マンションご売却
2026/04/17
【2026年】東京23区の中古マンション価格はどうなる？最新データで読み解く市況と売り時
「東京のマンション価格はまだ上がるのか」「そろそろ下がるのではないか」――2026年の不動産市場について、こうした疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。
結論からお伝えすると、東京23区の中古マンション価格は2026年4月時点でも高値圏が続いています。東日本不動産流通機構（レインズ）の最新データでは、首都圏の成約㎡単価がバブル期の最高値を上回り、東京都区部は136万円/㎡の高水準に達しています。一方で、都心の超高額エリアでは売出し価格の調整が始まるなど、「すべてが上がり続ける」状況からは変化の兆しも見えてきました。
以下では、国土交通省の実取引データ（23区累計11万件超を独自集計）やレインズの最新統計をもとに、エリア別・築年数別の相場や今後のリスク要因を整理しています。
【この記事でわかること】
- 東京23区の中古マンション価格の最新動向（2026年3月時点）
- 都心部の価格に「変化の兆し」が出ている背景
- エリア別・築年数別の相場一覧（国交省データの独自集計）
- 2026年に売却する場合の判断基準と手数料シミュレーション
2026年・東京23区の中古マンション価格の現状
東京23区の中古マンションは「まだ高いのか」と聞かれれば、答えは「はい」です。ただし、そこに変化の兆しが出始めています。この章では、最新の統計データから市場の全体像を確認します。
成約価格はバブル期を超え、過去最高を更新中
東日本不動産流通機構（レインズ）が2026年4月10日に公表した3月度の速報によると、首都圏の中古マンション成約㎡単価は86.34万円で、71か月連続の上昇です。この水準は、1990年9月に記録したバブル期の最高値（85.50万円/㎡）を首都圏平均で上回りました。
東京都区部（23区）はさらに高く、成約㎡単価は136.10万円/㎡に達しています。
| 指標 | 2026年3月 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 成約㎡単価（東京都区部） | 136.10万円/㎡ | +11.8% |
| 成約価格（東京都区部） | 7,993万円 | +14.6% |
| 成約㎡単価（首都圏） | 86.34万円/㎡ | +9.3% |
70㎡に換算すると、23区の平均成約価格は約9,527万円です。数年前には「23区で1億円」が話題になりましたが、今やそれが現実的な水準になりつつあります。
長期トレンドで見ても、上昇は明らかです。国土交通省の不動産価格指数（2010年平均=100）では、東京都のマンション（区分所有）は2025年12月時点で234.8に達しています。つまり15年前の2.3倍以上です。全国平均（225.1）と比較しても東京の上昇が突出していることがわかります。
ただし、取引件数は減少に転じている
価格が上がっている一方で、見逃せない変化があります。東京都区部の成約件数は前年同月比-3.2%と、3か月連続で減少しています。
| エリア | 成約件数 | 前年比 | 成約㎡単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 東京都区部 | 2,145件 | -3.2% | 136.10万円 | +11.8% |
| 横浜・川崎市 | 918件 | +8.9% | 67.99万円 | +10.3% |
| 埼玉県 | 577件 | +0.7% | 45.32万円 | +7.7% |
| 千葉県 | 566件 | +1.1% | 41.27万円 | +10.8% |
23区の価格は上がっているのに取引は減っている。一方で、横浜・川崎や埼玉・千葉では件数も価格も堅調です。これは「23区の価格帯では買える人が減ってきており、一部の需要が周辺エリアに流れ始めている」ことを示唆しています。
売出し価格と成約価格の差が広がっている
もうひとつ重要な動きがあります。売出し価格（売り手の希望価格）と成約価格（実際に取引が成立した価格）の差が広がっている現象です。
レインズの3月度データによると、在庫の㎡単価は110.08万円/㎡であるのに対し、成約㎡単価は86.34万円/㎡です。売りたい価格と実際に売れる価格の間に約27%の開きがあります。
さらに東京カンテイの調査（2026年3月24日公表・最新データ）では、東京23区の売出し価格（70㎡換算）は1億2,349万円（2026年2月時点）と22か月連続で上昇する一方、都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）では前月比-0.2%と、37か月ぶりに下落に転じました。
