中央区は、月島・勝どき・晴海の湾岸タワーマンション群から、銀座・築地の都心商業エリア、日本橋・京橋のオフィス街、人形町・浜町の下町情緒あるエリアまで、東京の中心で性格の大きく異なるマーケットが共存する区です。中古マンションの取引は活発で、過去6年間（2020〜2025年）の取引件数は約9,700件規模にのぼります。一方で、同じ中央区内でも駅によって平米単価に差があり、晴海・勝どきの大規模タワーマンションと、銀座・築地のコンパクトな都心物件では、売却戦略の組み立て方が大きく変わります。

国土交通省の取引データを基に居住用マンション（1LDK以上）を集計すると、2024〜2025年の中央区平均取引価格は約1億1,420万円、平均平米単価は約176万円（坪単価約582万円）。23区内では港区・千代田区・渋谷区に次ぐ平米単価第4位で、6年間（2020〜2025年）で平米単価は+75.1%上昇しました。これは港区（+66.8%）を上回る都心トップクラスの伸びで、晴海フラッグの分譲・引き渡しや湾岸エリアの再開発、都心回帰の加速も価格上昇の背景の一つと考えられます。

こうしたエリアごとの実情を知らないまま売却に動くと、戦略の選び方で手取り額に大きな差が出ることもあります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。本記事では、国土交通省の取引データ（2020年Q1〜2025年Q4の取引9,695件・うち居住用7,514件を独自集計）と不動産売買のプロの視点から、中央区のマンション売却で納得感のある成果につなげるためのポイントをまとめました。

【この記事でわかること】

• 中央区のマンション売却相場（築年数別・駅別の最新データ）
• 月島・勝どき・晴海（湾岸）／銀座・築地・八丁堀／日本橋・京橋の3エリア別価格差と購買層
• 金利動向・季節・再開発から判断する「売り時」
• 「ゼロチュー売却」で仲介手数料がどう変わるかのシミュレーション
• 中央区のマンションを高く売るための5つの実践的コツ

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中央区のマンション売却相場【2025年取引データで解説】

中央区のマンション売却相場とは、中央区内で実際に取引された中古マンションの取引価格をもとに算出される平均的な売買価格を指します。国土交通省の取引価格データを基に居住用マンション（1LDK以上）に絞って集計すると、2024〜2025年の平均平米単価は約176万円（坪単価約582万円）、平均取引価格は約1億1,420万円です。

この章では、中央区マンションの最新相場サマリー、6年間の価格推移、23区内でのポジショニング、間取り別の価格帯、売出価格と取引価格の差を順に確認します。

中央区マンションの最新相場サマリー

中央区の中古マンション売却価格は、東京23区の中で最上位グループ（4位）に位置し、都心3区（千代田・中央・港）の一角として、港区・千代田区に次ぐ水準です。

2024〜2025年の取引データに基づく主な指標は以下のとおりです。

指標（2024〜2025年）	数値
平均平米単価	約176万円/㎡
平均坪単価	約582万円/坪
中央値平米単価	約170万円/㎡
平均取引価格	約1億1,420万円
中央値価格	約1億円
平均面積	約63㎡
対象データ件数	約2,950件（居住用1LDK以上・2024〜2025年）

※2020年Q1〜2025年Q4の取引データ（取引9,695件・うち居住用7,514件）を集計し、直近2024〜2025年に絞って算出。 （出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

中央区は晴海・勝どき・月島の湾岸タワーマンション、銀座・築地の都心商業エリア、日本橋・京橋のオフィス街など、性格の異なるエリアを多数擁します。都心居住を求めるパワーカップル・富裕層から、投資・セカンドハウス需要まで、幅広い層が購入を検討するエリアです。平均取引価格と中央値の差（約1億1,420万円vs約1億円）は、晴海・勝どきの広めのタワーマンションや、銀座エリアの高単価コンパクト物件が平均値を押し上げているためです。一般的なファミリーマンション（60〜70㎡台）の現実的な売却価格は、中央値㎡単価（約170万円）で換算すると、60㎡前後で約1億円、70㎡台では約1億1,000万〜1億2,000万円台が目安となります。

POINT 中央区の平均面積は約63㎡で、ファミリータイプ（晴海・勝どきの広めの3LDK）とコンパクトタイプ（銀座・日本橋の1LDK〜2LDK）がバランスよく流通しています。湾岸エリアの広めのタワーマンションと、銀座・築地の都心コンパクトマンションでは、ターゲットとなる購入層も価格帯も大きく異なります。

中央区マンションの平米単価推移（2020→2025年で+75.1%）

中央区の中古マンション平米単価は、2020年以降一貫して上昇傾向で、特に2024年以降の上昇ペースが際立っています。

年	平均平米単価（居住用）	取引件数
2020年	約109万円/㎡	527件
2021年	約115万円/㎡	1,374件
2022年	約125万円/㎡	1,219件
2023年	約134万円/㎡	1,441件
2024年	約161万円/㎡	1,467件
2025年	約191万円/㎡	1,486件

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

6年間で平均平米単価は約109万円から約191万円へと+75.1%上昇しています。同時期の港区（+66.8%）を上回り、千代田区と並んで23区でもトップクラスの伸びです。中央区は都心居住エリアの中でも、資産価値を大きく伸ばしてきたエリアの一つといえます。

上昇ペースは、2024年から2025年にかけてさらに加速しています。2023年の約134万円から2025年の約191万円へと、2年間で約42%上がりました。晴海フラッグの分譲・入居開始や、湾岸エリアの居住人気の高まり、都心回帰の加速も、エリア評価を支える要因の一つと考えられます。

ただし、首都圏全体では2026年に入って市況に変化の兆しが見られます。東日本不動産流通機構（レインズ）の月例速報によると、首都圏の中古マンション成約㎡単価は連続して上昇し、バブル期水準を上回る高値圏が続く一方、在庫の増加など需給バランスの変化の兆しもみられます。日銀は2024年以降、段階的に利上げを進めており、住宅ローン金利も上昇傾向にあるため、購入者の借入余力に影響し始めています。価格の上昇基調が永続するとは限らない点は、売却を考えるうえで意識しておきたいところです。

（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」、日本銀行「金融政策決定会合 公表資料」、住宅金融支援機構「フラット35金利推移」）

23区内での中央区のポジショニング

中央区は23区内マンション平米単価ランキングで第4位に位置しています。2024〜2025年の取引データを基にした23区全体の集計から、中央区周辺の主要都心区を抜粋すると以下のとおりです。

