マンションご売却
2026/07/25
マンション売却の税金はいくら？譲渡所得・取得費・軽減税率で試算【1億円帯】
マンションを売って利益（譲渡所得）が出ると、原則として譲渡所得税等の課税対象になります。ただし、3,000万円特別控除などによって税額が0円になる場合もあります。「1億円で売れたら税金も相当な額では」と身構える方は多いのですが、税額は、売却価格だけでは決まりません。取得費・譲渡費用・所有期間・使える特例——これらの組み合わせによって、同じ売却価格でも税額は大きく変わります。
本記事は、その税額の「出し方」に絞って解説します。譲渡所得の計算式、税額を大きく左右する取得費、10年超所有で使える軽減税率、そして1億円前後の価格帯での具体的なシミュレーションまでを、国税庁の公表情報と条文を根拠に整理します。1億円前後は、当社の対応エリアである都心8区で多く見られる価格帯です。本記事に登場する税務上の数値・要件は、すべて出典と基準日を明記しています。なお本記事では、譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税をまとめて、便宜上「譲渡所得税等」と表記します。
なお、3,000万円特別控除そのものを「使えるかどうか」の判定（適用要件・使えないケース・相続の扱い・確定申告）は、別記事マンション売却の3,000万円特別控除｜使える条件・使えないケース（判定編）にまとめています。まだ判定がお済みでない方は、先にそちらをご確認ください。本記事は「控除は使えそうだ」という前提で、税額の計算に踏み込みます。
3,000万円特別控除とは、マイホームを売却したときに譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です（措法35条1項・国税庁No.3302）。売却価格ではなく利益から引く点が要点で、適用に所有期間の要件はありません。
【この記事でわかること】
- 譲渡所得の計算式と、住宅ローンの残債が計算に入らない理由
- 税率を分ける「5年の壁」（20.315%／39.63%）と、相続・贈与で取得した場合の所有期間
- 税額を大きく左右する「取得費」の考え方（減価償却・加算できる諸費用・概算5%の不利）
- 軽減税率の特例で税率がどう変わるか（14.21%／20.315%）と、減税額が366万3,000円で頭打ちになる仕組み
- 1億円のマンションを売った場合の税額シミュレーション（控除なし／控除のみ／控除＋軽減税率の3パターン）
- 仲介手数料が下がると課税譲渡所得が増え、課税所得が残る場合は税額も増えるという、あまり語られない論点
目次（クリックで開く）
章別
- 税額は売却価格だけでは決まらない（譲渡所得の計算）
- 税率は「所有期間」で決まる——5年の壁
- 取得費——税額を大きく左右する
- 軽減税率の特例
- 1億円帯のマンションで実際にいくらかかるか
- よくある質問（FAQ）
- まとめ
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使える条件・使えないケース（判定編） ／ 買換え特例・1億円超（住み替え編）※近日公開
税額は売却価格だけでは決まらない（譲渡所得の計算）
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。3,000万円特別控除は、この譲渡所得からさらに差し引かれます。
計算式は次のとおりです（出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」）。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除（最高3,000万円）
住宅ローンの残債は、この計算に入りません
最初に、混同されやすい点を整理しておきます。住宅ローンの残債は、譲渡所得の計算に登場しません。上の計算式のどこにも入っていないことをご確認ください（国税庁 No.3202）。
たとえば1億円で売却し、ローンを8,000万円返済して手元に2,000万円しか残らなかったとしても、税金は「手元に残った2,000万円」にかかるのではありません。取得費が4,000万円であれば、譲渡所得は約6,000万円として計算されます。
注意
「ローンを返したら手元にほとんど残らないから、税金もかからないはず」というご相談は、実際の現場で少なくありません。手取りと課税所得は別のものです。 手元に現金が残らなくても納税義務は生じます。売却前に税額の見当をつけておかないと、納税資金が用意できないという事態が起こり得ます。
ただし、購入資金として借りたローンの利子のうち、借り入れた日からそのマンションの使用を開始した日（住み始めた日）までの期間に対応する部分は、取得費に含められます（国税庁「No.3264 借入金の利子が取得費になるとき」）。ローンに関することがすべて無関係というわけではありません。
譲渡費用とは
譲渡費用とは、売却のために直接かかった費用のことです。仲介手数料は譲渡費用に算入されます（出典：国税庁 No.3202）。
ここに、あとで触れる重要な論点があります。仲介手数料が安くなると譲渡費用が減り、その分だけ譲渡所得が増えます。控除後にも課税される所得が残る場合は税額も増えるため、手数料の削減額がそのまま手元に残る額の増加分になるとは限りません。この点は「1億円帯のマンションで実際にいくらかかるか」で具体的な数字とともに検証します。
税率は「所有期間」で決まる——5年の壁
3,000万円特別控除そのものに所有期間の要件はありません。しかし、控除しきれずに残った所得にかかる税率は、所有期間によって大きく変わります。
