千代田区は、皇居の西側に広がる番町・麹町の高級住宅地から、文教の街として知られる九段・飯田橋、日本有数のオフィス街である大手町・丸の内、そして旧問屋街の面影を残す神田岩本町・秋葉原まで、性格の異なる街が同居する区です。かつては「人が住まない街」と呼ばれ、1995年には人口が34,780人まで減りました。それが2026年6月時点では69,736人。住宅を建てられる土地が限られたまま人が増え続け、中古マンションの価格を押し上げています。

国土交通省の取引データを基に居住用マンション（1LDK以上）を集計すると、2025年の千代田区の成約価格は中央値で1億1,000万円、㎡単価は200万円でした。5年前の6,100万円から1.8倍です。23区内では㎡単価第2位に位置し、港区に次ぐ水準にあります。この価格帯になると仲介手数料の上限額だけで369万6,000円に達し、手数料は「諸費用のひとつ」ではなく手取り額を左右する存在になります。

一方で、同じ千代田区でもエリアによって総額の中央値は7,500万円から1億4,000万円まで開きます。この差を生むのは、㎡単価（154万円〜214万円）と住戸の広さ（52㎡〜71㎡）の両方です。単価がほぼ同水準の番町・麹町と九段・飯田橋のあいだでは、広さだけが総額を分けています。

本記事では、国土交通省の取引データと不動産売買のプロの視点から、千代田区のマンション売却で納得のいく成果につなげるためのポイントをまとめました。集計対象は2020年Q1〜2025年Q4の中古マンション2,894件、うち居住用1,777件です。

【この記事でわかること】

• 千代田区のマンション売却相場（エリア別・築年数別・間取り別の最新データ）
• 番町・麹町／九段・飯田橋／大手町・丸の内・神田／神田岩本町・秋葉原のエリア別価格差と購買層
• 金利動向（2026年6月の日銀利上げ）・季節・築年・再開発（大手町常盤橋地区）から判断する「売り時」
• 「ゼロチュー売却」で仲介手数料がどう変わるかのシミュレーション
• 千代田区のマンションを高く売るための5つの実践的コツ

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千代田区のマンション売却相場【2025年までの取引データで解説】

千代田区マンションの最新相場サマリー

千代田区の中古マンション相場は、2025年に成約した物件の中央値で1億1,000万円、㎡単価では200万円です。70㎡に換算すると1億4,000万円になります。

以下の数値は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」が公表する取引価格データを当社が集計したものです。居住用の住まいの相場を示すため、1R・1Kなどのワンルームを除外し、1LDK以上の住戸に絞っています。

注意 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報は、登記の移転情報をもとに取引当事者へ実施したアンケート調査等を集計し、個別の物件が特定されないよう加工して公表されているものです。千代田区で行われたすべての取引を網羅しているわけではなく、面積などの数値も一定の幅に丸められています。それでも、売主の希望額ではなく実際に成立した価格を確認できる公的データは他になく、本記事では相場を把握する土台として用いています。

千代田区マンションの価格推移（2020→2025年で1.8倍）

年	成約件数	中央値価格	中央値㎡単価	平均面積
2020年	121件	6,100万円	136万円	54㎡
2021年	337件	7,500万円	136万円	60㎡
2022年	370件	7,500万円	145万円	59㎡
2023年	312件	8,050万円	149万円	60㎡
2024年	293件	9,900万円	175万円	60㎡
2025年	344件	1億1,000万円	200万円	63㎡

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

㎡単価は5年間で136万円から200万円へ、1.47倍に上昇しました。中央値価格では6,100万円から1億1,000万円へと1.8倍です。単価の伸び以上に総額が伸びている背景には、取引される住戸の平均面積が54㎡から63㎡へ広がったことがあると考えられます。

内訳を見ると、3LDKの取引が大きく増えたわけではありません。1LDK・2LDKといったコンパクトな間取りのなかで、より広い住戸が選ばれるようになっています。2LDKの平均面積は、この5年で59㎡から70㎡へ広がりました。単身世帯や共働き世帯が、以前より広さを求めるようになった動きと見られます。

23区内での千代田区のポジショニング

千代田区は23区内マンション㎡単価ランキングで第2位に位置しています。2024〜2025年の取引データを基にした23区全体の集計から、千代田区周辺の主要都心区を抜粋すると以下のとおりです。

順位	区	中央値㎡単価	中央値価格	平均面積
1位	港区	200万円/㎡	1億3,000万円	69㎡
2位	千代田区	187万円/㎡	1億1,000万円	61㎡
3位	渋谷区	170万円/㎡	9,500万円	62㎡
4位	中央区	169万円/㎡	1億円	63㎡
5位	新宿区	135万円/㎡	7,200万円	58㎡
6位	目黒区	133万円/㎡	7,700万円	60㎡
7位	文京区	131万円/㎡	7,500万円	59㎡

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成） ※この表の千代田区の㎡単価187万円は、23区を同じ条件で比べるため2024〜2025年の2年分を合算した中央値です。前掲の200万円/㎡は2025年単年の数字で、集計期間が違います。2024年の175万円/㎡から2025年の200万円/㎡へ上昇する途中のため、2年を合算すると両者の中間になります。

千代田区は都心3区（千代田・中央・港）の一角として、港区に次ぐポジションにあります。皇居を中心に、番町・麹町の高級住宅地と大手町・丸の内のビジネス街を同時に抱える稀有なエリアです。より高単価帯の港区のマンション売却ガイドや、湾岸タワーマンションを擁する中央区のマンション売却ガイドと比較すると、千代田区の立ち位置がより明確になります。

