マンション売却でかかる費用のうち、譲渡所得税などの税金を除けば、もっとも大きな割合を占めるのが仲介手数料です。売却価格が1億円であれば、上限は336万6,000円（税込）にのぼります。

その仲介手数料を「無料」とうたう不動産会社があります。ありがたい話である一方で、「タダより高いものはない」「どこかで帳尻を合わせているのではないか」と身構えてしまう方も多いのではないでしょうか。

結論から申し上げます。仲介手数料が無料になることは、制度上ありえます。 法令が定めているのは上限額だけで、下限は定められていないためです。仕組みとしても、買主から仲介手数料を受け取ることで売主の分を0円にすることは十分に成立します。

ただし、「どんな場合でも無料」ではありません。 無料になる条件は会社ごとに違い、その条件のなかに、売主が損をしかねない構造が潜んでいることもあります。ここを曖昧にしたまま契約すると、後から条件を知って戸惑うことになりかねません。

この記事では、マンション売却の仲介手数料が無料になる仕組みを分解したうえで、「どこで儲けているのか」「売主に不利益はないのか」「どういう場合は無料にならないのか」 に正面からお答えします。仲介手数料無料を実際に運用している立場から、自社にとって不利になる条件や例外も含めて書いています。

【この記事でわかること】

• 仲介手数料に下限がなく、無料が制度上成立する理由
• 無料にできる2つの仕組みと、そのとき会社に入る金額
• 売却価格別・仲介手数料の上限額早見表（8,000万円〜2億円）
• 「無料」の裏側にある3つのリスクと、その回避方法
• 「無料」にならなかった場合の負担を、1つの質問で確認する方法
• 仲介手数料が無料にならないケースの具体的な条件

【読みたいところから読む】

• 仕組みを知りたい：まず結論 ／ 仲介手数料の基本と早見表 ／ 無料にできる2つの仕組み
• 金額を知りたい：手取りはいくら変わるのか ／ 無料にならないケース
• 会社を見極めたい：3つのリスク ／ 最初に確認したい質問 ／ 5つの確認事項
• ほかの選択肢も知りたい：手数料を抑える3つの方法 ／ よくある質問

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1. マンション売却の仲介手数料は本当に無料になるのか【結論】

マンション売却の仲介手数料が無料になることは、制度上も仕組みのうえでも成立します。ただし無料になるのは一定の条件を満たしたときに限られ、その条件は会社によって大きく異なります。判断のポイントは「無料かどうか」ではなく「どういう条件で無料になるのか」です。

結論1：仲介手数料に下限はなく、無料は制度上ありえます

宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示は、不動産会社が受け取れる報酬の上限額を定めています。一方で、下限額についての定めはありません。つまり上限さえ超えなければ、依頼者との合意によって仲介手数料を設定でき、0円とすることもできます。

「無料はあやしい」と感じるのは自然な反応ですが、無料であること自体は違法でも例外でもありません。

結論2：ただし「どんな場合でも無料」ではありません

仲介手数料無料のサービスでよく用いられるのは、「その不動産会社が買主も見つけたとき」に限って無料とする設計です。買主から仲介手数料を受け取れるからこそ、売主の分を0円にできるという構造だからです。

裏を返すと、他社が買主を見つけた場合には、この前提が崩れます。 このときの扱いが会社によって分かれ、売主にとっての損得を大きく左右します。

結論3：見るべきは「他社が買主を決めたとき、いくら請求されるか」

「仲介手数料無料」を掲げる会社に問い合わせるとき、もっとも効く質問はこれです。

「他社が買主を見つけた場合、仲介手数料はいくらになりますか？」

ここで「通常どおり満額いただきます」と答えるなら、他社の買主で決まった場合の負担は0円ではなく満額になります。どちらのルートで売却が決まるかは契約の時点では分かりませんから、無料にならなかった場合にいくら払うことになるのかを、先に確認しておく必要があります。

あわせて確認したいのが、レインズに登録するか、他社からの買主紹介を受け入れるかという運用面です。物件情報が他社に十分に共有されないと、買主の母数が減って売却期間が延び、値下げを迫られることがあります。浮いたはずの仲介手数料を上回る金額を失う——これが「無料」でもっとも警戒すべき失敗のかたちです。

この記事では、この一点を軸に、仕組み・リスク・条件を順に解いていきます。

POINT 仲介手数料が無料かどうかより、「無料にならなかったときにどうなるか」を先に確認してください。無料になる条件が限定されているほど、条件から外れたときの負担は大きくなります。適用される条件を契約前に確かめてください。

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2. そもそも仲介手数料とは？上限額の計算方法と早見表

仲介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼し、売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。売買が成立しなければ発生しません。金額には法令にもとづく上限があり、原則として、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%＋6万円」に消費税を加えた金額が上限になります。

仲介手数料は「成功報酬」— 売買が成立しなければ発生しない

仲介手数料は「手数料」という名前がついていますが、実態は成功報酬です。査定を受けた段階や、媒介契約を結んだ段階では発生しません。買主が見つかり、売買契約が成立してはじめて支払い義務が生じます。

そのため、売り出したものの結局売れなかった場合、仲介手数料はかかりません。広告掲載や内覧の対応にかかった費用も、通常は不動産会社の負担です。ただし、媒介契約の種類や解除の事情によっては、それまでにかかった費用の償還を求められる場合があります。国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介契約の期間中に売主自身が見つけた相手方と契約した場合などが定められています。媒介契約書で確認しておいてください。

上限額の計算式と速算式

国土交通省の告示は、売買の媒介について、依頼者の一方から受け取れる報酬の上限を次のように定めています（昭和45年建設省告示第1552号／最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号）。

売却価格のうち	上限の割合（消費税等相当額を含む）
200万円以下の部分	5.5%
200万円を超え400万円以下の部分	4.4%
400万円を超える部分	3.3%