【比較表1】所有期間による税率の違い
| 区分 | 判定 | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売った年の1月1日において所有期間が5年超 | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 売った年の1月1日において所有期間が5年以下 | 39.63% |
税率がほぼ倍違います。3,000万円特別控除を使ってなお3,000万円の課税所得が残った場合、長期なら 3,000万円×20.315%＝約609万5,000円、短期なら 3,000万円×39.63%＝約1,188万9,000円。その差は約579万5,000円です。
そして判定の基準日は、売った日ではなく売った年の1月1日です。2020年6月に購入したマンションを2025年12月に売ると、実際には5年半保有していても、2025年1月1日の時点では4年7か月しか経っていないため、短期譲渡として扱われます。売却時期を数か月ずらすだけで税額が倍近く変わる、ということが起こり得ます。
相続や贈与で取得した場合の所有期間
相続や贈与で取得したマンションの所有期間は、原則として被相続人（亡くなった方）や贈与者が取得した日から計算します（国税庁 No.3202）。
（注）「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。 （国税庁 No.3202）
これは所有期間の判定では有利に働きます。相続してすぐに売却しても、被相続人が20年前に購入していれば所有期間は20年として扱われるため、長期譲渡（20.315%）として計算されます。
ただし、本記事で扱う通常の3,000万円特別控除や軽減税率（所有期間10年超）を使うには、所有期間の要件とは別に、その物件が「売る人自身のマイホーム」であること（現に住んでいる、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなど）が必要です（国税庁 No.3302・No.3305）。被相続人が住んでいた家に相続人が住んでいない場合は、相続しただけでこれらの特例の対象になるわけではありません。
なお、相続した家屋には、通常のマイホーム控除とは別に「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（措法35条3項・国税庁 No.3306）がありますが、分譲マンションは区分所有建物として登記されているため、原則として対象外です。相続したマンションの適用判定については、判定編の相続したマンションを売る場合をご確認ください。
取得費——税額を大きく左右する
都心のマンション売却では、売却価格とともに取得費が税額を大きく左右します。「1億円で売れた」という情報だけでなく、「取得費がいくらと認められるか」を確認することが重要です。
建物部分は減価償却されます
取得費は「購入代金がそのまま」ではありません。建物は使用や時間の経過によって価値が減るため、所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます（国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」）。
その建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費になるわけではありません。 （国税庁 No.3261）
マンションの購入価格には土地（敷地権）部分と建物部分が含まれますが、減価償却されるのは建物部分だけです。したがって、購入時の契約書に土地と建物の内訳が記載されているかどうかが、計算の出発点になります。
なお、そのマンションを賃貸に出していた期間があるかどうかで、減価償却費の計算方法が変わります（国税庁 No.3261）。事業（賃貸）の用に供していた場合と、自分で住んでいただけの場合とでは計算が異なります。転勤中に貸していたようなケースでは、この点を税理士にご確認ください。
取得費に加算できるもの
購入代金以外にも、取得費に含められるものがあります（国税庁「No.3252 取得費となるもの」）。
- 購入時に納めた登録免許税（登記費用を含みます）・不動産取得税・印紙税
- 購入時に支払った仲介手数料
- 借主がいる物件を購入した際に、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用
- 上記の借入金の利子（使用開始日までの期間に対応する部分）
注意
これらの費用のうち、すでに不動産所得などの必要経費に算入したものは、取得費に重ねて計上できません（国税庁 No.3252）。借入金の利子については、使用開始前の期間に対応する部分（取得費になり得る部分）と、使用開始後に必要経費となる部分とで取扱いが異なります（国税庁 No.3264）。賃貸履歴がある方は、この区分を税理士にご確認ください。
また、登録免許税・不動産取得税などの税金は、取得時からそのマンションを賃貸などの業務に使っていた場合には、取得費に含められません（国税庁 No.3252）。取得時から業務用に供していたかどうかで扱いが変わるため、賃貸履歴がある方は税理士にご確認ください。
取得費が1円増えれば、課税される所得が1円減ります。 その1円あたりどれだけ税額が変わるかは、適用される税率によります。通常の長期譲渡や、軽減税率の6,000万円超の部分であれば20.315%。軽減税率の6,000万円以下の部分であれば14.21%です（3,000万円特別控除で課税所得がゼロに収まる場合は、そもそも税額に差は出ません）。いずれにしても、購入時の資料を探す価値はここにあります。