千代田区の間取り別マンション相場

千代田区のマンションを間取り別に見ると、購買層と価格帯の違いが明確になります。

間取り	平均㎡単価	平均面積	平均取引価格	中央値価格	件数
1LDK〜2LDK	約168万円/㎡	約54㎡	約9,750万円	約7,400万円	1,506件
3LDK	約239万円/㎡	約89㎡	約2億2,023万円	約1億8,000万円	265件
1R・1K等	約115万円/㎡	約24㎡	約2,741万円	約2,600万円	1,002件

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データ（2020年Q1〜2025年Q4）より当社が集計・作成。4LDK以上は6件のみのため掲載を見送りました）

千代田区で最も取引が多いのは1LDK〜2LDK（1,506件）で、1R・1K等（1,002件）がこれに続きます。オフィス街を抱える区の特性から、単身者・DINKs向けのコンパクト住戸が取引の中心です。一方、3LDKは平均㎡単価239万円と突出して高く、番町・九段の広いファミリーマンションがこの価格帯を牽引しています。

1R・1K等は取引全体の34.6%を占めます。オフィス街を抱える千代田区ならではの構成です。

POINT 国土交通省の取引データには、所有者がその住戸に住んでいるのか、賃貸に出しているのかを示す項目がありません。1R・1K等を「投資用」と呼ぶのは、間取りから推定した区分にすぎず、実際には自宅として所有されているワンルームや法人の社宅も含まれます。ただし平均面積が24㎡と小さいことから、賃貸運用されている住戸が相当数を占めるとみられます。売却の際は、居住用と投資用で買主層も評価の物差しも変わる点にご注意ください。

売出価格と取引価格の差

国土交通省の取引データは「実際に取引が成立した価格」を基にしているため、不動産ポータルサイトに掲載される「売出価格」とは性格が異なります。

売出価格は売主の希望価格であり、買主との交渉を経て取引価格が決まります。千代田区のような高額帯では、この差が数千万円になることもあります。1億円の物件で10%の乖離があれば1,000万円です。売出価格の相場を見て「うちも同じくらいで売れる」と考えると、判断を誤りかねません。

とくに千代田区で気をつけたいのが、取引件数の少なさによる相場の歪みです。区全体の中古マンション成約は6年間で2,894件、居住用に絞ると1,777件にとどまります。件数が少ないエリアでは、たった1棟のマンションが駅の相場を丸ごと動かします。

実際に当社の集計では、区内のある駅の成約中央値が353万円/㎡と区内最高値になりました。ところが徒歩数分の隣駅は191万円/㎡です。この駅の成約18件のうち14件が、同一の町丁目・同一の築年・同一の構造でした。2013年に竣工した大規模な高級タワーマンション1棟の取引が、駅の相場を押し上げていたのです。

注意 取引件数の少ない駅の平均値・中央値は、単一物件に支配されている可能性があります。ポータルサイトで「この駅の相場」を見て売出価格を決めると、実勢から大きく外れることがあります。当社が駅単位ではなく4つのエリアブロックで相場を示しているのは、この歪みを打ち消すためです。ご自宅の相場を調べるときは、単一の駅ではなく、周辺エリアを含めた広めの範囲で成約事例を確認してください。

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千代田区のエリア別マンション相場 -- 駅・地域で価格はどう変わる？

千代田区を「ひとつの相場」で語ることはできません。皇居の西側と東側では、住宅地としての性格がまったく違うからです。

当社では区内の主要22駅を、地理と街の成り立ちに基づいて4つのブロックに整理しています。直近2年（2024〜2025年）の成約データで比較すると、次のようになります。

エリア	成約件数	中央値価格	平均面積	中央値㎡単価
番町・麹町	205件	1億4,000万円	71㎡	214万円
九段・飯田橋	160件	1億2,000万円	61㎡	214万円
大手町・丸の内・神田	94件	8,450万円	52㎡	197万円
神田岩本町・秋葉原	148件	7,500万円	53㎡	154万円

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成。4ブロックの合計は607件です。直近2年の成約622件のうち、4ブロックのいずれにも含まれない駅（永田町・湯島・溜池山王・竹橋）の15件は、この表から除いています）

この表には、㎡単価だけを見ていては気づけない事実が表れています。番町・麹町と九段・飯田橋の㎡単価は、どちらも214万円でほぼ同水準です。都心の一等地としてどちらも高い単価ですが、中央値価格には2,000万円の差があります。

この差を生んでいるのは面積です。番町・麹町の平均面積は71㎡、九段・飯田橋は61㎡。番町の総額が九段を上回るのは、1㎡あたりの単価で上回るからではなく、広い住戸が多いからです。売主が本当に知りたいのは、㎡単価ではなく「自宅がいくらで売れるか」という総額でしょう。そこで本記事では、エリアを総額と面積の組み合わせで見ていきます。

番町・麹町エリア -- 区内最高値の高級住宅地

対象駅：半蔵門、麹町、市ケ谷、四ツ谷

中央値価格1億4,000万円、㎡単価214万円。千代田区で最も総額が高いエリアです。

一番町から六番町にかけて広がるこの一帯は、江戸期に旗本が屋敷を構え、明治以降は日本で最初期の高級住宅地として発展しました。皇居の西側に接し、番町小学校をはじめとする文教環境が整い、大使館が点在します。都心にありながら、いまも住宅地としての静けさを保っています。

番町の希少性は、住戸の広さに表れています。平均面積は71㎡で、区全体の平均63㎡より8㎡広い。都心の一等地でありながら、ファミリー向けの広い住戸が供給されてきたエリアです。

売却にあたっては、この「広さ」を評価できる買主に届けられるかが勝負を分けます。㎡単価だけで比較されると、同じ単価水準にある九段・飯田橋と横並びになり、広さの価値が価格に反映されにくくなります。

