区第一種市街地再開発組合公表資料）

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目黒区のマンションを高く売るための5つのコツ

目黒区のマンションを高く売却するには、エリア特性を踏まえた戦略的なアプローチが必要です。ここでは、不動産売買のプロが現場で実践している5つのコツを紹介します。

① エリアごとの購買層に合わせた訴求軸を選ぶ

最も重要なポイントは、「誰に売るか」を明確にすることです。前述のとおり、目黒区は同じ区内でもエリアによって購買層が大きく異なります。

• 中目黒：富裕層独身・DINKsに「都心アクセス＋ライフスタイル」を訴求
• 自由が丘（目黒区側）：落ち着いた住宅街志向ファミリーに「駅前再開発＋緑豊か＋教育環境」を訴求
• 学芸大学：子育て世代に「コスパ＋商店街＋通勤利便」を訴求
• 都立大学（目黒区側）：高所得ファミリーに「邸宅街＋閑静＋私立小中通学」を訴求
• 目黒・祐天寺（目黒区側）：都心通勤者・DINKs・医療従事者に「4路線アクセス＋資産価値安定」を訴求

訴求軸が定まったら、物件写真・広告コピー・内覧時の説明すべてを軸に沿って統一することで、ターゲット層に響く訴求ができます。

② 内覧時にエリアブランド（中目黒・自由が丘）の世界観を演出する

内覧は「物件そのもの」だけでなく「物件＋エリアの暮らし」をイメージさせる場です。中目黒・自由が丘のような世界観のあるエリアでは、その雰囲気を内覧時に演出する工夫が効きます。

具体的には、以下のような準備が有効です。

• 室内に観葉植物や上質な小物を配置し、洗練された印象を作る
• 周辺の人気店・カフェ・生活利便施設をまとめた資料を用意する
• 「徒歩○分の○○というカフェがおすすめです」と具体的な店名で生活シーンを語る
• 目黒川沿いの桜の写真や自由が丘マリ・クレールストリートの写真を玄関に飾る

「自分がここに住んだらどんな生活ができるか」を具体的にイメージさせることが、購入決断の後押しになります。

③ 適正価格＋交渉余地を残した戦略的な売出価格設定

売出価格を高すぎる水準で設定すると、購入希望者の検討対象から外れてしまいます。逆に低すぎると、交渉で値下げされた際に手取りが減ります。理想は「相場よりやや高め＋交渉余地3〜5%」の水準です。

たとえば査定額が8,000万円のマンションの場合、以下のような戦略が考えられます。

売出価格	想定成約価格	戦略
8,500万円	8,000万円	6%程度の値下げ余地を残す
8,200万円	7,900〜8,000万円	短期成約を狙う
7,800万円	7,800万円（指値なし）	即決狙いの戦略

どの戦略を選ぶかは、売却までの希望期間と価格優先度のバランスで決めます。不動産会社との打ち合わせで、過去の同条件物件の「売出価格→成約価格の値下げ率」を確認することで、適切な売出価格を判断できます。

④ 大規模修繕・管理組合の健全性をアピールする

築年数が経っているマンションほど、購入検討者は「管理状態」を重視します。大規模修繕の実施履歴と修繕積立金の積立状況は、価格交渉で大きな材料になります。

売却前に以下の資料を準備しておきましょう。

• 大規模修繕工事の実施履歴と次回予定
• 修繕積立金の積立額・積立残高
• 管理組合の議事録（直近2〜3年分）
• 長期修繕計画

これらの資料が「適切に管理されている」ことを証明できれば、購入希望者の不安を解消し、値下げ交渉を回避しやすくなります。

⑤ 囲い込みをしない不動産会社を選ぶ

「囲い込み」とは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に開示せず、自社で買主も見つけて両手仲介（売主・買主の双方から手数料を取る）を狙う行為です。囲い込みが発生すると、売却までの期間が長期化したり、本来高く売れる物件が値下げされたりするリスクがあります。

不動産会社を選ぶ際は、以下の3点を確認してください。

1. レインズへの物件登録を確実に行うか：宅建業法上の義務であり、登録内容と販売状況が連動しているかも含めて確認
2. 他社からの内覧申し込みへの対応状況：他社経由の買主紹介を積極的に受け付ける姿勢があるか
3. 販売状況を週次で報告するか：問い合わせ件数・内覧件数を透明性高く共有する会社を選ぶ

