品川区は大崎・五反田の再開発オフィス街から、武蔵小山のタワーマンション、天王洲・品川シーサイドの湾岸エリア、戸越・荏原の住宅街まで、性格の大きく異なるマーケットが共存する区です。中古マンションの取引件数は2024〜2025年で約2,700件規模と、23区内でも上位の厚みを持ちます。一方で、同じ品川区内でも駅によって平米単価に2倍近い差があり、大崎・武蔵小山などの高単価エリアと、戸越・荏原などのコスパエリアでは、売却戦略の組み立て方が大きく変わります。

国土交通省の取引データを基に居住用マンション（1LDK以上）を集計すると、2024〜2025年の品川区平均取引価格は約8,596万円、平均平米単価は約138万円（坪単価約456万円）。23区内では平米単価7位、5年間で平米単価は+50.7%上昇しました。これは目黒区（+40.0%）・世田谷区（+29.0%）を上回る伸びで、大井町・武蔵小山・大崎の再開発の進展や都心アクセスの評価の高まりも、価格上昇の背景の一つと考えられます。

こうしたエリアごとの実情を知らないまま売却に動くと、戦略の選び方で手取り額に大きな差が出ることもあります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。本記事では、国交省の最新取引データ（2024〜2025年Q4まで反映）と不動産売買のプロの視点から、品川区のマンション売却で納得感のある成果につなげるためのポイントをまとめました。

【この記事でわかること】

• 品川区のマンション売却相場（築年数別・駅別の最新データ）
• 大崎・五反田／武蔵小山・西小山／大井町／湾岸（天王洲・品川シーサイド）／戸越・荏原の5エリア別価格差と購買層
• 金利動向・季節・再開発から判断する「売り時」
• 「ゼロチュー売却」で仲介手数料がどう変わるかのシミュレーション
• 品川区のマンションを高く売るための5つの実践的コツ

目次（クリックで開く）

章別

1. 品川区のマンション売却相場【2025年取引データで解説】
2. 品川区のエリア別マンション相場
3. 築年数別に見る品川区マンションの価格帯
4. 品川区のマンションはいつ売るべき？売却タイミングの判断基準
5. 品川区のマンションを高く売るための5つのコツ
6. 品川区のマンション売却の流れ 7ステップ
7. 品川区のマンション売却にかかる費用・税金と手数料シミュレーション
8. よくある質問（FAQ）
9. まとめ

エリア別ジャンプ（章2 内）

大崎・五反田 ／ 武蔵小山・西小山 ／ 大井町 ／ 湾岸（天王洲・品川シーサイド） ／ 戸越・荏原・西大井

築年別ジャンプ（章3 内）

築10年以内 ／ 築20〜30年 ／ 築30年超（旧耐震含む）

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品川区のマンション売却相場【2025年取引データで解説】

品川区のマンション売却相場とは、品川区内で実際に取引された中古マンションの成約価格をもとに算出される平均的な売買価格を指します。国土交通省の取引価格データを基に居住用マンション（1LDK以上）に絞って集計すると、2024〜2025年の平均平米単価は約138万円（坪単価約456万円）、平均取引価格は約8,596万円です。

この章では、品川区マンションの最新相場サマリー、5年間の価格推移、23区内でのポジショニング、間取り別の価格帯、売出価格と成約価格の差を順に確認します。

品川区マンションの最新相場サマリー

品川区の中古マンション売却価格は、東京23区の中で上位グループ（7位）に位置し、都心・城南近接エリアの中では港区・渋谷区・目黒区に次ぐ水準です。

2024〜2025年の取引データに基づく主な指標は以下のとおりです。

指標（2024〜2025年）	数値
平均平米単価	約138万円/㎡
平均坪単価	約456万円/坪
中央値平米単価	約127万円/㎡
平均取引価格	約8,596万円
中央値価格	約7,600万円
平均面積	約60㎡
対象データ件数	約2,700件（居住用1LDK以上）

※2020年Q1〜2025年Q4の取引データを集計し、直近2024〜2025年に絞って算出。 （出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

品川区は大崎・五反田・大井町・武蔵小山・天王洲・戸越など、性格の異なるエリアを多数擁し、再開発オフィス街の高所得層からコスパ志向のファミリーまで幅広い層が購入を検討します。平均取引価格と中央値の差（約8,596万円vs約7,600万円）は、大崎・武蔵小山といった高単価エリアの物件や、湾岸の広めのタワーマンションが平均値を押し上げているためです。一般的なファミリーマンション（60〜70㎡台）の現実的な売却価格は、中央値㎡単価（約127万円）で換算すると、60㎡前後で約7,600万円、70㎡台では約8,000万〜9,000万円台が目安となります。