九段・飯田橋エリア -- 文教環境と職住近接を両立する都心居住地

対象駅：九段下、飯田橋、水道橋、神保町

中央値価格1億2,000万円、㎡単価214万円。㎡単価では番町・麹町と並びます。

皇居の北側にあたるこの一帯は、九段の靖国神社周辺から、神保町の古書店街、大学が集まる水道橋方面へと続きます。番町ほど住宅地の色は濃くありませんが、文教環境と職住近接を両立できる立地として、着実に評価を高めてきました。

平均面積は61㎡。番町より10㎡コンパクトな分、総額が2,000万円下がります。裏を返せば、1㎡あたりの価値は番町と同等ということです。売却時に「番町ではないから」と価格を譲る必要はありません。単価で交渉すべきエリアです。

大手町・丸の内・神田エリア -- 職住近接のコンパクト住戸

対象駅：大手町、東京、二重橋前、神田、淡路町、小川町、新御茶ノ水、御茶ノ水

中央値価格8,450万円、平均面積52㎡。㎡単価は197万円と高い水準ですが、住戸がコンパクトなため総額は抑えられます。

日本有数のオフィス街であり、住宅の供給そのものが少ないエリアです。買主の中心は、通勤時間を極限まで短くしたい層と、投資目的の層。ファミリー向けの広い住戸を探すエリアではありません。

大手町では、大手町二丁目常盤橋地区の第一種市街地再開発事業が進行しています。東京都都市整備局の公表によれば、建築工事の完了予定は2028年（令和10年）6月です。

神田岩本町・秋葉原エリア -- 千代田区で最も手が届く実需エリア

対象駅：岩本町、秋葉原、馬喰町、小伝馬町、浅草橋、末広町

中央値価格7,500万円、㎡単価154万円。4つのブロックのなかで㎡単価が最も低く、千代田区で最も手が届きやすいエリアです。

神田川の東側にあたり、かつて繊維問屋街として栄えた一帯です。番町の㎡単価214万円と比べると1.39倍の開きがあり、同じ区内とは思えない価格差があります。

近年は秋葉原周辺の再開発とオフィス需要の高まりを背景に、住宅としての評価も上がってきました。千代田区に住みたいが番町・九段には手が届かない、という実需層の受け皿になっています。

千代田区エリア別購買層プロファイル一覧表

エリア	中心となる購買層	重視される要素	訴求の方向性
番町・麹町	富裕層・経営者・医師・士業のファミリー	住戸の広さ、街の格式、文教環境	都心で得がたい「広さ」と静けさ
九段・飯田橋	都心勤務の共働きファミリー・大学関係者	通勤利便、文教環境、資産性	番町と同単価で手が届く都心居住
大手町・丸の内・神田	都心勤務の単身者・DINKs・投資家	通勤時間の短さ、利回り	通勤5分圏という代替不能の価値
神田岩本町・秋葉原	実需の単身者・DINKs・投資家	価格の手頃さ、再開発期待	千代田区アドレスを持てる価格帯

プロのアドバイス 同じ千代田区でも、エリアごとに購入希望者の属性と関心事項は大きく異なります。たとえば番町の広い住戸を「オフィス街に近い職住近接の物件」として訴求すると魅力が伝わりにくく、逆に大手町周辺のコンパクト物件を「閑静な高級住宅街」として訴求するとミスマッチが生じます。最寄り駅とエリアの性格に応じて訴求軸を組み立てることが、反響数と成約価格の両方に効いてきます。

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築年数別に見る千代田区マンションの価格帯

千代田区の築年数別㎡単価と価格維持率

国土交通省の取引データを基に、千代田区の築年数別の㎡単価をまとめると以下のとおりです。

築年数	平均㎡単価	70㎡換算	価格維持率（築5年以内比）	件数
築5年以内	約223万円/㎡	約1億5,628万円	100%	99件
築6〜10年	約185万円/㎡	約1億2,952万円	約83%	432件
築11〜20年	約188万円/㎡	約1億3,182万円	約84%	589件
築21〜30年	約185万円/㎡	約1億2,958万円	約83%	338件
築31年以上	約127万円/㎡	約8,892万円	約57%	286件

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

千代田区の特徴は、価格が大きく下がる節目が「築30年」の一度しかないことです。築6〜10年で83%まで下がったあとは、築11〜20年で84%、築21〜30年で83%とほぼ横ばいを保ちます。そして築31年以上で57%へ一気に落ちます。

築30年を超えて価格水準が下がるのは、この築年帯に旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）の物件が多く混在することも背景にあります。なお、この「崖」は同一物件が特定の築年数を迎えた瞬間に価格が下がることを示すものではなく、築年帯ごとの取引事例の平均差を表しています。

注意 旧耐震／新耐震は築年数ではなく「建築確認日」で判定されます。1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件は旧耐震基準、同年6月1日以降は新耐震基準です。旧耐震基準の物件でも、耐震基準適合証明書など必要書類を用意できれば、買主が住宅ローン減税を受けられる可能性があります。「旧耐震だから売れない」と決めつけず、取得できる書類を確認してください。適用条件は制度改正で変わるため、税務署や税理士にもご相談ください。

【重要】築年数別データを読むときの落とし穴

築年数別の相場を見るときは、面積を揃えて比較する必要があります。条件を揃えずに集計すると、結論が逆転することがあるからです。

千代田区の直近2年の成約データを、面積を揃えずに築年数別で集計すると、次のようになります。

築年数	中央値価格
築10年以内	1億1,000万円
築11〜20年	1億円
築21〜30年	1億3,000万円
築31〜40年	9,000万円

築21〜30年が最も高く見えます。しかし、この見え方は正確ではありません。この築年帯の物件は70㎡を超える広い住戸が41.6%を占め、100㎡超の住戸だけで中央値3億3,000万円。さらに48.8%が九段・飯田橋に集中している一方、築10年以内では九段・飯田橋は12.8%しかありません。つまりこの表は、築年数の違いではなく面積とエリアの構成の違いを見ていたことになります。

