世田谷区は人口91万人を超える東京23区最大の住宅区で、中古マンションの取引件数も都心3区を上回る23区2位水準（2024〜2025年・約3,300〜3,700件）の規模を持つマーケットです。一方で、同じ世田谷区内でも駅によって平米単価に40万円以上の差があり、二子玉川・下北沢などの上昇エリアと、経堂・千歳船橋などのコスパエリアでは戦略の組み立て方が大きく変わります。

国土交通省の取引データを基に居住用マンション（1LDK以上）を集計すると、2024〜2025年の世田谷区平均取引価格は約7,205万円、平均平米単価は約107万円（坪単価約353万円）。23区内では平米単価12位、5年間で平米単価は+29.1%上昇しました。さらに下北線路街・三軒茶屋駅周辺・京王線連続立体交差化などの再開発に加え、二子玉川ライズ周辺では商業更新が続いています。エリアごとに最適な売却タイミングが異なるため、判断の精度が手取り額の差につながります。

こうしたエリアごとの実情を知らないまま売却に動くと、戦略の選び方で手取り額に大きな差が出ることもあります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。本記事では、国交省の最新取引データ（2024〜2025年Q4まで反映）と不動産売買のプロの視点から、世田谷区のマンション売却で納得感のある成果につなげるためのポイントをまとめました。

【この記事でわかること】

• 世田谷区のマンション売却相場（築年数別・駅別の最新データ）
• 二子玉川・成城学園前・三軒茶屋・下北沢・用賀/桜新町・経堂/千歳船橋の6エリア別価格差と購買層
• 金利動向・季節・4つの再開発から判断する「売り時」
• 「ゼロチュー売却」で仲介手数料がどう変わるかのシミュレーション
• 世田谷区のマンションを高く売るための5つの実践的コツ

目次（クリックで開く）

章別

1. 世田谷区のマンション売却相場【2025年取引データで解説】
2. 世田谷区のエリア別マンション相場
3. 築年数別に見る世田谷区マンションの価格帯
4. 世田谷区のマンションはいつ売るべき？売却タイミングの判断基準
5. 世田谷区のマンションを高く売るための5つのコツ
6. 世田谷区のマンション売却の流れ 7ステップ
7. 世田谷区のマンション売却にかかる費用・税金と手数料シミュレーション
8. よくある質問（FAQ）
9. まとめ

駅別ジャンプ（章2 内）

二子玉川 ／ 成城学園前 ／ 三軒茶屋・池尻大橋 ／ 下北沢 ／ 用賀・桜新町 ／ 経堂・千歳船橋

築年別ジャンプ（章3 内）

築10年以内 ／ 築20〜30年 ／ 築30年超（旧耐震含む）

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世田谷区のマンション売却相場【2025年取引データで解説】

世田谷区のマンション売却相場とは、世田谷区内で実際に取引された中古マンションの成約価格をもとに算出される平均的な売買価格を指します。国土交通省の取引価格データを基に居住用マンション（1LDK以上）に絞って集計すると、2024〜2025年の平均平米単価は約107万円（坪単価約353万円）、平均取引価格は約7,205万円です。

この章では、世田谷区マンションの最新相場サマリー、5年間の価格推移、23区内でのポジショニング、取引ボリュームの意味、売出価格と成約価格の差を順に確認します。

世田谷区マンションの最新相場サマリー

世田谷区の中古マンション売却価格は、東京23区の中で中位水準にありながら、取引件数は23区トップクラスの厚みを持つマーケットです。

2024〜2025年の取引データに基づく主な指標は以下のとおりです。

指標（2024〜2025年）	数値
平均平米単価	約107万円/㎡
平均坪単価	約353万円/坪
中央値平米単価	約100万円/㎡
平均取引価格	約7,205万円
中央値価格	約6,600万円
平均面積	約66㎡
対象データ件数	約3,300〜3,700件（居住用1LDK以上）

※2020年Q1〜2025年Q4の取引データを集計し、直近2024〜2025年に絞って算出（23区横断比較時の集計対象期間と年別推移の集計範囲により件数が若干変動します）。 （出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

世田谷区は二子玉川・成城・三軒茶屋・下北沢・用賀・桜新町・経堂・千歳船橋など、性格の異なる住宅街を多数擁し、独身DINKs層から子育てファミリーまで幅広い層が購入を検討します。23区全体の中央値帯（70㎡換算で約7,000万円）に近い水準で取引されており、「都心3区ほど高くはないが、安定した住宅街としてのブランドを持つ」という独特のポジションを築いています。

POINT 平均取引価格と中央値の差（約7,205万円vs約6,600万円）は、二子玉川・下北沢といった高単価駅の物件や、成城学園前の80㎡超の広めの物件が平均値を押し上げているためです。一般的なファミリーマンション（60〜70㎡台）の現実的な売却価格は中央値ベースの6,600万円前後が目安となります。

世田谷区マンションの平米単価推移（2020→2025年で+29.1%）

世田谷区の中古マンション平米単価は、2020年以降一貫して上昇傾向です。

年	平均平米単価	取引件数
2020年	約86万円/㎡	740件
2021年	約87万円/㎡	1,842件
2022年	約93万円/㎡	1,779件
2023年	約99万円/㎡	1,722件
2024年	約104万円/㎡	1,791件
2025年	約111万円/㎡	1,902件

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

5年間で平均平米単価は約86万円から約111万円へと+29.1%上昇しています。同時期の港区（+64.7%）・中央区（+73.2%）・千代田区（+61.2%）と比べれば緩やかですが、隣接する大田区（+19.0%）や杉並区（+20.1%）と比較すれば、世田谷区は城西・城南エリアの中で着実に資産価値を伸ばしてきました。

注目すべきは、2024年から2025年にかけて上昇ペースが加速している点です。1年間で平米単価は約104万円から約111万円へ約+6.7%上昇しており、5年間の上昇分の約4分の1がこの1年に集中しています。

ただし、首都圏全体では2026年に入って上昇ペースに変化の兆しが見られます。マーキュリーの集計（2026年1〜3月）では、東京23区中古マンション成約㎡単価の上昇は半年前から+1%程度にとどまり、首都圏全体の中古マンション在庫件数は8カ月ぶりに増加に転じました。日銀の追加利上げ（2025年12月に政策金利0.75%へ）と住宅ローン金利上昇（フラット35が2026年1月に2%超え）も、購入者の借入余力に影響を与え始める局面です。世田谷区のような実需マーケットの厚い住宅エリアは都心3区よりも需給が安定しやすい性質を持ちますが、上昇基調が永続するわけではない点は意識しておきたい局面です。

（出典：株式会社マーキュリー「中古マンション価格動向 2026年1〜3月」、公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」）

23区内での世田谷区のポジショニング

世田谷区は23区内マンション平米単価ランキングで第12位に位置しています。2024〜2025年の取引データを基にしたランキングは以下のとおりです。

順位	区	平均平米単価	平均取引価格	平均面積
1位	港区	約225万円/㎡	約1億6,879万円	70㎡
2位	千代田区	約214万円/㎡	約1億4,499万円	61㎡
3位	渋谷区	約187万円/㎡	約1億2,779万円	63㎡
6位	目黒区	約138万円/㎡	約8,554万円	60㎡
7位	品川区	約137万円/㎡	約8,449万円	60㎡
8位	文京区	約133万円/㎡	約8,072万円	60㎡
11位	江東区	約110万円/㎡	約7,503万円	68㎡
12位	世田谷区	約107万円/㎡	約7,205万円	66㎡
13位	中野区	約105万円/㎡	約6,067万円	57㎡
14位	杉並区	約97万円/㎡	約5,962万円	60㎡