概算取得費5%という選択肢
概算取得費5%は、取得費が不明な場合などに売却価格の5%を取得費とすることができる計算方法です（国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」。実際の取得費が売却価格の5%相当額を下回る場合にも使えます）。ただし、実額取得費が5%を上回るケースでは不利になりやすい制度です。
1億円で売却したマンションで概算取得費を使うと、取得費は500万円です。実額の取得費が5,000万円あるケースでも、その金額を合理的な資料で裏付けられず概算取得費による場合は、5,000万円を取得費として使えず、譲渡所得は9,500万円（譲渡費用を考慮する前）にふくらみます。実額取得費5,000万円を使えれば譲渡所得は5,000万円ですから、課税の対象となる金額に4,500万円の差が出ます。
※ここでは比較を単純化するため、減価償却後の実額取得費が5,000万円であるものとしています。マンションの取得費は、購入代金がそのまま使えるわけではなく、建物部分の減価償却費相当額を差し引いた金額です（国税庁 No.3261）。プロのアドバイス
売買契約書が見当たらないというご相談は、実際の売却現場で少なくありません。購入時の仲介会社や分譲会社に問い合わせると、契約書の写しや購入価格のわかる資料が残っていることがあります。住宅ローンの金銭消費貸借契約書、購入時の登記費用の領収書、通帳の入出金記録なども、取得費を裏づける材料になり得ます。概算取得費5%で申告してしまう前に、まずは資料を探すことをおすすめします。 取得費として何が認められるかの最終判断は、税務署または税理士にご確認ください。
軽減税率の特例
10年を超えて所有していたマイホームを売却する場合、3,000万円特別控除に加えて「軽減税率の特例」（措法31条の3）を使えます。国税庁のタックスアンサーは「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（令和7年4月1日現在法令等）です。
3,000万円特別控除との併用は可能
国税庁の原文では、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます」と明記されています。まず3,000万円を控除し、その残額に軽減税率を適用する、という順序です。
適用要件は5つあります
軽減税率の特例を受けるには、国税庁 No.3305 が定める5つの要件すべてに当てはまる必要があります。所有期間の要件だけではありません。
| # | 要件 |
|---|---|
| 1 | 売った資産が居住用財産であること（すでに住んでいない場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること） |
| 2 | 売った年の1月1日において、売った家屋と敷地の所有期間がともに10年超であること |
| 3 | 売った年の前年および前々年に、この特例の適用を受けていないこと |
| 4 | 売った家屋や敷地について、マイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと（ただし3,000万円特別控除とは重ねて受けられます） |
| 5 | 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと |
要件2の基準日にご注意ください。 売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点で判定します。2026年3月に売却する場合、2026年1月1日の時点で所有期間が10年を超えている必要があります。
注意
要件3も見落とされやすい点です。 軽減税率の特例は「10年超所有していれば何度でも使える」制度ではありません。売った年の前年・前々年にこの特例を受けていると、適用できません（国税庁 No.3305 要件(3)）。3,000万円特別控除にも同様の制限がありますが、それぞれ別の要件として定められています。
税率——ここが最も誤解されやすい
軽減税率の特例における税率は、課税長期譲渡所得金額（3,000万円特別控除を差し引いたあとの金額）が6,000万円以下か超かで分かれます。
所得税は、6,000万円以下の部分が10%、6,000万円超の部分は「（A－6,000万円）×15%＋600万円」で計算されます（国税庁 No.3305）。これに復興特別所得税（基準所得税額の2.1%）が加算されます。住民税は地方税法附則34条の3によります。6,000万円以下の部分は、道府県民税1.6%＋市町村民税2.4%＝4%。6,000万円超の部分は、定額240万円（道府県民税96万円＋市町村民税144万円）に加えて、超過分に道府県民税2%＋市町村民税3%＝5%とされています。
これらを合算した実効税率が、次の表です。
【比較表2】マンション売却時の譲渡所得税率一覧
| 区分 | 所得税（復興特別所得税込み） | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 軽減税率の特例：課税長期譲渡所得金額6,000万円以下の部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 軽減税率の特例：課税長期譲渡所得金額6,000万円超の部分 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 長期譲渡（所有5年超・特例なし） | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡（所有5年以下） | 30.63% | 9% | 39.63% |
