杉並区は、商店街文化と文化人の街として知られるJR中央線沿線（高円寺・阿佐ヶ谷・荻窪・西荻窪）から、低層の邸宅が並ぶ京王井の頭線沿線の高級住宅地（浜田山・西永福・永福町・久我山）まで、性格の異なる住宅地が共存する「住みやすさ」で人気の高い区です。落ち着いた住環境と交通利便性を背景に、中古マンションの取引も活発で、過去6年間（2020〜2025年）の取引件数は約6,900件規模にのぼります。一方で、同じ杉並区内でも駅によって平米単価に1.5〜2倍の差があり、浜田山の高級住宅地と、中央線沿線のコンパクト物件では、売却戦略の組み立て方が大きく変わります。

国土交通省の取引データを基に居住用マンション（1LDK以上）を集計すると、2024〜2025年の杉並区の平均取引価格は約6,000万円、平均平米単価は約98万円（坪単価約326万円）。東京23区内では平米単価第14位に位置し、城西エリアの中で「都心へのアクセスと住環境のバランスがよい中堅価格帯」として安定した需要を集めています。過去6年間（2020→2025年）で平米単価は約22%上昇しました。

こうしたエリアごとの実情を知らないまま売却に動くと、戦略の選び方で手取り額に差が出ることもあります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。本記事では、国土交通省の取引データ（2020年Q1〜2025年Q4の取引約6,900件・うち居住用約4,800件を独自集計）と不動産売買のプロの視点から、杉並区のマンション売却で納得感のある成果につなげるためのポイントをまとめました。

【この記事でわかること】

• 杉並区のマンション売却相場（築年数別・駅別の最新データ）
• 井の頭線の高級住宅地／荻窪／阿佐ヶ谷／高円寺・西荻窪／久我山・高井戸のエリア別価格差と購買層
• 金利動向（2026年6月の日銀利上げ）・季節・再開発（荻窪北口・阿佐ヶ谷駅北東地区）から判断する「売り時」
• 「ゼロチュー売却」で仲介手数料がどう変わるかのシミュレーション
• 杉並区のマンションを高く売るための5つの実践的コツ

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杉並区のマンション売却相場【2025年取引データで解説】

杉並区のマンション売却相場とは、杉並区内で実際に取引された中古マンションの取引価格をもとに算出される平均的な売買価格を指します。国土交通省の取引価格データを基に居住用マンション（1LDK以上）に絞って集計すると、2024〜2025年の平均平米単価は約98万円（坪単価約326万円）、平均取引価格は約6,000万円です。

この章では、杉並区マンションの最新相場サマリー、6年間の価格推移、23区内でのポジショニング、間取り別の価格帯、売出価格と取引価格の差を順に確認します。

杉並区マンションの最新相場サマリー

杉並区の中古マンション売却価格は、東京23区の中で中堅グループ（平米単価14位）に位置し、城西エリアでは世田谷区・中野区に続く水準です。都心の超高額エリアとは異なり、実需（自分で住むための購入）が中心の安定したマーケットです。

2024〜2025年の取引データに基づく主な指標は以下のとおりです。

指標（2024〜2025年）	数値
平均平米単価	約98万円/㎡
平均坪単価	約326万円/坪
中央値平米単価	約95万円/㎡
平均取引価格	約6,000万円
中央値価格	約5,600万円
平均面積	約60㎡
対象データ件数	約1,827件（居住用1LDK以上・2024〜2025年）

※2020年Q1〜2025年Q4の取引データ（取引約6,900件・うち居住用約4,800件）を集計し、直近2024〜2025年に絞って算出。 （出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

杉並区は、商店街文化のJR中央線沿線、邸宅街の京王井の頭線沿線、都心直通の丸ノ内線沿線など、性格の異なる住宅地を多数擁します。職住近接を求める単身者・DINKsから、教育環境を重視するファミリー、相続を機に住み替える層まで、幅広い実需層が購入を検討するエリアです。平均取引価格と中央値の差（約6,000万円vs約5,600万円）は、浜田山・西永福など井の頭線沿線の広めの高単価物件が平均値を押し上げているためです。一般的なファミリーマンション（60〜70㎡台）の現実的な売却価格は、中央値㎡単価（約95万円）で換算すると、60㎡前後で約5,700万円、70㎡台では約6,600万〜7,000万円台が目安となります。

POINT 杉並区の平均面積は約60㎡で、中央線沿線のコンパクト〜中型物件（1LDK〜2LDK）と、井の頭線沿線・住宅地のファミリータイプ（3LDK）がバランスよく流通しています。浜田山の低層レジデンスと、高円寺・新高円寺のコンパクトマンションでは、ターゲットとなる購入層も価格帯も大きく異なります。

杉並区マンションの平米単価推移（2020→2025年で+約22%）

杉並区の中古マンション平米単価は、2020年以降おおむね上昇傾向で、特に2024年以降の上昇が明確になっています。

年	平均平米単価（居住用）	取引件数
2020年	約83万円/㎡	380件
2021年	約81万円/㎡	895件
2022年	約88万円/㎡	841件
2023年	約90万円/㎡	913件
2024年	約96万円/㎡	876件
2025年	約101万円/㎡	951件

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

6年間で平均平米単価は約83万円から約101万円へと+約22%上昇しています。特に2023年の約90万円から2025年の約101万円へと、直近2年間で約12%上がりました。都心部の一部エリアで見られる急上昇と比べると、杉並区の上昇は緩やかで、実需中心の安定したマーケットであることがうかがえます。価格の振れ幅が小さいことは、売却を考えるうえでは「相場が読みやすい」というメリットにもなります。

四半期ベースで見ると、2025年第4四半期の平均平米単価は約106万円まで上昇しており、2025年末にかけて上昇基調が続きました（本記事の集計対象は2025年第4四半期まで）。

ただし、首都圏全体では2026年に入って市況に変化の兆しが見られます。日銀は2024年以降、段階的に利上げを進めており、2026年6月には政策金利が1.0%程度へと引き上げられました。住宅ローン金利も上昇傾向にあるため、購入者の借入余力に影響し始めています。価格の上昇基調が永続するとは限らない点は、売却を考えるうえで意識しておきたいところです（金利と売り時の関係は「いつ売るべき？」で詳しく解説します）。

（出典：日本銀行「金融政策決定会合 公表資料」、住宅金融支援機構「フラット35金利推移」、公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」）

23区内での杉並区のポジショニング

杉並区は23区内マンション平米単価ランキングで第14位に位置しています。2024〜2025年の取引データを基にした23区全体の集計から、杉並区周辺の城西・近隣区を抜粋すると以下のとおりです。

順位	区	平均平米単価	平均取引価格	平均面積
6位	目黒区	約140万円/㎡	約8,695万円	60㎡
9位	豊島区	約123万円/㎡	約7,529万円	59㎡
12位	世田谷区	約108万円/㎡	約7,272万円	66㎡
13位	中野区	約107万円/㎡	約6,173万円	57㎡
14位	杉並区	約98万円/㎡	約6,000万円	60㎡
15位	墨田区	約93万円/㎡	約5,099万円	56㎡
17位	大田区	約84万円/㎡	約5,092万円	61㎡