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

世田谷区は江東区・中野区とほぼ並ぶ価格帯で、城西エリア（世田谷区・中野区・杉並区）の中ではトップに立っています。都心3区（千代田・中央・港）には及ばないものの、「都心の人気エリアほど予算は出せないが、緑が多くファミリー向けの住環境を確保したい」という購入者層から強い支持を受けるポジションです。

取引ボリュームが23区最大級の意味

世田谷区が他の人気エリアと一線を画すのは、取引件数の厚みです。2024〜2025年の中古マンション取引件数は約3,300〜3,700件規模で、これは江東区に次ぐ23区2位の水準です。目黒区の約2.6倍、港区の約1.3倍に達します（23区横断比較の集計条件で算出）。

区	取引件数（2024〜2025年）	平均㎡単価
1位	江東区	3,994件
2位	世田谷区	3,302件
3位	中央区	2,631件
4位	港区	2,593件
5位	大田区	2,528件
6位	品川区	2,430件
7位	新宿区	2,143件

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成。本ランキングは23区横断比較の集計条件で算出しており、世田谷区固有の年別推移集計とは件数が若干異なります）

取引件数が多いマーケットは、売り手にとっては「比較される事例が豊富」、買い手にとっては「選択肢が多い」という性質を持ちます。

観点	売り手への影響
査定の精度	類似事例が多く、適正価格を算出しやすい
売出価格設定	直近成約事例から「適正＋値引き余地」の幅を決めやすい
内覧獲得	購入希望者の母数が大きく、内覧件数を確保しやすい
競合の存在	同エリア・同間取り・同築年帯の競合物件が常に存在
差別化の必要性	価格・条件・物件魅力で差別化が必須

プロのアドバイス 取引ボリュームが多いマーケットでは、「相場よりわずかに高い売出価格」で出した瞬間に検索結果から外れるリスクがあります。世田谷区での売却では、ポータルサイトの絞り込み価格帯（5,000万・6,000万・7,000万…）を意識した売出価格設定が、内覧獲得の鍵になります。

売出価格と成約価格の差

国土交通省の取引データは「実際に契約が成立した成約価格」を基にしているため、不動産ポータルサイトに掲載される「売出価格」とは性格が異なります。

売出価格は売主の希望価格であり、買主との交渉を経て成約価格が決まります。物件や市況によっては数%〜1割程度の価格調整が入ることもあるため、ポータルサイトに掲載される売出価格だけで相場を把握しようとすると、実際の成約価格との差で「想定より手取りが少ない」という事態が起こりやすい構造です。

本記事が引用している国土交通省「不動産情報ライブラリ」のデータは、契約が成立した実取引価格を集計したもので、値引き後の現実値です。査定を依頼する際は、査定額（売出価格の参考値）だけでなく「直近の成約事例」を確認することで、売却で実際に手にできる金額を把握しやすくなります。

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世田谷区のエリア別マンション相場 -- 駅・地域で価格はどう変わる？

世田谷区は面積約58.05平方キロメートル（23区最大級）の中に、性格の異なる多数の住宅街を抱えています。同じ「世田谷区」でも、駅・エリアによってマンション相場と購買層は大きく異なります。ここでは主要6エリア（10駅）の特徴と相場を比較します。

エリア	主な最寄り駅	平米単価レンジ（25〜75%）	中央値	主な購買層
二子玉川エリア	二子玉川駅	約86〜175万円/㎡	約119万円	富裕層ファミリー・経営者
成城エリア	成城学園前駅	約73〜118万円/㎡	約96万円	高所得ファミリー・相続層
三軒茶屋・池尻大橋エリア	三軒茶屋駅・池尻大橋駅	約92〜156万円/㎡	約115万円	DINKs・若年高所得層
下北沢エリア	下北沢駅	約111〜173万円/㎡	約137万円	若年層・クリエイティブ職
用賀・桜新町エリア	用賀駅・桜新町駅	約82〜147万円/㎡	約114万円	田園都市線ファミリー
経堂・千歳船橋エリア	経堂駅・千歳船橋駅	約67〜116万円/㎡	約91万円	コスパ志向ファミリー

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、世田谷区内の各駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上）を当社が集計・作成）

二子玉川駅周辺の相場 -- 駅前再開発で23区西部トップクラスの高単価

二子玉川駅周辺は、世田谷区南西部に位置する高級住宅街・商業エリアです。東急田園都市線と大井町線の乗り入れ駅で、渋谷まで約11分・大手町まで約30分という都心アクセスを持つ立地です。「二子玉川ライズ」の再開発（2010年〜2015年に第一期・第二期完了）以降、駅前は東京西部屈指の商業集積となり、近隣マンションの周辺評価に影響を与えてきたとされます（※将来の価格維持・上昇を保証するものではありません）。

国交省データで集計した二子玉川駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、233件）は、平均平米単価約133万円、中央値約119万円。70㎡換算では中央値ベースで約8,300万円、平均ベースでは約9,300万円が中心です。レンジ上位（75パーセンタイル）は175万円/㎡に達し、築浅のタワーマンションでは平米単価180万円超の取引事例もみられます。

平均成約価格約9,594万円は世田谷区内の主要駅で最高水準であり、平均面積も71㎡と広め。これは、二子玉川ライズの分譲タワーやプラウドタワー二子玉川を含む大型ファミリーマンションの取引が中心を占めていることを反映しています。

主な購買層は、IT・金融・経営者層のファミリーや、子育てを意識した共働き高所得層です。「都心アクセス＋多摩川沿いの開放感＋商業集積（蔦屋家電・109シネマズ・玉川髙島屋S・C）」を求めて購入する傾向があり、売却時には駅徒歩圏の利便性と多摩川リバービューの希少性を内覧資料で前面に出したいポイントです。

成城学園前駅周辺の相場 -- 23区屈指の高級住宅街、富裕層・相続層が中心

成城学園前駅周辺は、世田谷区北西部に位置する23区屈指の高級住宅街です。小田急小田原線の駅で、新宿まで約15分・代々木上原まで約10分のアクセスを誇り、駅周辺には成城学園（幼稚園〜大学）の文教エリア、低層邸宅街、緑豊かな並木道が広がります。

国交省データで集計した成城学園前駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、151件）は、平均平米単価約100万円、中央値約96万円。70㎡換算では中央値ベースで約6,689万円が中心ですが、注目すべきは平均面積が80㎡と世田谷区主要駅で最大である点です。

指標	成城学園前	世田谷区主要駅平均
平均面積	約80㎡	約66㎡
平均㎡単価	約100万円	約115万円
平均成約価格	約8,173万円	約7,800万円

成城学園前は、戸建て邸宅街が中心の街並みのため、流通する中古マンションは比較的少なく希少性が高い一方、ファミリー向け広め（80〜100㎡）の物件が中心となります。㎡単価が二子玉川や三軒茶屋より低く見えるのは、広い物件ほど㎡単価が逓減する傾向の表れであり、エリアの格が下がるという意味ではありません。

主な購買層は、医師・弁護士・経営者など職業的安定性の高い高所得ファミリー、相続・住み替えで動く世代です。子供を成城学園や近隣私立校に通わせたい教育志向の強い家庭、伝統的な邸宅街の落ち着きを求める層が中心を占めます。売却時には、「成城ブランド」「広めの間取り」「教育環境」「並木道の街並み」を広告コピーや内覧時の説明に組み込むと評価されやすくなります。

三軒茶屋・池尻大橋駅周辺の相場 -- 渋谷直結のDINKs・若年高所得層に人気

三軒茶屋駅と池尻大橋駅は、世田谷区東部に位置し、東急田園都市線で渋谷まで4〜6分という都心アクセスに優れた立地です。「三茶」の愛称で親しまれる三軒茶屋は、商店街・飲食店・サブカルチャー要素が交錯する独特の街並みで、若年高所得層・DINKsから人気の高いエリアです。