面積を50〜70㎡に揃えて比較すると、序列は次のとおりです。

築年数（50〜70㎡限定）	成約件数	中央値価格	中央値㎡単価
築10年以内	55件	1億2,000万円	217万円
築11〜20年	70件	1億1,000万円	200万円
築21〜30年	48件	1億1,000万円	200万円
築31年超	37件	8,300万円	142万円

築浅ほど高いという常識的な結果です。ただし今回の集計では、築10年以内から築30年までの中央値に大きな差は見られませんでした。件数がそれぞれ55件・70件・48件と限られることもあり、この範囲の価格差を築年数だけで説明するのは難しいでしょう。落差が生じるのは築31年を超えたときです。

なお、この表も面積は揃えましたがエリアは揃っていません。築21〜30年の住戸は九段・飯田橋に多く、築10年以内は大手町・神田に多いという偏りが残っています。それでも、面積すら揃えない相場表よりは実態に近づきます。

築10年以内のマンション -- 価格を維持しやすい売り時

面積を揃えた比較で中央値1億2,000万円。今回の集計では、築年帯のなかで最も高い水準でした。ただし前節のとおりエリアの偏りが残るため、この差を築年数だけの効果と見ることはできません。

この築年帯で売却を検討する方の多くは、住宅ローンの残債を抱えています。2010年代後半以降に千代田区で購入した場合、当時から相場が上昇しているため、売却価格が残債を上回る可能性があります。ただし実際の残債は、購入時期・頭金・借入条件・繰上返済の有無によって大きく異なります。金融機関から残債証明書を取り寄せ、手残り額を試算してから判断してください。

とくに1億円を超える物件では、仲介手数料だけで300万円を超えます。手残りの計算に手数料をどう織り込むかで、住み替え先の予算が変わります。築10年前後の売却判断については、築10年のマンションは売り時？売却価格の目安と高く売るための5つのポイントもあわせてご覧ください。

築20年〜30年のマンション -- リフォーム実施の判断軸

面積を揃えた比較で中央値1億1,000万円。築10年以内との差は1,000万円にとどまります。

この帯で必ず相談されるのが「売る前にリフォームすべきか」という問いです。結論から言えば、フルリフォームは基本的に不要です。理由は2つあります。ひとつは、リフォーム費用を売却価格に上乗せできる保証がないこと。もうひとつは、この価格帯の買主には自分の好みで内装を変えたい層が多く、売主が施したリフォームが評価されないことがあるためです。

一方で、費用対効果が見込めるものもあります。ハウスクリーニング、水回りの部分補修、壁紙の張り替えといった、数十万円で見た目の印象が変わる範囲です。内覧時の第一印象は価格交渉に直結します。

プロのアドバイス フルリフォームを実施するくらいなら、ハウスクリーニングと壁紙の部分張り替え（10〜30万円程度）に留め、その分を売出価格に反映させて割安感を出すほうが、結果的に手取りが多くなるケースもあります。判断は不動産会社の担当者と相談して決めましょう。

リフォーム要否の判断軸は、築20年マンションの売却相場は？リフォームすべき？プロが教える判断基準で費用対効果のデータとともに詳しく解説しています。

築30年超のマンション -- 売却戦略と注意点（旧耐震ライン含む）

千代田区の成約データには、1981年以前に竣工した物件が71件含まれています。そのうち59件、実に83%が番町・麹町エリアに集中していました。日本で最初期に高級住宅地として開発された歴史が、そのまま建物の年齢に表れています。

ただし、期待とは異なる事実もお伝えしておきます。番町の古いマンションだからといって、高く売れるわけではありません。

区分	成約件数	中央値価格	中央値㎡単価
1981年以前竣工	71件	7,600万円	133万円
1982年以降竣工	551件	1億1,000万円	200万円

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより当社が集計・作成）

注意 旧耐震・新耐震は竣工年ではなく建築確認を受けた日で判定されます。国土交通省の取引データには建築確認日が含まれないため、上の表では竣工年で区分しています。1981年以前に竣工した物件の多くは旧耐震基準に該当しますが、竣工年だけでは確定できません。ご自宅がどちらに該当するかは、建築確認済証や管理組合の資料でご確認ください。

1981年以前に竣工した番町・麹町の物件に限っても、中央値は7,800万円です。全体の7,600万円とほとんど変わりません。「番町のヴィンテージマンション」という言葉には憧れがありますが、成約価格のデータはその物語を裏付けていません。

旧耐震物件の売却で実際に効果があるのは、次の3点です。

1. 住宅ローンが組みにくい点を先に把握する。 金融機関によっては旧耐震物件への融資に制限があり、買主が限られます
2. 管理組合の状況を資料で示す。 修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴、耐震診断の有無。建物が適切に維持されてきた証拠は、築年数の不安を打ち消します
3. 土地の資産価値で語る。 番町という立地そのものの価値は、建物の古さとは別に存在します

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千代田区のマンションはいつ売るべき？売却タイミングの判断基準

売り時を考えるとき、判断材料は金利・季節・築年数・再開発の4つに整理できます。

金利動向（2026年6月の日銀利上げの影響）

日本銀行は2026年6月、政策金利を1.0%程度へ引き上げました。1995年以来31年ぶりの水準です。これを受けて、住宅ローンの変動金利も上昇局面に入っています。適用される金利は金融機関や審査条件によって差がありますが、以前の「変動金利は0%台前半」という前提はすでに過去のものです。