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

杉並区は、隣接する中野区・世田谷区とともに城西の住宅地マーケットを形成しています。都心の超高額帯と比べると検討しやすい価格帯でありながら、住環境・治安・教育環境の良さから根強い実需を集めるのが杉並区の強みです。より高単価帯の世田谷区のマンション売却ガイドや目黒区のマンション売却ガイドと比較すると、杉並区の立ち位置がより明確になります。23区全体の価格動向については東京23区のマンション市況最新動向もあわせてご覧ください。

特に杉並区の強みは、JR中央線・総武線（高円寺・阿佐ヶ谷・荻窪・西荻窪）、東京メトロ丸ノ内線（南阿佐ヶ谷・荻窪・方南町）、京王井の頭線（永福町・西永福・浜田山・久我山・富士見ヶ丘・高井戸）、京王線（八幡山ほか、区南部からは隣接する明大前・桜上水も利用しやすい）、西武新宿線（下井草・井荻・上井草） など、新宿・渋谷・東京方面へ複数路線でアクセスできる交通利便性です。職住近接を求める層と、落ち着いた住環境を求めるファミリー層の双方を引き寄せ、取引の厚みを生んでいます。

杉並区の間取り別マンション相場

杉並区のマンションを間取り別に見ると、購買層と価格帯の違いが明確になります。

間取り	平均平米単価	平均面積	平均取引価格	中央値価格
1LDK〜2LDK	約88万円/㎡	約50㎡	約4,487万円	約4,150万円
3LDK	約95万円/㎡	約75㎡	約7,175万円	約6,900万円
4LDK以上	約101万円/㎡	約97㎡	約1億281万円	約8,000万円

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上・全期間）を当社が集計・作成）

杉並区で最も取引が多いのは1LDK〜2LDK（約3,128件）で、次いで3LDK（約1,617件）と続きます。中央線沿線では職住近接を求める単身者・DINKs向けのコンパクト〜中型マンションが取引の中心です。一方、㎡単価では4LDK以上・3LDKが高く、浜田山・西永福など井の頭線沿線の広めのファミリーマンションがこの価格帯を牽引しています。

売出価格と取引価格の差

国土交通省の取引データは「実際に取引が成立した価格」を基にしているため、不動産ポータルサイトに掲載される「売出価格」とは性格が異なります。

売出価格は売主の希望価格であり、買主との交渉を経て取引価格が決まります。物件や市況によっては数%〜1割程度の価格調整が入ることもあります。そのため、ポータルサイトの売出価格だけで相場を判断すると、実際の取引価格との差から「想定より手取りが少ない」と感じやすくなります。

本記事が引用している国土交通省「不動産情報ライブラリ」のデータは、契約が成立した実取引価格を集計したもので、値引き後の現実値です。査定を依頼する際は、査定額（売出価格の参考値）だけでなく「直近の取引事例」を確認することで、売却で実際に手にできる金額を把握しやすくなります。

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杉並区のエリア別マンション相場 -- 駅・沿線で価格はどう変わる？

杉並区は、邸宅街の井の頭線沿線、利便性の高い荻窪、文化と再開発の阿佐ヶ谷、個性派の高円寺・西荻窪、閑静なファミリーエリアの久我山・高井戸まで、性格の異なるエリアを抱えています。同じ「杉並区」でも、駅・沿線によってマンション相場と購買層は大きく異なります。ここでは主要エリアの特徴と相場を比較します。

エリア	代表的な駅	中央値㎡単価（2024〜2025年）	70㎡換算の目安	主な購買層
井の頭線・高級住宅地	浜田山・西永福・永福町	約107〜129万円/㎡	約7,500〜9,000万円	富裕層・相続層・広い住まいを求めるファミリー
阿佐ヶ谷・南阿佐ヶ谷	阿佐ケ谷・南阿佐ケ谷	約106〜116万円/㎡	約7,400〜8,100万円	文化志向の実需層・ファミリー
荻窪	荻窪	約97万円/㎡	約6,800万円	利便性重視のDINKs・実需層
高円寺・西荻窪	高円寺・西荻窪	約90〜97万円/㎡	約6,300〜6,800万円	個性派・若年層・単身者・DINKs
久我山・高井戸	久我山・高井戸・富士見ケ丘	約84〜96万円/㎡	約6,000〜6,700万円	教育環境重視のファミリー・実需層

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、杉並区内の各駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上）を当社が集計・作成）

浜田山・西永福・永福町（京王井の頭線）-- 区内最高値の高級住宅地

浜田山・西永福・永福町エリアは、杉並区南部に広がる京王井の頭線沿線の高級住宅地です。渋谷・吉祥寺へダイレクトにアクセスでき、低層中心の落ち着いた街並みと閑静な住環境が特徴です。広い敷地のレジデンスや邸宅が多く、杉並区内で最も高単価なエリアを形成しています。

国交省データで集計した浜田山駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、102件）は、平均平米単価約141万円、中央値約129万円、平均面積約82㎡と区内で最も広く、平均取引価格は約1億2,313万円。70㎡換算では中央値ベースで約9,007万円が中心で、杉並区内で群を抜く最高単価帯です。井の頭線で渋谷へ約15分という利便性と低層住宅地の希少性を背景に、高額帯・広めの住戸での取引が多くなっています。

西永福駅最寄り物件（65件）は中央値約107万円・70㎡換算約7,467万円、永福町駅最寄り物件（32件）は中央値約111万円・70㎡換算約7,788万円。いずれも井の頭線沿線の高級住宅地として、浜田山に次ぐ高単価帯で取引されています。

主な購買層は、閑静な住環境と渋谷・吉祥寺への近接を両立したい富裕層・相続層、広い住まいを求めるファミリーです。「井の頭線の邸宅街」「低層・閑静な住環境」「渋谷・吉祥寺へのアクセス」を求める傾向があり、売却時には低層住宅地の希少性・敷地のゆとり・閑静さを内覧資料で前面に出したいポイントです。

荻窪駅周辺 -- 中央線・丸ノ内線2路線＋北口再開発の中核エリア

荻窪は、杉並区の行政・商業の中心であり、JR中央線・総武線と東京メトロ丸ノ内線の2路線が使える交通利便性の高いエリアです。丸ノ内線の始発駅でもあり、座って都心へ通勤できる利点から、職住近接を求める層に人気があります。駅周辺には商業施設・商店街が集積し、生活利便性に優れます。

国交省データで集計した荻窪駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、307件）は、杉並区内で最も取引件数が多く、平均平米単価約102万円、中央値約97万円、平均面積約56㎡。70㎡換算では中央値ベースで約6,785万円が中心です。取引件数が多く流動性が高い一方、売却の進みやすさは価格設定や物件の状態によって変わります。

荻窪駅北口では、駅前の歩行者動線の分離・混雑緩和や駅前空間の再整備を含むまちづくりの検討が進められています。再整備が進めば、駅周辺の回遊性・利便性の向上が期待され、周辺マンションの評価を中長期的に支える要因となる可能性があります。

主な購買層は、丸ノ内線・中央線の利便性を重視するDINKs・実需ファミリー・単身者です。売却時には、「2路線利用可能な交通利便性」「丸ノ内線始発の通勤利便」「商業集積による生活利便性」を訴求材料にすると響きやすくなります。