国交省データで集計した三軒茶屋駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、288件）は、平均平米単価約121万円、中央値約113万円。70㎡換算では中央値ベースで約7,883万円が中心です。平均面積は約57㎡とコンパクト寄りで、1LDK・2LDK中心のDINKs向けマーケットが厚いことが特徴です。

池尻大橋駅最寄り物件（107件）は、平均平米単価約125万円、中央値約117万円とさらに高水準。渋谷から1駅という立地が反映され、コンパクトマンションの単価では世田谷区内で上位に位置します。

主な購買層は、IT・コンサル・金融・クリエイティブ業界の独身高所得層やDINKs、ファミリー層では「都心通勤の利便性」を最優先する層です。「渋谷5分圏内」「夜遅くまで活気のある街」「カフェ・飲食店の充実」を求める傾向があり、売却時には生活シーンの具体性（徒歩○分のカフェ、深夜まで使える商店街）を訴求材料にすると響きやすくなります。

注目しておきたいのは、三軒茶屋駅周辺で進行中の市街地再開発計画です。茶沢通り側の老朽建物群を一体的に再整備する構想が世田谷区により段階的に検討されており、駅前広場・歩行者動線の改善を含む長期計画として動き出しています。次節「いつ売るべき？」セクションでも触れますが、再開発の進捗は近隣マンションの資産価値に中長期的な影響を与える可能性があります。

下北沢駅周辺の相場 -- 線路街再開発で再評価される若年層エリア

下北沢駅周辺は、世田谷区北東部に位置し、小田急小田原線と京王井の頭線の乗り入れ駅です。新宿まで約7分・渋谷まで約4分のアクセスを誇り、サブカルチャー・古着・ライブハウス・小劇場の街として若年層から長年支持されてきました。

国交省データで集計した下北沢駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、39件）は、平均平米単価約141万円、中央値約137万円。70㎡換算では中央値ベースで約9,567万円と、世田谷区主要駅で最高水準の㎡単価です。

ただし、取引件数は39件と少なく、マンション流通量の限られたエリアです。これは下北沢駅周辺が伝統的に戸建て・アパート・低層住宅が中心で、大型マンションの供給が少ないことを反映しています。希少性が高い分、出物があれば早期成約に至るマーケット特性があります。

下北沢の㎡単価がここまで上昇している背景には、2019年以降段階的に開業した下北線路街（BONUS TRACK・reload・（tefu）loungeなど）や、京王井の頭線高架下の「ミカン下北」など、複数の街の再整備プロジェクトの影響があります。小田急電鉄の地下化に伴って生まれた地上空間を約1.7kmにわたって再整備したプロジェクトで、街の回遊性・滞在価値が大幅に向上しました。さらに井の頭線下北沢駅と京王沿線開発も並行して進み、若年層の居住需要は2020年代に入って継続的に拡大しています。

主な購買層は、クリエイティブ職・ITスタートアップ・出版/メディア業界の若年高所得層、および「個性のある街に住みたい」という価値観を持つDINKs層です。売却時には、「線路街での新しい街体験」「井の頭線沿線でも特別なポジション」「希少性」を購入希望者に具体的に伝えると関心を引きやすくなります。

用賀・桜新町駅周辺の相場 -- 田園都市線ファミリー層の安定需要

用賀駅と桜新町駅は、世田谷区南部に位置し、東急田園都市線で渋谷まで12〜15分という都心アクセスに優れた立地です。両駅ともファミリー向けマンションの流通が活発で、世田谷区で最も「実需マーケットの厚み」がある駅エリアです。

指標	用賀	桜新町
件数	282件	284件
中央値㎡単価	約109万円	約120万円
70㎡換算（中央値）	約7,622万円	約8,400万円
平均面積	約66㎡	約71㎡

桜新町は「サザエさん」の街として知られ、駅前商店街と落ち着いた住宅街が一体となった街並みが特徴です。3LDK中心のファミリーマンションが多く、平均成約価格約8,629万円は二子玉川に次ぐ世田谷区第2位の水準。用賀は環八通り沿いの利便性と、馬事公苑・砧公園に近接する緑豊かな住環境のバランスが評価されています。

主な購買層は、東急田園都市線沿線で渋谷・表参道方面へ通勤する都心勤務者ファミリー、子育てを重視する共働き層、二子玉川エリアの代替地として検討する層です。売却時には、「田園都市線沿線の利便性」「ファミリー向け広めの間取り」「砧公園・馬事公苑へのアクセス」「学区の良さ」を広告文や内覧資料に組み込みたい要素です。

経堂・千歳船橋駅周辺の相場 -- 小田急線コスパエリア

経堂駅と千歳船橋駅は、世田谷区北部に位置し、小田急小田原線で新宿まで12〜15分のアクセスです。世田谷区内でも比較的リーズナブルな価格帯で、子育てファミリー・初めてのマンション購入層に人気のエリアです。

指標	経堂	千歳船橋
件数	120件	227件
中央値㎡単価	約89万円	約93万円
70㎡換算（中央値）	約6,215万円	約6,533万円
平均面積	約65㎡	約68㎡

経堂は東京農業大学のキャンパスを擁する文教エリアで、商店街「経堂すずらん通り」「経堂農大通り」を中心とした生活利便性の高い住環境が特徴です。千歳船橋は経堂と祖師ヶ谷大蔵の中間に位置し、商店街と公園の多い落ち着いた住宅街として支持されています。

主な購買層は、世田谷区内で居住希望ながら二子玉川・三軒茶屋・成城エリアでは予算が合わないファミリー層、新宿・代々木方面へ通勤する20〜40代の共働き層です。「世田谷区アドレスを享受したい」「商店街のある下町感覚の街に住みたい」というニーズが強く、売却時には「世田谷区のコスパエリア」「商店街と公園のある暮らし」「新宿15分の通勤利便性」を内覧時のひと言として添えると響きやすくなります。

世田谷区エリア別購買層プロファイル一覧表

エリアごとに購買層・価格帯・人気要因をまとめると、売却時の訴求軸が見えてきます。

エリア	価格レンジ（70㎡換算・25〜75%）	主な購買層	訴求すべきキーワード
二子玉川	約6,020万〜1億2,250万円	富裕層ファミリー・経営者	駅前商業集積／多摩川リバービュー／田園都市線／タワー
成城学園前	約5,110万〜8,260万円	高所得ファミリー・相続層	成城ブランド／広めの間取り／教育環境／邸宅街
三軒茶屋・池尻大橋	約6,440万〜1億920万円	DINKs・若年高所得層	渋谷5分／商店街／カフェ／コンパクトマンション
下北沢	約7,770万〜1億2,110万円	若年層・クリエイティブ職	線路街再開発／希少性／井の頭線／街文化
用賀・桜新町	約5,740万〜1億290万円	田園都市線ファミリー	渋谷15分／砧公園／実需マーケット／学区
経堂・千歳船橋	約4,690万〜8,120万円	コスパ志向ファミリー	小田急15分／商店街／世田谷コスパ／公園

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、世田谷区内の各駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上）を当社が集計・作成）

プロのアドバイス 同じ世田谷区でも、エリアごとに購入希望者の属性と関心事項は大きく異なります。たとえば成城の物件をDINKs層向けに訴求すると反応が薄くなり、逆に三軒茶屋の物件をファミリー層に訴求するとミスマッチが生じます。マンションの最寄り駅と周辺環境に応じた「ターゲット設定」を不動産会社と事前に擦り合わせることが、高値売却の出発点です。

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築年数別に見る世田谷区マンションの価格帯

世田谷区のマンション売却価格は築年数によって大きく変動します。築5年以内と築41年以上では平米単価が約2.2倍の差があり、特に築30年・築40年の節目で明確な落差があります。