金額を区分して、それぞれに割合を掛けて合計する仕組みです。上の割合は、消費税の課税事業者である不動産会社の場合のものです（免税事業者には告示上、別の算定方法が定められています）。実務では、この計算を1本の式にまとめた速算式が使われます。

速算式（売却価格が400万円を超える場合） ※800万円以下の宅地・建物には別途「低廉な空家等」の報酬特例があります 仲介手数料の上限 ＝（売却価格 × 3% ＋ 6万円）× 1.1

例えば売却価格が8,000万円の場合、（8,000万円 × 3% ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 270万6,000円（税込）が上限です。

注意 「＋6万円」を忘れて「売却価格×3%＋消費税」で計算すると、金額が少なく出ます。8,000万円なら264万円となり、正しい270万6,000円と6万6,000円ずれます。ご自身で試算するときは、定数部分の「＋6万円」を落とさないようご注意ください。

【早見表】売却価格別・仲介手数料の上限額

売却価格ごとの仲介手数料の上限額（税込）は次のとおりです。

売却価格	仲介手数料の上限（税込）
8,000万円	270万6,000円
9,000万円	303万6,000円
1億円	336万6,000円
1億2,000万円	402万6,000円
1億5,000万円	501万6,000円
1億8,000万円	600万6,000円
2億円	666万6,000円

※ 消費税率10%で計算した税込金額です。仲介手数料の上限は不動産の種類を問わず同じ計算式が適用されます（マンション・一戸建て・土地で率は変わりません）。都心のマンションの価格帯に合わせ、8,000万円以上を掲載しています。

都心のマンションは価格帯が高いため、仲介手数料の金額も大きくなります。渋谷区・港区・目黒区といったエリアで1億円前後の取引になると、上限額は300万円を超えます。 その差は、そのまま手取りの差になります。

支払うタイミングは契約時と引き渡し時の2回

仲介手数料は、一般的に売買契約の締結時に半分、物件の引き渡し時に残り半分を支払います。ただしこれは商慣行であり、法令で定められた支払方法ではありません。実際の支払時期は媒介契約で定めるため、契約前に確認してください。売却代金を受け取る前に半分を支払うかたちになる場合は、資金繰りの面でも把握しておきたいポイントです。

上限はあるが「下限」は定められていない

ここが、仲介手数料無料が成立する法的な根拠です。

告示が定めているのは「この金額を超えて受け取ってはならない」という上限だけで、「これ以上は受け取らなければならない」という下限はありません。したがって上限の範囲内であれば、仲介手数料は依頼者と不動産会社が協議のうえ決めることになります。半額にすることも、0円にすることも可能です。国土交通省の標準媒介契約約款でも、報酬の額は「告示に定める限度額の範囲内で、甲乙協議の上、定めます」と規定されています。

「無料は違法なのではないか」という心配は、この点では不要です。

（出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」）

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3. なぜ仲介手数料を無料にできるのか｜2つの仕組みを分解する

マンション売却で仲介手数料を無料にできる仕組みは、大きく2つに整理できます。①買主から仲介手数料を受け取っている、②不動産会社が自ら買い取っている、の2つです。いずれも特殊なからくりではなく、収入をどこから得るかという設計の違いにすぎません。

仕組み1：買主から仲介手数料を受け取っている（両手仲介）

代表的なのがこの仕組みです。理解するには、不動産取引の2つのかたちを知っておく必要があります。

	片手仲介	両手仲介
仲介する相手	売主か買主のどちらか一方	売主と買主の両方
受け取る仲介手数料	一方から1件分	双方から1件分ずつ（計2件分）
売主が0円になりうるか	なりにくい	なりうる

片手仲介は、売主側の不動産会社と買主側の不動産会社が別々に存在し、それぞれが自分の依頼者から仲介手数料を受け取るかたちです。両手仲介は、1社が売主と買主の両方を担当し、双方から仲介手数料を受け取ります。

この仕組みで売主の仲介手数料を0円にできるのは、両手仲介が成立したときです。買主から仲介手数料を受け取れるため、売主から受け取らなくても収入がゼロにはなりません。

仕組み2：不動産会社が直接買い取っている（買取）

不動産会社が自ら買主となって物件を買い取る「買取」の場合、そもそも仲介が発生しません。仲介がなければ仲介手数料も発生しないため、結果として「手数料0円」になります。

ただしこれは仲介手数料を割り引いているのではなく、取引のかたちそのものが違うという話です。買取価格は一般に市場相場より低くなる傾向があり、手数料が0円でも手取りが増えるとは限りません。「手数料無料」という言葉で買取が案内されている場合は、売却価格そのものを相場と比べて確認する必要があります。

補足：固定費の水準が、その条件を「続けられるか」を分ける

ここまでの2つが、売主の仲介手数料を0円にできる仕組みです。これに対して固定費の水準は、0円を成立させる仕組みそのものではありません。 ただし、その条件を続けられるかどうかを左右します。

不動産会社の経営には、人件費に加えて広告費とテナント料という大きな固定費がかかります。駅前の路面店舗を構えれば賃料は高くなり、テレビCMやチラシのポスティング、検索連動型広告にも費用がかさみます。これらの固定費が大きいほど、1件あたりで確保しなければならない収入のハードルも上がります。

逆に言えば、固定費を抑えている会社は、1件あたりの収入が少なくても経営が成り立ちます。仲介手数料を0円や半額にしたうえで売却活動の質を保てるかどうかは、この費用構造によるところが大きくなります。

グローバルトラスト不動産の場合は、業界経験者のみの少数精鋭で運営し、店舗も表参道駅より徒歩約8分、渋谷駅より徒歩約9分と、駅前の路面店を避けた場所に構えています。人件費や広告費などの固定費を抑えていることが、仲介手数料を0円や半額にしても運営できる理由のひとつです。