順位	区	平均平米単価	平均取引価格	平均面積
1位	港区	約229万円/㎡	約1億7,225万円	69㎡
2位	千代田区	約216万円/㎡	約1億4,566万円	61㎡
3位	渋谷区	約188万円/㎡	約1億2,815万円	62㎡
4位	中央区	約176万円/㎡	約1億1,420万円	63㎡
5位	新宿区	約144万円/㎡	約8,683万円	58㎡
6位	目黒区	約140万円/㎡	約8,695万円	60㎡
7位	品川区	約138万円/㎡	約8,596万円	60㎡

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

中央区は都心3区（千代田・中央・港）の一角として、港区・千代田区に次ぐポジションです。「銀座・日本橋という日本有数のビジネス・商業の中心地」と「晴海・勝どきの湾岸タワーマンション居住地」を同時に擁する稀有なエリアとして、都心居住を求めるパワーカップル・富裕層・投資検討層から強い支持を受けています。より高単価帯の港区のマンション売却ガイドと比較すると、中央区の立ち位置がより明確になります。23区全体の価格動向については東京23区のマンション市況最新動向もあわせてご覧ください。

特に中央区の強みは、都営大江戸線（勝どき・月島）・東京メトロ有楽町線（月島・銀座一丁目）・東京メトロ日比谷線（八丁堀・築地・銀座・人形町）・東京メトロ銀座線（銀座・京橋・日本橋）・JR京葉線（八丁堀） など、都心の主要路線が網の目のように走る交通利便性です。職住近接を求める層を引き寄せ、取引の厚みを生んでいます。

中央区の間取り別マンション相場

中央区のマンションを間取り別に見ると、購買層と価格帯の違いが明確になります。

間取り	平均平米単価	平均面積	平均取引価格	中央値価格
1LDK〜2LDK	約140万円/㎡	約56㎡	約7,998万円	約7,200万円
3LDK	約156万円/㎡	約78㎡	約1億2,355万円	約1億1,000万円
4LDK以上	約154万円/㎡	約98㎡	約1億5,392万円	約1億4,000万円

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上・全期間）を当社が集計・作成）

中央区で最も取引が多いのは1LDK〜2LDK（約5,660件）で、次いで3LDK（約1,750件）と続きます。職住近接の都心居住を求める単身者・DINKs・パワーカップル向けのコンパクト〜中型マンションが取引の中心です。㎡単価では3LDK以上が最も高く、晴海・勝どきの広めのタワーマンションがこの価格帯を牽引しています。

売出価格と取引価格の差

国土交通省の取引データは「実際に取引が成立した価格」を基にしているため、不動産ポータルサイトに掲載される「売出価格」とは性格が異なります。

売出価格は売主の希望価格であり、買主との交渉を経て取引価格が決まります。物件や市況によっては数%〜1割程度の価格調整が入ることもあります。そのため、ポータルサイトの売出価格だけで相場を判断すると、実際の取引価格との差から「想定より手取りが少ない」と感じやすくなります。

本記事が引用している国土交通省「不動産情報ライブラリ」のデータは、契約が成立した実取引価格を集計したもので、値引き後の現実値です。査定を依頼する際は、査定額（売出価格の参考値）だけでなく「直近の取引事例」を確認することで、売却で実際に手にできる金額を把握しやすくなります。

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中央区のエリア別マンション相場 -- 駅・地域で価格はどう変わる？

中央区は、湾岸のタワーマンション群、銀座・築地の都心商業エリア、日本橋・京橋のオフィス街まで、性格の異なるエリアを抱えています。同じ「中央区」でも、駅・エリアによってマンション相場と購買層は大きく異なります。ここでは主要3エリアの特徴と相場を比較します。

エリア	主な最寄り駅	中央値㎡単価（2024〜2025年）	主な購買層
月島・勝どき・晴海（湾岸）	勝どき・月島	約175万円/㎡	パワーカップル・タワマン志向ファミリー
銀座・築地・八丁堀	銀座・築地・八丁堀・新富町	約168万円/㎡	富裕層・都心職住近接・投資層
日本橋・京橋	人形町・水天宮前・茅場町・浜町	約154万円/㎡	DINKs・実需・投資検討層

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、中央区内の各エリア物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上）を当社が集計・作成）

月島・勝どき・晴海（湾岸）エリアの相場 -- タワーマンション林立の中央区最大マーケット

月島・勝どき・晴海エリアは、中央区南部に位置する湾岸タワーマンション集積エリアです。都営大江戸線・東京メトロ有楽町線が利用でき、銀座・有楽町・六本木方面へ乗り換えなくアクセスできるうえ、銀座まで自転車・徒歩圏という職住近接の利便性が魅力です。「ザ・トウキョウタワーズ」「ドゥ・トゥール」「晴海フラッグ」をはじめとする大規模タワーマンションが集積し、中央区のマンション取引の中心を占めています。

国交省データで集計した湾岸エリア（2024〜2025年・居住用1LDK以上、1,721件）は、平均平米単価約185万円、中央値約175万円、平均面積約69㎡。平均取引価格は約1億3,040万円と、中央区の3エリアで最高水準です。湾岸エリアの平米単価は2020年の約105万円から2025年には約201万円へと、6年間でほぼ倍増しており、中央区全体の価格上昇を牽引してきました。

国交省データで集計した勝どき駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、1,207件）は、平均平米単価約189万円、中央値約183万円、平均面積約70㎡。70㎡換算では中央値ベースで約1億2,833万円が中心です。価格レンジ（25〜75パーセンタイル）は149〜218万円/㎡と幅広く、築浅の大規模タワーマンションでは平米単価200万円超の取引が中心となります。

月島駅最寄り物件（513件）は、平均平米単価約175万円、中央値約169万円、平均面積約67㎡。70㎡換算では中央値ベースで約1億1,846万円が中心です。月島は「もんじゃストリート」で知られる下町情緒と、湾岸タワーマンションの利便性が共存するエリアとして、ファミリー層・DINKsから人気があります。

主な購買層は、都心通勤の利便性とタワーマンションの居住性を両立したいパワーカップル・ファミリー層です。「銀座・有楽町への近接」「タワーマンションの眺望と設備」「湾岸エリアの再開発による街の進化」を求める傾向があり、売却時には水辺の眺望・大規模マンションの共用施設・職住近接の利便性を内覧資料で前面に出したいポイントです。

銀座・築地・八丁堀エリアの相場 -- 日本有数の商業地に隣接する都心職住近接エリア

銀座・築地・八丁堀エリアは、中央区西部に位置する都心商業・職住近接エリアです。東京メトロ日比谷線・銀座線・有楽町線・JR京葉線が利用でき、銀座・有楽町・東京駅へ徒歩や数駅でアクセスできる好立地です。日本有数の商業地「銀座」、再開発が進む「築地」（築地市場跡地の大規模再開発）、オフィスと住宅が混在する「八丁堀・新富町」など、都心ならではの立地が特徴です。