金利が上がると買主の借入余力が下がり、需要の一部が冷やされます。ただし千代田区の1億円超の物件では、現金購入や住宅ローンに依存しない買主も一定数いるため、金利の影響が相対的に限定される可能性があります。金利だけを理由に売却を急ぐ必要はありません。

POINT 変動金利型については、政策金利の引き上げを受けて各金融機関が基準金利を見直す動きがあります。ただし、すでに借入をしている人の毎月返済額への反映時期は、「金利は半年ごとに見直すが返済額は5年ごとに見直す」といういわゆる5年ルール・125%ルールの有無を含め、金融機関や契約内容によって異なります。一方、これから購入する買い手にとっては、適用金利の上昇が借入可能額や毎月返済額に直接効いてくる点は共通します。ご自身のローン条件は、契約先の金融機関でご確認ください。

金利と中古マンション価格の関係は、日銀の利上げでマンション価格はどうなる？で詳しく分析しています。

季節要因（2〜3月の需要ピーク／9〜10月の準ピーク）

一般に、1〜3月と9〜10月は不動産取引が活発になります。転勤や入学に合わせて住み替えるためです。ただし千代田区の高額帯では、この季節性は薄まります。買主の中心が転勤族ではなく、都心居住を選ぶ富裕層・DINKs・投資家だからです。

築年数の崖を超える前のタイミング

前章のとおり、千代田区で価格が明確に落ちるのは築30年を超えたときです。築6〜10年から築21〜30年までは価格維持率がほぼ横ばいで推移するため、築28年、29年の物件をお持ちなら、この壁を越える前に検討する価値があります。

再開発タイミング -- 大手町二丁目常盤橋地区

大手町では、大手町二丁目常盤橋地区の第一種市街地再開発事業が進行しています。東京都都市整備局の公表によれば、建築工事の完了予定は2028年（令和10年）6月です。敷地面積3.1haと、東京駅周辺では最大規模の複合開発になります。「東京国際金融センター」構想に向けた金融拠点・ビジネス交流拠点の整備と、地下歩行者ネットワークの拡張が計画に含まれます。

再開発が完了すれば周辺の就業者が増え、職住近接を求める住宅需要が高まる可能性があります。ただし、再開発の完成が住宅価格をどれだけ押し上げるかを事前に断定することはできません。期待が織り込まれて事前に価格が上がる場合もあれば、完成後にゆるやかに効いてくる場合もあります。

POINT 再開発が進む地区に近接する物件は、計画の進捗発表や整備の進展で話題性が高まる時期に売却活動を始めると、購入希望者の関心を集めやすくなります。ただし再開発による資産価値の向上は中長期的なもので、計画内容やスケジュールは変更される可能性もあります。短期的なタイミング判断に過度に組み込みすぎないことも大切です。

確かなのは、千代田区の人口が増え続けているという事実です。1995年の34,780人から、2020年には66,680人へ。25年で1.92倍になり、2026年6月時点では69,736人に達しています。住める土地が限られたなかで人が増え続けている。これが千代田区の住宅需要を下支えしている構造です。

あなたのケースで考える4つの判断シナリオ

シナリオ1：築28〜30年で、住み替えを検討している

築30年の壁が近づいています。今回の集計では、50〜70㎡の住戸に限ると、築31年超の中央値は8,300万円でした。築21〜30年の1億1,000万円より2,700万円低い水準です。住み替え先の目処が立っているなら、早めに動く合理性があります。ただし個別物件の価格は管理状態や耐震性によって変わるため、まずは査定でご確認ください。

シナリオ2：番町・麹町の広い住戸を相続した

このエリアの中央値は1億4,000万円。仲介手数料の上限は468万6,000円に達します。相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）との兼ね合いもあるため、手数料を含めた手残り額から逆算して計画を立ててください。

なお相続税の申告、譲渡所得税、相続登記、遺産分割は個別の事情によって扱いが変わります。売却前に税理士・司法書士へご確認ください。手順の全体像は、相続したマンションを売却する全手順にまとめています。

シナリオ3：1R・1Kの投資用ワンルームを持っている

居住用の相場（1億1,000万円）はあなたの物件には当てはまりません。中央値2,600万円の別市場です。投資用ワンルームの価格は「年間家賃収入 ÷ 期待利回り」で決まります。たとえば月額家賃10万円（年間120万円）で買主の期待利回りが4%なら、価格は3,000万円が目安です。入居中のまま売る（オーナーチェンジ）か、空室にして売るかで買主層が変わります。

注意 賃貸借契約の解約には借地借家法上の制約があり、入居者に退去を求めることは簡単ではありません。正当事由や立退料が必要になる場合もあります。税務上の取り扱いも含めて、弁護士・税理士等の専門家にご確認ください。

シナリオ4：急ぐ理由が特にない

千代田区の相場は5年で1.8倍になりました。ただし、この上昇が今後も続く保証はありません。急ぐ理由がないなら、まず現在の売却可能な価格帯を把握しておくことをおすすめします。判断は、数字を知ってからで遅くありません。

4つのシナリオは「絶対的な売り時」を断定するものではなく、判断軸の整理です。実際のタイミング判断は、ご自身のライフプラン・住み替え先の状況・金融機関の融資環境などと組み合わせて、不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。複数の判断軸が交差するケース（例：築年の壁＋住み替え予定＋近隣再開発）では、優先順位を整理することで意思決定の質が上がります。

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千代田区のマンションを高く売るための5つのコツ

① エリアの購買層に合わせた訴求軸を選ぶ

千代田区は4つのエリアで購買層がまったく異なります。番町・麹町なら「都心で得がたい広さと静けさ」、大手町・丸の内・神田なら「通勤5分圏という代替不能の価値」。第2章のプロファイル一覧表を参考に、物件の最寄り駅とエリアの性格に合った訴求軸を選んでください。