では、売主が0円のとき会社の収入はいくらになるのか

「買主から受け取っている」と書かれていても、それがいくらなのかまで書かれていることは多くありません。

告示の上限は「依頼者の一方につき」適用されるため、買主からも売主と同じ上限額まで受け取ることができます。1億円の売却なら、買主からの仲介手数料は上限で336万6,000円です。

つまり売主が0円でも、会社は買主側から仲介手数料を受け取ることができます。 無報酬で働いているわけではありません。ここが「タダより高いものはない」という不安に対する、もっとも直接的な答えです。

「タダより高いものはない」は正しいのか

この言葉が当てはまるのは、収入源が見えないときです。仲介手数料を0円にしながら、その分をどこから得ているのかを説明できない会社であれば、警戒すべきです。別の名目で費用を請求している可能性や、売主の利益を犠牲にした売り方をしている可能性があります。

反対に、「買主からいただいています」「固定費を抑えているためです」と具体的に説明でき、その説明が金額として筋の通るものであれば、無料であること自体を疑う理由はありません。

判断すべきなのは「無料かどうか」ではなく、「無料にできる理由を説明できるかどうか」です。

プロのアドバイス 問い合わせの際は「なぜ無料にできるのですか」と一度聞いてみてください。仕組みを筋道立てて説明できるか、デメリットもあわせて話してくれるかで、その会社の姿勢はかなり見えます。曖昧な返答しか返ってこない場合は、条件面を書面で確認するまで契約を急がないことをおすすめします。

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4. 仲介手数料が無料になると、手取りはいくら変わるのか【実額】

仲介手数料が0円になれば、売却時の支出がその分だけ減ります。都心マンションの価格帯では、1億円の売却で336万6,000円、1億5,000万円で501万6,000円です。住み替えの資金計画を左右する規模になります。

【シミュレーション】売却価格別・仲介手数料負担の差

売却価格ごとに、仲介手数料が上限額の場合と0円の場合を比較します。ここで示すのは売却時に出ていく費用の差であり、税金まで含めた最終的な手取りの差ではありません。

売却価格	上限額（税込）	0円の場合の差額
8,000万円	270万6,000円	＋270万6,000円
1億円	336万6,000円	＋336万6,000円
1億5,000万円	501万6,000円	＋501万6,000円

※ 消費税率10%で計算した税込金額です。実際の金額は売却価格や取引条件により異なります。

都心マンションほど差が大きくなる理由

仲介手数料は売却価格に比例して増えるため、価格帯が上がるほど金額の差も大きくなります。8,000万円の売却なら上限額は270万6,000円ですが、1億5,000万円なら501万6,000円と、200万円以上の開きになります。

グローバルトラスト不動産が対応する渋谷区・港区・目黒区・千代田区・中央区・品川区・世田谷区・杉並区は、いずれも中古マンションの価格水準が高いエリアです。1億円前後の取引では、仲介手数料の有無が300万円規模の差になります。 住み替え先の頭金や、引っ越し費用、リフォーム費用に充てられる金額として、無視できない規模です。

仲介手数料は売却の諸費用全体のどれくらいを占めるのか

マンション売却にかかる費用は仲介手数料だけではありません。1億円で売却した場合の主な諸費用を挙げると、次のようになります。

費目	目安	備考
仲介手数料	336万6,000円	上限額の場合
印紙税	3万円	紙の売買契約書に貼付（軽減措置適用時）。電子契約の場合はかかりません
抵当権抹消の登録免許税	不動産1個につき1,000円	住宅ローンが残っている場合
司法書士報酬	数万円程度	抵当権抹消を依頼する場合
譲渡所得税・住民税	譲渡益に応じて変動	特例の適用により大きく変わる

譲渡所得税を除けば、諸費用の大半を仲介手数料が占めます。 印紙税や登記費用は数万円単位ですが、仲介手数料は数百万円単位です。「売却の諸費用を抑えたい」と考えたとき、もっとも効果が大きいのが仲介手数料だというのは、金額の構成から見ても妥当な判断です。

なお、譲渡所得税は特例の適用によって大きく変わります。詳しくは「マンション売却にかかる税金」および「3,000万円特別控除の適用条件」をご覧ください。

注意 税金まで含めた「手取り」は、個別の状況によって変わります。 仲介手数料は、譲渡所得を計算するときの「譲渡費用」にあたります。そのため売却益が出て課税される場合は、仲介手数料が減るとその分だけ譲渡所得が増え、税額も変わります。ここで比較しているのは売却時に出ていく費用です。なお、3,000万円特別控除などで課税が生じない場合は影響しません。

（出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」、国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」）

「手数料が浮く」より「値下げを避ける」ほうが金額が大きいこともある

ここは、仲介手数料無料を扱う記事として正直に書いておくべきところです。

1億円のマンションで仲介手数料が0円になれば、売却時の支出は336万6,000円減ります。しかし、売却活動がうまく進まず、売り出し価格から500万円値下げして成約した場合、その値下げ幅は手数料の削減額を上回ります。

手数料をいくら抑えても、売却価格が下がってしまえば意味がありません。 仲介手数料の話は「いくら安くなるか」だけでなく、「その条件で、物件をきちんと高く売ってもらえるのか」とセットで考える必要があります。

次の章では、まさにその「きちんと売ってもらえるのか」という論点を扱います。

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5. 「仲介手数料無料」の裏側にある3つのリスク

マンション売却において、仲介手数料が無料であること自体に問題はありません。ただし、無料という条件を成立させるために、売主にとって不利な売り方につながることがあります。代表的なリスクは、囲い込み・別名目の費用請求・サービス品質の低下の3つです。

リスク1：両手仲介を成立させたい誘因が働き、囲い込みにつながることがある

これが最大のリスクです。

仕組み1で説明したとおり、売主の仲介手数料を0円にできるのは、その会社が買主も見つけて両手仲介が成立したときです。裏返せば、売主を0円のままにする前提であれば、他社が買主を見つけた取引は、その会社にとってまったくの無報酬になってしまいます。