国交省データで集計した銀座・築地・八丁堀エリア（2024〜2025年・居住用1LDK以上、562件）は、平均平米単価約169万円、中央値約168万円、平均面積約56㎡。平均取引価格は約9,716万円で、湾岸エリアより面積はコンパクトながら、㎡単価は高水準です。

国交省データで集計した八丁堀駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、235件）は、平均平米単価約184万円、中央値約183万円、平均面積約59㎡。70㎡換算では中央値ベースで約1億2,833万円が中心です。日比谷線・JR京葉線の2路線が使え、東京駅・銀座へのアクセスの良さから、職住近接を求める層に人気です。

銀座駅最寄り物件（8件と少数）は、平均平米単価約206万円、中央値約209万円と中央区内でも最高水準ですが、流通量が非常に少なく希少性が高いエリアです。

築地駅最寄り物件（102件）は、平均平米単価約163万円、中央値約164万円、平均面積約55㎡。70㎡換算では中央値ベースで約1億1,455万円が中心です。築地市場跡地の大規模再開発が進行しており、将来性への期待からエリア評価が高まっています。なお、新富町駅最寄り物件（145件、中央値約144万円）も同エリアに含まれます。

主な購買層は、銀座・東京駅エリアへの職住近接を重視する富裕層・経営者層、都心のセカンドハウス・投資を検討する層です。売却時には、「銀座・東京駅への好アクセス」「築地再開発の将来性」「都心一等地の希少性」を訴求材料にすると響きやすくなります。

日本橋・京橋エリアの相場 -- 再開発で進化する歴史と金融の街

日本橋・京橋エリアは、中央区北部に位置するオフィス・商業・住宅が混在する都心エリアです。東京メトロ日比谷線・銀座線・東西線・半蔵門線、都営浅草線などが利用でき、大手町・東京駅へのアクセスに優れます。「日本橋一丁目中地区再開発」「八重洲・京橋の大規模再開発」など、街区を一新する再開発が進行中で、歴史ある街並みと最新の都市機能が融合しています。人形町・浜町・水天宮前など、下町情緒を残す住宅エリアも人気です。

国交省データで集計した日本橋・京橋エリア（2024〜2025年・居住用1LDK以上、670件）は、平均平米単価約158万円、中央値約154万円、平均面積約53㎡。平均取引価格は約8,690万円で、3エリアの中では比較的検討しやすい価格帯です。

国交省データで集計した人形町駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、94件）は、平均平米単価約174万円、中央値約167万円、平均面積約54㎡。70㎡換算では中央値ベースで約1億1,667万円が中心です。日比谷線・浅草線の2路線が使え、甘酒横丁などの下町情緒と都心アクセスを両立する街として、DINKs・ファミリー層に支持されています。

同じエリアの水天宮前駅（160件、中央値約130万円）、茅場町駅（37件、中央値約149万円）、浜町駅（149件、中央値約156万円）、東日本橋駅（82件、中央値約158万円）も、日本橋エリアの住宅マーケットを形成しています。

主な購買層は、大手町・日本橋エリアへの通勤を重視する金融・商社系のDINKs・ファミリー、再開発の将来性に期待する実需・投資検討層です。売却時には、「日本橋・大手町への近接」「日本橋・八重洲の大規模再開発の将来性」「人形町・甘酒横丁の生活利便性」を内覧資料に組み込みたい要素です。

中央区エリア別購買層プロファイル一覧表

エリアごとに購買層・価格帯・人気要因をまとめると、売却時の訴求軸が見えてきます。

エリア	中央値㎡単価	主な購買層	訴求すべきキーワード
月島・勝どき・晴海（湾岸）	約175万円	パワーカップル・タワマン志向ファミリー	銀座近接／タワー眺望・共用施設／湾岸再開発／職住近接
銀座・築地・八丁堀	約168万円	富裕層・都心職住近接・投資層	銀座・東京駅への好アクセス／築地再開発／都心一等地の希少性
日本橋・京橋	約154万円	DINKs・実需・投資検討層	大手町近接／日本橋・八重洲再開発／人形町の生活利便性

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、中央区内の各エリア物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上）を当社が集計・作成）

プロのアドバイス 同じ中央区でも、エリアごとに購入希望者の属性と関心事項は大きく異なります。たとえば晴海・勝どきの大規模タワーマンションを「都心の希少コンパクト物件」として訴求すると魅力が伝わりにくく、逆に銀座・築地のコンパクト物件を「ファミリー向け」として訴求するとミスマッチが生じます。マンションの最寄り駅とエリア特性に応じた「ターゲット設定」を不動産会社と事前に擦り合わせることが、高値売却の出発点です。

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築年数別に見る中央区マンションの価格帯

中央区のマンション売却価格は築年数によって大きく変動します。築5年以内と築31年以上では平米単価が約1.9倍の差があり、特に築20年・築30年の節目で明確な落差があります。

中央区の築年数別㎡単価と価格維持率

国土交通省の取引データを基に、中央区の築年数別の平米単価をまとめると以下のとおりです。

築年数	平米単価	70㎡換算	価格維持率（築5年以内比）
築5年以内	約170万円/㎡	約1億1,900万円	100%
築6〜10年	約157万円/㎡	約1億990万円	約93%
築11〜20年	約131万円/㎡	約9,170万円	約77%
築21〜30年	約131万円/㎡	約9,170万円	約77%
築31年以上	約87万円/㎡	約6,090万円	約51%

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

価格が大きく下がりやすい節目は2つあります。1つ目は、築10年→築11年で価格維持率が約93%から77%へと一段落ちる「築10年の崖」。2つ目は、築30年→築31年で価格水準が大きく下がる傾向です。なお、築11〜20年と築21〜30年がほぼ同水準（ともに約131万円/㎡）となっているのは、中央区では築20年前後の湾岸タワーマンションが高値で取引され、この築年帯の平均を支えているためで、必ずしも築年が古いほうが安いとは限りません。また、これらの「崖」は同一物件が特定の築年数を迎えた瞬間に価格が下がることを示すものではなく、築年帯ごとの取引事例の平均差を表しています。

なお、旧耐震／新耐震は 築年数ではなく「建築確認日」で判定 されます。1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件は旧耐震基準、同年6月1日以降は新耐震基準です。旧耐震基準の物件は住宅ローン審査・地震保険・買主の住宅ローン減税の適用条件で不利になる場合があり、新耐震基準のマンションと比較して取引価格に差が生じる傾向があります。築40年超の物件をお持ちの場合は、建築確認日・耐震診断履歴を確認することが重要です。

築10年以内のマンション -- 価格を維持しやすい売り時

築10年以内のマンションは、設備が現代的で内装の傷みも少なく、購入者にとって魅力が高いため、平米単価で約157〜170万円の高値を維持しています。住宅ローン減税の対象にもなりやすく、購入希望者の予算が広がりやすい年代です。中央区では、晴海・勝どきの築浅大規模タワーマンションがこの築年帯の中心を占めています。