グローバルトラスト不動産は、囲い込みをしないオープンな売却フローと、売主様の仲介手数料を最大無料にする「ゼロチュー売却」を提供しています。詳しくは記事末尾のCTAからお問い合わせください。

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目黒区のマンション売却の流れ -- 査定から引き渡しまで7ステップ

目黒区のマンション売却は、一般的に査定から引き渡しまで3〜6ヶ月程度かかります。ここでは、各ステップで売主が行う作業と注意点を解説します。

STEP1 売却準備・必要書類の確認

売却活動を始める前に、以下の書類を手元に揃えておきましょう。

書類	入手先
登記識別情報（権利証）	購入時に法務局から交付
マンション購入時の売買契約書・重要事項説明書	購入時の書類
管理規約・使用細則	管理組合
直近の管理費・修繕積立金の額がわかる資料	管理会社
大規模修繕履歴・長期修繕計画	管理会社
固定資産税納税通知書	自宅保管
本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）	売主自身

書類が見当たらない場合でも、再発行や代替書類の入手方法があります。不動産会社に相談しましょう。

STEP2 査定の依頼（机上査定→訪問査定）

査定には2種類あります。

• 机上査定（簡易査定）：物件情報だけで簡易的に算出。1〜3日で結果が出る
• 訪問査定（実地査定）：実際に物件を見て査定。1週間程度かかるが精度が高い

最初は机上査定で複数社から目安を取り、信頼できそうな2〜3社に絞って訪問査定を依頼するのが効率的です。査定額の単純比較ではなく、「査定額の根拠」「販売戦略」「担当者の経験」を総合的に判断しましょう。

STEP3 媒介契約の締結

不動産会社に売却活動を依頼するには、媒介契約を締結します。3種類の契約があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

契約種類	依頼先	レインズ登録	売主の直接取引	報告頻度
一般媒介	複数社可	任意	可	規定なし
専任媒介	1社のみ	7日以内	可	2週間に1回以上
専属専任媒介	1社のみ	5日以内	不可	1週間に1回以上

※「売主の直接取引」とは、売主が知人・親族など仲介会社を介さずに直接買主を見つけて取引する場合を指します。

目黒区のような人気エリアでは、複数社に依頼すると物件情報が散らばり、購入希望者からの問い合わせが分散するデメリットがあります。信頼できる1社に専任媒介で依頼するほうが、戦略的な販売活動を進めやすい傾向があります。

STEP4 売却活動の開始（広告掲出・内覧対応）

媒介契約締結後、不動産会社は以下の活動を行います。

• レインズ（不動産会社間流通システム）への物件登録
• 自社サイトおよび主要ポータルサイト（SUUMO・HOME'S・アットホーム等）への掲載
• チラシ・ダイレクトメール等のオフライン広告
• 既存顧客への紹介

購入希望者からの問い合わせがあれば、内覧対応を行います。内覧前には掃除・換気・採光の確保を徹底し、第一印象を整えましょう。

STEP5 売買契約の締結

購入希望者と価格・条件の合意ができたら、売買契約を締結します。契約時に手付金（売買代金の5〜10%）を受領するのが一般的です。

契約から決済まで通常1〜2ヶ月の期間があり、その間に買主は住宅ローン審査を行い、売主は引き渡しに向けた準備を進めます。

STEP6 引き渡し準備（住宅ローン完済・抵当権抹消）

売主側の主な準備は以下のとおりです。

1. 住宅ローン残債がある場合、完済手続きの準備（金融機関と日程調整）
2. 抵当権抹消手続きの司法書士への依頼
3. 引っ越し業者の手配
4. 公共料金（電気・ガス・水道）の精算手続き
5. 管理組合への所有者変更届の提出

STEP7 引き渡し・決済

決済日には、売主・買主・不動産会社・司法書士・金融機関担当者が一堂に会し、以下の手続きを行います。

1. 売買代金の残金受領
2. 仲介手数料の支払い（不動産会社へ）
3. 司法書士による所有権移転登記の手続き
4. 住宅ローン完済と抵当権抹消の同時実行
5. 鍵・関係書類の引き渡し

決済が完了すれば、売却の全工程が終了です。翌年の確定申告で譲渡所得の申告を行えば、すべての手続きが完了します。

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目黒区のマンション売却にかかる費用・税金と手数料シミュレーション