6,000万円超の部分の20.315%は、特例を使わない通常の長期譲渡と同じ税率です。
つまり、軽減税率の特例で実際に税負担が下がるのは、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分だけです。その部分の税率差は 20.315% － 14.21% ＝ 6.105%。したがって、軽減税率の特例による減税額は、
6,000万円 × 6.105% ＝ 366万3,000円
が上限となり、これ以上は増えません。課税長期譲渡所得金額が6,000万円を超えると、そこから先は通常の長期譲渡と同じ税率になるため、軽減効果は頭打ちになります。
POINT
「10年超所有なら税率が下がる」という説明は正確ですが、下がるのは課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分に限られます。減税額は最大で366万3,000円（6,000万円×6.105%）です。都心の高額帯マンションでは、この上限に早い段階で到達します。特例を使えば使うほど有利になり続ける、という制度ではありません。
1億円帯のマンションで実際にいくらかかるか
ここまでの制度を、実際の数字に当てはめます。当社の対応エリアである都心8区（渋谷区・港区・目黒区・千代田区・中央区・品川区・世田谷区・杉並区）では、売却価格が1億円前後になるケースが多いため、その価格帯で試算します。
まず「逆算」で見当をつける
細かい計算に入る前に、ご自身のケースの見当をつける方法をお伝えします。
1億円で売却する場合、取得費と譲渡費用の合計が7,000万円以上あれば、3,000万円特別控除を使うことで課税される所得はゼロになります。
譲渡所得 ＝ 1億円 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 3,000万円
取得費 ＋ 譲渡費用 ＝ 7,000万円 のとき
譲渡所得 ＝ 3,000万円 → 3,000万円を控除 → 課税所得 0円
つまり、取得費と譲渡費用が合わせて7,000万円以上あれば、1億円で売っても税額はゼロに収まる可能性があります。
一方、取得費が4,000万円の場合、1億円で売ると譲渡所得は約5,663万円（仲介手数料を差し引いた場合）となり、3,000万円を控除してもなお約2,663万円の課税所得が残ります。ここに税率がかかります。
注意
ここでいう取得費は、購入価格そのものではありません。建物部分は減価償却されるため、7,000万円で購入していても、取得費として認められる金額はそれより小さくなります（「取得費——税額を大きく左右する」参照）。逆算はあくまで目安としてお使いください。
【逆算の目安】課税所得がゼロになる「取得費＋譲渡費用」の水準
| 売却価格 | 取得費＋譲渡費用がこの水準以上なら課税所得ゼロ |
|---|---|
| 1億円 | 7,000万円以上 |
| 1億5,000万円 | 1億2,000万円以上 |
| 2億円 | 1億7,000万円以上 |
POINT
この逆算からわかるのは、購入時の価格が低く、その後の値上がりが大きいケースほど、課税される所得が大きくなりやすいということです。20年前に4,000万円で買ったマンションが1億円になった——都心では珍しくありませんが、値上がり益をもとに計算される譲渡所得が課税対象になります（長期保有そのものには、長期譲渡の税率や10年超の軽減税率という有利な面もあります）。3,000万円特別控除は、その課税所得の一部を消すための制度です。
あなたの数字で計算してみる
上から順に埋めていくと、おおよその税額が出ます。手元に購入時の売買契約書をご用意ください。
【税額の概算シート】
| # | 項目 | 記入例 | あなたの数字 |
|---|---|---|---|
| ① | 売却価格（査定額） | 1億円 | 円 |
| ② | 購入価格（売買契約書の金額） | 4,000万円 | 円 |
| ③ | うち建物部分の価格（契約書の内訳） | 1,500万円 | 円 |
| ④ | 建物の減価償却費相当額（※1） | 700万円 | 円 |
| ⑤ | 購入時の諸費用（登録免許税・登記費用・不動産取得税・印紙税・仲介手数料 等） ※按分・減価償却の判断が必要なため本シートには含めません |
— | — |
| ⑥ | 取得費 ＝ ② − ④ | 3,300万円 | 円 |
| ⑦ | 譲渡費用（売却時の仲介手数料・印紙代 等） | 336万6,000円 | 円 |
| ⑧ | 譲渡所得 ＝ ① − ⑥ − ⑦ | 6,363万4,000円 | 円 |
| ⑨ | 課税される所得 ＝ ⑧ − 3,000万円（控除が使える場合／計算結果がマイナスなら0） | 3,363万4,000円 | 円 |
| ⑩ | 税率（判定編の判定結果による／※2） | 14.21% | % |
| ⑪ | 税額の目安 ＝ ⑨ × ⑩ | 約478万円 | 円 |
⑨が0になった方は、税額もゼロです。 ただし、税額がゼロでも特例を使うには確定申告が必要です（申告手続きは判定編の確定申告の手続きと必要書類）。ここで計算が終わります。⑩以降は、⑨が残った方だけお読みください。
この記入例（取得費3,300万円）は、建物の減価償却を反映した数字です。このあとのシミュレーションでは、話を分かりやすくするため、減価償却後の取得費を4,000万円と仮定して計算します。 ご自身の税額は、上のシートの数字をお使いください。