築10年以内で売却を検討している場合、リフォーム費用をかけずにそのまま売り出しても十分な価格が見込めます。むしろ「次の所有者の好みに合わせた内装変更を可能にする」という意味で、現状渡しが好まれる傾向があります。湾岸エリアの築浅タワーマンションは、価格設定や販売条件が合えば、比較的早期に成約に至るケースもあります。

築20年〜30年のマンション -- リフォーム実施の判断軸

築20年を超えると、設備の老朽化が顕在化し始めます。給湯器・エアコン・水回り設備の交換時期が重なり、購入後すぐにリフォーム費用がかかるという印象を与えやすくなる点が、価格に影響する要因です。中央区では築11〜30年で平米単価約131万円と、築10年以内より一段下がりますが、立地の良さから一定の価格を維持しています。

リフォームを実施するかどうかは、以下の判断軸で検討します。

• リフォーム費用 < 売却価格上昇分：実施するメリットあり
• リフォーム費用 ≧ 売却価格上昇分：実施しないほうが手取りが多い

一般的に、水回り（キッチン・浴室・トイレ）のフルリフォームには300〜500万円かかります。一方、リフォーム済みマンションの売却価格は、未リフォーム物件と比べて200〜400万円程度高くなる傾向があるため、必ずしもリフォームが得策とは限りません。

プロのアドバイス リフォームを実施するくらいなら、ハウスクリーニングと壁紙の部分張り替え（10〜30万円）程度に留め、その分を売出価格に反映させて「相場より安い割安感」を出すほうが、結果的に手取りが多くなるケースもあります。判断は不動産会社の担当者と相談して決めましょう。

築30年超のマンション -- 売却戦略と注意点（旧耐震ライン含む）

築31年を超えると平米単価は約87万円まで下がり、築5年以内の約51%の水準となります。ただし、中央区の場合は「立地」と「管理状態」が良好であれば、築古でも一定の評価を得られるケースがあります。銀座・日本橋・八丁堀などの都心一等地では、築古でもリノベーション前提の需要が見込めます。

築古マンション売却時の重要ポイントは以下の4点です。

1. 新耐震基準を満たしているか：1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件か、確認資料を準備
2. 大規模修繕の実施履歴：適切なタイミングで修繕されているかを資料で示す
3. 修繕積立金の積立状況：管理組合の財務が健全であることをアピール
4. 建て替え計画の有無：管理組合で建て替え議論が進行している場合、その情報も重要

築40年超でも、新耐震基準を満たし、大規模修繕が適切に行われている物件は「リノベーション前提」で購入する層からの需要があります。中央区の場合、銀座・日本橋・八丁堀などの都心立地では、築古でも一定価格で売却できる可能性があります。

注意 1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震マンションは、新耐震基準への適合状況によって住宅ローン審査や住宅ローン減税の適用条件が変わります。ただし、旧耐震基準のマンションでも 耐震基準適合証明書 など必要書類を用意できれば、買主が住宅ローン減税を受けられる可能性があります。「旧耐震だから不可」と一律に決まるわけではないため、建築確認日・耐震診断履歴・適合証明書の取得可否を確認しておくと、買主との交渉がスムーズになります。

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中央区のマンションはいつ売るべき？売却タイミングの判断基準

中央区のマンションの売り時は、市況・季節・築年数・再開発の4つの軸で判断できます。2024〜2025年の取引データを見る限り、2026年現在は売却を検討しやすい材料が揃っている局面です。特に中央区は 築地市場跡地・日本橋一丁目・八重洲/京橋 といった大規模再開発が進行し、湾岸エリアの居住人気も続いています。エリアごとに売却タイミングの見極めが手取り額を左右しやすいエリアといえます。

金利動向（日銀利上げの影響）

2024年3月のマイナス金利政策解除以降、日銀は段階的に利上げを進めており、政策金利は約30年ぶりの水準まで引き上げられています。日銀は物価安定目標の持続的・安定的な実現に向けて、今後も必要に応じて追加利上げを進めていく方針を示しており、市場でもさらなる利上げ観測が出ています。住宅ローン金利への波及もすでに見え始めており、住宅金融支援機構のフラット35金利は上昇傾向にあります。

金利上昇局面では、購入者の借入余力が縮小し、マンション価格の上昇ペースが鈍化する可能性があります。実際、首都圏全体では2026年に入って需給に変化の兆しが見られ始めています。

ただし、中央区のような都心一等地では、共働き高所得層・現金購入を含む投資層・富裕層の需要が一定割合あるため、金利上昇の影響を受けにくい構造があります。本記事の集計でも、2024年→2025年の平均㎡単価は約161万円から約191万円へと上昇しています。

「金利がさらに上がる前に」と動く購入者層の存在も含め、2026年は 「上昇が永続するわけではない」前提のもとで、自分のエリア・物件に最適なタイミングを判断する局面 に入ったといえます。なお、査定から引き渡しまでの全体的な進め方はマンション売却の流れ10ステップで詳しく解説しています。

（出典：日本銀行「金融政策決定会合 公表資料」、住宅金融支援機構「フラット35金利推移」、公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」）

季節要因（2〜3月の需要ピーク／9〜10月の準ピーク）

マンション購入者の動きには明確な季節性があります。

• 2〜3月：新年度・転勤・入学に向けた最大の需要ピーク
• 9〜10月：下半期の購入検討者が動く準ピーク
• 12月：年末年始は動きが鈍る

中央区はパワーカップル・ファミリー層・投資層の取引が多く、「子供の入学・進学に合わせた住み替え」「転勤・転職に伴う住み替え」のほか、年度替わりの法人需要も購入動機となるため、季節要因の影響を受けます。売却を急がないのであれば、2〜3月の成約を目指して前年12月〜1月に売却活動を開始するスケジュールが理想的です。9〜10月の成約を狙うなら、夏前の6〜7月から動き出すと余裕を持った販売活動ができます。

築年数の崖を超える前のタイミング

前章で示したとおり、中央区のマンション価格には築年数の節目があります。特に「築10年→築11年」「築30年→築31年」の境目で価格が下がる傾向があり、築40年超は旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）の物件が混在しやすい年代となるため、これらの節目を迎える前の売却判断が手取り額に影響します。

たとえば築6〜10年の取引群と築11〜20年の取引群では、平米単価が約157万円/㎡と約131万円/㎡となっており、70㎡換算で約1,800万円の差があります。ただし、これは同一物件が築10年から11年になる瞬間に下落する金額ではなく、築年帯ごとの取引事例の平均差を示すものです。築年帯の節目で売り出すと、購入者の検索条件や予算感、建物の管理状態・耐震性への見方などの影響で取引価格が変わる傾向があるため、節目を意識した売却タイミングの検討が重要です。