目黒区のマンション売却では、売却価格の約4〜7%が諸費用としてかかるのが一般的です。最大の費目である仲介手数料は、自社成約か他社経由かで大きく変わります。

売却にかかる主な費用一覧

目黒区のマンション売却で発生する主な費用をまとめると以下のとおりです。

費用項目	目安金額	支払先
仲介手数料	売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限	不動産会社
印紙税	1万円〜6万円（売買契約書に貼付）	国（収入印紙）
抵当権抹消費用	1.5万〜3万円程度	法務局・司法書士
住宅ローン一括返済手数料	0〜5万円程度	金融機関
譲渡所得税・住民税	譲渡所得に応じて変動	国・自治体
引っ越し費用	10万〜30万円程度	引っ越し業者
ハウスクリーニング	5万〜15万円程度	清掃業者

最も金額が大きいのが仲介手数料と譲渡所得税です。以下、それぞれを詳しく見ていきます。

仲介手数料の計算式と上限

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって以下のように定められています（売買価格400万円超の場合）。

仲介手数料の上限＝（売買価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1（消費税）

たとえば売却価格8,500万円の場合、仲介手数料の上限は次のように計算できます。

（8,500万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1
＝（255万円 ＋ 6万円）× 1.1
＝ 261万円 × 1.1
＝ 287.1万円（税込）

これは「上限」であり、実際の手数料は不動産会社のサービスメニューによって異なります。グローバルトラスト不動産では、自社で買主を見つけた「自社成約」の場合は売主の仲介手数料が0円になる「ゼロチュー売却」を提供しています。

仲介手数料シミュレーション【6,500万円・8,500万円・1.2億円×3プラン比較】

目黒区の代表的な価格帯3パターンで、仲介手数料を3つのプラン（一般的な不動産会社の上限手数料／グローバルトラスト不動産の他社経由プラン／グローバルトラスト不動産の自社成約プラン）で比較すると以下のとおりです。

売却価格（目黒区の代表的な価格帯）	一般的な上限（3%＋6万円＋税）	当社・他社経由（1.5%＋税）	当社・自社成約（0円）
6,500万円（中央値水準）	220万円	107万円	0円
8,500万円（平均水準）	287万円	140万円	0円
1.2億円（高額帯）	402万円	198万円	0円

※「他社経由」は他社で買主が見つかった場合、「自社成約」は自社で買主を見つけた場合を指します。 ※当社の他社経由プランは「売却価格×1.5%＋消費税」、自社成約プランは「0円」となります。

中央値帯の6,500万円のケースで比較すると、一般的な上限手数料220万円が、当社の自社成約なら220万円の節約になります。1億2,000万円帯では402万円の節約となり、売却益の手残りが大きく変わってきます。

POINT 仲介手数料は売却価格に対して定率でかかるため、目黒区のような高額帯では金額的な影響が大きくなります。自社成約か他社経由かは販売活動の進捗次第ですが、「自社で買主が見つかれば0円」という選択肢があるかどうかで、最終的な手残りに大きな差が出ます。

譲渡所得税の基本

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が課税されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 -（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：購入時の代金＋諸費用（不明な場合は売却価格の5%を概算取得費とする）
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料・印紙税等

譲渡所得に対する税率は、所有期間によって以下のように異なります。なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます（所得税法上の規定）。

所有期間	区分	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
5年以下	短期譲渡所得	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
5年超	長期譲渡所得	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

居住用財産（マイホーム）の場合、要件を満たせば「3,000万円特別控除」や、所有期間10年超の場合の「軽減税率の特例」などを利用できる可能性があります。各特例には所有期間・居住要件・併用条件などが定められており、控除制度の詳細は別記事で解説する予定です。確定申告の際は税務署または税理士にご相談ください。

（出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」）

印紙税・登録免許税・抵当権抹消費用

売買契約書には印紙税がかかります。2027年3月31日までは軽減税率が適用されており、売却価格に応じて以下のとおりです。

売却価格	印紙税（軽減税率）
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円
1億円超〜5億円以下	6万円

抵当権抹消費用は、登録免許税1筆あたり1,000円＋司法書士報酬1〜2万円で、合計1.5万〜3万円程度が目安です。

（出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」、法務局「抵当権抹消登記」）

売却費用の総額シミュレーション

売却価格8,500万円・所有期間10年・取得費6,500万円・諸費用150万円のケースで、3プランの手取り額を比較してみます。

項目	一般的な上限手数料	当社・他社経由	当社・自社成約
売却価格	8,500万円	8,500万円	8,500万円
仲介手数料	-287万円	-140万円	0円
印紙税	-3万円	-3万円	-3万円
抵当権抹消・その他	-3万円	-3万円	-3万円
譲渡所得（概算）	1,707万円	1,854万円	1,994万円
譲渡所得税・住民税（長期20.315%）	-347万円	-377万円	-405万円
手取り額	約7,860万円	約7,977万円	約8,089万円