内覧時も同じです。番町の物件なら、大使館や番町小学校のある落ち着いた街並みを歩いて感じてもらう。秋葉原周辺の物件なら、再開発の進む駅前と、そこから徒歩数分で得られる住環境のギャップを見せる。街ごと買ってもらう意識が、価格交渉の余地を広げます。

② 相場データは「条件を揃えて」読む

千代田区は23区のなかでも取引件数が少ない区です。第1章で見たとおり、取引の薄い駅では単一物件が相場を丸ごと動かします。第3章で見たとおり、面積を揃えずに築年数を比べると結論が逆転します。

ご自宅の相場を調べるときは、次の3点を確認してください。

1. その数字は成約価格か、売出価格か。 出典が明記されていないなら、売出価格である可能性を疑ってください
2. その数字は何件の取引に基づくか。 件数が20件を下回る駅・エリアの平均値は、単一物件に引きずられている可能性があります
3. 比較している条件は揃っているか。 築年数を比べるなら面積を揃える。エリアを比べるなら、総額だけでなく面積も見る

この3つを確認するだけで、相場を見誤るリスクは大きく下がります。逆に言えば、この3つを確認しないまま売出価格を決めることが、千代田区の売却でよくある失敗です。

③ 適正価格＋交渉余地を残した戦略的な売出価格設定

千代田区の売却で起こりやすい失敗のひとつが、高く出しすぎて売れにくくなることです。売出価格を相場より高く設定すると、掲載直後の1〜2週間で問い合わせが伸びず、掲載期間が長引きやすくなります。掲載期間が長い物件は買主から「売れ残り」と受け取られやすく、値下げしても、下げ幅以上に足元を見られることがあります。

不動産は掲載直後に最も注目が集まる商品です。この時期に反響を取れないと、その後に価格を下げても、初動と同じ勢いを取り戻すのは簡単ではありません。

千代田区の物件は総額が大きいため、10%の乖離が1,000万円を超えます。しかも買主の検索条件は「1億円以内」のように、区切りのよい数字で設定されがちです。1億500万円で出すか、9,980万円で出すかで、検索結果に表示されるかどうかが変わります。

適正価格を決める手順は3つあります。第一に、売出価格の事例ではなく、実際に成約した価格から逆算すること。第二に、同じエリアブロック・同じ面積帯・同じ築年帯と、条件を揃えた事例を使うこと。第三に、売却期限から逆算することです。3か月で売りたいなら相場どおり、半年かけてよいなら少し強気に。期限を決めずに強気な価格を設定すると、結果的に値下げ幅が大きくなりがちです。

④ 大規模修繕・管理組合の健全性をアピールする

築年数が経った物件ほど、買主は「この建物は適切に維持されてきたか」を気にします。修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴、長期修繕計画の有無、管理費の滞納状況。これらは管理組合から資料として取り寄せられます。

とくに千代田区で1981年以前に竣工した物件は71件中59件が番町・麹町に集中しており、築年数の不安を打ち消す材料が価格に直結します。耐震診断を実施済みなら、その結果も開示してください。買主の住宅ローン審査にも影響します。

⑤ 囲い込みをしない不動産会社を選ぶ

「囲い込み」とは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に流さず、自社で買主を見つけようとする行為です。売主にとっては、買主候補が減り、結果的に高く売れる機会を失うことになります。

千代田区の物件を売るなら、次の3点を確認してください。

1. 千代田区、とくに該当エリアブロックでの取引実績があるか。 番町と岩本町では買主層がまったく違います
2. レインズに登録し、他社にも物件を紹介するか。 囲い込みをしない姿勢は、必ず契約前に確認してください
3. 手数料の条件が明示されているか。 「無料」「半額」には必ず条件があります。その条件を口頭ではなく書面で確認してください

不動産会社の選び方については、不動産会社の選び方｜売却で失敗しない7つの判断基準で詳しく解説しています。

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千代田区のマンション売却にかかる費用・税金と手数料シミュレーション

売却の流れ -- 査定から引き渡しまで7ステップ（概要）

一般的な売却期間は、査定から引き渡しまで3〜6か月です。千代田区の高額物件では、買主の資金調達に時間がかかるため、やや長めに見ておくと安心です。

1. 売却準備・必要書類の確認（登記識別情報、管理規約、修繕積立金の資料など）
2. 査定の依頼（机上査定 → 訪問査定）
3. 媒介契約の締結（専属専任・専任・一般から選択）
4. 売却活動（レインズ登録・ポータルサイト掲載・内覧対応）
5. 購入申込・価格交渉
6. 売買契約の締結（手付金の受領・印紙税の負担）
7. 決済・引き渡し（残債の一括返済・抵当権抹消・所有権移転登記）

各ステップの詳細は、不動産売却の流れ10ステップ完全ガイドで解説しています。

売却にかかる主な費用一覧

費用項目	金額の目安	支払うタイミング
仲介手数料	法定上限は（売却価格×3%＋6万円）×1.1（消費税10%）	売買契約時と決済時に半額ずつが一般的
印紙税	1万円〜6万円（売却価格による・軽減措置適用時）	売買契約時
抵当権抹消の登録免許税	不動産1個につき1,000円（マンションは土地＋建物で2,000円が目安）	決済時
司法書士報酬（抵当権抹消）	1〜2万円程度	決済時
譲渡所得税・住民税	譲渡益が出た場合に課税（後述）	翌年の確定申告時

仲介手数料の計算式と上限

不動産の仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合、次の速算式で計算します。

仲介手数料の上限（税込） ＝ （売買価格 × 3% ＋ 6万円） × 1.1

これは上限であって、定価ではありません。この点が見落とされがちです。多くの不動産会社が上限額をそのまま請求するため、「3%＋6万円が決まった料金」だと理解されている売主が少なくありません。