※1 ④の減価償却費相当額は、自分で住んでいた建物の場合「建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」で計算します（国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」）。償却率は建物の構造によって異なります。賃貸に出していた期間がある場合は計算方法が変わります。
※2 ⑩の税率は、次のいずれかです（「比較表2」参照）。
| 状況 | 税率 |
|---|---|
| 3,000万円控除のみ（所有期間5年超） | 20.315% |
| 3,000万円控除のみ（所有期間5年以下） | 39.63% |
| 3,000万円控除＋軽減税率（⑨が6,000万円以下） | 14.21% |
| 3,000万円控除＋軽減税率（⑨が6,000万円超） | 下の注をご覧ください |
注意
軽減税率を使う方で、⑨（課税される所得）が6,000万円を超える場合は、税率が2段階になります。⑪は次のように計算してください。
⑪ ＝ 6,000万円 × 14.21% ＋（⑨ − 6,000万円）× 20.315%たとえば⑨が8,000万円なら、6,000万円×14.21%＋2,000万円×20.315%＝852万6,000円＋406万3,000円＝約1,258万9,000円です。軽減税率で下がるのは6,000万円以下の部分だけ、という点がここに効いてきます（「軽減税率の特例」参照）。
注意
このシートは概算の目安です。特に④の減価償却の計算と③の土地建物の内訳は、実際の申告で最も判断が分かれるところです。契約書に内訳がない場合の按分方法もふくめ、正確な税額は税理士にご確認ください。
また、⑤の購入時諸費用（登録免許税・登記費用・不動産取得税・印紙税・仲介手数料 等）は、土地と建物への按分や減価償却の判断が必要なため、本シートには含めていません。これらの費用は、資産の利用状況や必要経費への算入状況等に応じて取得費に含められる場合がありますが（国税庁 No.3252）、建物に対応する部分は建物の取得価額に含めて減価償却の対象とします（国税庁 No.3261）。加算できる金額は税理士にご確認のうえ計上してください。なお、取得費として認められる購入時諸費用を本シートに含めていないため、そのような金額がある場合には、本シートの税額は実際より多めに出ます（安全側の見積もりです）。
税理士または税務署へ相談される際は、このシートの①〜④に必要な情報を整理した状態でお持ちいただくと、相談がスムーズです。
前提条件
- 売却価格：1億円
- 取得費：4,000万円（購入時の売買契約書あり。減価償却後の取得費として仮定）
- 譲渡費用：仲介手数料のみ（比較を明確にするため、他の費目は含めていません）
- 所有期間：10年超（軽減税率の特例の所有期間要件を満たす）
- 3,000万円特別控除の要件を満たす
パターン別の税額比較
仲介手数料を法定上限額（（売却価格×3%＋6万円）×1.1＝336万6,000円）とした場合、譲渡所得は 1億円 －（4,000万円 ＋ 336万6,000円）＝ 5,663万4,000円 となります。ここから3,000万円を控除した課税長期譲渡所得金額は 2,663万4,000円 です。
【比較表3】特例の適用有無による税額の違い（売却価格1億円・取得費4,000万円・仲介手数料336万6,000円の場合）
| 適用する特例 | 課税長期譲渡所得金額 | 税率 | 譲渡所得税等 |
|---|---|---|---|
| 特例なし（長期譲渡） | 5,663万4,000円 | 20.315% | 約1,150万5,000円 |
| 3,000万円特別控除のみ | 2,663万4,000円 | 20.315% | 約541万1,000円 |
| 3,000万円特別控除 ＋ 軽減税率の特例 | 2,663万4,000円 | 14.21% | 約378万5,000円 |
3,000万円特別控除の効果が約609万5,000円、軽減税率の特例の効果がさらに約162万6,000円です。この価格帯では、控除後の課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下に収まっているため、軽減税率の効果を全額受けられています。
課税長期譲渡所得金額が6,000万円を超えると
売却価格1億8,000万円、取得費5,000万円、譲渡費用500万円のケースでは、譲渡所得は1億2,500万円、3,000万円控除後の課税長期譲渡所得金額は9,500万円となります。この場合の税額は次のとおりです。
- 6,000万円以下の部分：6,000万円 × 14.21% ＝ 852万6,000円
- 6,000万円超の部分：3,500万円 × 20.315% ＝ 約711万円
- 合計：約1,563万6,000円
軽減税率の特例を使わなかった場合は 9,500万円 × 20.315% ＝ 約1,929万9,000円 ですから、差額は約366万3,000円。前章で示した上限額と一致します。課税長期譲渡所得金額が9,500万円あっても、1億5,000万円あっても、軽減税率による減税額は366万3,000円で変わりません。
プロのアドバイス
高額帯の売却では、「特例があるから大丈夫」と考えて資金計画を立てると、手取りが想定を下回ることがあります。譲渡所得が大きいほど、特例の効果は相対的に小さくなるためです。売却を検討される段階で、想定売却価格と取得費から譲渡所得のおおよその規模を把握し、税額の試算を税理士に依頼しておくことをおすすめします。特に、購入から時間が経ち含み益が大きくなっている都心マンションでは、この確認が資金計画の精度を左右します。