阿佐ヶ谷・南阿佐ヶ谷 -- 文化と再開発が共存する人気上昇エリア

阿佐ヶ谷・南阿佐ヶ谷エリアは、「阿佐谷ジャズストリート」「阿佐谷七夕まつり」などの文化イベントや、ケヤキ並木の美しい商店街で知られる、文化人の街として人気の高いエリアです。JR中央線の阿佐ケ谷駅、東京メトロ丸ノ内線の南阿佐ケ谷駅が利用でき、利便性と街の個性を両立しています。

国交省データで集計した阿佐ケ谷駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、65件）は、平均平米単価約110万円、中央値約106万円・70㎡換算約7,431万円。南阿佐ケ谷駅最寄り物件（102件）は、平均平米単価約112万円、中央値約116万円・70㎡換算約8,128万円と、区内でも高単価帯です。中央線・丸ノ内線の利便性に加え、文化的なブランド力が価格を支えています。

阿佐ヶ谷駅北東地区では、防災性の向上と良好な住環境の形成を目的とした土地区画整理事業が進められており、2030年ごろの完成が見込まれています。再開発の進捗は、周辺エリアの住環境評価に影響する要因の一つです。

主な購買層は、街の文化的な雰囲気と利便性を求める実需層・ファミリー、中央線沿線にこだわる個性派の購入希望者です。売却時には、「阿佐ヶ谷の文化・商店街のブランド」「中央線・丸ノ内線の利便性」「再開発による住環境の向上」を内覧資料に組み込みたい要素です。

高円寺・西荻窪 -- 個性派・若年層に支持される中央線エリア

高円寺・西荻窪エリアは、古着店・ライブハウス・個性的な飲食店が集まる「高円寺」と、アンティーク・古書・カフェの文化が根づく「西荻窪」という、いずれも中央線沿線の個性派タウンです。サブカルチャーの発信地として若年層・クリエイティブ層からの人気が高く、独自のブランド力を持つエリアです。

国交省データで集計した高円寺駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、77件）は、平均平米単価約96万円、中央値約97万円、平均面積約45㎡とコンパクト物件が中心で、70㎡換算では中央値ベースで約6,800万円。単身者・DINKs向けの取引が多いエリアです。西荻窪駅最寄り物件（205件）は、平均平米単価約93万円、中央値約90万円、平均面積約60㎡・70㎡換算約6,300万円。取引件数が多く、ファミリー向けの中型物件も流通しています。なお、丸ノ内線の東高円寺駅（102件、中央値約96万円）、新高円寺駅（69件、中央値約71万円）も同エリアの住宅マーケットを形成します。

主な購買層は、中央線文化に共感する若年層・クリエイティブ層・単身者・DINKsです。売却時には、「高円寺・西荻窪のカルチャー」「中央線で新宿へ好アクセス」「個性的な街の暮らしやすさ」を訴求材料にすると、ターゲット層に響きやすくなります。

久我山・高井戸 -- 井の頭線の閑静なファミリーエリア

久我山・高井戸エリアは、京王井の頭線沿線の南西部に位置する、緑が多く閑静な住宅地です。神田川・玉川上水沿いの自然環境と、落ち着いた住環境が魅力で、教育環境を重視するファミリー層に人気があります。浜田山・西永福ほどの高単価ではないものの、井の頭線沿線の住みやすさを比較的検討しやすい価格帯で得られるエリアです。

国交省データで集計した高井戸駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、122件）は、平均平米単価約94万円、中央値約96万円・70㎡換算約6,733万円。久我山駅最寄り物件（50件）は中央値約86万円・70㎡換算約6,019万円、富士見ケ丘駅最寄り物件（22件）は中央値約84万円が目安です。井の頭線で渋谷・吉祥寺の双方にアクセスできる利便性と、ゆとりある住環境が評価されています。

主な購買層は、教育環境と自然環境を重視するファミリー、井の頭線沿線で落ち着いた住まいを求める実需層です。売却時には、「井の頭線沿線の閑静な住環境」「神田川・玉川上水の自然」「ファミリー向けの教育環境」を内覧資料に盛り込みたい要素です。

杉並区エリア別購買層プロファイル一覧表

エリアごとに購買層・価格帯・人気要因をまとめると、売却時の訴求軸が見えてきます。

エリア	中央値㎡単価の目安	主な購買層	訴求すべきキーワード
浜田山・西永福・永福町（井の頭線）	約107〜129万円	富裕層・相続層・広い住まいを求めるファミリー	低層住宅地の希少性／敷地のゆとり／渋谷・吉祥寺へのアクセス
阿佐ヶ谷・南阿佐ヶ谷	約106〜116万円	文化志向の実需層・ファミリー	文化・商店街のブランド／中央線・丸ノ内線／再開発
荻窪	約97万円	利便性重視のDINKs・実需層	2路線利用／丸ノ内線始発の通勤利便／生活利便性
高円寺・西荻窪	約90〜97万円	個性派・若年層・単身者・DINKs	中央線カルチャー／新宿への好アクセス／街の暮らしやすさ
久我山・高井戸	約84〜96万円	教育環境重視のファミリー・実需層	井の頭線の閑静さ／神田川・玉川上水の自然／教育環境

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、杉並区内の各駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上）を当社が集計・作成）

プロのアドバイス 同じ杉並区でも、エリアごとに購入希望者の属性と関心事項は大きく異なります。たとえば浜田山の低層レジデンスを「中央線カルチャーの街」として訴求すると魅力が伝わりにくく、逆に高円寺のコンパクト物件を「閑静な邸宅街」として訴求するとミスマッチが生じます。マンションの最寄り駅と沿線の特性に応じた「ターゲット設定」を不動産会社と事前に擦り合わせることが、高値売却の出発点です。

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築年数別に見る杉並区マンションの価格帯

杉並区のマンション売却価格は築年数によって大きく変動します。築5年以内と築31年以上では平米単価が約2倍の差があり、特に築20年・築30年の節目で明確な落差があります。

杉並区の築年数別㎡単価と価格維持率

国土交通省の取引データを基に、杉並区の築年数別の平米単価をまとめると以下のとおりです。

築年数	平米単価	70㎡換算	価格維持率（築5年以内比）
築5年以内	約127万円/㎡	約8,887万円	100%
築6〜10年	約113万円/㎡	約7,905万円	約89%
築11〜20年	約100万円/㎡	約7,023万円	約79%
築21〜30年	約93万円/㎡	約6,498万円	約73%
築31年以上	約65万円/㎡	約4,560万円	約51%

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

価格が大きく下がりやすい節目は2つあります。1つ目は、築10年→築11年で価格維持率が約89%から79%へと一段落ちる「築10年の崖」。2つ目は、築30年→築31年で価格水準が大きく下がる傾向です。築31年以上で平米単価が約65万円と築5年以内の約51%まで下がるのは、この築年帯に旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）の物件が多く混在することも背景にあります。なお、これらの「崖」は同一物件が特定の築年数を迎えた瞬間に価格が下がることを示すものではなく、築年帯ごとの取引事例の平均差を表しています。