世田谷区の築年数別㎡単価と価格維持率（2024〜2025年）

国土交通省の取引データを基に、世田谷区の築年数別の平米単価をまとめると以下のとおりです。

築年数	平米単価	70㎡換算	価格維持率（築5年以内比）
築5年以内	約164万円/㎡	約11,480万円	100%
築6〜10年	約140万円/㎡	約9,800万円	約85%
築11〜15年	約137万円/㎡	約9,590万円	約84%
築16〜20年	約116万円/㎡	約8,120万円	約71%
築21〜25年	約112万円/㎡	約7,840万円	約68%
築26〜30年	約107万円/㎡	約7,490万円	約65%
築31〜40年	約89万円/㎡	約6,230万円	約54%
築41年以上	約73万円/㎡	約5,110万円	約45%

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

注目すべきポイントは3つあります。1つ目は、築5年→築6年の間で価格維持率が約85%に下がる「築5年の崖」。2つ目は、築15年→築16年の間で価格維持率が約84%から71%へと一段落ちる「築15年の崖」。3つ目は、築40年超で価格水準が大きく下がる傾向です。

なお、旧耐震／新耐震は 築年数ではなく「建築確認日」で判定 されます。1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件は旧耐震基準、同年6月1日以降は新耐震基準です。旧耐震基準の物件は住宅ローン審査・地震保険・買主の住宅ローン減税の適用条件で不利になる場合があり、新耐震基準のマンションと比較して取引価格に差が生じる傾向があります。築40年超の物件をお持ちの場合は、建築確認日・耐震診断履歴を確認することが重要です。

築10年以内のマンション -- 価格を維持しやすい売り時

築10年以内のマンションは、設備が現代的で内装の傷みも少なく、購入者にとって魅力が高いため、平米単価で約140〜164万円の高値を維持しています。住宅ローン減税の対象にもなりやすく、購入希望者の予算が広がりやすい年代です。

築10年以内で売却を検討している場合、リフォーム費用をかけずにそのまま売り出しても十分な価格が見込めます。むしろ「次の所有者の好みに合わせた内装変更を可能にする」という意味で、現状渡しが好まれる傾向があります。世田谷区の二子玉川・下北沢など希少性の高いエリアでは、築浅マンションは価格設定や販売条件が合えば、比較的早期に成約に至るケースもあります。

築20年〜30年のマンション -- リフォーム実施の判断軸

築20年を超えると、設備の老朽化が顕在化し始めます。給湯器・エアコン・水回り設備の交換時期が重なり、購入後すぐにリフォーム費用がかかるという印象を与えやすくなる点が、価格下落の要因です。

リフォームを実施するかどうかは、以下の判断軸で検討します。

• リフォーム費用 < 売却価格上昇分：実施するメリットあり
• リフォーム費用 ≧ 売却価格上昇分：実施しないほうが手取りが多い

一般的に、水回り（キッチン・浴室・トイレ）のフルリフォームには300〜500万円かかります。一方、リフォーム済みマンションの売却価格は、未リフォーム物件と比べて200〜400万円程度高くなる傾向があるため、必ずしもリフォームが得策とは限りません。

プロのアドバイス リフォームを実施するくらいなら、ハウスクリーニングと壁紙の部分張り替え（10〜30万円）程度に留め、その分を売出価格に反映させて「相場より安い割安感」を出すほうが、結果的に手取りが多くなるケースもあります。判断は不動産会社の担当者と相談して決めましょう。

築30年超のマンション -- 売却戦略と注意点（旧耐震ライン含む）

築31年を超えると平米単価は約89万円まで下がり、築5年以内の約54%の水準となります。さらに築41年を超えると約73万円（築5年以内の約45%）となり、価格が大きく下落します。ただし、世田谷区の場合は「立地」と「管理状態」が良好であれば、築古でも一定の評価を得られるケースがあります。

築古マンション売却時の重要ポイントは以下の4点です。

1. 新耐震基準を満たしているか：1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件か、確認資料を準備
2. 大規模修繕の実施履歴：適切なタイミングで修繕されているかを資料で示す
3. 修繕積立金の積立状況：管理組合の財務が健全であることをアピール
4. 建て替え計画の有無：管理組合で建て替え議論が進行している場合、その情報も重要

築40年超でも、新耐震基準を満たし、大規模修繕が適切に行われている物件は「リノベーション前提」で購入する層からの需要があります。世田谷区の場合、二子玉川・下北沢・三軒茶屋などの希少エリアでは、立地さえ良ければ築古でも一定価格で売却できる可能性があります。

注意 1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震マンションは、新耐震基準への適合状況によって住宅ローン審査や住宅ローン減税の適用条件が変わります。ただし、旧耐震基準のマンションでも 耐震基準適合証明書 など必要書類を用意できれば、買主が住宅ローン減税を受けられる可能性があります。「旧耐震だから不可」と一律に決まるわけではないため、建築確認日・耐震診断履歴・適合証明書の取得可否を確認しておくと、買主との交渉がスムーズになります。

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世田谷区のマンションはいつ売るべき？売却タイミングの判断基準

世田谷区のマンションの売り時は、市況・季節・築年数・再開発の4つの軸で判断できます。2024〜2025年の取引データを見る限り、2026年現在は売却を検討しやすい材料が揃っている局面です。特に世田谷区は 下北線路街・三軒茶屋駅周辺・京王線連続立体交差化 の3つの再開発が同時に進行し、加えて 二子玉川ライズ（開業15周年・商業更新進行中） など複数の街の更新が続いている区で、エリアごとの売却タイミングの判断が手取り額に影響しやすい点が特徴です。

金利動向（日銀利上げの影響）

2024年3月のマイナス金利政策解除以降、日銀は段階的に利上げを進めています。2025年12月には政策金利を0.75%へ引き上げ、これは約30年ぶりの水準です。2026年1月の金融政策決定会合では同水準に据え置かれ、その後の会合でも0.75%程度の維持が確認されています。日銀は「2%物価安定目標の持続的・安定的な実現に向けて、必要があれば追加的に利上げを進めていく」方針を表明しています。住宅ローン金利への波及もすでに見え始めており、住宅金融支援機構のフラット35最低金利は2026年1月に2%超え（2017年の現行制度以降初）となりました。

金利上昇局面では、購入者の借入余力が縮小し、マンション価格の上昇ペースが鈍化する可能性があります。実際、首都圏全体では2026年1〜3月に東京23区中古マンション成約㎡単価の上昇が鈍化し、在庫件数も8カ月ぶり増加に転じました。

ただし、世田谷区のような東京西部の人気エリアでは、教育志向のファミリー層・現金購入を含む高所得層の需要が一定割合あるため、金利上昇の影響を受けにくい構造があります。本記事の集計でも、2024年→2025年の平均㎡単価は約104万円から約111万円へと上昇しています。

「金利がさらに上がる前に」と動く購入者層の存在も含め、2026年は 「上昇が永続するわけではない」前提のもとで、自分のエリア・物件に最適なタイミングを判断する局面 に入ったといえます。

（出典：日本銀行「金融政策決定会合 公表資料」2025年12月19日・2026年1月23日・2026年4月28日、住宅金融支援機構「フラット35金利推移」、株式会社マーキュリー「中古マンション価格動向 2026年1〜3月」、公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」）

季節要因（2〜3月の需要ピーク／9〜10月の準ピーク）

マンション購入者の動きには明確な季節性があります。

• 2〜3月：新年度・転勤・入学に向けた最大の需要ピーク
• 9〜10月：下半期の購入検討者が動く準ピーク
• 12月：年末年始は動きが鈍る

世田谷区はファミリー層の取引が多く、特に「子供の入学・進学に合わせた住み替え」が大きな購入動機となるため、季節要因の影響を顕著に受けます。売却を急がないのであれば、2〜3月の成約を目指して前年12月〜1月に売却活動を開始するスケジュールが理想的です。9〜10月の成約を狙うなら、夏前の6〜7月から動き出すと余裕を持った販売活動ができます。