仲介手数料と税金の関係——手数料が下がると課税所得が増える
ここで、多くの記事が触れていない論点をお伝えします。仲介手数料は譲渡費用に算入される（国税庁 No.3202）ため、手数料が下がると譲渡費用が減り、その分だけ譲渡所得が増えます。3,000万円特別控除などを差し引いたあとにも課税される所得が残るケースでは、結果として譲渡所得税等も増えます。一方、特別控除後の課税所得が0円に収まる場合は、税額は増えません。
つまり、仲介手数料の削減額がそのまま手元に残る額の増加分になるとは限りません。実際にどうなるかを試算します（以下は、控除後にも課税所得が残るケースです）。
【比較表4】仲介手数料の違いによる残額（仲介手数料・税控除後）の比較（売却価格1億円・取得費4,000万円・3,000万円特別控除＋軽減税率適用）
| 項目 | 通常の不動産会社（法定上限） | ゼロチュー売却（他社経由） | ゼロチュー売却（自社成約） |
|---|---|---|---|
| 売却価格 | 1億円 | 1億円 | 1億円 |
| 仲介手数料 | 336万6,000円 | 165万円 | 0円 |
| 譲渡所得 | 5,663万4,000円 | 5,835万円 | 6,000万円 |
| 3,000万円控除後 | 2,663万4,000円 | 2,835万円 | 3,000万円 |
| 譲渡所得税等（14.21%） | 約378万5,000円 | 約402万9,000円 | 426万3,000円 |
| 仲介手数料・税控除後の残額 | 約9,284万9,000円 | 約9,432万1,000円 | 約9,573万7,000円 |
実際の手元資金の目安 ＝ 売却価格 ＋ 固定資産税等の精算金（受け取る場合） －（仲介手数料等 ＋ 譲渡所得税等 ＋ 住宅ローン残債 ＋ 登記・印紙等の諸費用）
自社成約の場合、仲介手数料は336万6,000円減りますが、譲渡所得が増えるため税額は約47万8,000円増えます。差し引きの残額増加分は約288万8,000円です。手数料の削減額がまるごと手元に残るわけではありません。それでも、1億円の売却で約288万8,000円の差が生じることに変わりはありません。
仲介手数料の仕組みそのものについては「不動産会社の選び方｜売却で失敗しない7つの判断基準」で詳しく解説しています。また、住み替えのために買い換えるなら、買換え特例と3,000万円特別控除のどちらを選ぶかという論点も生じます（この論点は住み替え・1億円編で近日公開します）。
【ご自身のケースの売却費用を確認しませんか】
上記はモデルケースです。実際に手元に残る金額は、売却価格・取得費・所有期間・住宅ローン残債などによって変わります。当社では、都心8区の取引データに基づく価格帯のご提示と、仲介手数料など売却にかかる費用の見込みをご案内します。譲渡所得税等の個別計算や特例の適用判定は行っておりません（税額は税務署または税理士にご確認ください）。まずは売却価格の見込みを確定させることから始めてください。
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よくある質問（FAQ）
Q1. 3,000万円特別控除と軽減税率の特例は両方使えますか？
はい、両方使えます。国税庁 No.3305 に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます」と明記されています。ただし軽減税率の特例には、売った年の1月1日で家屋・敷地とも所有期間10年超であることに加え、居住用財産であること、前年・前々年にこの特例を受けていないこと、特別の関係がある人への売却でないことなど、5つの要件すべてを満たす必要があります（「適用要件は5つあります」参照）。
Q2. 10年超所有していれば、譲渡所得がいくらでも税率は下がりますか？
いいえ、下がるのは課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分だけです。6,000万円以下は14.21%ですが、6,000万円超の部分は20.315%で、特例を使わない通常の長期譲渡と同じ税率です（国税庁 No.3305、地方税法附則34条の3）。減税額は最大366万3,000円で頭打ちになります。
Q3. マンションを売ると、税金はいつ・どう納めるのですか？
譲渡所得の確定申告は、売却した年の翌年の確定申告期間に行います。所得税（復興特別所得税を含む）は原則として確定申告の納期限までに納付し、住民税は申告後に届く納税通知書に従って納めます（普通徴収の場合は分割納付も可能）。特例で税額がゼロになる場合でも、適用を受けるには確定申告が必要です。なお、売買契約日と引渡日が年をまたぐ場合は、どちらの年分として申告するかを選べることがあります（国税庁 No.3102）。申告の手続き・必要書類、譲渡年の選択については判定編の確定申告の手続きと必要書類をご確認ください。
まとめ
マンション売却でかかる税金の「出し方」について、国税庁の公表情報と条文から確認できたことを整理します。
税額を決めるのは売却価格ではなく、譲渡所得です。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算し、住宅ローンの残債はこの計算に登場しません（国税庁 No.3202）。手取りと課税所得は別物です。
税額を大きく左右する重要な要素が取得費です。建物部分は減価償却されるため、購入代金がそのまま取得費になるわけではありません（国税庁 No.3261）。一方で、購入時の登録免許税・不動産取得税・印紙税・仲介手数料などは、資産の利用状況や必要経費への算入状況等に応じて取得費に含められる場合があります（国税庁 No.3252）。取得費が1円増えれば課税所得が1円減るため、購入時の売買契約書を探すことが、税額を下げる最初の一手です。取得費を合理的な資料で裏付けられず、概算取得費5%を用いる場合は、多くのケースで不利になります（国税庁 No.3258）。