再開発タイミング -- 中央区内で進行する複数のプロジェクト

中央区は2026年現在、複数の再開発プロジェクトが進行しているエリアです。エリアによっては、再開発の進捗が売却タイミングに影響します。

プロジェクト	エリア	概要	影響を受けるマンション所在地
築地市場跡地再開発	築地駅周辺	都が進める大規模複合開発（多目的スタジアム・MICE等）が計画・段階的に進行	築地・新富町・八丁堀周辺
日本橋一丁目中地区・日本橋川沿い再開発	日本橋駅周辺	首都高地下化に合わせた大規模再開発が進行	日本橋・茅場町・水天宮前周辺
八重洲・京橋再開発	京橋・八重洲周辺	東京駅前の大規模複合開発が段階的に完成	京橋・八丁堀周辺
湾岸エリアの居住人気継続	晴海・勝どき周辺	晴海フラッグの分譲・入居が進み、湾岸の街が成熟	晴海・勝どき・月島周辺

築地市場跡地再開発は、東京都が進める大規模複合開発で、多目的スタジアムやMICE施設、商業・住宅などの整備が段階的に計画されています。銀座・築地エリアの利便性に再開発の付加価値が加わることで、近隣マンションの周辺評価に中長期的な影響を与える可能性があります。

日本橋エリアは、首都高速道路の地下化に合わせた「日本橋川沿い再開発」が進行し、歴史ある街並みに空と緑が戻る大規模プロジェクトが進んでいます。日本橋・茅場町・水天宮前のマンション評価を支える要因の一つです。

八重洲・京橋エリアは、東京駅前の大規模複合開発が段階的に完成し、ビジネス・商業の中心としての価値がさらに高まっています。

湾岸エリアは、晴海フラッグの分譲・入居が進み、街が成熟しつつあります。大規模マンションの供給が落ち着くことで、既存の中古タワーマンションの希少性が相対的に高まる局面も考えられます。

なお、交通面の長期的な将来性として、東京都が検討を進める新地下鉄「都心部・臨海地域地下鉄（臨海地下鉄）」の構想もあります。東京駅から新銀座・新築地・勝どき・晴海などを経て臨海部へ至る路線で、実現すれば勝どき・晴海・築地周辺の交通利便性の向上が期待されます。ただし、2024年に整備・営業主体が決まったものの、都市計画決定や着工はこれからの計画段階で、開業は2040年頃を目標とする長期構想です。現時点の売却判断に直接織り込む性質のものではありませんが、エリアの長期的な将来性を示す材料といえます。

POINT 再開発プロジェクトに近接する物件は、開発の進捗発表・施設開業・話題性が高まる時期に売却活動を始めると、購入希望者の関心を集めやすくなります。築地・日本橋・京橋・湾岸の各エリアにマンションをお持ちの場合は、再開発の進捗ニュースを追いつつ、売却タイミングを見極めることが大切です。ただし、再開発による資産価値向上は中長期的なものなので、短期的なタイミング判断に過度に組み込みすぎない点も重要です。

（出典：東京都都市整備局、中央区、各再開発事業者の公表資料）

あなたのケースで考える4つの判断シナリオ

中央区のマンション売却の最適タイミングは、築年数・市況・ライフイベントの組み合わせで変わります。ここでは代表的な4シナリオで判断軸を整理します。「絶対的な売り時」を断定するものではなく、ご自身の状況に近いシナリオを参考に検討材料として活用してください。

シナリオA：築15年以内・住み替え予定あり → 早めの売却検討が選択肢

築15年以内のマンションは平米単価維持率が高く、本記事の集計でも築6〜10年で約157万円/㎡と高水準を保っています。築10年・築20年を超えると価格維持率が一段下がるため、節目を意識した売却判断に意味があります。住み替え先の検討が進んでいる場合は、2〜3月の需要ピーク（前年12〜1月から売却活動開始）に合わせた売り出しが効果的です。晴海・勝どきの築浅タワーマンションは特に動きが活発です。

シナリオB：築20〜30年・売却を急がない → 大規模修繕のタイミングを軸に判断

築20〜30年のマンションは平米単価約131万円で、設備老朽化と価格の議論が出始める時期です。大規模修繕の実施直後は管理組合の財務健全性をアピールしやすく、購入希望者の不安を解消できます。「築30年の崖」（次の節目で平米単価87万円台へ）を意識しつつ、修繕タイミング後に売り出すと有利になるケースがあります。一方、住宅ローンの完済時期・住み替え先の検討状況も判断材料となるため、急がない場合は1〜2年単位のスケジュール設計が選択肢です。

シナリオC：築40年超・相続物件など → 旧耐震ラインを意識した早期判断

築31年以上のマンションは平米単価約87万円まで下がり、築5年以内の約51%水準です。1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件は、住宅ローン審査・地震保険・住宅ローン減税の適用条件で買主側に不利になりやすく、長期保有による価格下落リスクも大きい領域です。相続物件で活用予定がない場合や、建て替え議論が進んでいないマンションの場合は、新耐震基準の確認・耐震診断履歴の整理を行ったうえで、早期の売却検討が選択肢になります。ただし、銀座・日本橋・八丁堀などの都心一等地であれば、築古でもリノベーション需要を取り込める可能性があります。

シナリオD：築年問わず・近隣で再開発進行中 → 進捗マイルストーンに合わせた設計

築地（市場跡地）・日本橋（川沿い再開発）・京橋（八重洲再開発）など、中央区内で再開発が進行中のエリアでは、進捗のマイルストーン（施設開業・話題性ピーク・完成発表）に合わせた売却タイミング設計が選択肢になります。再開発の話題性が高まる時期は購入希望者の関心が集まりやすく、内覧獲得・成約スピードに有利に働く傾向があります。ただし、再開発による資産価値向上は中長期的なものなので、短期的なタイミング判断に過度に組み込みすぎない点も重要です。

POINT 4つのシナリオは「絶対的な売り時」を断定するものではなく、判断軸の整理です。実際のタイミング判断は、ご自身のライフプラン・住み替え先の状況・金融機関の融資環境などと組み合わせて、不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。複数の判断軸が交差するケース（例：築年数の崖＋住み替え予定＋近隣再開発）では、優先順位を整理することで意思決定の質が上がります。