なお、旧耐震／新耐震は 築年数ではなく「建築確認日」で判定 されます。1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件は旧耐震基準、同年6月1日以降は新耐震基準です。旧耐震基準の物件は住宅ローン審査・地震保険・買主の住宅ローン減税の適用条件で不利になる場合があり、新耐震基準のマンションと比較して取引価格に差が生じる傾向があります。築40年超の物件をお持ちの場合は、建築確認日・耐震診断履歴を確認することが重要です。

築10年以内のマンション -- 価格を維持しやすい売り時

築10年以内のマンションは、設備が現代的で内装の傷みも少なく、購入者にとって魅力が高いため、平米単価で約113〜127万円の高値を維持しています。住宅ローン減税の対象にもなりやすく、購入希望者の予算が広がりやすい年代です。杉並区では、浜田山・荻窪・阿佐ヶ谷の築浅マンションがこの築年帯の中心を占めています。

築10年以内で売却を検討している場合、リフォーム費用をかけずにそのまま売り出しても十分な価格が見込めます。むしろ「次の所有者の好みに合わせた内装変更を可能にする」という意味で、現状渡しが好まれる傾向があります。井の頭線沿線・荻窪周辺の築浅物件は、価格設定や販売条件が合えば、比較的早期に成約に至るケースもあります。

築20年〜30年のマンション -- リフォーム実施の判断軸

築20年を超えると、設備の老朽化が顕在化し始めます。給湯器・エアコン・水回り設備の交換時期が重なり、購入後すぐにリフォーム費用がかかるという印象を与えやすくなる点が、価格に影響する要因です。杉並区では築21〜30年で平米単価約93万円と、築10年以内より一段下がりますが、住環境の良さから一定の価格を維持しています。

リフォームを実施するかどうかは、以下の判断軸で検討します。

• リフォーム費用 < 売却価格上昇分：実施するメリットあり
• リフォーム費用 ≧ 売却価格上昇分：実施しないほうが手取りが多い

一般的に、水回り（キッチン・浴室・トイレ）のフルリフォームには300〜500万円かかります。一方、リフォーム済みマンションの売却価格は、未リフォーム物件と比べて200〜400万円程度高くなる傾向があるため、必ずしもリフォームが得策とは限りません。

プロのアドバイス リフォームを実施するくらいなら、ハウスクリーニングと壁紙の部分張り替え（10〜30万円）程度に留め、その分を売出価格に反映させて「相場より安い割安感」を出すほうが、結果的に手取りが多くなるケースもあります。判断は不動産会社の担当者と相談して決めましょう。

築30年超のマンション -- 売却戦略と注意点（旧耐震ライン含む）

築31年を超えると平米単価は約65万円まで下がり、築5年以内の約51%の水準となります。ただし、杉並区の場合は「立地」と「管理状態」が良好であれば、築古でも一定の評価を得られるケースがあります。浜田山・荻窪・阿佐ヶ谷などの人気エリアでは、築古でもリノベーション前提の需要が見込めます。

築古マンション売却時の重要ポイントは以下の4点です。

1. 新耐震基準を満たしているか：1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件か、確認資料を準備
2. 大規模修繕の実施履歴：適切なタイミングで修繕されているかを資料で示す
3. 修繕積立金の積立状況：管理組合の財務が健全であることをアピール
4. 建て替え計画の有無：管理組合で建て替え議論が進行している場合、その情報も重要

築40年超でも、新耐震基準を満たし、大規模修繕が適切に行われている物件は「リノベーション前提」で購入する層からの需要があります。杉並区の場合、井の頭線沿線・中央線沿線の人気エリアでは、築古でも一定価格で売却できる可能性があります。

注意 1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震マンションは、新耐震基準への適合状況によって住宅ローン審査や住宅ローン減税の適用条件が変わります。ただし、旧耐震基準のマンションでも 耐震基準適合証明書 など必要書類を用意できれば、買主が住宅ローン減税を受けられる可能性があります。「旧耐震だから不可」と一律に決まるわけではないため、建築確認日・耐震診断履歴・適合証明書の取得可否を確認しておくと、買主との交渉がスムーズになります。

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杉並区のマンションはいつ売るべき？売却タイミングの判断基準

杉並区のマンションの売り時は、市況（金利）・季節・築年数・再開発の4つの軸で判断できます。2024〜2025年の取引データを見る限り、2026年現在は価格水準が高止まりしている局面ですが、金利上昇など市況の変化の兆しもあり、エリア・物件ごとの見極めが手取り額を左右しやすい状況です。以下、4つの判断軸を順に確認します。

金利動向（2026年6月の日銀利上げの影響）

マンションの売却タイミングを考えるうえで、住宅ローン金利の動向は重要な判断材料の一つです。金利は買い手の住宅ローン負担に直結し、購入者の借入余力（いくらまで借りられるか）を通じて、マンション需要に影響するためです。

2024年3月のマイナス金利政策解除以降、日本銀行は段階的に利上げを進めてきました。2026年6月の金融政策決定会合では、政策金利（無担保コール翌日物金利の誘導目標）が1.0%程度へと引き上げられ、約31年ぶりの高い水準となりました。住宅ローン金利は政策金利と連動の仕方が異なりますが、全期間固定型の代表的指標である住宅金融支援機構のフラット35、各金融機関の変動金利型とも、近年は上昇傾向で推移しています。フラット35は借入期間・融資率・団信の有無によって、変動金利型は金融機関ごとに適用金利が異なるため、最新の数値は各金融機関・住宅金融支援機構の公表値をご確認ください。

（出典：日本銀行「金融政策決定会合 公表資料」（2026年6月会合）、住宅金融支援機構「フラット35金利推移」）

POINT 変動金利型については、政策金利の引き上げを受けて、各金融機関が基準金利を見直す動きがあります。ただし、すでに借入をしている人の毎月返済額への反映時期は、「金利は半年ごとに見直すが返済額は5年ごとに見直す」といういわゆる5年ルール・125%ルールの有無を含め、金融機関や契約内容によって異なります。一方、これから購入する買い手にとっては、適用金利の上昇が借入可能額や毎月返済額に直接効いてくる点は共通します。ご自身のローン条件は、契約先の金融機関でご確認ください。

金利上昇局面では、一般に買い手の住宅ローン負担が増し、借入可能額が縮小するため、マンションの購買力・需要に下押し圧力がかかりやすくなります。これは「いつ売るか」を考える売主にとって、判断材料の一つになります。ただし、金利の先行きや価格への影響は不確実であり、「いま売らなければ必ず損をする」といった断定はできません。あくまで複数ある判断軸の一つとして、ご自身の状況と照らして捉えることが大切です。

杉並区の場合、エリアによって金利の影響の受けやすさが異なる点も押さえておきたいところです。一般に、住宅ローンを利用する一次取得層・実需層が買い手の中心となりやすい価格帯では、金利動向が購入判断に影響しやすいと考えられます。一方、浜田山・西永福・永福町など井の頭線沿線の高級住宅地のように高額帯の取引が中心となるエリアでは、購入者の属性によって金利動向の影響の受け方が異なる可能性があります。同じ杉並区内でも、自分のマンションの想定される買い手像によって金利感応度は変わりうる、という視点が役立ちます（※購入者の資金属性は物件・時期により異なり、一律ではありません）。

なお、住宅ローン金利の動向と都心マンション市場への影響については日銀利上げと都心マンション売却で詳しく解説しています。売却の進め方全体についてはマンション売却の流れ10ステップもあわせてご覧ください。