税率は所有期間で決まります。売った年の1月1日で5年超なら長期譲渡20.315%、5年以下なら短期譲渡39.63%と、ほぼ倍違います（国税庁 No.3208・No.3211）。
軽減税率の特例で下がるのは、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分だけです。6,000万円以下は14.21%、超は20.315%（＝通常の長期譲渡と同じ）で、減税額は最大366万3,000円で頭打ちになります（国税庁 No.3305、地方税法附則34条の3）。都心の高額帯では、この上限に届くケースが出てきます。
仲介手数料が下がると譲渡費用が減り、課税される所得が残るケースでは譲渡所得税等が増えます。1億円の売却で手数料が0円になっても、税額が増えるため残額の増加は約288万8,000円にとどまります。手数料の削減額がまるごと手元に残るわけではありません（特別控除後の課税所得が0円に収まる場合は、税額は増えません）。
なお、ここまでは「3,000万円特別控除が使える」前提での税額計算でした。そもそも控除が使えるかどうかの判定は判定編の使える条件・使えないケースを、住み替えで買換え特例を検討する場合や売却代金が1億円を超える場合については、住み替え・1億円編で近日公開します。
次の行動チェック
| タイミング | やること |
|---|---|
| 売却を検討し始めたら | 購入時の売買契約書と諸費用の領収書を探す（取得費が税額を最も左右します。土地と建物の内訳が記載されているかも確認） |
| 売却時期を決める前に | 売った年の1月1日時点の所有期間を確認する（5年の壁／10年超なら軽減税率——ただし所有期間以外に4つの要件があります） |
| 売却価格の見込みが立ったら | 税額の概算シートの①〜④を埋めて税額を試算する |
| 控除が使えるか未確認なら | 判定編の判定表で対象かを確認する |
本記事は一般的な情報提供を目的としています。個別の税額については、必ず税務署または税理士にご相談ください。
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売却後の資金計画を立てるには、まず売却価格の見込みを把握する必要があります。当社は渋谷区を拠点に、都心8区の居住用不動産の売買仲介を専門としています。
- 売主様の仲介手数料が最大無料（ゼロチュー売却®）：当社が買主を見つけた場合、売主様の仲介手数料は0円です。レインズ経由で他社を通じて成約した場合は、相場の半額（売却価格×1.5%＋消費税）となります。いずれの場合も、レインズと主要ポータルサイトに物件情報を掲載し、囲い込みは行いません。
- 業界経験者のみのプロ集団：代表の桝谷は業界経験18年の宅地建物取引士。大手仲介会社での実務経験を持つメンバーが、売却の実務を担当します。
- 都心エリアに特化した専門知識：対応エリアは渋谷区・港区・目黒区・千代田区・中央区・品川区・世田谷区・杉並区の8区。1億円前後の価格帯を日常的に扱っています。
なお、譲渡所得税等の計算や特例の適用判定は、税理士・税務署の領域です。当社がご提供するのは、売却価格の見込みと、仲介手数料など売却費用の見込みのご案内です（個別の税額計算は行っておりません）。査定を受けたからといって、売却を決める必要はありません。
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本記事で使用したデータの出典・集計方法（クリックで開く）
本記事に記載した税務上の数値・要件は、すべて出典と基準日を明記しています。リンク先の一次情報でそのままご検証いただけます。なお、3,000万円特別控除の適用要件や買換え特例の詳細については、判定編・住み替え編の各記事の出典表に記載しています。
| 本文の記述 | 出典 | 時点・基準日 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得の計算式／譲渡費用に仲介手数料が算入されること | 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」 | 令和7年4月1日現在法令等 | 公表情報を引用 |
| 長期譲渡（1月1日で所有期間5年超）／短期譲渡（5年以下）の判定基準／相続・贈与により取得したものの所有期間は原則として被相続人・贈与者の取得した日から計算すること／住宅ローンの残債が譲渡所得の計算に含まれないこと（計算式に登場しないことによる消極的確認） | 国税庁「No.3202」 | 令和7年4月1日現在法令等 | 公表情報を引用 |
| 長期譲渡所得の税率20.315% | 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」 | 令和7年4月1日現在法令等 | 公表情報を引用 |
| 短期譲渡所得の税率39.63% | 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」 | 令和7年4月1日現在法令等 | 公表情報を引用 |