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中央区のマンションを高く売るための5つのコツ

中央区のマンションを高く売却するには、エリア特性を踏まえた戦略的なアプローチが必要です。ここでは、不動産売買のプロが現場で実践している5つのコツを紹介します。

① エリアごとの購買層に合わせた訴求軸を選ぶ

最も重要なポイントは、「誰に売るか」を明確にすることです。前述のとおり、中央区は同じ区内でも駅・エリアによって購買層が大きく異なります。

• 月島・勝どき・晴海（湾岸）：パワーカップル・タワマン志向ファミリーに「銀座近接＋タワー眺望・共用施設＋湾岸再開発」を訴求
• 銀座・築地・八丁堀：富裕層・投資層に「銀座・東京駅への好アクセス＋築地再開発＋都心一等地の希少性」を訴求
• 日本橋・京橋：DINKs・実需層に「大手町近接＋日本橋・八重洲再開発＋人形町の生活利便性」を訴求

訴求軸が定まったら、物件写真・広告コピー・内覧時の説明すべてを軸に沿って統一することで、ターゲット層に響く訴求ができます。

② 内覧時にエリアの世界観を演出する

内覧は「物件そのもの」だけでなく「物件＋エリアの暮らし」をイメージさせる場です。中央区のように個性の異なるエリアが共存する区では、その雰囲気を内覧時に演出する工夫が効きます。

具体的には、以下のような準備が有効です。

• 室内に観葉植物や上質な小物を配置し、洗練された印象を作る
• 周辺の人気店・カフェ・生活利便施設をまとめた資料を用意する
• タワーマンションの場合は、共用施設（ラウンジ・ゲストルーム・フィットネス等）の魅力を伝える資料を用意する
• 勝どき・月島の水辺の眺望、銀座への好アクセス、人形町・甘酒横丁の下町情緒など、エリアの魅力を内覧資料に盛り込む
• 近隣の商業施設（晴海フラッグの商業エリア、銀座、日本橋の百貨店など）の魅力を伝える

「自分がここに住んだらどんな生活ができるか」を具体的にイメージさせることが、購入決断の後押しになります。

③ 適正価格＋交渉余地を残した戦略的な売出価格設定

売出価格を高すぎる水準で設定すると、購入希望者の検討対象から外れてしまいます。逆に低すぎると、交渉で値下げされた際に手取りが減ります。理想は「相場よりやや高め＋交渉余地3〜5%」の水準です。

たとえば査定額が1億円のマンションの場合、以下のような戦略が考えられます。

売出価格	想定成約価格	戦略
1億580万円	1億円	5〜6%程度の値下げ余地を残す
1億280万円	9,900万〜1億円	短期成約を狙う
9,880万円	9,880万円（指値なし）	即決狙いの戦略

中央区は取引件数が多く、ポータルサイトに同条件物件が多数掲載される傾向があります。検索の絞り込み価格帯（9,000万・1億・1.2億…）を意識した売出価格設定が、内覧獲得の鍵になります。不動産会社との打ち合わせで、過去の同条件物件の「売出価格→取引価格の値下げ率」を確認することで、適切な売出価格を判断できます。

④ 大規模修繕・管理組合の健全性をアピールする

築年数が経っているマンションほど、購入検討者は「管理状態」を重視します。大規模修繕の実施履歴と修繕積立金の積立状況は、価格交渉で大きな材料になります。

売却前に以下の資料を準備しておきましょう。

• 大規模修繕工事の実施履歴と次回予定
• 修繕積立金の積立額・積立残高
• 管理組合の議事録（直近2〜3年分）
• 長期修繕計画

これらの資料が「適切に管理されている」ことを証明できれば、購入希望者の不安を解消し、値下げ交渉を回避しやすくなります。

特に旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）のマンションの場合は、耐震診断・耐震改修工事の実施有無、適合証明書の取得状況なども重要な評価ポイントになります。中央区には築40年を超える優良立地のマンションも流通しているため、管理状態や耐震関連資料を確認しやすく整えることで、購入希望者の検討を後押ししやすくなります。

⑤ 囲い込みをしない不動産会社を選ぶ

「囲い込み」とは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に開示せず、自社で買主も見つけて両手仲介（売主・買主の双方から手数料を取る）を狙う行為です。囲い込みが発生すると、売却までの期間が長期化したり、本来高く売れる物件が値下げされたりするリスクがあります。中央区のように取引が活発で高額帯の物件も多いエリアでは、囲い込みによる機会損失の影響が大きくなりがちです。

不動産会社を選ぶ際は、以下の3点を確認してください。

1. レインズへの物件登録を確実に行うか：専任媒介契約・専属専任媒介契約では宅建業法上の登録義務があります。一般媒介契約では法的義務はありませんが、登録方針や他社からの問い合わせ対応について事前に確認しておきましょう
2. 他社からの内覧申し込みへの対応状況：他社経由の買主紹介を積極的に受け付ける姿勢があるか
3. 販売状況を定期的に報告するか：問い合わせ件数・内覧件数を透明性高く共有する会社を選ぶ

不動産会社選びの具体的な判断基準は不動産会社の選び方｜売却で失敗しない7つの判断基準でも詳しく解説しています。グローバルトラスト不動産は、囲い込みをしないオープンな売却フローと、売主様の仲介手数料を条件により最大無料にする「ゼロチュー売却」を提供しています。詳しくは記事末尾のCTAからお問い合わせください。

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中央区のマンション売却にかかる費用・税金と手数料シミュレーション

中央区のマンション売却では、売却価格から仲介手数料・税金などの諸費用が差し引かれ、最終的な手取り額が決まります。譲渡所得税を除いた売却関連費用は、一般的に売却価格の4〜6%程度が目安です。ただし、譲渡益が出る場合の譲渡所得税・住民税は、取得費・所有期間・物件状況によって大きく変わるため、別枠で確認が必要です。

売却の流れ -- 査定から引き渡しまで7ステップ（概要）

費用・税金を確認する前に、中央区のマンション売却の全体像を押さえておきましょう。査定から引き渡しまでは一般的に3〜6ヶ月程度かかり、以下の7ステップで進みます。

1. 売却準備・必要書類の確認：登記識別情報（権利証）、購入時の売買契約書・重要事項説明書、管理規約、管理費・修繕積立金の資料、大規模修繕履歴、固定資産税納税通知書、本人確認書類などを揃えます。
2. 査定の依頼（机上査定→訪問査定）：まず机上査定で複数社から目安を取り、信頼できそうな2〜3社に絞って訪問査定を依頼します。査定額の単純比較ではなく「査定額の根拠」「販売戦略」「担当者の経験」を総合的に判断します。
3. 媒介契約の締結：一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類から選びます。中央区のような取引が活発なエリアでは、販売状況を透明性高く報告し、他社経由の買主紹介にも対応する会社を前提に、信頼できる1社へ専任媒介で依頼すると戦略的な販売活動を進めやすい傾向があります。
4. 売却活動の開始（広告掲出・内覧対応）：レインズ登録・主要ポータルサイト掲載・既存顧客への紹介などが行われます。内覧前には掃除・換気・採光を整え、第一印象を高めましょう。
5. 売買契約の締結：買主と価格・条件で合意したら売買契約を締結し、手付金（売買代金の5〜10%）を受領します。
6. 引き渡し準備（住宅ローン完済・抵当権抹消）：住宅ローンの完済手続き、抵当権抹消登記の準備（司法書士に依頼するのが一般的）、引っ越し・公共料金の精算、管理組合への所有者変更届などを進めます。
7. 引き渡し・決済：決済当日に残代金を受領し、同時に鍵を引き渡します。所有権移転登記と抵当権抹消登記は司法書士が法務局で同時に行います。譲渡益が出た場合は翌年に確定申告を行います。