POINT 「マンション価格は上がっている」のは事実ですが、それは成約ベースの話です。売出し価格はすでに一部で調整が始まっています。つまり、強気すぎる価格設定では売れにくくなっているのが現在の市場です。売却を考えている方は、成約相場に基づいた適正価格の把握がこれまで以上に重要になっています。
エリア別の相場一覧——あなたのマンションはいくらか
「東京23区の平均」と言っても、区によって相場はまったく異なります。まず23区全体の相場感を確認したうえで、主要9区の詳細データを見ていきましょう。
東京23区の㎡単価ランキング
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実取引データ（2020〜2025年の累計117,738件）を独自に集計し、23区すべての㎡単価をランキングにしました。以下は直近（2024〜2025年）の取引データに基づく順位です。
| 順位 | 区 | 平均㎡単価 | 70㎡・築10年以内の目安 |
|---|---|---|---|
| 1 | 港区 | 225万円 | 約1億9,300万円 |
| 2 | 千代田区 | 214万円 | 約1億5,000万円 |
| 3 | 渋谷区 | 187万円 | 約1億6,200万円 |
| 4 | 中央区 | 173万円 | 約1億4,000万円 |
| 5 | 新宿区 | 141万円 | 約1億3,000万円 |
| 6 | 目黒区 | 138万円 | 約1億2,100万円 |
| 7 | 品川区 | 137万円 | 約1億2,000万円 |
| 8 | 文京区 | 133万円 | 約1億1,700万円 |
| 9 | 豊島区 | 121万円 | 約1億1,500万円 |
| 10 | 台東区 | 113万円 | 約8,800万円 |
| 11 | 江東区 | 110万円 | 約1億300万円 |
| 12 | 世田谷区 | 107万円 | 約9,500万円 |
| 13 | 中野区 | 105万円 | 約9,400万円 |
| 14 | 杉並区 | 97万円 | 約9,100万円 |
| 15 | 墨田区 | 92万円 | 約8,100万円 |
| 16 | 北区 | 88万円 | 約7,600万円 |
| 17 | 大田区 | 83万円 | 約7,600万円 |
| 18 | 荒川区 | 83万円 | 約7,800万円 |
| 19 | 練馬区 | 76万円 | 約7,000万円 |
| 20 | 板橋区 | 70万円 | 約6,800万円 |
| 21 | 江戸川区 | 65万円 | 約6,100万円 |
| 22 | 葛飾区 | 60万円 | 約5,900万円 |
| 23 | 足立区 | 58万円 | 約5,600万円 |
最も高い港区（225万円/㎡）と最も安い足立区（58万円/㎡）では約3.9倍の差があります。以下では、当社の対応エリアを中心とした主要9区について、さらに詳しいデータをご紹介します。
主要9区の㎡単価ランキングと5年間の上昇率
| 順位 | 区 | 平均㎡単価 | 平均取引価格 | 5年間の上昇率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 港区 | 225万円 | 1億6,879万円 | +64.7% |
| 2 | 千代田区 | 214万円 | 1億4,499万円 | +61.2% |
| 3 | 渋谷区 | 187万円 | 1億2,779万円 | +60.5% |
| 4 | 中央区 | 173万円 | 1億1,248万円 | +73.2% |
| 5 | 新宿区 | 141万円 | 8,469万円 | +39.2% |
| 6 | 目黒区 | 138万円 | 8,554万円 | +37.0% |
| 7 | 品川区 | 137万円 | 8,449万円 | +48.2% |
| 8 | 世田谷区 | 107万円 | 7,205万円 | +27.5% |
| 9 | 杉並区 | 97万円 | 5,962万円 | +20.1% |
港区と杉並区では㎡単価に2.3倍の差があります。「東京23区」とひとくくりにせず、ご自身のマンションがある区の相場を正確に把握することが大切です。
注目すべきは、上昇率で中央区が+73.2%とトップになっている点です。港区や千代田区の印象が強い都心ですが、湾岸エリアの開発が進む中央区が5年間で最も値上がりしています。
㎡単価の推移——5年間でどれだけ上がったか
以下は2020年から2025年（第3四半期まで）の年別推移です。