すると、どうなるでしょうか。「他社に買主を取られたくない」という動機が生まれます。この動機が行きすぎたかたちが、囲い込みです。

囲い込みとは、他社から「この物件を紹介したい」と問い合わせがあっても「商談中です」などと断り、自社で買主を見つけるまで物件情報を実質的に隠してしまう行為を指します。売主にとっては、本来出会えたはずの買主に出会えなくなることを意味します。

囲い込みをされると、次のような影響が出ます。

1. 物件を見てもらえる買主の母数が減る
2. 買主が見つかるまでの期間が延びる
3. 売れ残り感が出て、値下げを提案される
4. 結果として、仲介手数料の削減額を上回る金額を失う

「無料」でもっとも警戒すべきなのは、追加請求ではなくこれです。 囲い込みの手口や見破り方は「不動産の囲い込みとは？仕組みと見破り方」で詳しく解説しています。

注意 「仲介手数料無料の会社は囲い込みをする」という意味ではありません。問題は会社の善悪ではなく、両手仲介を成立させたい誘因は、手数料が無料かどうかにかかわらず、不動産取引に構造として存在するという点です。だからこそ、レインズに登録するか、他社からの買主紹介を受け入れるかを確認することが、リスクを避ける現実的な方法になります。

リスク2：広告費・コンサルティング料など別名目で請求される

仲介手数料を0円にしながら、別の名目で費用を請求するケースがあります。実際に見られるのは、次のような名目です。

• 広告費・販売促進費
• 物件調査費
• コンサルティング手数料
• 書類作成費

不動産の仲介では、売主が特別な広告や遠方への出張を依頼した場合を除き、通常の売却活動にかかる費用を別途請求することは想定されていません。通常の販売活動の対価は、仲介手数料に含まれているという整理です。

確認するときに見るべきは、名目そのものではありません。通常の売却活動の対価を、別の名前をつけて請求していないかという点です。売主が特別に依頼した広告や遠方への出張の実費であれば、費用が発生すること自体は不自然ではありません。

契約前に「仲介手数料以外に費用は発生しますか」と確認し、発生する場合はどのような場合にいくらかかるのかを書面で示してもらってください。口頭の説明だけで進めないことが大切です。

リスク3：売却活動やサポートの質が下がる

固定費を抑えることで仲介手数料を無料にしている場合、その削り方によっては、売却活動そのものが手薄になることがあります。担当者一人あたりの案件数が多すぎて、内覧の調整や購入検討者へのフォローが十分に行われない、といったケースです。

ここで気をつけたいのは、少数精鋭と人手不足は違うということです。在籍人数が少ないこと自体は問題ではありません。経験を積んだ担当者が丁寧に対応しているのか、単に手が回っていないのかを、相談時のやりとりから見極める必要があります。

判断材料になるのは、次のような点です。

• 質問に対して、その場で具体的に答えられるか
• 査定価格の根拠を、データを示しながら説明できるか
• デメリットや不利な条件も、こちらから聞く前に話してくれるか
• 連絡のレスポンスが安定しているか

手数料が浮いても、売却が長引けば値下げで失う金額のほうが大きい

3つのリスクに共通するのは、最終的に「売却価格が下がる」かたちで損失が現れる点です。

1億円のマンションであれば、仲介手数料の上限額は336万6,000円です。一方、売却が長引いて価格を5%下げれば、500万円の減収になります。手数料を0円にして336万6,000円を節約しても、値下げで500万円を失えば差し引きではマイナスです。

仲介手数料は「安いほど得」という単純な話ではありません。 手数料の条件と、売却活動の質の両方を見る必要があります。

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6. 「無料」の条件を見極めるために、最初に確認したい質問

前章のリスクに備えるために、最初に確認しておきたい質問があります。それは「他社が買主を見つけた場合、仲介手数料はいくらになりますか」という質問です。この答えによって、無料にならなかったときに自分がいくら払うことになるのかが、契約前に分かります。

質問：「他社が買主を見つけた場合、仲介手数料はいくらになりますか？」

なぜこの質問が効くのか、順を追って説明します。

仲介手数料を「自社で買主を見つけた場合のみ無料」としているサービスでは、他社が買主を連れてくると、買主側の仲介手数料を受け取れません。このとき売主からも0円のままなら、その取引はまったくの無報酬になってしまいます。

そのため、他社が買主を見つけた場合には通常どおりの仲介手数料を請求するという条件を設けている会社が見られます。「無料」の条件を「自社で買主を見つけた場合のみ」としている例が見られるのは、このためです。

この設計だと、会社にとっては次のような損得が生まれます。

• 自社で買主を見つける → 買主から満額。売主は0円
• 他社が買主を見つける → 買主分は入らないが、売主から満額

会社から見れば、どちらのルートでも1件分の報酬が入ります。しかし売主から見ると、負担が0円になるか満額になるかが、自分では選べないという構造です。どちらのルートで買主が見つかるかは、売却活動の結果によって決まります。

【比較表】「自社成約時のみ無料」とゼロチュー売却の違い

グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」は、この点の設計が異なります。

	自社で買主を見つけた場合	▼ 他社で買主が見つかった場合	レインズへの登録
自社成約時のみ無料とするサービス	無料	満額（売却価格×3%＋6万円＋消費税）になる場合があります	会社の方針による
ゼロチュー売却	0円	相場の半額（売却価格の1.5%＋消費税）	契約形態に関わらず必ず登録