POINT 各ステップで売主が判断・準備する事項は多岐にわたります。マンション売却の流れ全般の詳細はマンション売却の流れ10ステップで解説しています。中央区のような高額帯の取引では、媒介契約（STEP3）での会社選びと、売出価格設定（STEP4）が手取り額を左右します。

売却にかかる主な費用一覧

費用項目	金額の目安	支払いタイミング
仲介手数料	売却価格の3%＋6万円＋消費税（上限）	契約時に半額、決済時に残額
印紙税	1〜6万円	売買契約時
登録免許税（抵当権抹消）	不動産1個につき1,000円	決済時
司法書士報酬	1〜3万円程度	決済時
譲渡所得税・住民税	譲渡益×20.315%または39.63%	翌年確定申告
引っ越し費用	10〜30万円	引っ越し時
ハウスクリーニング	3〜10万円	引き渡し前

このうち最も大きな費用は仲介手数料と譲渡所得税です。仲介手数料は上限が法定されているため、選ぶ不動産会社のプランによって大きく差が出ます。

仲介手数料の計算式と上限

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示によって以下のように定められています（依頼者の一方から受領できる上限額です）。

売却価格帯	仲介手数料上限
200万円以下	売却価格×5%＋消費税
200万円超〜400万円以下	売却価格×4%＋2万円＋消費税
400万円超	売却価格×3%＋6万円＋消費税

たとえば売却価格1億円の場合、（1億円×3%＋6万円）×1.1＝336.60万円が仲介手数料の上限です。

通常はこの上限額が請求されることが多いのが実情です。一方で、近年は仲介手数料の割引・無料化を提供する不動産会社も増えており、選ぶプランによって手取り額が大きく変わります。

仲介手数料シミュレーション【1億円・1億2,000万円・1億3,500万円×3プラン比較】

中央区の主要価格帯（中央値1億円・人形町/築地水準1億2,000万円・勝どき/八丁堀の高単価帯1億3,500万円）について、3つの仲介手数料プランで比較します。

ケース①：1億円のマンションを売却する場合（日本橋・銀座のコンパクト物件など）

プラン	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約336.60万円（税込）	約9,663.40万円	—
相場の半額プラン	約165.00万円（税込）	約9,835.00万円	約171.60万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	1億円	約336.60万円

ケース②：1億2,000万円のマンションを売却する場合（人形町・築地・月島など）

プラン	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約402.60万円（税込）	約1億1,597.40万円	—
相場の半額プラン	約198.00万円（税込）	約1億1,802.00万円	約204.60万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	1億2,000万円	約402.60万円

ケース③：1億3,500万円のマンションを売却する場合（勝どき・八丁堀のタワーなど）

プラン	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約452.10万円（税込）	約1億3,047.90万円	—
相場の半額プラン	約222.75万円（税込）	約1億3,277.25万円	約229.35万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	1億3,500万円	約452.10万円

※グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」は、自社で買主を見つけた場合（自社成約）に売主様の仲介手数料が0円になるプランです。他社経由で買主が見つかった場合は、相場の半額（売却価格の1.5%＋消費税）となります。なお、本記事の「相場の半額プラン」金額は、売却価格×1.5%＋消費税で試算しており、法定上限額（3%＋6万円＋消費税）を単純に2分の1にした金額とは厳密には異なります。

POINT 同じ売却価格・同じ物件でも、選ぶプランによって手取り額に300〜450万円規模の差が生じる試算となります。中央区の主要価格帯（1億〜1億3,500万円）では、ゼロチュー売却を活用することで、新居の頭金・住み替え費用などに充てられる金額が増える可能性があります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。

譲渡所得税の基本

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得の基本的な計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）

• 取得費：購入時の価格から減価償却費を引いた金額
• 譲渡費用：仲介手数料・印紙税など売却にかかった費用

譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期譲渡）	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
5年超（長期譲渡）	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

ただし、所有期間は 売却した年の1月1日時点 で判定されます（所得税法上の規定）。たとえば2021年4月に購入したマンションを2026年5月に売却した場合、実保有期間は5年1か月ですが、2026年1月1日時点では4年9か月となり「短期譲渡」に該当し、税率が約2倍になります。売却時期の判断では、この基準日を意識することが重要です。

なお、居住用財産（マイホーム）の売却には複数の税制優遇措置が用意されています。適用条件や計算は専門性が高い領域で、要件によって税負担が大きく変わるため、別記事で詳しく解説します。実際の税負担は売主様の取得費・所有期間・物件状況によって異なるため、詳細は税理士・税務署にご確認ください。

注意 取得費が不明な場合は「売却価格の5%」を概算取得費として計算します。30年以上前に購入したマンションの場合、この概算取得費を使うと譲渡所得が大きく増えるため、購入時の契約書・登記書類は必ず保管しておきましょう。

※税制は今後の制度改正で変更される可能性があります。実際の申告内容については、税理士・税務署に確認することをおすすめします。

印紙税・登録免許税・抵当権抹消費用

• 印紙税：売買契約書に貼付。売却価格によって1万円〜6万円
• 登録免許税（抵当権抹消）：不動産1個につき1,000円
• 司法書士報酬（抵当権抹消手続き）：1〜3万円程度

これらの費用は売却価格に対して小さい比率ですが、決済日に現金で必要となるため事前に準備しておきましょう。

売却費用の総額シミュレーション（仲介手数料＋諸費用）

売却価格1億円のマンション（築15年・住宅ローン残債3,000万円）のケースで、仲介手数料と諸費用（譲渡所得税を除く）を試算します。

費用項目	金額（通常プラン）	金額（ゼロチュー売却・自社成約時）
仲介手数料	約336.60万円	0円
印紙税	3万円	3万円
抵当権抹消費用（登録免許税＋司法書士報酬）	約3万円	約3万円
諸費用合計（譲渡所得税を除く）	約342.60万円	約6万円
売主の手取り（住宅ローン完済後・税金考慮前）	約6,657.40万円	約6,994万円

ゼロチュー売却（自社成約時）を活用することで、本ケースでは仲介手数料約336.60万円分が手取りに残る試算となります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。