| 区 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 | 2025年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 港区 | 149万円 | 147万円 | 165万円 | 177万円 | 209万円 | 246万円 |
| 千代田区 | 145万円 | 154万円 | 159万円 | 167万円 | 196万円 | 234万円 |
| 渋谷区 | 126万円 | 130万円 | 147万円 | 157万円 | 176万円 | 202万円 |
| 中央区 | 109万円 | 115万円 | 125万円 | 134万円 | 161万円 | 189万円 |
| 新宿区 | 106万円 | 109万円 | 117万円 | 121万円 | 137万円 | 148万円 |
| 目黒区 | 106万円 | 112万円 | 121万円 | 126万円 | 133万円 | 145万円 |
| 品川区 | 97万円 | 103万円 | 110万円 | 117万円 | 131万円 | 144万円 |
| 世田谷区 | 86万円 | 87万円 | 93万円 | 99万円 | 104万円 | 110万円 |
| 杉並区 | 83万円 | 81万円 | 88万円 | 90万円 | 96万円 | 99万円 |
どの区も上昇していますが、特に2023年→2024年にかけての上昇幅が大きいことがわかります。港区は177万円→209万円（+18%）、中央区は134万円→161万円（+20%）と、この1年間で急激に値上がりしました。
築年数でこれだけ変わる——価格維持率の目安
マンションの価格を左右するもうひとつの重要な要素が築年数です。9区合計のデータで、築年数別の㎡単価を見てみましょう。
| 築年数 | 平均㎡単価 | 価格維持率 | 平均取引価格 |
|---|---|---|---|
| 築5年以内 | 230万円 | 100% | 1億5,324万円 |
| 築6〜10年 | 193万円 | 84% | 1億2,903万円 |
| 築11〜20年 | 169万円 | 74% | 1億1,543万円 |
| 築21〜30年 | 141万円 | 61% | 9,523万円 |
| 築31年以上 | 91万円 | 40% | 5,602万円 |
「自分のマンションはいくらか」を知るための早見表
区と築年数を掛け合わせると、より具体的な相場がわかります。以下は区×築年数の平均㎡単価です。ご自身の㎡単価に専有面積を掛ければ、おおよその売却相場を算出できます。
| 区 | 築5年以内 | 築6〜10年 | 築11〜20年 | 築21〜30年 | 築31年以上 |
|---|---|---|---|---|---|
| 港区 | 316万円 | 298万円 | 231万円 | 213万円 | 127万円 |
| 渋谷区 | 278万円 | 215万円 | 209万円 | 175万円 | 118万円 |
| 千代田区 | 240万円 | 239万円 | 223万円 | 224万円 | 136万円 |
| 中央区 | 216万円 | 194万円 | 154万円 | 148万円 | 99万円 |
| 新宿区 | 210万円 | 188万円 | 155万円 | 133万円 | 86万円 |
| 品川区 | 195万円 | 176万円 | 158万円 | 123万円 | 82万円 |
| 目黒区 | 191万円 | 179万円 | 173万円 | 139万円 | 97万円 |
| 世田谷区 | 154万円 | 138万円 | 123万円 | 108万円 | 76万円 |
| 杉並区 | 145万円 | 123万円 | 110万円 | 102万円 | 69万円 |
たとえば品川区の築15年・70㎡のマンションであれば、158万円×70㎡＝約1億1,060万円がおおよその相場の目安になります（実際の価格は立地や階数、管理状態によって異なります）。
興味深いのは千代田区の築年数による価格下落が小さい点です。築21〜30年でも㎡単価224万円と、築5年以内（240万円）とほぼ変わりません。立地の希少性が築年数を超える価値を生んでいる好例です。
築10年以内であれば84%以上の価格維持率があります。一方、築31年以上になると40%まで下落します。売却を検討している方にとっては、「あと何年住んで、いつ売るか」を考える際のひとつの目安になるデータです。
プロのアドバイス 築年数による価格下落は避けられませんが、管理状態の良いマンションは同じ築年数でも高値で売却できるケースが多くあります。管理組合の修繕積立金の残高や長期修繕計画の有無は、買主が重視するポイントです。売却前にこれらの情報を整理しておくと、価格交渉で有利に進められます。
【お持ちのマンションの価格を知りたい方へ】