ゼロチュー売却では、仲介手数料は成約ルートによって決まります。

• 買主も当社が見つけた場合 → 売主の仲介手数料は0円（買主からのみ受け取ります）
• 他社が買主を見つけた場合 → 売主の仲介手数料は半額

他社経由で買主が見つかった場合の仲介手数料は、相場の半額（売却価格の1.5%＋消費税）です。上限額をそのまま請求されるのと比べて、負担はおよそ半分に収まります。

POINT 大切なのは金額そのものより、どちらのルートで決まっても、売主の負担があらかじめ分かっているという点です。なお、囲い込みの有無は料金の設計だけでは判断できません。実際に他社からの紹介を受け付けているかどうかは、次の項目で確認してください。

「他社が決めても半額」だと、売主の負担はどう変わるのか

この違いが、売主にとって何を意味するのか。

他社が買主を見つけた場合に満額を請求する設計では、売主の負担が0円か満額かに大きく振れます。 「無料」と聞いて依頼したのに、結果として上限額を全額支払うことになる可能性が残るということです。1億円の売却であれば、0円と336万6,000円のどちらになるか、契約の時点では分かりません。

一方、他社成約時に半額とする設計であれば、どちらのルートで決まっても負担は0円か半額の範囲に収まります。売却前の資金計画が立てやすくなるというのが、売主にとってのいちばんの違いです。

ただし、料金の設計だけで囲い込みの有無が決まるわけではありません。実際に他社へ物件情報が届いているかどうかは、次の運用面で確認する必要があります。

レインズに必ず登録するかどうかを、契約前に確認する

もう1つの確認事項が、レインズへの登録です。

レインズ（不動産流通機構）は、不動産会社どうしが物件情報を共有するネットワークです。ここに登録されることで、他社の担当者が物件情報を検索し、自社の買主に紹介できるようになります。逆に言えば、レインズに登録されていない物件は、他社の担当者がレインズ上で検索できません。 ポータルサイトへの掲載など別の経路はありますが、他社を通じて買主にたどり着く道は細くなります。

媒介契約の種類によって登録義務の有無は異なりますが、グローバルトラスト不動産では契約形態に関わらず、必ずレインズに登録します。 そのうえで、他社からの買主紹介も受け付けます。

契約前には、次の2点を確認してください。

1. レインズに登録するかどうか（登録するなら、登録証明書を受け取れるか）
2. 他社から買主の紹介があった場合、受け入れるかどうか

レインズの登録状況は、2025年1月からの制度変更により売主自身でも確認しやすくなっています。詳しい確認方法は「不動産の囲い込みとは？仕組みと見破り方」をご覧ください。

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7. 仲介手数料が無料にならないのはどんなケースか【条件の先出し】

仲介手数料が無料になるのは、一定の条件を満たしたときです。ここでは、グローバルトラスト不動産のゼロチュー売却で無料にならないケースを先にお伝えします。契約後に知って戸惑うことのないよう、条件は先に把握しておくことをおすすめします。

ケース1：他社が買主を見つけた場合は「半額」になります

まず押さえておきたいのが、このケースです。

他社が買主を見つけた場合、売主の仲介手数料は0円ではなく相場の半額（売却価格の1.5%＋消費税）となります。

注意 グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」は、自社で買主を見つけた場合（自社成約）に売主様の仲介手数料が0円になるプランです。他社経由で買主が見つかった場合は、相場の半額（売却価格の1.5%＋消費税）となります。なお、本記事の「相場の半額」金額は、売却価格×1.5%＋消費税で試算しており、法定上限額（3%＋6万円＋消費税）を単純に2分の1にした金額とは厳密には異なります。

これは不利な条件のように見えますが、他社経由でも売却の窓口を閉じないための設計です。自社の顧客のなかだけで買主を探すより、他社の買主にも紹介してもらうほうが、買主の母数は増え、結果として早く・高く売れる可能性が広がります。半額の負担と引き換えに、売却機会を狭めないという考え方です。

ケース2：売主のご希望で特別な広告・遠方への出張を依頼した場合

通常の売却活動にかかる費用は仲介手数料に含まれており、別途請求することはありません。ポータルサイトへの掲載、物件資料の作成、内覧の対応などは通常の活動の範囲です。

一方、売主のご希望で通常の範囲を超える広告を出す場合や、遠方への出張を依頼される場合には、実費をご負担いただくことがあります。これは仲介手数料とは別の性質の費用であり、事前にご相談・ご了承いただいたうえで対応します。

ケース3：買主側の仲介手数料は無料になりません

ゼロチュー売却は売主の仲介手数料を対象としたサービスです。当社が買主も担当する場合、買主からは仲介手数料をいただきます。売主の分を0円にできるのは、買主からの仲介手数料があるためです。

「売主も買主も無料」という仕組みではない点は、あらかじめご理解ください。

ケース4：買い替え先の購入や賃貸は、別の取引として扱われます

マンションを売却して住み替える場合、売却と購入は別の取引です。ゼロチュー売却の対象は売却の仲介であり、購入の仲介手数料が自動的に無料になるわけではありません。

住み替えをご検討の場合は、売却と購入それぞれの条件を分けてご確認ください。

POINT 仲介手数料の条件は、媒介契約を結ぶ前に書面で確認してください。「どういう場合に無料か」「無料にならない場合はいくらか」「別途費用が発生する条件は何か」の3点が明記されていれば、後から認識が食い違う心配はほぼなくなります。

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8. 仲介手数料が無料の不動産会社を見極める5つの質問

仲介手数料無料の会社を検討するときは、次の5つを順に確認すると、リスクの大部分を事前に把握できます。いずれも相談の場でそのまま聞ける質問です。

STEP1：他社が買主を見つけた場合、仲介手数料はいくらになりますか？

合格の目安：金額または計算式で即答できること。

第6章で説明したとおり、この質問がもっとも本質的です。「満額です」という答え自体が悪いわけではありませんが、その場合は負担が0円か満額かに振れることになります。売却がどちらのルートで決まるかは事前に分からないため、満額になった場合の金額まで確認したうえで、次のSTEP2に進んでください。