注意 上記シミュレーションには 譲渡所得税・住民税を含めていません。譲渡益（売却価格 - 取得費 - 譲渡費用）が出た場合は別途課税対象となり、所有期間や物件状況によって税額が大きく変わります。実際の税負担は売主様の取得費・所有期間・物件状況によって異なるため、税理士・税務署にご確認ください。

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中央区のマンション売却でよくある質問（FAQ）

Q1. 中央区のマンションは今売り時ですか？

2024〜2025年の国交省取引データでは、中央区の平均㎡単価は約161万円から約191万円へと上昇しており、売却を検討しやすい材料が揃っている時期といえます。ただし、首都圏全体では2026年に入って需給の変化もみられ、今後の価格や成約を保証するものではありません。築地市場跡地・日本橋川沿い・八重洲/京橋など複数の再開発が進行している区であるため、エリア特性・物件状況・ライフプランを踏まえた個別判断が重要です。

Q2. 中央区で一番高く売れるエリアはどこですか？

中央値ベースの平米単価では勝どき駅周辺（約183万円/㎡）・八丁堀駅周辺（約183万円/㎡）が最高水準です。次いで月島（約169万円）、人形町（約167万円）、築地（約164万円）が続きます。銀座駅周辺は中央値約209万円とさらに高水準ですが、流通量が非常に少なく希少です。エリア別では月島・勝どき・晴海の湾岸エリアが平均取引価格約1億3,040万円で最も高く、取引件数も最多です。

Q3. 勝どき・銀座・日本橋ではマンションの売却価格はどう違いますか？

勝どきは湾岸タワーマンション中心で平均取引価格約1億3,458万円、㎡単価189万円、平均面積70㎡。銀座・築地・八丁堀エリアは都心職住近接のコンパクト物件中心で平均取引価格約9,716万円、㎡単価169万円、平均面積56㎡。日本橋・京橋エリアはDINKs・実需中心で平均取引価格約8,690万円、㎡単価158万円、平均面積53㎡です。同じ中央区でもエリアと物件タイプが異なるため、売却戦略も変える必要があります。

Q4. 中央区のマンション売却にかかる仲介手数料はいくらですか？

売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限です（売買価格400万円超の場合）。例として、売却価格1億円なら約337万円、1億2,000万円なら約403万円、1億3,500万円なら約452万円（いずれも税込上限額）が一般的な仲介手数料となります。グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」では、自社で買主を見つけた場合に売主様の仲介手数料が0円となり、他社経由の場合でも相場の半額（1.5%＋消費税）となります。

Q5. 中央区のマンション売却にかかる期間はどれくらいですか？

一般的に3〜6ヶ月程度です。査定〜媒介契約締結に1〜2週間、売却活動2〜4ヶ月、売買契約〜引き渡しに1〜2ヶ月が標準的なスケジュールです。中央区は取引件数が多い活発なマーケットのため、適正価格で売り出せれば1〜2ヶ月で成約に至るケースもあります。逆に売出価格が相場より高すぎると半年以上長期化する場合があります。

Q6. 晴海・勝どきの湾岸タワーマンションは高く売れますか？

はい、中央区の湾岸エリア（月島・勝どき・晴海）は、平均取引価格約1億3,040万円・平均㎡単価185万円と、中央区の3エリアで最高水準です。湾岸エリアの平米単価は2020年の約105万円から2025年には約201万円へとほぼ倍増しており、中央区全体の価格上昇を牽引してきました。特に勝どき駅周辺は平均面積70㎡台のファミリー向けタワーマンションが多く、共用施設・眺望・銀座への近接を訴求することで高値売却が期待できます。

Q7. 住宅ローンが残っている中央区マンションでも売却できますか？

はい、可能です。売却代金で住宅ローン残債を完済し、抵当権を抹消する手続きを決済日に同時に行います。売却価格が住宅ローン残債を上回る場合は問題ありませんが、下回る場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で補填するか、住み替えローンの利用を検討する必要があります。中央区のマンションは過去6年間で平均㎡単価が+75.1%上昇しているため、購入時より売却価格が高くなっているケースも多くあります。

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まとめ -- 中央区のマンション売却を成功させるために

中央区のマンション売却は、エリア特性・築年数・市況・再開発の4つの要因を踏まえた戦略が重要です。本記事のポイントをまとめます。

• 相場感：2024〜2025年平均㎡単価約176万円、平均取引価格約1億1,420万円、23区平米単価4位
• 価格推移：6年間で平米単価+75.1%上昇（港区を上回る都心トップクラスの伸び）。湾岸の居住人気・再開発もエリア評価を支える要因の一つ
• エリア別：月島・勝どき・晴海（湾岸）が平均取引価格約1億3,040万円で最高。銀座・築地・八丁堀は都心職住近接、日本橋・京橋は比較的検討しやすい価格帯
• 築年数：築10年・築30年の節目で価格が下がる傾向。旧耐震マンションは耐震適合状況の確認が必須
• 売り時：2〜3月の需要ピーク、9〜10月の準ピーク。再開発の進捗（築地・日本橋・京橋・湾岸）も判断材料に
• 高く売るコツ：エリアごとの購買層に合わせた訴求軸、内覧での世界観演出、戦略的売出価格、管理状態の証明、囲い込みをしない不動産会社の選択
• 費用：仲介手数料・印紙税・譲渡所得税が主な費用。「ゼロチュー売却」の活用で手取りが300〜450万円増えるケースも

中央区は同じ区内でもエリアごとに購買層・価格帯・人気要因が大きく異なるため、画一的な売却戦略では高値売却は困難です。エリア特性を理解した不動産会社と組み、戦略的に売却を進めることが、満足のいく結果につながります。

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【この記事の監修者】

桝谷 浩太（ますや こうた） グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士

東宝ハウス、三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SREホールディングス）にて居住用不動産の売買仲介営業を経験し、仲介部門社長賞・契約件数1位を連続受賞。業界経験18年。2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業。不動産業界で問題となっている「囲い込み」を仕組みで解決するために、売却仲介手数料最大無料サービスに取り組むなど不動産業界の健全化を促進する活動をする。著書「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazon不動産カテゴリにてベストセラー1位を獲得。

グローバルトラスト不動産株式会社 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-3-4 宅地建物取引業免許: 東京都知事免許（2）第100468号 所属: （公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）東京都宅地建物取引業協会、（公財）東日本不動産流通機構

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【最終更新日】 2026年6月12日

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【免責事項】

本記事は2026年6月時点の公開情報および取引データを基に作成しています。記載内容は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の売却・税務・法務判断については、必ず宅地建物取引士・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。税制・法令は今後改正される可能性があり、実際の手続きや税額の計算については、最新の制度・税理士・税務署にご確認ください。再開発プロジェクトの進捗・開業時期は今後変更される可能性があります。

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