築年数の崖を超える前のタイミング

前章で示したとおり、世田谷区のマンション価格には築年数の節目があります。特に「築15年→築16年」「築30年→築31年」の境目で価格が下がる傾向があり、築40年超は旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）の物件が混在しやすい年代となるため、これらの節目を迎える前の売却判断が手取り額に影響します。

たとえば築11〜15年の取引群と築16〜20年の取引群では、平米単価が約137万円/㎡と約116万円/㎡となっており、70㎡換算で約1,470万円の差があります。ただし、これは同一物件が築15年から16年になる瞬間に下落する金額ではなく、築年帯ごとの取引事例の平均差を示すものです。築年帯の節目で売り出すと、購入者の検索条件や予算感、建物の管理状態・耐震性への見方などの影響で取引価格が変わる傾向があるため、節目を意識した売却タイミングの検討が重要です。

再開発タイミング -- 4つの同時進行プロジェクトが資産価値に与える影響

世田谷区は2026年現在、複数の再開発プロジェクトが同時進行しているエリアです。エリアによっては、再開発の進捗が売却タイミングに大きく影響します。

プロジェクト	エリア	進捗状況	影響を受けるマンション所在地
下北線路街（小田急電鉄）	下北沢駅周辺	2019年〜運営中、5月に下北線路祭2026開催	下北沢・東北沢・世田谷代田周辺
三茶のミライ／三軒茶屋二丁目地区再開発	三軒茶屋駅周辺	第4工区（二丁目地区）で市街地再開発準備組合が検討進行中	三軒茶屋・池尻大橋周辺
京王線連続立体交差化（笹塚〜仙川間）	仙川駅〜千歳烏山駅区間	用地取得率92%、2030年度完成目標（当初2023年から8年延期）	八幡山・芦花公園・千歳烏山
二子玉川ライズ（既存・店舗リニューアル進行中）	二子玉川駅周辺	2026年で開業15周年、商業更新が継続	二子玉川・上野毛・玉川周辺

下北線路街は、小田急電鉄の地下化に伴って生まれた地上空間を約1.7kmにわたって再整備するプロジェクトで、BONUS TRACK（2020年4月開業）・reload・（tefu）loungeなどの新業態が段階的に開業しました。なお、京王井の頭線高架下の「ミカン下北」も下北沢駅周辺の街の魅力に寄与している施設です（小田急の下北線路街とは別系統）。2026年5月末には「下北線路祭2026」が予定されており、街への注目度はさらに高まる見通しです。本記事の集計でも下北沢駅最寄りマンションは中央値㎡単価137万円と世田谷区トップ水準で、近年の取引価格は2020年代に入って高い水準で推移しています。

三軒茶屋駅周辺の街づくりは、世田谷区の街づくり基本方針「三茶Crossing」のもとで進められており、令和4年3月には基本計画「三茶のミライ」（三軒茶屋駅周辺まちづくり基本計画）が20年計画として策定されました。駅周辺は工区別に整備が進んでおり、第1工区（旧アムス西武）・第2工区（キャロットタワー）・第5工区（サンタワーズ）は既に完了。現在は 第4工区（三軒茶屋二丁目地区） において市街地再開発準備組合が検討を進めており、防災性向上と広域生活・文化拠点の創出を目指したまちづくりが議論されています。具体的な事業着手時期は確定していませんが、中長期的に近隣マンションの周辺評価に影響を与える可能性があります。

京王線連続立体交差化は、笹塚駅〜仙川駅間の踏切解消・高架化プロジェクト（全8工区）で、千歳烏山駅付近は第7工区にあたります。2025年春時点で用地取得率は92%に達しているものの、当初の2023年完成予定は 2030年度目標 へと大幅に延期されました。仙川〜千歳烏山間では仮上り線工事桁の組み立てや高架橋の構築作業が継続中です。完成後は25カ所の踏切が除却され、千歳烏山駅は2面4線化されて優等列車と各駅停車の待ち合わせが可能になります。八幡山・芦花公園・千歳烏山駅周辺の居住環境は完成までの長期スパンで段階的に向上する見込みで、売却を急がない場合は完成タイミング前後の話題性を活かす選択肢もあります。

二子玉川ライズは、東急による全体開発が2015年に完成済みのプロジェクトで、総開発面積約12.1haは民間再開発として都内最大級です。2026年で 開業15周年 を迎え、アニバーサリーイヤーとして店舗リニューアル・新店オープン・ビアテラス等のイベントが進行しています。駅前の商業集積が継続的にアップデートされることで、近隣エリアの居住価値が支えられる傾向があります（※将来の価格維持・上昇を保証するものではありません）。

POINT 再開発プロジェクトに近接する物件は、開発の進捗発表・施設開業・話題性が高まる時期に売却活動を始めると、購入希望者の関心を集めやすくなります。下北沢・三軒茶屋・八幡山/芦花公園・二子玉川の各エリアにマンションをお持ちの場合は、再開発の進捗ニュースを追いつつ、売却タイミングを見極めることが大切です。

（出典：小田急電鉄「下北線路街」公式情報、世田谷区「三軒茶屋駅周辺街づくり」公表資料、東京都「京王線連続立体交差事業」進捗資料、東急株式会社「二子玉川ライズ」公式情報）

あなたのケースで考える4つの判断シナリオ

世田谷区のマンション売却の最適タイミングは、築年数・市況・ライフイベントの組み合わせで変わります。ここでは代表的な4シナリオで判断軸を整理します。「絶対的な売り時」を断定するものではなく、ご自身の状況に近いシナリオを参考に検討材料として活用してください。

シナリオA：築15年以内・住み替え予定あり → 早めの売却検討が選択肢

築15年以内のマンションは平米単価維持率が84%以上で、本記事の集計でも築6〜10年で約140万円/㎡、築11〜15年で約137万円/㎡と高水準を保っています。築16年で「築15年の崖」を迎えると価格維持率が71%まで下がるため、節目を意識した売却判断に意味があります。住み替え先の検討が進んでいる場合は、2〜3月の需要ピーク（前年12〜1月から売却活動開始）に合わせた売り出しが効果的です。

シナリオB：築20〜30年・売却を急がない → 大規模修繕のタイミングを軸に判断

築20〜30年のマンションは平米単価107〜112万円で、設備老朽化と価格下落のバランスが議論される時期です。大規模修繕の実施直後は管理組合の財務健全性をアピールしやすく、購入希望者の不安を解消できます。「築30年の崖」（次の節目で平米単価89万円台へ）を意識しつつ、修繕タイミング後に売り出すと有利になるケースがあります。一方、住宅ローンの完済時期・住み替え先の検討状況も判断材料となるため、急がない場合は1〜2年単位のスケジュール設計が選択肢です。

シナリオC：築40年超・相続物件など → 旧耐震ラインを意識した早期判断

築41年以上のマンションは平米単価73万円まで下がり、築5年以内の約45%水準です。1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件は、住宅ローン審査・地震保険・住宅ローン減税の適用条件で買主側に不利になりやすく、長期保有による価格下落リスクも大きい領域です。相続物件で活用予定がない場合や、建て替え議論が進んでいないマンションの場合は、新耐震基準の確認・耐震診断履歴の整理を行ったうえで、早期の売却検討が選択肢になります。