千代田区の中央値である1億1,000万円で売却した場合、上限は369万6,000円。中央値3,500万円の足立区なら122万1,000円ですから、同じ「マンション1戸の売却」でも247万5,000円の差が生まれます。仲介手数料は売却価格に比例して増えるため、価格帯が高い区ほど負担が大きくなります。

仲介手数料シミュレーション【8,000万円・1億1,000万円・1億4,000万円・2億円｜通常×ゼロチュー売却比較】

当社では「ゼロチュー売却®」というサービスを提供しています。売主様の仲介手数料が最大無料になる仕組みです。

ただし「最大無料」という表現には条件があります。手数料は、売主様がプランを選ぶのではなく、成約ルートによって決まります。

成約ルート	売主様の仲介手数料
当社が買主を見つけた場合（自社成約）	0円
レインズ経由で他社を通じて成約した場合	相場の半額（売却価格×1.5%＋消費税）

具体的な金額に当てはめると、次のようになります。

売却価格	通常の上限（税込）	他社経由の場合（税込）	自社成約の場合
8,000万円	270万6,000円	132万円	0円
1億1,000万円（区の中央値）	369万6,000円	181万5,000円	0円
1億4,000万円（番町・麹町の中央値）	468万6,000円	231万円	0円
2億円	666万6,000円	330万円	0円

※グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」は、自社で買主を見つけた場合（自社成約）に売主様の仲介手数料が0円になるサービスです（適用には条件があります）。他社経由で買主が見つかった場合は、売主様の仲介手数料が売却価格の1.5%＋消費税（相場の半額）となります。なお、本記事の他社経由時の金額は売却価格×1.5%＋消費税で試算しており、法定上限額（3%＋6万円＋消費税）を単純に2分の1にした金額とは厳密には異なります。

なぜこの仕組みが成立するのか。当社は買主様からも仲介手数料をいただくため、自社で買主を見つけられた場合には、売主様からの手数料を0円にできます。

ここで重要なのは、当社がレインズにも物件情報を登録しているという点です。手数料を0円にしたいがために他社に情報を渡さない、いわゆる「囲い込み」は行いません。SUUMO、アットホーム、ホームズなどの主要ポータルサイトにも掲載し、他の不動産会社からの買主紹介も受け付けます。他社経由で成約した場合、当社の手数料は相場の半額（売却価格×1.5%＋消費税）となりますが、それでも売主様の手取りは通常より増えます。

売主様にとって最も大切なのは、手数料が0円になることではなく、最も高く買ってくれる買主に出会うことです。囲い込みは、その機会を奪います。

譲渡所得税の基本

マンションを売って利益（譲渡益）が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

税率は所有期間によって変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税）、5年以下なら短期譲渡所得（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税）です。

マイホーム（居住用財産）を売った場合、譲渡益から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし適用には要件があり、投資用物件には使えません。

注意 取得費が不明な場合は「売却価格の5%」を概算取得費として計算します。30年以上前に購入したマンションの場合、この概算取得費を使うと譲渡所得が大きく増えるため、購入時の契約書・登記書類は必ず保管しておきましょう。税額は取得費・所有期間・特例の適用可否によって大きく変わります。実際の税負担については税理士・税務署にご確認ください。

印紙税・登録免許税・抵当権抹消費用

売買契約書には印紙税がかかります。2027年3月31日までは軽減措置が適用され、記載金額別に次のとおりです。

契約書の記載金額	印紙税（軽減後）
1,000万円超 5,000万円以下	1万円
5,000万円超 1億円以下	3万円
1億円超 5億円以下	6万円

住宅ローンが残っている場合は、決済時に抵当権抹消の登記が必要です。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、マンションは土地と建物で2,000円が目安。司法書士に依頼する場合の報酬は1〜2万円程度です。

売却費用の総額シミュレーション（仲介手数料＋諸費用）

千代田区の代表的な価格帯で、諸費用の総額を試算します。譲渡所得税・住民税は含みません。

売却価格	仲介手数料（上限）	印紙税	その他	諸費用合計	手取り（概算）
8,000万円	270万6,000円	3万円	2.5万円	約276万1,000円	約7,723万9,000円
1億1,000万円	369万6,000円	6万円	2.5万円	約378万1,000円	約1億621万9,000円
1億4,000万円	468万6,000円	6万円	2.5万円	約477万1,000円	約1億3,522万9,000円

当社が買主を見つけた場合（自社成約）は、仲介手数料が0円になります。同じ価格帯で比較すると次のとおりです。

売却価格	仲介手数料	諸費用合計	手取り（概算）	通常との差
8,000万円	0円	約5万5,000円	約7,994万5,000円	＋270万6,000円
1億1,000万円	0円	約8万5,000円	約1億991万5,000円	＋369万6,000円
1億4,000万円	0円	約8万5,000円	約1億3,991万5,000円	＋468万6,000円

（その他＝抵当権抹消の登録免許税2,000円＋司法書士報酬1〜2万円を2.5万円で概算）

注意 上記のシミュレーションには譲渡所得税・住民税を含めていません。譲渡益（売却価格 − 取得費 − 譲渡費用）が出た場合は別途課税対象となり、所有期間や物件状況によって税額が大きく変わります。実際の手取り額は売主様の取得費・所有期間・物件状況によって異なるため、税理士・税務署にご確認ください。

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千代田区のマンション売却でよくある質問（FAQ）

Q1. 千代田区のマンションは今売り時ですか？

千代田区の成約価格の中央値は、2020年の6,100万円から2025年には1億1,000万円へと1.8倍に上昇しました。ただし今後も上昇が続く保証はありません。売り時の判断は、金利・季節・築年数・再開発の4つの軸と、ご自身のライフプランを組み合わせて決める必要があります。とくに築30年を超えると価格水準が下がるため、築28〜30年の物件は検討の余地があります。