早見表はあくまで平均的な目安です。実際の売却価格は、立地・階数・管理状態・リフォームの有無などで大きく変わります。グローバルトラスト不動産では、都心エリアのマンション査定を無料で承っています。売主様の仲介手数料が最大無料になる「ゼロチュー売却」をご提供しております。まずはお気軽にご相談ください。
マンション価格が高騰し続けている5つの背景
東京23区のマンション価格は、なぜここまで上がったのでしょうか。主な背景を5つに整理します。
1. 建築コストの上昇
マンション価格高騰の最大の背景は、建築コストの上昇です。国土交通省の建設工事費デフレーター（RC造住宅）は2025年8月時点で132.3と、10年前と比べて約30%上昇しています。鉄鋼・セメントなどの資材価格に加え、建設業の人手不足（2024年問題）による人件費上昇が重なっています。
新築マンションの原価が上がれば販売価格も上がり、「新築が高いから中古にしよう」という需要が中古市場に流れます。この構造が中古価格を押し上げています。
2. 海外投資家の購入需要
円安基調が続く中、海外の投資家から見た東京の不動産は「割安な優良資産」と映っています。ニューヨークやロンドンと比較して、東京都心の㎡単価はまだ3分の1〜2分の1程度とされています。
この海外マネーが都心のブランドエリア（千代田・中央・港・渋谷区等）の価格を押し上げています。
3. 大規模再開発の進行
東京都心では複数の大型再開発が同時に進んでおり、周辺の不動産価値を引き上げています。虎ノ門ヒルズ ステーションタワー（港区）、渋谷駅周辺再開発、品川駅周辺（リニア関連）、東京駅前常盤橋プロジェクト、高輪ゲートウェイシティなどが代表例です。
再開発は完成前の「期待先行」で周辺の価格が上がり、完成後もインフラ改善効果で価格が維持されるのが特徴です。
4. 住宅ローン金利がまだ低い
日銀は2025年12月に政策金利を0.75%に引き上げましたが、2026年4月時点の変動金利は0.9〜1%前後と、歴史的に見ればまだ低い水準です。共働き夫婦がペアローンを活用して1億円前後のマンションを購入する「パワーカップル」需要が、中間価格帯を支えています。
5. 新築供給の減少
首都圏の新築マンション供給戸数は年々減少しています。建築コストの上昇と用地取得の困難さにより、デベロッパーが供給を絞っているためです。新築が減れば中古への需要が増え、中古価格を押し上げる構造です。
POINT これらの要因は一過性のものではなく、構造的に価格を支える力として機能しています。いずれかが急変しない限り、2026年中に大幅な価格下落が起きる可能性は低いと考えられます。ただし、次章で述べるリスク要因にも目を向ける必要があります。
2026年に価格が下がるリスク——3つの変化シグナル
上昇を支える要因がある一方で、2026年に入って市場に変化の兆しが見えてきました。売却・購入の判断をする上で、この3つの変化シグナルは押さえておきましょう。
シグナル1：都心6区の売出し価格が37か月ぶりに下落
東京カンテイの調査によると、都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の中古マンション売出し価格（70㎡換算）は、2026年2月に1億8,761万円と前月比-0.2%を記録しました。わずか0.2%とはいえ、37か月ぶりの下落です。
背景には在庫の積み上がりがあります。レインズの3月度データでは、首都圏の在庫件数が8か月ぶりに前年比プラスに転じました。高値で売り出された物件が売れ残り始めているのです。
港区では、高級マンションの一部住戸が1か月で5,000万円の値下げに踏み切った事例も報じられています（日本経済新聞 2026年3月24日）。
シグナル2：金利上昇が購買力を削り始めている
日銀は2024年3月のマイナス金利解除以降、段階的に政策金利を引き上げてきました。市場では2026年末までに政策金利が1.0%程度に達するとの見方が出ています。
住宅ローンの返済額で比較すると、影響の大きさがわかります。
借入額5,000万円・35年返済の場合
| 金利 | 月々の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 0.5% | 約129,800円 | 約5,451万円 |
| 1.0% | 約141,100円 | 約5,926万円 |
| 1.5% | 約153,100円 | 約6,429万円 |
金利が0.5%→1.5%に上がるだけで、月々の返済額は約23,300円増え、35年間の総返済額は約978万円増えます。
これは売却を考えている方にとっても無関係ではありません。金利が上がると、買い手が組めるローンの額が減り、「手が届く価格帯」が下がります。つまり、同じ物件でも購入希望者の数が減り、成約までの期間が延びたり、価格交渉を受けやすくなる可能性があるのです。特に高額物件ほどこの影響を受けやすくなります。