STEP2：レインズに登録しますか？登録証明書はもらえますか？

合格の目安：登録する旨を明言し、登録証明書の交付に応じること。

レインズに登録されなければ、他社の担当者はレインズ上で物件を検索できません。媒介契約の種類によって法律上の登録義務は異なりますが、方針として登録するかどうかを確認してください。

STEP3：他社から買主の紹介があった場合、受け入れますか？

合格の目安：受け入れると明言できること。

レインズに登録していても、他社からの問い合わせを断っていては意味がありません。STEP2とセットで確認します。

STEP4：仲介手数料以外に費用は発生しますか？発生する条件は何ですか？

合格の目安：発生しない旨、または発生する条件と金額を具体的に説明できること。

「基本的にはかかりません」で終わらせず、どういう場合に、いくらかかるのかまで聞いてください。書面での提示を求めるのが確実です。

STEP5：なぜ仲介手数料を無料にできるのですか？

合格の目安：収入源と、その金額の筋道を説明できること。デメリットもあわせて話すこと。

この質問は、答えの内容以上に答え方を見るためのものです。仕組みを説明でき、かつ「こういう場合は無料になりません」と不利な条件も自分から話す会社であれば、契約後の説明も同じ姿勢で行われる可能性が高いと考えられます。

契約前に書面で確認しておきたいこと

上記5点のうち、次の3つは口頭ではなく書面で残しておくことをおすすめします。

• 仲介手数料の金額と、無料・半額・満額それぞれの適用条件
• レインズへの登録の有無
• 仲介手数料以外の費用が発生する条件と金額

媒介契約書と、それに付随する説明書面に記載されているかを確認してください。会社選びの判断基準全般については「不動産会社の選び方｜売却で失敗しない7つの判断基準」もあわせてご覧ください。

プロのアドバイス 実績は「会社の規模」ではなく「担当者」で見ることをおすすめします。大手であっても担当者ごとの経験量には差があり、実際に売却活動を担うのは担当者個人です。査定の場では、その担当者がどのような物件を扱ってきたか、査定価格をどのような根拠で出したかを聞いてみてください。

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9. 仲介手数料を抑える方法は「無料の会社に頼む」だけではない

マンション売却で仲介手数料を抑える方法は、無料・割引を掲げる会社に依頼する以外にもあります。値引き交渉と買取という選択肢があり、それぞれ向き不向きが異なります。

方法1：値引き交渉をする

仲介手数料に下限はないため、交渉自体は可能です。実際に、専任媒介契約を前提に割引に応じる会社もあります。

ただし注意点があります。仲介手数料はその会社の収入そのものです。値引きによって、提供するサービス内容や販売条件が変わる会社もあります。 数十万円の値引きと引き換えに売却活動が手薄になり、成約価格が下がってしまえば本末転倒です。

交渉するのであれば、金額だけでなく「その条件で、どこまでの売却活動をしてもらえるのか」をあわせて確認してください。

方法2：買取を選ぶ

不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。仲介ではないため仲介手数料は発生せず、売却までの期間も短く、周囲に知られずに売却できるという利点があります。

一方で、買取価格は一般に市場相場より低くなる傾向があります。 手数料が0円でも、売却価格そのものが下がるため、手取りが増えるとは限りません。「早く確実に現金化したい」という事情が優先される場合に適した方法です。

方法3：仲介手数料が無料・割引の会社に依頼する

この記事で扱ってきた方法です。市場価格での売却を目指しながら手数料を抑えられる点が利点ですが、無料の条件設計によっては囲い込みなどのリスクを伴います。第6章・第8章で示した確認をしたうえで選ぶことが前提になります。

【比較表】3つの方法のメリット・デメリット

方法	手数料	売却価格	売却期間	向いているケース
値引き交渉	減額（会社による）	市場での仲介売却を目指す	通常	会社は決めていて、条件だけ調整したい
買取	0円（仲介なし）	相場より低くなる傾向	短い	期限が決まっている、確実性を優先したい
無料・割引の会社	0円〜半額	市場での仲介売却を目指す	通常	手数料負担を抑えたい、時間に一定の余裕がある

あなたの状況別・どれを選ぶべきか

3つの方法は優劣ではなく、事情によって適したものが変わります。判断の目安を整理します。

ケースA：住み替え先が決まっており、売却期限が明確にある方 期限までに確実に現金化する必要があるなら、買取も選択肢に入ります。ただし価格差が大きくなることがあるため、仲介で売却した場合の想定価格と買取価格の両方を出してもらい、差額を確認したうえで判断してください。

ケースB：手取りを最大化したい方（期限に一定の余裕がある） 市場価格での売却を目指しつつ手数料を抑える方法が合います。このとき重要なのは手数料の額そのものより、他社経由での成約も受け入れる設計かどうかです。買主の母数が確保されていなければ、価格を維持したまま売り切ることが難しくなります。

ケースC：1億円前後の高額帯で売却する方 手数料の金額そのものが300万円を超えるため、条件の差が金額に大きく反映されます。同時に、価格の下振れリスクも金額として大きくなります。手数料の条件と売却活動の内容を、両方あわせて比較することをおすすめします。 片方だけで決めると、削減額を上回る損失につながることがあります。

売却全体の進め方については「不動産売却の流れ10ステップ」で解説しています。

POINT 3つの方法は、どれが正解というものではありません。ご自身の期限・価格の希望・手間のかけ方によって適した選択は変わります。迷う場合は、仲介で売却した場合の想定価格と、買取の場合の価格を両方出してもらい、金額を並べて比べるのが確実です。

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10. グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」

グローバルトラスト不動産では、売主の仲介手数料が最大無料になる「ゼロチュー売却」を提供しています。成約ルートによって手数料が変わる仕組みです。ここまで説明してきた確認事項に、当社がどう答えるかをまとめます。