シナリオD：築年問わず・近隣で再開発進行中 → 進捗マイルストーンに合わせた設計

下北沢（下北線路街）・三軒茶屋（三茶Crossing 第4工区）・八幡山〜千歳烏山（京王線高架化 2030年度目標）・二子玉川（ライズ開業15周年）など、世田谷区内で再開発が進行中のエリアでは、進捗のマイルストーン（施設開業・話題性ピーク・完成発表）に合わせた売却タイミング設計が選択肢になります。再開発の話題性が高まる時期は購入希望者の関心が集まりやすく、内覧獲得・成約スピードに有利に働く傾向があります。ただし、再開発による資産価値向上は中長期的なものなので、短期的なタイミング判断に過度に組み込みすぎない点も重要です。

POINT 4つのシナリオは「絶対的な売り時」を断定するものではなく、判断軸の整理です。実際のタイミング判断は、ご自身のライフプラン・住み替え先の状況・金融機関の融資環境などと組み合わせて、不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。複数の判断軸が交差するケース（例：築年崖＋住み替え予定＋近隣再開発）では、優先順位を整理することで意思決定の質が上がります。

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世田谷区のマンションを高く売るための5つのコツ

世田谷区のマンションを高く売却するには、エリア特性を踏まえた戦略的なアプローチが必要です。ここでは、不動産売買のプロが現場で実践している5つのコツを紹介します。

① エリアごとの購買層に合わせた訴求軸を選ぶ

最も重要なポイントは、「誰に売るか」を明確にすることです。前述のとおり、世田谷区は同じ区内でも駅・エリアによって購買層が大きく異なります。

• 二子玉川：富裕層ファミリー・経営者に「駅前商業集積＋多摩川リバービュー＋田園都市線」を訴求
• 成城学園前：高所得ファミリー・相続層に「成城ブランド＋広めの間取り＋教育環境」を訴求
• 三軒茶屋・池尻大橋：DINKs・若年高所得層に「渋谷5分＋商店街＋カフェ文化」を訴求
• 下北沢：若年層・クリエイティブ職に「線路街再開発＋希少性＋街文化」を訴求
• 用賀・桜新町：田園都市線ファミリーに「渋谷15分＋砧公園＋学区」を訴求
• 経堂・千歳船橋：コスパ志向ファミリーに「小田急15分＋商店街＋世田谷コスパ」を訴求

訴求軸が定まったら、物件写真・広告コピー・内覧時の説明すべてを軸に沿って統一することで、ターゲット層に響く訴求ができます。

② 内覧時にエリアブランド（二子玉川・成城・下北沢）の世界観を演出する

内覧は「物件そのもの」だけでなく「物件＋エリアの暮らし」をイメージさせる場です。二子玉川・成城・下北沢のような世界観のあるエリアでは、その雰囲気を内覧時に演出する工夫が効きます。

具体的には、以下のような準備が有効です。

• 室内に観葉植物や上質な小物を配置し、洗練された印象を作る
• 周辺の人気店・カフェ・生活利便施設をまとめた資料を用意する
• 「徒歩○分の○○というカフェがおすすめです」と具体的な店名で生活シーンを語る
• 二子玉川の多摩川河川敷、成城学園前の並木道、下北沢の線路街の写真を玄関に飾る
• 砧公園・馬事公苑・羽根木公園などの近隣公園の魅力を内覧資料に盛り込む

「自分がここに住んだらどんな生活ができるか」を具体的にイメージさせることが、購入決断の後押しになります。

③ 適正価格＋交渉余地を残した戦略的な売出価格設定

売出価格を高すぎる水準で設定すると、購入希望者の検討対象から外れてしまいます。逆に低すぎると、交渉で値下げされた際に手取りが減ります。理想は「相場よりやや高め＋交渉余地3〜5%」の水準です。

たとえば査定額が7,500万円のマンションの場合、以下のような戦略が考えられます。

売出価格	想定成約価格	戦略
7,980万円	7,500万円	6%程度の値下げ余地を残す
7,680万円	7,400〜7,500万円	短期成約を狙う
7,380万円	7,380万円（指値なし）	即決狙いの戦略

世田谷区は取引件数が23区2位と多く、ポータルサイトに同条件物件が多数掲載される傾向があります。検索の絞り込み価格帯（7,000万・7,500万・8,000万…）を意識した売出価格設定が、内覧獲得の鍵になります。不動産会社との打ち合わせで、過去の同条件物件の「売出価格→成約価格の値下げ率」を確認することで、適切な売出価格を判断できます。

④ 大規模修繕・管理組合の健全性をアピールする

築年数が経っているマンションほど、購入検討者は「管理状態」を重視します。大規模修繕の実施履歴と修繕積立金の積立状況は、価格交渉で大きな材料になります。

売却前に以下の資料を準備しておきましょう。

• 大規模修繕工事の実施履歴と次回予定
• 修繕積立金の積立額・積立残高
• 管理組合の議事録（直近2〜3年分）
• 長期修繕計画

これらの資料が「適切に管理されている」ことを証明できれば、購入希望者の不安を解消し、値下げ交渉を回避しやすくなります。

特に旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）のマンションの場合は、耐震診断・耐震改修工事の実施有無、適合証明書の取得状況なども重要な評価ポイントになります。世田谷区には築40年を超える優良立地のマンションも多く流通しているため、管理状態や耐震関連資料を確認しやすく整えることで、購入希望者の検討を後押ししやすくなります。

⑤ 囲い込みをしない不動産会社を選ぶ

「囲い込み」とは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に開示せず、自社で買主も見つけて両手仲介（売主・買主の双方から手数料を取る）を狙う行為です。囲い込みが発生すると、売却までの期間が長期化したり、本来高く売れる物件が値下げされたりするリスクがあります。

不動産会社を選ぶ際は、以下の3点を確認してください。

1. レインズへの物件登録を確実に行うか：専任媒介契約・専属専任媒介契約では宅建業法上の登録義務があります。一般媒介契約では法的義務はありませんが、登録方針や他社からの問い合わせ対応について事前に確認しておきましょう
2. 他社からの内覧申し込みへの対応状況：他社経由の買主紹介を積極的に受け付ける姿勢があるか
3. 販売状況を週次で報告するか：問い合わせ件数・内覧件数を透明性高く共有する会社を選ぶ

グローバルトラスト不動産は、囲い込みをしないオープンな売却フローと、売主様の仲介手数料を最大無料にする「ゼロチュー売却」を提供しています。詳しくは記事末尾のCTAからお問い合わせください。

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世田谷区のマンション売却の流れ -- 査定から引き渡しまで7ステップ

世田谷区のマンション売却は、一般的に査定から引き渡しまで3〜6ヶ月程度かかります。ここでは、各ステップで売主が行う作業と注意点を解説します。

STEP1 売却準備・必要書類の確認

売却活動を始める前に、以下の書類を手元に揃えておきましょう。

書類	入手先
登記識別情報（権利証）	購入時に法務局から交付
マンション購入時の売買契約書・重要事項説明書	購入時の書類
管理規約・使用細則	管理組合
直近の管理費・修繕積立金の額がわかる資料	管理会社
大規模修繕履歴・長期修繕計画	管理会社
固定資産税納税通知書	自宅保管
本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）	売主自身

書類が見当たらない場合でも、再発行や代替書類の入手方法があります。不動産会社に相談しましょう。

STEP2 査定の依頼（机上査定→訪問査定）

査定には2種類あります。

• 机上査定（簡易査定）：物件情報だけで簡易的に算出。1〜3日で結果が出る
• 訪問査定（実地査定）：実際に物件を見て査定。1週間程度かかるが精度が高い

最初は机上査定で複数社から目安を取り、信頼できそうな2〜3社に絞って訪問査定を依頼するのが効率的です。査定額の単純比較ではなく、「査定額の根拠」「販売戦略」「担当者の経験」を総合的に判断しましょう。