※譲渡所得＝売却価格-取得費-諸費用-仲介手数料。実際の手取り額は個別事情により変動します。

このシミュレーションでは、自社成約プランの手取り額は一般的な上限手数料の場合と比べて約229万円多くなる結果となりました。仲介手数料は売却の費用構造の中で大きな比率を占めるため、選ぶプラン次第で最終的な手残りに大きな差が生じます。

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目黒区のマンション売却でよくある質問（FAQ）

Q1. 目黒区のマンションは今売り時ですか？

A. 2026年現在は売却に適した環境です。 目黒区の中古マンション平米単価は2020年から2025年で+40.0%上昇しており、上昇トレンドが継続しています。日銀の利上げが進めば購入者の予算が縮小し、価格上昇ペースが鈍化する可能性があるため、高値圏が続いている今のうちに査定を取り、売却の意思決定を進めることをおすすめします。

Q2. 目黒区で一番高く売れるエリアはどこですか？

A. 平米単価ベースでは中目黒エリアが最も高い水準です。 国交省の取引データ（2024〜2025年・居住用1LDK以上）では、中目黒（平均約164万円/㎡）に続いて、目黒駅周辺・目黒区側（約151万円/㎡）、祐天寺（約143万円/㎡）、学芸大学（約128万円/㎡）、自由が丘・目黒区側（約120万円/㎡）、都立大学・目黒区側（約118万円/㎡）の順となります。中目黒は富裕層独身・DINKs向けに高級マンションが多く、平米単価200万円超の取引事例もみられます。ただし、エリアごとに購買層・物件特性が異なるため、平米単価が高ければ必ず高く売れるわけではなく、訴求軸を購買層に合わせることが重要です。

Q3. 中目黒と自由が丘ではマンションの売却価格はどう違いますか？

A. 中目黒は富裕層独身・DINKs向けの「都心アクセス＋ライフスタイル」、自由が丘（目黒区側）は落ち着いた住宅街志向ファミリー向けの「緑豊か＋駅前再開発」と、ターゲットが異なります。 国交省の取引データ（2024〜2025年）では、70㎡換算の中央値ベースで中目黒が約1億450万円、自由が丘・目黒区側が約8,000万円と、約2,400万円の差があります。なお、自由が丘ブランドの商業中心地は隣接する世田谷区奥沢側にあり、目黒区側は商業中心地より落ち着いた価格帯となります。自由が丘は2026年7月の駅前再開発竣工で注目度が上昇する見込みのため、今後の売却機会としても有望なエリアです。

Q4. 目黒区のマンション売却にかかる仲介手数料はいくらですか？

A. 売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限です（売買価格400万円超の場合）。 目黒区の中央値価格7,700万円なら約257万円、平均価格8,700万円なら約294万円が上限となります。グローバルトラスト不動産では、自社で買主を見つけた場合は売主の仲介手数料が0円、他社経由の場合でも売却価格の1.5%＋消費税（相場の半額）になる「ゼロチュー売却」を提供しています。

Q5. 目黒区のマンション売却にかかる期間はどれくらいですか？

A. 一般的に査定依頼から引き渡しまで3〜6ヶ月程度です。 内訳は、査定〜媒介契約までが2〜3週間、売却活動から購入者決定までが1〜3ヶ月、売買契約から決済までが1〜2ヶ月となります。目黒区は人気エリアのため、適切な売出価格設定であれば1〜2ヶ月で買主が決まるケースも珍しくありません。一方、相場より高い価格設定や築古でリフォーム未実施の物件は、売却までの期間が長期化する傾向があります。

Q6. 築20年・30年の目黒区マンションでも売却できますか？

A. はい、十分に売却可能です。 目黒区は立地ブランドが強いため、築古でも一定の需要があります。築21〜30年の平米単価は約141万円/㎡、築31年以上でも約99万円/㎡で取引されています。築古マンションを売却する際は、大規模修繕の実施履歴・修繕積立金の積立状況・新耐震基準への適合（1981年6月以降）の3点を購入希望者に明示することで、価格交渉での値引きを最小限に抑えられます。