シグナル3：売出し価格と成約価格の乖離が拡大
売出し価格は上がり続けているのに、実際に成約する価格はそこまで追いついていない——この2つの差が広がっています。
レインズの3月度データでは、首都圏全体の在庫㎡単価（110万円/㎡）と成約㎡単価（86万円/㎡）の差は約27%に拡大しています。つまり、売り手が想定している価格より2〜3割安い水準でないと成約しにくくなっている状況です。日本経済新聞はこの現象を「ワニの口」（2本のグラフが開いていくワニの口のような形）と報じています。
中長期リスク：人口動態の変化
直近の売買市場とは時間軸が異なりますが、中長期で意識しておきたいのが人口動態です。東京都の人口推計では2030年をピークに減少に転じるとされています。また、2025年に「団塊の世代」が全員75歳以上となったことで、相続に伴う不動産売却が今後増加すると見込まれています。
ただし都心部に限れば、人口流入が続いており外国人居住者も増加しているため、短期的に需要が大幅に落ち込む状況にはありません。リスクが顕在化するのは郊外の築古マンションが中心と見られています。
注意 これらの変化は「暴落が始まった」という意味ではありません。成約ベースの価格はまだ上がっています。ただし、強気すぎる価格設定では売れにくくなっているのが現在の市場です。売却を検討中の方は、「相場観のアップデート」が必要な局面に入っています。
今後の価格はどうなる？——3つのシナリオ
ここまでの情報を踏まえ、2026年後半〜2027年にかけての見通しを3つのシナリオで整理します。
シナリオA：都心は高値維持、郊外・築古は緩やかに調整（最も可能性が高い）
日銀が年内にあと1回程度の利上げを行い、政策金利が1.0%前後に。都心のブランドエリアは再開発効果と海外需要に支えられ高値を維持する一方、郊外の築古マンションや強気すぎる売出し物件を中心に、成約価格が売出し価格を5〜10%下回るケースが増えていく展開です。
現時点の材料からは、日銀が急激な利上げを避ける姿勢を示していること、東京への人口集中が続いていることから、メインシナリオとしてはこの展開が有力と考えます。
シナリオB：金利急騰で全体的に調整
政策金利が予想以上のペースで上昇し、変動金利が1.5%を超える展開。購入者の「借りられる額」が大幅に減少し、6,000万〜1億円の価格帯を中心に価格調整が広がります。ただし、都心のブランドエリアの下落幅は限定的（5〜10%程度）にとどまる見込みです。
シナリオC：円安加速で都心はさらに上昇
円安が1ドル=170円以上に進行し、海外投資家の購入需要がさらに拡大する展開。都心部の高額物件を中心にさらなる価格上昇が起き、実需層が周辺エリアに押し出される形で、価格上昇の波が広がります。
シナリオ別——売却を検討中の方がとるべきアクション
| シナリオ | 売却を検討中の方 | 購入を検討中の方 |
|---|---|---|
| A（メイン） | 2026年中は好条件。成約相場に基づいた適正価格で売り出せばスムーズに成約できる | 希望エリアの物件が出たら早めに判断。待つと金利上昇リスク |
| B（金利急騰） | 金利上昇前の今が売り時。購入者の資金力が下がる前に成約を目指す | 固定金利への切替を検討。予算は余裕を持って設定 |
| C（円安加速） | 急いで売る必要は薄い。都心物件はさらに値上がりの可能性 | 待てば待つほど値上がりリスク。買える今がチャンス |
どのシナリオでも変わらないこと
どのシナリオになるにせよ、以下の2点は共通しています。
- 適正価格で売り出すことの重要性が増している。売出し価格と成約価格の乖離が拡大する市場では、相場からかけ離れた価格設定は売却期間の長期化を招きます。
- エリアと物件の「選別」が進む。同じ区内でも、駅近・管理良好・再開発エリアの物件と、駅遠・築古・管理不良の物件では、今後さらに価格差が開くと予想されます。
プロのアドバイス 「いつ売るか」を判断するうえで最も大切なのは、ご自身の物件が今いくらで売れるのかを正確に知ることです。市場全体の動向も重要ですが、最終的には個別の物件条件（エリア・築年数・管理状態・駅からの距離）で価格は決まります。
2026年にマンションを売却する方へ——手取りを最大化するポイント
ここまで見てきたとおり、東京23区のマンション価格は高値圏にありますが、「出し方」を間違えると売れにくい市場になってきています。この章では、手取りを最大化するための実践的なポイントをお伝えします。
売り時の判断基準——「エリア」と「築年数」で考える
エリアで考える場合：
港区・千代田区・渋谷区・中央区（㎡単価170万円以上）
- 海外需要・再開発に支えられ、当面は高値維持の見込み