Q2. 千代田区で一番高く売れるエリアはどこですか？

総額でみると番町・麹町エリア（半蔵門、麹町、市ケ谷、四ツ谷）で、中央値は1億4,000万円です。㎡単価は214万円で、九段・飯田橋と同水準です。両エリアの総額差2,000万円は、主に住戸の広さ（平均71㎡と61㎡）の違いから生まれています。

Q3. 番町・麹町と神田岩本町ではマンション価格はどう違いますか？

中央値価格で番町・麹町が1億4,000万円、神田岩本町・秋葉原が7,500万円と、約1.9倍の開きがあります。㎡単価でも214万円と154万円で1.39倍の差です。番町は江戸期の武家屋敷を起源とする高級住宅地、神田岩本町は旧問屋街という成り立ちの違いが、そのまま価格差に表れています。買主層も、富裕層のファミリーと実需の単身者・DINKsで大きく異なります。

Q4. 千代田区のマンション売却にかかる仲介手数料はいくらですか？

宅地建物取引業法の上限額は「（売却価格×3%＋6万円）×1.1（消費税10%）」です。区の中央値である1億1,000万円なら369万6,000円、1億円なら336万6,000円になります。これは上限であり、定価ではありません。当社のゼロチュー売却では、当社が買主を見つけた場合、売主様の手数料は0円です。レインズ経由で他社を通じて成約した場合は、相場の半額（売却価格×1.5%＋消費税）となります。

Q5. 千代田区のマンション売却にかかる期間はどれくらいですか？

査定から引き渡しまで3〜6か月が目安です。千代田区の高額物件では買主の資金調達に時間がかかるため、やや長めに見ておくと安心です。売出価格を相場より高く設定すると掲載期間が延び、結果的に値下げ幅が大きくなる傾向があります。

Q6. 築30年超の千代田区マンションでも売れますか？

成約事例は数多くあります。千代田区では1981年以前に竣工した物件が直近2年で71件成約しており、中央値は7,600万円です。ただし1982年以降に竣工した物件（1億1,000万円）と比べると価格差があります。住宅ローンの利用に制限がかかる場合があるため、管理組合の修繕履歴や耐震診断の資料を揃えて、建物が適切に維持されてきたことを示すことが有効です。

Q7. 住宅ローンが残っている千代田区マンションでも売却できますか？

売却できます。決済時に売却代金で残債を一括返済し、抵当権を抹消するのが一般的な流れです。ただし売却価格が残債を下回る場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談する必要があります。まずは残債証明書を取り寄せ、査定額と諸費用を突き合わせて手残り額を確認してください。

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まとめ -- 千代田区のマンション売却を成功させるために

千代田区のマンション売却について、国土交通省の取引データから見えたことを整理します。

相場は5年で1.8倍になりました。2020年の中央値6,100万円が、2025年には1億1,000万円です。23区内では㎡単価第2位、港区に次ぐ水準にあります。人口が1995年の34,780人から2026年の69,736人へ増え続ける一方、住宅を建てられる土地が限られている。この需給が価格を支えています。

区内は4つのエリアに分かれます。番町・麹町（1億4,000万円）、九段・飯田橋（1億2,000万円）、大手町・丸の内・神田（8,450万円）、神田岩本町・秋葉原（7,500万円）。番町と九段は㎡単価が同水準で、総額の差を生むのは住戸の広さです。

価格が落ちる節目は築30年です。築6〜10年から築21〜30年までは価格維持率がほぼ横ばいで推移し、築31年以上で57%へ下がります。築28〜30年の物件をお持ちなら、この壁を越える前に検討する価値があります。

相場データは、条件を揃えて読む必要があります。取引の少ない駅では単一の物件が相場を歪めます。築年数を比べるときは面積を揃えなければ、結論が逆転します。

そして、手数料は手取りに大きく影響します。1億1,000万円の物件なら、仲介手数料の上限は369万6,000円です。当社の「ゼロチュー売却」では、当社が買主を見つけた場合（自社成約）、売主様の手数料は0円になります。レインズ経由で他社を通じて成約した場合は、相場の半額（売却価格×1.5%＋消費税）です。手数料の条件は会社によって違うため、契約前に必ず書面で確認してください。

ご自宅がいくらで売れるのか。手数料と諸費用を引いて、手元にいくら残るのか。まずは具体的な数字を知ることから始めてください。

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【この記事の監修者】

桝谷 浩太（ますや こうた） グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士

東宝ハウス、三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SREホールディングス）にて居住用不動産の売買仲介営業を経験し、仲介部門社長賞・契約件数1位を連続受賞。業界経験18年。2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業。不動産業界で問題となっている「囲い込み」を仕組みで解決するために、売却仲介手数料最大無料サービスに取り組むなど不動産業界の健全化を促進する活動をする。著書「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazon不動産カテゴリにてベストセラー1位を獲得。

グローバルトラスト不動産株式会社 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-3-4 宅地建物取引業免許: 東京都知事免許（2）第100468号 所属: （公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）東京都宅地建物取引業協会、（公財）東日本不動産流通機構

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【最終更新日】 2026年7月10日

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【免責事項】 本記事に掲載する相場データは、国土交通省が公表する過去の成約事例を集計したものであり、個別物件の売却価格を保証するものではありません。実際の売却価格は、物件の状態、階数、方位、管理状況、売却時期などによって変動します。また、税制・法令・金利等の情報は執筆時点のものです。具体的な売却のご判断にあたっては、当社を含む不動産会社および税理士等の専門家にご相談ください。

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