季節要因（2〜3月の需要ピーク／9〜10月の準ピーク）

マンション購入者の動きには明確な季節性があります。

• 2〜3月：新年度・転勤・入学に向けた最大の需要ピーク
• 9〜10月：下半期の購入検討者が動く準ピーク
• 12月：年末年始は動きが鈍る

杉並区はファミリー層・DINKs・単身者の実需取引が中心で、「子供の入学・進学に合わせた住み替え」「転勤・転職に伴う住み替え」が購入動機となるため、季節要因の影響を受けやすいエリアです。売却を急がないのであれば、2〜3月の成約を目指して前年12月〜1月に売却活動を開始するスケジュールが理想的です。9〜10月の成約を狙うなら、夏前の6〜7月から動き出すと余裕を持った販売活動ができます。

築年数の崖を超える前のタイミング

前章で示したとおり、杉並区のマンション価格には築年数の節目があります。特に「築10年→築11年」「築30年→築31年」の境目で価格が下がる傾向があり、築40年超は旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）の物件が混在しやすい年代となるため、これらの節目を迎える前の売却判断が手取り額に影響します。

たとえば築6〜10年の取引群と築11〜20年の取引群では、平米単価が約113万円/㎡と約100万円/㎡となっており、70㎡換算で約900万円の差があります。ただし、これは同一物件が築10年から11年になる瞬間に下落する金額ではなく、築年帯ごとの取引事例の平均差を示すものです。築年帯の節目で売り出すと、購入者の検索条件や予算感、建物の管理状態・耐震性への見方などの影響で取引価格が変わる傾向があるため、節目を意識した売却タイミングの検討が重要です。

再開発タイミング -- 荻窪北口・阿佐ヶ谷駅北東地区

杉並区は都心のような大規模タワー再開発が集中するエリアではありませんが、駅周辺のまちづくりが進む地区もあり、エリアによっては再開発の進捗が売却タイミングに影響します。

プロジェクト	エリア	概要	ステータス
荻窪駅周辺のまちづくり	荻窪駅北口ほか	駅前の歩行者動線の分離・混雑緩和、駅前空間の再整備などの検討	検討・計画段階
阿佐ヶ谷駅北東地区土地区画整理事業	阿佐ヶ谷駅北東	防災性向上と良好な住環境の形成を目的とした区画整理	事業進行中（2030年ごろ完成見込み）

荻窪駅周辺では、駅前の歩行者動線の分離・混雑緩和や駅前空間の再整備を含むまちづくりの検討が進められています。再整備が実現すれば、駅周辺の回遊性・利便性の向上が期待され、周辺マンションの評価を中長期的に支える要因となる可能性があります。

阿佐ヶ谷駅北東地区では、土地区画整理事業が進行しており、2030年ごろの完成が見込まれています。防災性の向上と住環境の整備が進むことで、エリアの評価に影響する可能性があります。

POINT 再開発・まちづくりが進む地区に近接する物件は、計画の進捗発表・整備の進展・話題性が高まる時期に売却活動を始めると、購入希望者の関心を集めやすくなります。荻窪・阿佐ヶ谷周辺にマンションをお持ちの場合は、まちづくりの進捗を追いつつ、売却タイミングを見極めることが大切です。ただし、再開発による資産価値向上は中長期的なものであり、計画内容・スケジュールは変更される可能性もあるため、短期的なタイミング判断に過度に組み込みすぎない点も重要です。

（出典：杉並区、東京都の公表資料（まちづくり・市街地整備関連））

あなたのケースで考える4つの判断シナリオ

杉並区のマンション売却の最適タイミングは、築年数・市況・ライフイベントの組み合わせで変わります。ここでは代表的な4シナリオで判断軸を整理します。「絶対的な売り時」を断定するものではなく、ご自身の状況に近いシナリオを参考に検討材料として活用してください。

シナリオA：築15年以内・住み替え予定あり → 早めの売却検討が選択肢

築15年以内のマンションは平米単価維持率が高く、本記事の集計でも築6〜10年で約113万円/㎡と高水準を保っています。築10年・築20年を超えると価格維持率が一段下がるため、節目を意識した売却判断に意味があります。住み替え先の検討が進んでいる場合は、2〜3月の需要ピーク（前年12〜1月から売却活動開始）に合わせた売り出しが効果的です。浜田山・荻窪・阿佐ヶ谷の築浅マンションは特に動きが活発です。

シナリオB：築20〜30年・売却を急がない → 大規模修繕のタイミングを軸に判断

築20〜30年のマンションは平米単価約93万円で、設備老朽化と価格の議論が出始める時期です。大規模修繕の実施直後は管理組合の財務健全性をアピールしやすく、購入希望者の不安を解消できます。「築30年の崖」（次の節目で平米単価65万円台へ）を意識しつつ、修繕タイミング後に売り出すと有利になるケースがあります。一方、住宅ローンの完済時期・住み替え先の検討状況も判断材料となるため、急がない場合は1〜2年単位のスケジュール設計が選択肢です。

シナリオC：築40年超・相続物件など → 旧耐震ラインを意識した早期判断

築31年以上のマンションは平米単価約65万円まで下がり、築5年以内の約51%水準です。1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件は、住宅ローン審査・地震保険・住宅ローン減税の適用条件で買主側に不利になりやすく、長期保有による価格下落リスクも大きい領域です。相続物件で活用予定がない場合や、建て替え議論が進んでいないマンションの場合は、新耐震基準の確認・耐震診断履歴の整理を行ったうえで、早期の売却検討が選択肢になります。ただし、浜田山・荻窪・阿佐ヶ谷などの人気エリアであれば、築古でもリノベーション需要を取り込める可能性があります。

シナリオD：築年問わず・近隣でまちづくりが進行中 → 進捗マイルストーンに合わせた設計

荻窪・阿佐ヶ谷など、駅周辺のまちづくり・区画整理が進行中のエリアでは、進捗のマイルストーン（整備の進展・話題性ピーク・完成）に合わせた売却タイミング設計が選択肢になります。まちづくりの話題性が高まる時期は購入希望者の関心が集まりやすく、内覧獲得・成約スピードに有利に働く傾向があります。ただし、再開発による資産価値向上は中長期的なものであり、計画は変更される可能性もあるため、短期的なタイミング判断に過度に組み込みすぎない点も重要です。

POINT 4つのシナリオは「絶対的な売り時」を断定するものではなく、判断軸の整理です。実際のタイミング判断は、ご自身のライフプラン・住み替え先の状況・金融機関の融資環境などと組み合わせて、不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。複数の判断軸が交差するケース（例：築年数の崖＋住み替え予定＋近隣のまちづくり）では、優先順位を整理することで意思決定の質が上がります。