| 建物の取得費は購入代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引くこと／事業（賃貸）の用に供していた場合とそれ以外で計算方法が異なること／減価償却費相当額の計算式（建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数） | 国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」 | 令和7年4月1日現在法令等 | 公表情報を引用 |
| 取得費に加算できるもの（登録免許税・登記費用・不動産取得税・印紙税／立退料／訴訟費用／借入金の利子 等）／すでに必要経費に算入したものは除かれること | 国税庁「No.3252 取得費となるもの」 | 令和7年4月1日現在法令等 | 公表情報を引用 |
| 概算取得費（取得費が分からない場合／実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合は、売った金額の5%相当額を取得費とできること） | 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」 | 令和7年4月1日現在法令等 | 公表情報を引用 |
| 借入金の利子のうち、借り入れた日から使用開始の日までの期間に対応する部分は取得費に含まれること | 国税庁「No.3264 借入金の利子が取得費になるとき」 | 令和7年4月1日現在法令等 | 公表情報を引用 |
| 未経過固定資産税等（固定資産税・都市計画税の精算金）に相当する額を受け取った場合、その額は譲渡価額（収入金額）に算入されること | 国税庁「No.3214 土地建物を売ったときの収入金額に含める金額」 | 令和7年4月1日現在法令等 | 公表情報を引用 |
| 相続空き家の特例（措法35条3項）の対象家屋の要件（ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと 等の3要件すべて）＝分譲マンションは原則として対象外 | 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 | 令和7年4月1日現在法令等 | 公表情報を引用。適用判定の詳細は判定編で解説 |
| 軽減税率の特例の適用要件5つ・3,000万円特別控除と重ねて受けられること・所得税の税率（6,000万円以下10%／超は(A－6,000万円)×15%＋600万円）・復興特別所得税2.1% | 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」 | 令和7年4月1日現在法令等 | 公表情報を引用 |
| 軽減税率の特例における住民税（6,000万円以下：道府県民税1.6%＋市町村民税2.4%＝4%／6,000万円超：240万円〈道府県民税96万円＋市町村民税144万円〉＋超過分に道府県民税2%＋市町村民税3%＝5%） | 地方税法 附則第34条の3第1項・第3項（e-Gov法令検索） | 2026年7月17日取得 | 条文を引用。指定都市の場合は道府県民税・市町村民税の配分が異なる（0.8%＋3.2%／48万円＋192万円／1%＋4%）が、合計は同じ4%・5%・240万円で納税者の負担は変わらないため本文では扱っていない |
| 税率合計14.21%（6,000万円以下）／20.315%（6,000万円超） | 上記 No.3305 および地方税法附則34条の3を基に当社が算出 | 同上 | 所得税（復興特別所得税込み）と住民税を合算 |
| 令和9年分以後の復興特別所得税・防衛特別所得税 | 「所得税法等の一部を改正する法律（令和8年法律第12号）」令和8年3月31日公布／財務省「令和8年度税制改正」 | 令和8年3月31日公布 | 本記事の税率計算は2026年（令和8年）時点の復興特別所得税2.1%に基づく。改正法により令和9年分以後は復興特別所得税1.1%・防衛特別所得税1%となる。合計2.1%相当で負担率そのものは変わらないが、令和9年以後は税目の内訳が異なる |
| 仲介手数料の上限額（売却価格×3%＋6万円）×1.1 | 宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示 | 現行 | 消費税10%を加算 |
| 逆算の目安／税額シミュレーション（1億円・1億8,000万円のケース）／軽減税率の減税額上限366万3,000円／仲介手数料・税控除後残額の比較 | 上記の各出典に基づき当社が試算 | 2026年7月時点 | モデルケースであり、個別の税額を保証するものではない。譲渡費用は仲介手数料のみとし、印紙税等は含めていない |
【最終更新日】 2026年7月24日
【免責事項】 本記事は、国税庁が公表するタックスアンサー、e-Gov法令検索に掲載された条文、成立・公布された改正法および財務省の公表資料等に基づき、一般的な情報提供を目的として作成したものです。記載内容は執筆時点（2026年7月24日）のものであり、各出典の基準日は上記の出典表に記載しています。税制は改正される可能性があり、また特例の適用可否は物件の状況・居住実態・売却相手・過去の特例適用歴・共有関係等の個別事情によって判断が分かれます。本記事に記載の税額シミュレーションは、記載した前提条件に基づく試算であり、実際の税額は、取得費・譲渡費用の内容、共有持分、同じ年の他の土地建物の譲渡損益、適用する特例・税額控除等により異なります。本記事の記載は、個別のケースにおける税額を保証するものではありません。実際の税額の算定にあたっては、必ず管轄の税務署または税理士にご確認ください。本記事の情報に基づいて生じたいかなる損害についても、当社は責任を負いかねます。
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