なお、仲介手数料を無料にできる理由の詳細は「グローバルトラスト不動産が仲介手数料を「無料」にできる理由」でも解説しています。

自社成約なら0円、他社成約なら半額

「ゼロチュー売却」はグローバルトラスト不動産株式会社の登録商標です。仕組みは次のとおりです。

成約ルート	売主の仲介手数料	計算式
当社が買主を見つけた場合（自社成約）	0円	買主からのみ受け取ります
他社が買主を見つけた場合	相場の半額	売却価格の1.5%＋消費税

仲介手数料の条件は、媒介契約を結ぶ時点で定めます。自社成約なら0円、他社成約なら半額という条件をあらかじめ合意しておき、どちらが適用されるかが、買主が見つかった段階で決まります。

自社成約の場合、売主様がご負担になる仲介手数料は次のように変わります。

売却価格	一般的な上限額（税込）	自社成約の場合
8,000万円	270万6,000円	0円
1億円	336万6,000円	0円
1億5,000万円	501万6,000円	0円

※ 消費税率10%で計算した税込金額です。実際の金額は売却価格や取引条件により異なります。他社経由で買主が見つかった場合は、相場の半額（売却価格の1.5%＋消費税）となります。

契約形態に関わらず、必ずレインズに登録します

媒介契約の種類によってレインズへの登録義務は異なりますが、当社では契約形態に関わらず必ずレインズに登録し、他社からの買主紹介も受け付けます。囲い込みはいたしません。

第6章で説明したとおり、他社が買主を見つけた場合も、売主様の仲介手数料は半額です。そのうえで当社は、レインズへの登録と他社からの買主紹介の受け入れを、契約形態にかかわらず運用として明確にしています。 買主の母数を狭めないことを優先しているためです。

販売活動としては、SUUMO、アットホーム、ホームズ等の有力なポータルサイトに掲載し、当社でも買主を集客します。あわせてAI技術を活用したバーチャルツアーもご用意しています。

仲介手数料が無料でも、売却活動とサポートは変わりません

第5章で挙げた「サービスの質が下がるのではないか」という懸念について、当社の対応は次のとおりです。

• 販売活動 — SUUMO、アットホーム、ホームズ等の有力なポータルサイトに掲載し、契約形態に関わらずレインズに登録します。手数料の条件によって掲載先を変えることはありません
• 住み替えのサポート — ハザードマップ等を事前に確認したうえで資産性の高い物件をご提案。賃貸物件へのお住み替えの場合にもご提案が可能です
• 担当者 — 大手不動産会社などで売買仲介の経験を積んだ業界経験者のみで対応します

対応エリア

渋谷区・港区・目黒区・千代田区・中央区・品川区・世田谷区・杉並区を中心に、都心エリアのマンション売却を専門としています。恵比寿・広尾・白金・自由が丘・二子玉川といった人気エリアの取引実績もあり、エリアごとの相場観をもとに査定価格をご説明します。

ゼロチュー売却の詳細はサービスページでもご案内しています。

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11. よくある質問（FAQ）

マンション売却の仲介手数料について、相談の場で実際によくいただく質問をまとめました。無料になる理由、売却価格への影響、囲い込みとの関係、無料にならない条件などを順に取り上げます。

Q1. マンション売却の仲介手数料が無料になるのはなぜですか？

買主から仲介手数料を受け取ることで、売主の分を0円にできるためです。 仲介手数料には法令で上限が定められていますが、下限は定められていません。そのため、買主からの仲介手数料で収入を確保できる場合、売主の仲介手数料を0円にすることが可能になります。加えて、人件費や広告費などの固定費を抑えている会社ほど、この設計が成り立ちやすくなります。

Q2. 仲介手数料が無料だと、売却価格が下がってしまいませんか？

仲介手数料の有無と売却価格に直接の関係はありませんが、売却期間が延びると値下げにつながることがあります。 注意したいのは、物件情報が他社に十分に共有されない場合です。買主の母数が減り、売却が長引いて値下げに至ることがあります。無料であること自体を心配するよりも、レインズに登録するか、他社からの買主紹介を受け入れるかを確認してください。

Q3. 仲介手数料が無料の会社は、囲い込みをしていませんか？

無料の条件を「自社で買主を見つけた場合のみ」としている場合、他社の買主で決まると満額の請求を受けることになります。 確認すべきは「レインズに登録するか」「他社からの買主紹介を受け入れるか」「他社が買主を決めた場合の手数料はいくらか」の3点です。他社成約時にも報酬が入る設計であれば、他社の買主で決まっても無報酬にはなりません。あわせて、実際にレインズに登録されているか（登録証明書を受け取れるか）を確認してください。詳しくは「不動産の囲い込みとは？仕組みと見破り方」をご覧ください。

Q4. 仲介手数料が無料にならないのは、どんなときですか？

他社が買主を見つけた場合です。 グローバルトラスト不動産のゼロチュー売却では、他社が買主を見つけた場合、売主の仲介手数料は相場の半額（売却価格の1.5%＋消費税）となります。このほか、売主のご希望で特別な広告や遠方への出張を依頼された場合には実費をご負担いただくことがあります。また、買主側の仲介手数料は無料になりません。

Q5. 仲介手数料のほかに、広告費やコンサルティング料を請求されることはありますか？

通常の売却活動については、原則として追加費用は発生しません。 売主が特別に依頼した広告や遠方への出張などは実費の対象になります。通常の販売活動にかかる費用は仲介手数料に含まれているという整理です。ただし会社によっては、広告費・物件調査費・コンサルティング手数料などの名目で費用を請求するケースもあります。契約前に「仲介手数料以外に費用は発生するか」「発生する条件と金額はいくらか」を書面で確認してください。