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杉並区のマンションを高く売るための5つのコツ

杉並区のマンションを高く売却するには、エリア特性を踏まえた戦略的なアプローチが必要です。ここでは、不動産売買のプロが現場で実践している5つのコツを紹介します。

① エリア・沿線の購買層に合わせた訴求軸を選ぶ

最も重要なポイントは、「誰に売るか」を明確にすることです。前述のとおり、杉並区は同じ区内でも駅・沿線によって購買層が大きく異なります。

• 浜田山・西永福・永福町（井の頭線）：富裕層・相続層に「低層住宅地の希少性＋敷地のゆとり＋渋谷・吉祥寺へのアクセス」を訴求
• 荻窪：DINKs・実需層に「2路線利用＋丸ノ内線始発の通勤利便＋生活利便性」を訴求
• 阿佐ヶ谷・南阿佐ヶ谷：文化志向の実需層に「文化・商店街のブランド＋中央線・丸ノ内線＋再開発」を訴求
• 高円寺・西荻窪：個性派・若年層に「中央線カルチャー＋新宿への好アクセス＋街の暮らしやすさ」を訴求
• 久我山・高井戸：教育環境重視のファミリーに「井の頭線の閑静さ＋神田川・玉川上水の自然＋教育環境」を訴求

訴求軸が定まったら、物件写真・広告コピー・内覧時の説明すべてを軸に沿って統一することで、ターゲット層に響く訴求ができます。

② 内覧時に街のブランド（中央線文化／井の頭線の閑静さ）を演出する

内覧は「物件そのもの」だけでなく「物件＋エリアの暮らし」をイメージさせる場です。杉並区のように、街ごとに強いブランドを持つエリアが共存する区では、その雰囲気を内覧時に演出する工夫が効きます。

具体的には、以下のような準備が有効です。

• 室内に観葉植物や上質な小物を配置し、清潔感と居住イメージを高める
• 周辺の人気店・カフェ・商店街・生活利便施設をまとめた資料を用意する
• 井の頭線沿線なら「低層住宅地の閑静さ・緑の多さ」、中央線沿線なら「商店街文化・街のにぎわい」など、エリアの世界観を内覧資料に盛り込む
• 阿佐ヶ谷のケヤキ並木、高円寺のカルチャー、浜田山の邸宅街、神田川・玉川上水の自然など、エリアの魅力を具体的に伝える
• 近隣の商業施設・公園・学校など、ターゲット層が重視する周辺環境の魅力を伝える

「自分がここに住んだらどんな生活ができるか」を具体的にイメージさせることが、購入決断の後押しになります。

③ 適正価格＋交渉余地を残した戦略的な売出価格設定

売出価格を高すぎる水準で設定すると、購入希望者の検討対象から外れてしまいます。逆に低すぎると、交渉で値下げされた際に手取りが減ります。理想は「相場よりやや高め＋交渉余地3〜5%」の水準です。

たとえば査定額が6,000万円のマンションの場合、以下のような戦略が考えられます。

売出価格	想定成約価格	戦略
6,280万円	6,000万円	4〜5%程度の値下げ余地を残す
6,180万円	5,950万〜6,000万円	短期成約を狙う
5,980万円	5,980万円（指値なし）	即決狙いの戦略

杉並区は取引件数が多く、ポータルサイトに同条件物件が多数掲載される傾向があります。検索の絞り込み価格帯（5,000万・6,000万・7,000万…）を意識した売出価格設定が、内覧獲得の鍵になります。不動産会社との打ち合わせで、過去の同条件物件の「売出価格→取引価格の値下げ率」を確認することで、適切な売出価格を判断できます。

④ 大規模修繕・管理組合の健全性をアピールする

築年数が経っているマンションほど、購入検討者は「管理状態」を重視します。大規模修繕の実施履歴と修繕積立金の積立状況は、価格交渉で大きな材料になります。

売却前に以下の資料を準備しておきましょう。

• 大規模修繕工事の実施履歴と次回予定
• 修繕積立金の積立額・積立残高
• 管理組合の議事録（直近2〜3年分）
• 長期修繕計画

これらの資料が「適切に管理されている」ことを証明できれば、購入希望者の不安を解消し、値下げ交渉を回避しやすくなります。

特に旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）のマンションの場合は、耐震診断・耐震改修工事の実施有無、適合証明書の取得状況なども重要な評価ポイントになります。杉並区には築40年を超える優良立地のマンションも流通しているため、管理状態や耐震関連資料をわかりやすく整えることで、購入希望者の検討を後押ししやすくなります。

⑤ 囲い込みをしない不動産会社を選ぶ

「囲い込み」とは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に開示せず、自社で買主も見つけて両手仲介（売主・買主の双方から手数料を取る）を狙う行為です。囲い込みが発生すると、売却までの期間が長期化したり、本来高く売れる物件が値下げされたりするリスクがあります。杉並区のように取引が活発で、エリアによって高単価の物件も多いエリアでは、囲い込みによる機会損失の影響が大きくなりがちです。

不動産会社を選ぶ際は、以下の3点を確認してください。

1. レインズへの物件登録を確実に行うか：専任媒介契約・専属専任媒介契約では宅建業法上の登録義務があります。一般媒介契約では法的義務はありませんが、登録方針や他社からの問い合わせ対応について事前に確認しておきましょう
2. 他社からの内覧申し込みへの対応状況：他社経由の買主紹介を積極的に受け付ける姿勢があるか
3. 販売状況を定期的に報告するか：問い合わせ件数・内覧件数を透明性高く共有する会社を選ぶ

不動産会社選びの具体的な判断基準は不動産会社の選び方｜売却で失敗しない7つの判断基準でも詳しく解説しています。グローバルトラスト不動産は、囲い込みをしないオープンな売却フローと、売主様の仲介手数料を条件により最大無料にする「ゼロチュー売却」を提供しています。詳しくは記事末尾のCTAからお問い合わせください。

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杉並区のマンション売却にかかる費用・税金と手数料シミュレーション

杉並区のマンション売却では、売却価格から仲介手数料・税金などの諸費用が差し引かれ、最終的な手取り額が決まります。譲渡所得税を除いた売却関連費用は、仲介手数料を法定上限で見込んだ場合、売却価格の3〜4%程度が目安です（引っ越し・ハウスクリーニング等の有無で変動します）。ただし、譲渡益が出る場合の譲渡所得税・住民税は、取得費・所有期間・物件状況によって大きく変わるため、別枠で確認が必要です。

売却の流れ -- 査定から引き渡しまで7ステップ（概要）

費用・税金を確認する前に、杉並区のマンション売却の全体像を押さえておきましょう。査定から引き渡しまでは一般的に3〜6ヶ月程度かかり、以下の7ステップで進みます。

1. 売却準備・必要書類の確認：登記識別情報（権利証）、購入時の売買契約書・重要事項説明書、管理規約、管理費・修繕積立金の資料、大規模修繕履歴、固定資産税納税通知書、本人確認書類などを揃えます。
2. 査定の依頼（机上査定→訪問査定）：まず机上査定で複数社から目安を取り、信頼できそうな2〜3社に絞って訪問査定を依頼します。査定額の単純比較ではなく「査定額の根拠」「販売戦略」「担当者の経験」を総合的に判断します。
3. 媒介契約の締結：一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類から選びます。杉並区のような取引が活発なエリアでは、販売状況を透明性高く報告し、他社経由の買主紹介にも対応する会社を前提に、信頼できる1社へ専任媒介で依頼すると戦略的な販売活動を進めやすい傾向があります。
4. 売却活動の開始（広告掲出・内覧対応）：レインズ登録・主要ポータルサイト掲載・既存顧客への紹介などが行われます。内覧前には掃除・換気・採光を整え、第一印象を高めましょう。
5. 売買契約の締結：買主と価格・条件で合意したら売買契約を締結し、手付金（売買代金の5〜10%）を受領します。
6. 引き渡し準備（住宅ローン完済・抵当権抹消）：住宅ローンの完済手続き、抵当権抹消登記の準備（司法書士に依頼するのが一般的）、引っ越し・公共料金の精算、管理組合への所有者変更届などを進めます。
7. 引き渡し・決済：決済当日に残代金を受領し、同時に鍵を引き渡します。所有権移転登記と抵当権抹消登記は司法書士が法務局で同時に行います。譲渡益が出た場合は翌年に確定申告を行います。