STEP3 媒介契約の締結

不動産会社に売却活動を依頼するには、媒介契約を締結します。3種類の契約があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

契約種類	依頼先	レインズ登録	売主の直接取引	報告頻度
一般媒介	複数社可	任意	可	規定なし
専任媒介	1社のみ	7日以内	可	2週間に1回以上
専属専任媒介	1社のみ	5日以内	不可	1週間に1回以上

※「売主の直接取引」とは、売主が知人・親族など仲介会社を介さずに直接買主を見つけて取引する場合を指します。

世田谷区のような取引ボリュームの多いエリアでは、複数社に依頼すると物件情報が散らばり、購入希望者からの問い合わせが分散するデメリットがあります。信頼できる1社に専任媒介で依頼するほうが、戦略的な販売活動を進めやすい傾向があります。

STEP4 売却活動の開始（広告掲出・内覧対応）

媒介契約締結後、不動産会社は以下の活動を行います。

• レインズ（不動産会社間流通システム）への物件登録
• 自社サイトおよび主要ポータルサイト（SUUMO・HOME'S・アットホーム等）への掲載
• チラシ・ダイレクトメール等のオフライン広告
• 既存顧客への紹介

購入希望者からの問い合わせがあれば、内覧対応を行います。内覧前には掃除・換気・採光の確保を徹底し、第一印象を整えましょう。世田谷区は週末の内覧件数が多いエリアであるため、土日の内覧スケジュールを柔軟に組めるかが成約スピードを左右します。

STEP5 売買契約の締結

購入希望者と価格・条件の合意ができたら、売買契約を締結します。契約時に手付金（売買代金の5〜10%）を受領するのが一般的です。

契約から決済まで通常1〜2ヶ月の期間があり、その間に買主は住宅ローン審査を行い、売主は引き渡しに向けた準備を進めます。

STEP6 引き渡し準備（住宅ローン完済・抵当権抹消）

売主側の主な準備は以下のとおりです。

• 住宅ローンが残っている場合：金融機関に完済の手続きを依頼
• 抵当権抹消登記の準備（司法書士に依頼するのが一般的）
• 引っ越し準備・室内の片付け
• 公共料金（電気・ガス・水道）の精算・解約手続き
• 管理組合への所有者変更届の提出

STEP7 引き渡し・決済

決済当日には、買主から残代金を受領し、同時に物件の鍵を引き渡します。所有権移転登記と抵当権抹消登記は司法書士が法務局で同時に行います。

決済が完了したら、売却完了です。譲渡益が出た場合は翌年の確定申告で譲渡所得の申告を行います。

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世田谷区のマンション売却にかかる費用・税金と手数料シミュレーション

世田谷区のマンション売却では、売却価格から仲介手数料・税金などの諸費用が差し引かれ、最終的な手取り額が決まります。譲渡所得税を除いた売却関連費用は、一般的に売却価格の4〜6%程度が目安です。ただし、譲渡益が出る場合の譲渡所得税・住民税は、取得費・所有期間・物件状況によって大きく変わるため、別枠で確認が必要です。

売却にかかる主な費用一覧

費用項目	金額の目安	支払いタイミング
仲介手数料	売却価格の3%＋6万円＋消費税（上限）	契約時に半額、決済時に残額
印紙税	1〜6万円	売買契約時
登録免許税（抵当権抹消）	不動産1個につき1,000円	決済時
司法書士報酬	1〜3万円程度	決済時
譲渡所得税・住民税	譲渡益×20.315%または39.63%	翌年確定申告
引っ越し費用	10〜30万円	引っ越し時
ハウスクリーニング	3〜10万円	引き渡し前

このうち最も大きな費用は仲介手数料と譲渡所得税です。仲介手数料は上限が法定されているため、選ぶ不動産会社のプランによって大きく差が出ます。

仲介手数料の計算式と上限

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示によって以下のように定められています（依頼者の一方から受領できる上限額です）。

売却価格帯	仲介手数料上限
200万円以下	売却価格×5%＋消費税
200万円超〜400万円以下	売却価格×4%＋2万円＋消費税
400万円超	売却価格×3%＋6万円＋消費税

たとえば売却価格7,500万円の場合、（7,500万円×3%＋6万円）×1.1＝254.10万円が仲介手数料の上限です。

通常、多くの不動産会社はこの上限額を満額請求します。しかし、近年は仲介手数料の割引・無料化を提供する不動産会社も増えており、選ぶプランによって手取り額が大きく変わります。

仲介手数料シミュレーション【6,500万円・9,500万円・1.3億円×3プラン比較】

世田谷区の主要価格帯（6,500万円・9,500万円・1.3億円）について、3つの仲介手数料プランで比較します。

ケース①：6,500万円のマンションを売却する場合（経堂・千歳船橋・三軒茶屋など）

プラン	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約221.10万円（税込）	約6,278.90万円	—
相場の半額プラン	約107.25万円（税込）	約6,392.75万円	約113.85万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	6,500万円	約221.10万円

ケース②：9,500万円のマンションを売却する場合（二子玉川・成城・桜新町など）

プラン	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約320.10万円（税込）	約9,179.90万円	—
相場の半額プラン	約156.75万円（税込）	約9,343.25万円	約163.35万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	9,500万円	約320.10万円

ケース③：1.3億円のマンションを売却する場合（二子玉川タワー・下北沢希少物件など）

プラン	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約435.60万円（税込）	約1億2,564.40万円	—
相場の半額プラン	約214.50万円（税込）	約1億2,785.50万円	約221.10万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	1.3億円	約435.60万円

※グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」は、自社で買主を見つけた場合（自社成約）に売主様の仲介手数料が0円になるプランです。他社経由で買主が見つかった場合は、相場の半額（売却価格の1.5%＋消費税）となります。なお、本記事の「相場の半額プラン」金額は、売却価格×1.5%＋消費税で試算しており、法定上限額（3%＋6万円＋消費税）を単純に2分の1にした金額とは厳密には異なります。

POINT 同じ売却価格・同じ物件でも、選ぶプランによって手取り額に200〜400万円規模の差が生じる試算となります。世田谷区の主要価格帯（6,500万〜1.3億円）では、ゼロチュー売却を活用することで、新居の頭金・住み替え費用などに充てられる金額が増える可能性があります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。

譲渡所得税の基本

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得の基本的な計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）

• 取得費：購入時の価格から減価償却費を引いた金額
• 譲渡費用：仲介手数料・印紙税など売却にかかった費用

譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期譲渡）	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
5年超（長期譲渡）	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

ただし、所有期間は 売却した年の1月1日時点 で判定されます（所得税法上の規定）。たとえば2021年4月に購入したマンションを2026年5月に売却した場合、実保有期間は5年1か月ですが、2026年1月1日時点では4年9か月となり「短期譲渡」に該当し、税率が約2倍になります。売却時期の判断では、この基準日を意識することが重要です。

なお、居住用財産（マイホーム）の売却には複数の税制優遇措置が用意されています。適用条件や計算は専門性が高い領域で、要件によって税負担が大きく変わります。実際の税負担は売主様の取得費・所有期間・物件状況によって異なるため、詳細は税理士・税務署にご確認ください。

注意 取得費が不明な場合は「売却価格の5%」を概算取得費として計算します。30年以上前に購入したマンションの場合、この概算取得費を使うと譲渡所得が大きく増えるため、購入時の契約書・登記書類は必ず保管しておきましょう。

※税制は今後の制度改正で変更される可能性があります。実際の申告内容については、税理士・税務署に確認することをおすすめします。

印紙税・登録免許税・抵当権抹消費用

• 印紙税：売買契約書に貼付。売却価格によって1万円〜6万円
• 登録免許税（抵当権抹消）：不動産1個につき1,000円
• 司法書士報酬（抵当権抹消手続き）：1〜3万円程度