- 急ぐ必要は低いが、都心6区の売出し価格に調整が入り始めた点は意識を
新宿区・目黒区・品川区（㎡単価130〜140万円台）
- 実需とパワーカップル需要が中心
- 金利上昇の影響を受けやすいため、売却を検討中なら早めの行動が安心
世田谷区・杉並区（㎡単価100万円前後）
- 安定した実需エリアで、大きな値崩れリスクは小さい
- 一方で上昇率も控えめなため、値上がり益を狙うなら早めの売却を
築年数で考える場合：
築10年以内
- 価格維持率84%以上。好条件で売却できる時期
築11〜20年
- 大規模修繕の時期と重なるため、修繕前の売却も選択肢に
築21年以上
- 1981年12月31日以前築の物件は、住宅ローン控除の適用に耐震基準適合証明書等の追加要件が必要になる場合がある
- 旧耐震基準の物件は買い手が限られやすい
いずれのケースでも、複数の不動産会社から査定を取り、成約相場に基づいた適正価格を把握することが出発点です。
仲介手数料で手取りが数百万円変わる
マンション売却で見落とされがちなのが仲介手数料です。法律で定められた上限は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」で、高額物件ほど負担が大きくなります。
売却時にかかる主な費用
| 費用項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%+6万円+税 | 上限額。手数料無料の会社で削減可能 |
| 印紙税 | 1万〜6万円 | 売買契約書に貼付 |
| 抵当権抹消費用 | 1万〜3万円 | 住宅ローン残債がある場合 |
| 譲渡所得税・住民税 | 利益に対して20.315%または39.63% | 所有期間5年超なら約20%、5年以下なら約40%。居住用財産の3,000万円特別控除等の適用で変わる |
このうち最もインパクトが大きいのが仲介手数料です。具体的な金額を比較してみましょう。
| 売却価格 | 仲介手数料（3%+6万円+税） | 手数料無料の場合 | 手取りの差額 |
|---|---|---|---|
| 5,000万円 | 171.6万円 | 0円 | +171.6万円 |
| 7,000万円 | 237.6万円 | 0円 | +237.6万円 |
| 1億円 | 336.6万円 | 0円 | +336.6万円 |
| 1.5億円 | 501.6万円 | 0円 | +501.6万円 |
| 2億円 | 666.6万円 | 0円 | +666.6万円 |
※ 仲介手数料の計算式：（売却価格 × 3% + 6万円）× 1.1（消費税10%込み）
1億円のマンションを売却する場合、仲介手数料だけで約337万円の差が生まれます。売却価格を数百万円上げる努力と同等以上のインパクトがあります。
グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」では、当社がお客様を見つけた場合（自社成約）の仲介手数料が0円になります。他社経由のお客様との成約でも、仲介手数料は売却価格の1.5%＋消費税と、通常の半額です。
ゼロチュー売却では、レインズ（不動産流通機構のネットワーク）にも登録し、他の不動産会社からの買主紹介も受け付けます。不動産業界で問題になっている「囲い込み」をせず、売却機会を広げながら手数料を抑えられる仕組みです。
【1億円の物件を売却した場合の比較】
| 項目 | 一般的な不動産会社 | ゼロチュー売却（自社成約） | ゼロチュー売却（他社経由） |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 336.6万円 | 0円 | 165万円（税込） |
| 手取り増加分 | — | +336.6万円 | +171.6万円 |
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よくある質問（FAQ）
Q1. 2026年に東京のマンション価格は下がりますか？
2026年中に大幅な価格下落が起きる可能性は低いと考えられます。ただし、都心6区の売出し価格が37か月ぶりに下落に転じるなど、高額帯を中心に調整の兆しは出ています。首都圏全体の成約価格はまだ上昇中ですが、エリアや価格帯によって動きが異なる「選別」の時代に入りつつあります。
Q2. 東京23区で今後も値上がりが期待できるエリアはどこですか？
大規模再開発が進行中のエリアが有力です。虎ノ門・麻布台エリア（港区）、渋谷駅周辺（渋谷区）、品川駅周辺（品川区・港区）、東京駅前常盤橋エリア（千代田区・中央区）などが挙げられます。再開発による交通アクセス改善や商業施設の充実が住宅需要を支えます。
Q3. 金利が上がるとマンション価格にどれくらい影響しますか？