POINT 各ステップで売主が判断・準備する事項は多岐にわたります。マンション売却の流れ全般の詳細はマンション売却の流れ10ステップで解説しています。杉並区のような取引の多いエリアでは、媒介契約（STEP3）での会社選びと、売出価格設定（STEP4）が手取り額を左右します。

売却にかかる主な費用一覧

費用項目	金額の目安	支払いタイミング
仲介手数料	売却価格の3%＋6万円＋消費税（上限）	契約時に半額、決済時に残額
印紙税	1〜6万円	売買契約時
登録免許税（抵当権抹消）	不動産1個につき1,000円	決済時
司法書士報酬	1〜3万円程度	決済時
譲渡所得税・住民税	課税譲渡所得×20.315%または39.63%（課税譲渡所得＝譲渡益－特別控除額）	翌年確定申告
引っ越し費用	10〜30万円	引っ越し時
ハウスクリーニング	3〜10万円	引き渡し前

このうち最も大きな費用は仲介手数料と譲渡所得税です。仲介手数料は上限が法定されているため、選ぶ不動産会社のプランによって大きく差が出ます。

仲介手数料の計算式と上限

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示によって以下のように定められています（依頼者の一方から受領できる上限額です）。

売却価格帯	仲介手数料上限
200万円以下	売却価格×5%＋消費税
200万円超〜400万円以下	売却価格×4%＋2万円＋消費税
400万円超	売却価格×3%＋6万円＋消費税

たとえば売却価格6,000万円の場合、（6,000万円×3%＋6万円）×1.1＝204.60万円が仲介手数料の上限です。

仲介手数料は、この法定上限額の範囲内で各不動産会社が設定します。上限額をそのまま提示する会社が多い一方、近年は仲介手数料の割引・無料化を提供する不動産会社も増えており、選ぶプランによって手取り額が変わります。

仲介手数料シミュレーション【6,000万円・8,500万円・1億2,000万円｜通常×ゼロチュー売却比較】

杉並区の主要価格帯（中央値6,000万円・井の頭線/南阿佐ヶ谷の広め物件8,500万円・浜田山の最高単価帯1億2,000万円）について、通常の仲介手数料（法定上限額）と、グローバルトラスト不動産「ゼロチュー売却」の成約ルート別（他社経由時／自社成約時）の手取り額を比較します。

ケース①：6,000万円のマンションを売却する場合（荻窪・西荻窪・高井戸の標準的なファミリー物件など）

区分	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約204.60万円（税込）	約5,795.40万円	—
ゼロチュー売却（他社経由時・1.5%＋税）	約99.00万円（税込）	約5,901.00万円	約105.60万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	6,000万円	約204.60万円

ケース②：8,500万円のマンションを売却する場合（浜田山・南阿佐ヶ谷・西永福の広め物件など）

区分	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約287.10万円（税込）	約8,212.90万円	—
ゼロチュー売却（他社経由時・1.5%＋税）	約140.25万円（税込）	約8,359.75万円	約146.85万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	8,500万円	約287.10万円

ケース③：1億2,000万円のマンションを売却する場合（浜田山の最高単価帯・広い邸宅型物件など）

区分	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約402.60万円（税込）	約1億1,597.40万円	—
ゼロチュー売却（他社経由時・1.5%＋税）	約198.00万円（税込）	約1億1,802.00万円	約204.60万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	1億2,000万円	約402.60万円

※グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」は、自社で買主を見つけた場合（自社成約）に売主様の仲介手数料が0円になるサービスです（適用には条件があります）。他社経由で買主が見つかった場合は、売主様の仲介手数料が売却価格の1.5%＋消費税（法定上限のおおむね半分）となります。なお、本記事の他社経由時の金額は売却価格×1.5%＋消費税で試算しており、法定上限額（3%＋6万円＋消費税）を単純に2分の1にした金額とは厳密には異なります。

POINT 同じ売却価格・同じ物件でも、依頼する不動産会社と成約ルートによって手取り額に100〜400万円規模の差が生じる試算となります。杉並区の主要価格帯（6,000万〜1億2,000万円）では、ゼロチュー売却を活用することで、新居の頭金・住み替え費用などに充てられる金額が増える可能性があります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。

譲渡所得税の基本

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得の基本的な計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 - 特別控除額（居住用財産の3,000万円特別控除など）

• 取得費：購入代金・購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用等）・改良費の合計から、建物部分の減価償却費相当額を差し引いた金額
• 譲渡費用：仲介手数料・印紙税など売却にかかった費用

譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期譲渡）	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
5年超（長期譲渡）	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

ただし、所有期間は 売却した年の1月1日時点 で判定されます（所得税法上の規定）。たとえば2021年4月に購入したマンションを2026年5月に売却した場合、実保有期間は5年1か月ですが、2026年1月1日時点では4年9か月となり「短期譲渡」に該当し、税率が約2倍になります。売却時期を決めるときは、この基準日を意識しておきましょう。

なお、居住用財産（マイホーム）の売却には複数の税制優遇措置が用意されています。適用条件や計算は専門性が高い領域で、要件によって税負担が大きく変わるため、別記事で詳しく解説します。実際の税負担は売主様の取得費・所有期間・物件状況によって異なるため、詳細は税理士・税務署にご確認ください。

注意 取得費が不明な場合は「売却価格の5%」を概算取得費として計算します。30年以上前に購入したマンションの場合、この概算取得費を使うと譲渡所得が大きく増えるため、購入時の契約書・登記書類は必ず保管しておきましょう。

※税制は今後の制度改正で変更される可能性があります。実際の申告内容については、税理士・税務署に確認することをおすすめします。

印紙税・登録免許税・抵当権抹消費用

• 印紙税：売買契約書に貼付。売却価格によって1万円〜6万円
• 登録免許税（抵当権抹消）：不動産1個につき1,000円
• 司法書士報酬（抵当権抹消手続き）：1〜3万円程度

これらの費用は売却価格に対して小さい比率ですが、決済日に現金で必要となるため事前に準備しておきましょう。

売却費用の総額シミュレーション（仲介手数料＋諸費用）

売却価格6,000万円のマンション（築15年・住宅ローン残債2,000万円）のケースで、仲介手数料と諸費用（譲渡所得税を除く）を試算します。

費用項目	金額（通常・上限額）	金額（ゼロチュー売却・自社成約時）
仲介手数料	約204.60万円	0円
印紙税	3万円	3万円
抵当権抹消費用（登録免許税＋司法書士報酬）	約3万円	約3万円
諸費用合計（譲渡所得税を除く）	約210.60万円	約6万円
売主の手取り（住宅ローン完済後・税金考慮前）	約3,789.40万円	約3,994万円