Q7. 住宅ローンが残っている目黒区マンションでも売却できますか？

A. はい、住宅ローン残債があっても売却できます。 一般的には、売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消したうえで買主に物件を引き渡します。ただし、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」状態の場合は、不足分を自己資金で補填する必要があります。目黒区のマンションは平均的に値上がりしているため、オーバーローン状態になっているケースは限定的です。売却の意思決定前に「売却見込み価格」と「住宅ローン残債」を比較し、手元資金で対応可能かを確認しましょう。

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まとめ -- 目黒区のマンション売却を成功させるために

目黒区のマンション売却で成功するためのポイントを整理すると、以下のとおりです。

1. 相場把握：2024〜2025年の平均平米単価約140万円・平均取引価格約8,695万円・5年で+40%上昇という基礎データを起点に、査定額の妥当性を判断する
2. エリア戦略：中目黒・自由が丘・学芸大学・都立大学・目黒/祐天寺の各エリアで購買層が異なるため、ターゲットに応じた訴求軸を選ぶ
3. タイミング：金利・季節・築年数の崖・再開発の4軸で売り時を判断。2〜3月・9〜10月の需要期に成約を合わせるスケジュールが理想
4. 価格戦略：相場よりやや高め＋交渉余地3〜5%を残す売出価格設定
5. 不動産会社選び：囲い込みをせず、レインズ登録と販売状況の透明な報告を行う会社を選ぶ
6. 手数料コスト：仲介手数料は売却価格の数%という大きなコストになるため、サービスメニューを確認して総コストを最小化する

目黒区は東京23区の中でも需要が安定している人気エリアです。「まだ先でいい」と思っている間にも市場環境は変化していきます。まずは現在の査定額を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

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3. 業界経験18年の代表が監修：宅地建物取引士の資格を持つ代表が、エリア特性を踏まえた売却戦略をご提案

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【この記事の監修者】

桝谷 浩太（ますや こうた） グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士

東宝ハウス、三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SREホールディングス）にて居住用不動産の売買仲介営業を経験し、仲介部門社長賞・契約件数1位を連続受賞。業界経験18年。2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業。不動産業界で問題となっている「囲い込み」を仕組みで解決するために、売却仲介手数料最大無料サービスに取り組むなど不動産業界の健全化を促進する活動をする。著書「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazon不動産カテゴリにてベストセラー1位を獲得。

グローバルトラスト不動産株式会社 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-3-4 宅地建物取引業免許: 東京都知事免許（2）第100468号 所属: （公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）東京都宅地建物取引業協会、（公財）東日本不動産流通機構

本記事で使用したデータの出典・集計方法

データ	出典	時点	集計方法
目黒区・主要9区の中古マンション相場・推移・築年数別	国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データ	2020年Q1〜2025年Q4の取引データ	居住用マンション（1LDK以上、面積15㎡以上、取引価格500万円以上）を当社が独自集計
売出価格ベースの平米単価	マンションリサーチ株式会社「マンションナビ」	2025年データ	公表値を引用
エリア別マンション相場（中目黒・自由が丘・学芸大学・都立大学・目黒/祐天寺の駅別集計）	国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データ	2024〜2025年	目黒区内の各駅最寄り物件（居住用1LDK以上、面積15㎡以上、取引価格500万円以上）を当社が独自集計
仲介手数料の上限	宅地建物取引業法	2026年4月時点	公表情報を引用
譲渡所得税の税率・所有期間区分	国税庁「土地や建物を売ったとき」等	2026年4月時点	公表情報を引用
印紙税の軽減措置	国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」	2027年3月31日まで適用	公表情報を引用
抵当権抹消登記	法務局「抵当権抹消登記」	2026年4月時点	公表情報を引用
金利動向	日本銀行「金融政策決定会合議事要旨」、住宅金融支援機構「フラット35金利推移」	2024〜2025年	公表情報を引用
自由が丘駅前再開発（1丁目29番地区／JIYUGAOKA MUSE SQUARE）	自由が丘1丁目29番地区市街地再開発組合プレスリリース、関連報道	2026年4月時点（建物竣工2026年7月、商業施設開業2026年9月予定）	公表情報を引用

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【最終更新日】 2026年4月30日

【免責事項】 本記事は2026年4月時点の情報に基づき作成しています。掲載している統計データ・税制・法令は変更される可能性があります。実際の売却に関するご判断は、最新の情報を確認のうえ、必要に応じて専門家（税理士・司法書士等）にご相談ください。記事内のシミュレーションは一般的な条件下での試算であり、個別の売却結果を保証するものではありません。