住宅ローン金利が0.5%上がると、借入額5,000万円・35年返済の場合で月々の返済額が約1万円増加します。35年間の総返済額では約475万円の差になります。ただし、金利上昇がマンション価格に反映されるまでには6か月〜1年のタイムラグがあり、即座に価格が下がるわけではありません。
Q4. 2026年はマンションの売り時ですか？
価格水準だけ見れば、2026年は売却の好機と言えます。成約価格はバブル期を超える過去最高水準にあります。一方で、東京都区部の成約件数には減速感も見られ、売出し価格と成約価格の乖離も拡大しています。今後金利上昇が進めば購入者の資金力はさらに低下する可能性があり、「待てば待つほど高く売れる」とは限らない局面に入りつつあります。
Q5. 中古マンションと新築マンションではどちらが値下がりリスクが高いですか？
一般的に、中古マンションのほうが値下がりリスクは低い傾向があります。新築には購入時に「新築プレミアム」（10〜20%程度）が上乗せされており、入居時点から価値が下がります。中古はこのプレミアムが剥落した状態で取引されるため、下落幅が小さくなります。
Q6. 仲介手数料無料で売却するとどれくらい手取りが変わりますか？
売却価格が1億円の場合、一般的な仲介手数料（3%＋6万円＋消費税）は約336.6万円です。仲介手数料が無料になれば、この金額がそのまま手取りの増加分となります。グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」では、自社成約の場合に手数料0円、他社経由でも1.5%＋消費税でご売却いただけます。
まとめ
2026年の東京23区マンション市場を一言で表すなら、「高値圏だが、選別が始まった」です。
- 成約㎡単価は過去最高：首都圏平均でバブル期超え、東京都区部も高値圏
- ただし変化の兆しあり：都心6区の売出し価格が37か月ぶりに下落。売出しと成約の乖離が拡大
- エリアと築年数で明暗：港区・千代田区は㎡単価200万円超、渋谷区も180万円台後半の高水準。杉並区は100万円前後と大きな差
- 売却には適正価格の設定が重要：強気すぎる価格では売れにくい市場に変化中
売却を検討されている方にとって、2026年はまだ「高く売れる」環境です。ただし、その窓は徐々に変化しつつあります。まずは「今いくらで売れるのか」を正確に把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
グローバルトラスト不動産にご相談ください
グローバルトラスト不動産は、渋谷区を拠点に都心エリアの不動産売買を専門としています。
当社の3つの強み:
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TEL: 03-6712-5218
受付時間：10:00〜19:00／火・水を除く
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本記事で使用したデータの出典・集計方法
| データ | 出典 | 時点 | 集計方法 |
|---|---|---|---|
| 成約㎡単価・成約件数・在庫件数 | 公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」 | 2026年3月度（2026年4月10日公表） | 公表値をそのまま引用 |
| 売出し価格（70㎡換算） | 株式会社東京カンテイ プレスリリース | 2026年2月度（2026年3月24日公表） | 公表値をそのまま引用 |
| 不動産価格指数 | 国土交通省「不動産価格指数」 | 2025年12月（2026年3月31日公表） | 季節調整値を引用 |
| 23区㎡単価ランキング | 国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データ | 2024〜2025年の取引データで順位算出（集計母数は2020年Q1〜2025年Q3の累計117,738件） | 居住用マンション（1LDK以上、面積15㎡以上、取引価格500万円以上）を当社が独自集計 |
| 主要9区の詳細データ（㎡単価推移・築年数別） | 同上 | 2020年Q1〜2025年Q3（50,673件） | 同上 |
免責事項： 本記事は2026年4月時点の情報に基づいて作成しています。不動産価格は市場環境の変化により変動します。実際の売却・購入にあたっては、最新の市場データと個別の物件状況に基づく専門家のアドバイスをお受けください。本記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資判断を推奨するものではありません。