ゼロチュー売却（自社成約時）を活用することで、本ケースでは仲介手数料約204.60万円分が手取りに残る試算となります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。

注意 上記シミュレーションには 譲渡所得税・住民税を含めていません。譲渡益（売却価格 - 取得費 - 譲渡費用）が出た場合は別途課税対象となり、所有期間や物件状況によって税額が大きく変わります。実際の税負担は売主様の取得費・所有期間・物件状況によって異なるため、税理士・税務署にご確認ください。

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杉並区のマンション売却でよくある質問（FAQ）

Q1. 杉並区のマンションは今売り時ですか？

2024〜2025年の国交省取引データでは、杉並区の平均㎡単価は約96万円から約101万円へと上昇しており、価格水準が高止まりしている時期といえます。ただし、2026年6月の日銀利上げ（政策金利1.0%程度へ）により住宅ローン金利が上昇傾向にあり、買い手の購買力への影響など需給の変化もみられます。今後の価格や成約を保証するものではないため、エリア特性・物件状況・ライフプラン・金利環境を踏まえた個別判断が重要です。

Q2. 杉並区で一番高く売れるエリアはどこですか？

中央値ベースの平米単価では、京王井の頭線の浜田山駅周辺（中央値約129万円/㎡・70㎡換算で約9,007万円）が杉並区内で最も高水準です。次いで南阿佐ヶ谷（中央値約116万円）、永福町（約111万円）、阿佐ケ谷・西永福（約106〜107万円）が続きます。浜田山・西永福・永福町など井の頭線沿線の高級住宅地が、区内の高単価エリアを形成しています。

Q3. 中央線と井の頭線ではマンション価格はどう違いますか？

京王井の頭線沿線（浜田山・西永福・永福町）は低層の高級住宅地で、中央値㎡単価が約107〜129万円と区内最高水準です。一方、JR中央線沿線（高円寺・阿佐ヶ谷・荻窪・西荻窪）は商店街文化のにぎわいと利便性が魅力で、中央値㎡単価は約90〜106万円が中心です（阿佐ヶ谷は文化ブランドで高め）。井の頭線は富裕層・相続層、中央線は実需層・若年層・DINKsが購買の中心という違いもあり、売却戦略も変える必要があります。

Q4. 杉並区のマンション売却にかかる仲介手数料はいくらですか？

売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限です（売買価格400万円超の場合）。例として、売却価格6,000万円なら約205万円、8,500万円なら約287万円、1億2,000万円なら約403万円（いずれも税込上限額）が一般的な仲介手数料となります。グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」では、自社で買主を見つけた場合に売主様の仲介手数料が0円となり（適用条件あり）、他社経由の場合でも売却価格の1.5%＋消費税となります。

Q5. 杉並区のマンション売却にかかる期間はどれくらいですか？

一般的に3〜6ヶ月程度です。査定〜媒介契約締結に1〜2週間、売却活動2〜4ヶ月、売買契約〜引き渡しに1〜2ヶ月が標準的なスケジュールです。杉並区は取引件数が多い活発なマーケットのため、適正価格で売り出せれば1〜2ヶ月で成約に至るケースもあります。逆に売出価格が相場より高すぎると半年以上長期化する場合があります。

Q6. 築20年・30年の杉並区マンションでも売却できますか？

はい、可能です。杉並区は住環境・治安・教育環境の良さから実需が安定しており、築20〜30年（平米単価約93万円）でも、立地・管理状態によっては売却が可能です。築31年以上（平米単価約65万円）の旧耐震マンションでも、浜田山・荻窪・阿佐ヶ谷などの人気エリアでは、リノベーション前提の需要が見込めます。大規模修繕の実施履歴・修繕積立金の状況・耐震関連資料を整えることが、好条件での売却につながります。

Q7. 住宅ローンが残っている杉並区マンションでも売却できますか？

はい、可能です。売却代金で住宅ローン残債を完済し、抵当権を抹消する手続きを決済日に同時に行います。売却価格が住宅ローン残債を上回る場合は問題ありませんが、下回る場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で補填するか、住み替えローンの利用を検討する必要があります。杉並区のマンションは過去6年間で平均㎡単価が+約22%上昇しているため、購入時より売却価格が高くなっているケースもあります。

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まとめ -- 杉並区のマンション売却を成功させるために

杉並区のマンション売却は、エリア特性・築年数・市況（金利）・まちづくりの4つの要因を踏まえた戦略が重要です。本記事のポイントをまとめます。

• 相場感：2024〜2025年平均㎡単価約98万円、平均取引価格約6,000万円、23区平米単価14位
• 価格推移：6年間で平米単価+約22%上昇。都心部より緩やかで、実需中心の安定したマーケット
• エリア別：浜田山が区内最高（70㎡換算約9,007万円）。井の頭線沿線が高級住宅地、阿佐ヶ谷は文化ブランドで高め、荻窪は利便性、高円寺・西荻窪は個性派、久我山・高井戸は閑静なファミリーエリア
• 築年数：築10年・築30年の節目で価格が下がる傾向。旧耐震マンションは耐震適合状況の確認が必須
• 売り時：2026年6月の日銀利上げで金利は上昇局面。2〜3月の需要ピーク、荻窪・阿佐ヶ谷のまちづくり進捗も判断材料に。「いま売らないと損」と煽らず、複数の判断軸で検討
• 高く売るコツ：沿線の購買層に合わせた訴求軸、内覧での街のブランド演出、戦略的売出価格、管理状態の証明、囲い込みをしない不動産会社の選択
• 費用：仲介手数料・印紙税・譲渡所得税が主な費用。「ゼロチュー売却」の活用で、自社成約時は仲介手数料が約205〜403万円、他社経由時は約106〜205万円軽減される試算（売却価格6,000万〜1億2,000万円のケース）

杉並区は同じ区内でも沿線・エリアごとに購買層・価格帯・人気要因が大きく異なるため、画一的な売却戦略では高値売却は困難です。エリア特性を理解した不動産会社と組み、戦略的に売却を進めることが、満足のいく結果につながります。

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【この記事の監修者】

桝谷 浩太（ますや こうた） グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士

東宝ハウス、三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SREホールディングス）にて居住用不動産の売買仲介営業を経験し、仲介部門社長賞・契約件数1位を連続受賞。業界経験18年。2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業。不動産業界で問題となっている「囲い込み」を仕組みで解決するために、売却仲介手数料最大無料サービスに取り組むなど不動産業界の健全化を促進する活動をする。著書「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazon不動産カテゴリにてベストセラー1位を獲得。

グローバルトラスト不動産株式会社 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-3-4 宅地建物取引業免許: 東京都知事免許（2）第100468号 所属: （公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）東京都宅地建物取引業協会、（公財）東日本不動産流通機構

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【最終更新日】 2026年6月27日

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【免責事項】

本記事は2026年6月時点の公開情報および取引データを基に作成しています。記載内容は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の売却・税務・法務判断については、必ず宅地建物取引士・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。税制・法令は今後改正される可能性があり、実際の手続きや税額の計算については、最新の制度・税理士・税務署にご確認ください。金利・市況の動向、まちづくり・再開発プロジェクトの進捗・スケジュールは今後変更される可能性があります。

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