これらの費用は売却価格に対して小さい比率ですが、決済日に現金で必要となるため事前に準備しておきましょう。

売却費用の総額シミュレーション（仲介手数料＋諸費用）

売却価格7,500万円のマンション（築15年・住宅ローン残債2,000万円）のケースで、仲介手数料と諸費用（譲渡所得税を除く）を試算します。

費用項目	金額（通常プラン）	金額（ゼロチュー売却・自社成約時）
仲介手数料	約254.10万円	0円
印紙税	3万円	3万円
抵当権抹消費用（登録免許税＋司法書士報酬）	約3万円	約3万円
諸費用合計（譲渡所得税を除く）	約260.10万円	約6万円
売主の手取り（住宅ローン完済後・税金考慮前）	約5,239.90万円	約5,494万円

ゼロチュー売却（自社成約時）を活用することで、本ケースでは仲介手数料約254.10万円分が手取りに残る試算となります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。

注意 上記シミュレーションには 譲渡所得税・住民税を含めていません。譲渡益（売却価格 - 取得費 - 譲渡費用）が出た場合は別途課税対象となり、所有期間や物件状況によって税額が大きく変わります。実際の税負担は売主様の取得費・所有期間・物件状況によって異なるため、税理士・税務署にご確認ください。

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世田谷区のマンション売却でよくある質問（FAQ）

Q1. 世田谷区のマンションは今売り時ですか？

2024〜2025年の国交省取引データでは、世田谷区の平均㎡単価は約104万円から約111万円へと約6.7%上昇しており、売却を検討しやすい材料が揃っている時期といえます。ただし、首都圏全体では2026年に入って上昇ペースに変化の兆しもみられ、今後の価格や成約を保証するものではありません。下北線路街・三軒茶屋駅周辺・京王線連続立体交差化など複数の再開発が進行している区であるため、エリア特性・物件状況・ライフプランを踏まえた個別判断が重要です。

Q2. 世田谷区で一番高く売れるエリアはどこですか？

中央値ベースの平米単価では下北沢駅周辺（約137万円/㎡）が最高水準です。次いで桜新町（約120万円）、二子玉川（約119万円）、池尻大橋（約117万円）、三軒茶屋（約113万円）が続きます。ただし下北沢駅周辺はマンション流通量が少なく、取引件数の多い実需マーケットでは二子玉川・桜新町・用賀が中心となります。平均成約価格では、二子玉川（約9,594万円）が世田谷区で最高水準です。

Q3. 二子玉川・成城・三軒茶屋ではマンションの売却価格はどう違いますか？

二子玉川は富裕層ファミリー向け・タワーマンション中心で平均成約価格は約9,594万円、㎡単価133万円。成城学園前は高所得ファミリー向け・広めの邸宅街物件中心で平均成約価格は約8,173万円、㎡単価100万円（平均面積80㎡）。三軒茶屋はDINKs・若年高所得層向け・コンパクトマンション中心で平均成約価格は約7,126万円、㎡単価121万円（平均面積57㎡）です。同じ世田谷区でもターゲットと物件タイプが異なるため、売却戦略も変える必要があります。

Q4. 世田谷区のマンション売却にかかる仲介手数料はいくらですか？

売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限です（売買価格400万円超の場合）。例として、売却価格6,500万円なら約221万円、9,500万円なら約320万円、1.3億円なら約436万円（いずれも税込上限額）が一般的な仲介手数料となります。グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」では、自社で買主を見つけた場合に売主様の仲介手数料が0円となり、他社経由の場合でも相場の半額（1.5%＋消費税）となります。

Q5. 世田谷区のマンション売却にかかる期間はどれくらいですか？

一般的に3〜6ヶ月程度です。査定〜媒介契約締結に1〜2週間、売却活動2〜4ヶ月、売買契約〜引き渡しに1〜2ヶ月が標準的なスケジュールです。世田谷区は取引件数が23区2位の活発なマーケットのため、適正価格で売り出せれば1〜2ヶ月で成約に至るケースもあります。逆に売出価格が相場より高すぎると半年以上長期化する場合があります。

Q6. 築20年・30年の世田谷区マンションでも売却できますか？

はい、十分売却可能です。世田谷区の取引データでは、築21〜30年のマンションは平均㎡単価107〜112万円、築31〜40年でも約89万円で取引されています。「立地」「管理状態」「大規模修繕履歴」「修繕積立金の積立状況」が良好であれば、築古でも一定価格で売却できます。ただし築41年以上の旧耐震基準マンションは新耐震基準への適合状況により価格が大きく変わるため、耐震診断・改修履歴の確認が重要です。

Q7. 住宅ローンが残っている世田谷区マンションでも売却できますか？

はい、可能です。売却代金で住宅ローン残債を完済し、抵当権を抹消する手続きを決済日に同時に行います。売却価格が住宅ローン残債を上回る場合は問題ありませんが、下回る場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で補填するか、住み替えローンの利用を検討する必要があります。世田谷区のマンションは過去5年間で平均㎡単価が+29.1%上昇しているため、購入時より売却価格が高くなっているケースも多くあります。

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まとめ -- 世田谷区のマンション売却を成功させるために

世田谷区のマンション売却は、エリア特性・築年数・市況・再開発の4つの要因を踏まえた戦略が重要です。本記事のポイントをまとめます。

• 相場感：2024〜2025年平均㎡単価約107万円、平均成約価格約7,205万円、23区平米単価12位
• 取引ボリューム：23区2位の取引規模（江東区に次ぐ）、実需マーケットの厚みが特徴
• エリア別：下北沢（㎡単価137万円）・桜新町（120万円）・二子玉川（119万円）が高単価。成城学園前は広めの間取り中心
• 築年数：築15年・築30年・築40年の節目で価格が下がる傾向。旧耐震マンションは耐震適合状況の確認が必須
• 売り時：2〜3月の需要ピーク、9〜10月の準ピーク。再開発の進捗（下北線路街・三軒茶屋・京王線立体交差化・二子玉川ライズ周辺）も判断材料に
• 高く売るコツ：エリアごとの購買層に合わせた訴求軸、内覧での世界観演出、戦略的売出価格、管理状態の証明、囲い込みをしない不動産会社の選択
• 費用：仲介手数料・印紙税・譲渡所得税が主な費用。「ゼロチュー売却」の活用で手取りが200〜400万円増えるケースも

世田谷区は同じ区内でもエリアごとに購買層・価格帯・人気要因が大きく異なるため、画一的な売却戦略では高値売却は困難です。エリア特性を理解した不動産会社と組み、戦略的に売却を進めることが、満足のいく結果につながります。

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【この記事の監修者】

桝谷 浩太（ますや こうた） グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士

東宝ハウス、三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SREホールディングス）にて居住用不動産の売買仲介営業を経験し、仲介部門社長賞・契約件数1位を連続受賞。業界経験18年。2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業。不動産業界で問題となっている「囲い込み」を仕組みで解決するために、売却仲介手数料最大無料サービスに取り組むなど不動産業界の健全化を促進する活動をする。著書「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazon不動産カテゴリにてベストセラー1位を獲得。

グローバルトラスト不動産株式会社 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-3-4 宅地建物取引業免許: 東京都知事免許（2）第100468号 所属: （公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）東京都宅地建物取引業協会、（公財）東日本不動産流通機構

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【最終更新日】 2026年5月15日

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【免責事項】

本記事は2026年5月時点の公開情報および取引データを基に作成しています。記載内容は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の売却・税務・法務判断については、必ず宅地建物取引士・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。税制・法令は今後改正される可能性があり、実際の手続きや税額の計算については、最新の制度・税理士・税務署にご確認ください。再開発プロジェクトの進捗・開業時期は今後変更される可能性があります。

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