Q6. 仲介手数料は値引き交渉できますか？

上限額は法令で定められていますが下限はないため、交渉自体は可能です。 ただし仲介手数料はその会社の収入そのものであり、値引きによって提供するサービス内容や販売条件が変わる会社もあります。値引き後の販売活動の内容もあわせて確認してください。数十万円の値引きと引き換えに売却価格が下がってしまえば、結果として損になりかねません。交渉する場合は、金額とあわせて「その条件でどこまでの売却活動をしてもらえるか」も確認してください。

Q7. 新築マンションを買うときの仲介手数料も無料になりますか？

分譲会社から直接購入する新築マンションでは、仲介が入らないため、通常は仲介手数料はかかりません。 ただし、仲介（媒介）会社を通して購入する場合は、買主に仲介手数料が発生することがあります。詳しくは「新築マンションは仲介手数料が無料！？」をご覧ください。なおゼロチュー売却は売主の仲介手数料を対象としたサービスであり、購入時の仲介手数料とは別の話になります。

Q8. 仲介手数料が無料でも、売却活動の内容は変わりませんか？

主な販売活動は変わりません。 グローバルトラスト不動産では、仲介手数料が0円になる場合も半額になる場合も、SUUMO、アットホーム、ホームズ等の有力なポータルサイトへの掲載を行い、契約形態に関わらずレインズに登録します。仲介手数料の条件によって、これらの内容を変えることはありません。

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12. まとめ｜「無料かどうか」ではなく「無料の設計」を見る

マンション売却の仲介手数料が無料になることは、制度上も仕組みのうえでも成立します。法令が定めているのは上限額だけで、下限はありません。買主から仲介手数料を受け取ることで、売主の分を0円にすることは十分に可能です。

ただし、無料であること自体は安心の根拠にはなりません。この記事の要点を整理します。

• 本記事で扱う価格帯では、仲介手数料の上限は「売却価格×3%＋6万円」＋消費税。1億円の売却なら336万6,000円
• 下限の定めはないため、無料は違法でも例外でもない
• 無料にできる仕組みは、①買主から受け取る ②買取 の2つ。固定費の水準は、その条件を続けられるかを左右する
• 売主が0円でも、会社には買主から片手仲介1件分の報酬が入る。無報酬ではない
• 最大のリスクは追加請求ではなく囲い込み。売却が長引き、値下げで手数料以上を失うことがある
• 見極めの決め手は「他社が買主を見つけた場合、仲介手数料はいくらになりますか」という質問
• 他社成約時も半額とする設計であれば、負担が0円か満額かに振れず、資金計画を立てやすい
• 囲い込みの有無は料金設計だけでは決まらない。レインズに登録するか・他社からの紹介を受け入れるかもあわせて確認する

仲介手数料は、税金を除く売却の諸費用のなかでもっとも金額が大きい項目です。都心のマンションであれば300万円を超えることも珍しくありません。だからこそ、金額の大小だけで判断せず、その条件のもとで物件がきちんと売れる設計になっているかを確認してください。

手数料を300万円抑えても、売却価格が500万円下がれば意味がありません。逆に、手数料の条件と売却活動の質が両立していれば、売却時の支出を抑えながら、売却価格の維持も目指せます。判断すべきは「無料かどうか」ではなく「無料の設計」です。

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【この記事の監修者】

桝谷 浩太（ますや こうた） グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士

東宝ハウス、三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SREホールディングス）にて居住用不動産の売買仲介営業を経験し、仲介部門社長賞・契約件数1位を連続受賞。業界経験18年。2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業。不動産業界で問題となっている「囲い込み」を仕組みで解決するために、売却仲介手数料最大無料サービスに取り組むなど不動産業界の健全化を促進する活動をする。著書「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazon不動産カテゴリにてベストセラー1位を獲得。

グローバルトラスト不動産株式会社 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-3-4 宅地建物取引業免許: 東京都知事免許（2）第100468号 所属: （公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）東京都宅地建物取引業協会、（公財）東日本不動産流通機構

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データソース一覧

データ	出典	時点	集計方法
仲介手数料の上限額（200万円以下5.5%／200万円超400万円以下4.4%／400万円超3.3%）	国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号／最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号）	2026年8月時点	告示の規定を当社が整理
売却価格別・仲介手数料の上限額早見表（8,000万円〜2億円）	同上	2026年8月時点	告示の区分に基づき当社が計算（消費税率10%）
仲介手数料の速算式（売却価格×3%＋6万円）×1.1	同上	2026年8月時点	告示の区分計算を1本の式に整理したもの。当社が検算
電子契約では印紙税がかからないこと	国土交通省「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」	2026年8月時点	公表情報を引用
売買契約書の印紙税（5,000万円超1億円以下は3万円）	国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」	令和7年4月1日現在法令等	公表情報を引用（軽減措置は令和9年3月31日までの作成分が対象）
仲介手数料が譲渡費用に該当すること	国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」	2026年8月時点	公表情報を引用
レインズへの登録義務・媒介契約の種類（専属専任5日以内／専任7日以内）	宅地建物取引業法／国土交通省「標準媒介契約約款」	2026年8月時点	約款の規定を当社が整理
報酬額は限度額の範囲内で依頼者と協議のうえ定めること／特別に依頼した広告等の費用	国土交通省「標準媒介契約約款」（第8条・第10条）	2026年8月時点	約款の規定を引用
ゼロチュー売却の手数料（自社成約0円／他社成約は相場の半額＝売却価格の1.5%＋消費税）	グローバルトラスト不動産株式会社	2026年8月時点	自社サービスの条件

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【最終更新日】 2026年8月15日

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【免責事項】 本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の取引・税務・法務に関する判断を保証するものではありません。仲介手数料の取り扱い、法制度、税制は変更される場合があります。最新の情報は国土交通省・国税庁などの公的機関の発表をご確認いただくか、当社までお問い合わせください。譲渡所得税など税務に関する個別のご判断は、税理士または所轄の税務署にご相談ください。記載の金額はいずれも消費税率10%で計算した目安であり、実際の金額は取引条件により異なります。

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