POINT 品川区の平均面積は約60㎡で、世田谷区（約66㎡）よりコンパクトです。これは、大崎・五反田・武蔵小山など単身者・DINKs向けの1LDK〜2LDKマンションの取引が厚いことを反映しています。同じ品川区でも、湾岸・大崎の広めのファミリータイプと、五反田・武蔵小山のコンパクトタイプでは、ターゲットとなる購入層が大きく異なります。

品川区マンションの平米単価推移（2020→2025年で+50.7%）

品川区の中古マンション平米単価は、2020年以降一貫して上昇傾向です。

年	平均平米単価	取引件数
2020年	約97万円/㎡	499件
2021年	約103万円/㎡	1,214件
2022年	約110万円/㎡	1,144件
2023年	約117万円/㎡	1,251件
2024年	約131万円/㎡	1,353件
2025年	約146万円/㎡	1,353件

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

5年間で平均平米単価は約97万円から約146万円へと+50.7%上昇しています。同時期の港区（+66.8%）・中央区（+75.1%）には及ばないものの、隣接する目黒区（+40.0%）・大田区（+19.0%）を上回る伸びを示しており、品川区は城南エリアの中で資産価値を着実に伸ばしてきました。

注目すべきは、2023年から2025年にかけて上昇ペースが加速している点です。2023年の約117万円から2025年の約146万円へ、2年間で約+25%上昇しています。大井町・武蔵小山・大崎の再開発の進展も、エリア評価を支える要因の一つと考えられます。

ただし、首都圏全体では2026年に入って市況に変化の兆しが見られます。東日本不動産流通機構（レインズ）の2026年4月度サマリー（2026年5月公表）によると、首都圏の中古マンション成約㎡単価は85.93万円で、72か月連続の上昇。1990年9月のバブル期水準を上回る高値圏が続いています。一方、成約件数は前年同月比1.2%減と、18か月ぶりに減少へ転じました。日銀の利上げ（2025年12月に政策金利0.75%へ）と住宅ローン金利の上昇（フラット35の代表的な条件で2026年5月に2.71%）も、購入者の借入余力に影響し始めています。価格の上昇基調が永続するとは限らない点は、売却を考えるうえで意識しておきたいところです。

（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年4月度、日本銀行「金融政策決定会合 公表資料」、住宅金融支援機構「フラット35金利推移」）

23区内での品川区のポジショニング

品川区は23区内マンション平米単価ランキングで第7位に位置しています。2024〜2025年の取引データを基にした23区全体の集計から、品川区周辺の主要9区を抜粋すると以下のとおりです。

順位	区	平均平米単価	平均取引価格	平均面積
1位	港区	約229万円/㎡	約1億7,225万円	69㎡
2位	千代田区	約216万円/㎡	約1億4,566万円	61㎡
3位	渋谷区	約188万円/㎡	約1億2,815万円	62㎡
4位	中央区	約176万円/㎡	約1億1,420万円	63㎡
5位	新宿区	約144万円/㎡	約8,683万円	58㎡
6位	目黒区	約140万円/㎡	約8,695万円	60㎡
7位	品川区	約138万円/㎡	約8,596万円	60㎡
8位	世田谷区	約108万円/㎡	約7,274万円	66㎡
9位	杉並区	約98万円/㎡	約6,022万円	59㎡

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

品川区は目黒区とほぼ並ぶ価格帯で、都心・城南近接エリアでは港区・渋谷区・目黒区に次ぐポジションです。都心3区（千代田・中央・港）には及ばないものの、「都心アクセスの良さと、再開発による街の進化を兼ね備えたエリア」として、共働き高所得層・パワーカップル・投資検討層から強い支持を受けるポジションを築いています。より高単価帯の港区のマンション売却ガイドや、ほぼ同価格帯の目黒区のマンション売却ガイドと比較すると、品川区の立ち位置がより明確になります。23区全体の価格動向については東京23区のマンション市況最新動向もあわせてご覧ください。

特に品川区の強みは、山手線（大崎・五反田）・JR京浜東北線（大井町）・東急目黒線（武蔵小山・西小山）・りんかい線（品川シーサイド・天王洲）・東急大井町線・都営浅草線（戸越） という多彩な路線網です。この交通利便性の高さが、エリアごとに異なる購買層を引き寄せ、取引の厚みを生んでいます。

品川区の間取り別マンション相場

品川区のマンションを間取り別に見ると、購買層と価格帯の違いが明確になります。

間取り	平均平米単価	平均面積	平均取引価格	中央値価格
1LDK・1DK	約131万円/㎡	約44㎡	約5,898万円	約5,500万円
2LDK・2DK	約143万円/㎡	約61㎡	約8,887万円	約8,000万円
3LDK・3DK	約141万円/㎡	約74㎡	約1億773万円	約9,500万円

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

品川区で最も取引が多いのは2LDK・2DK（約1,130件）で、次いで3LDK・3DK（約770件）、1LDK・1DK（約760件）と続きます。単身者・DINKs向けのコンパクトマンションと、ファミリー向けの広めのマンションがバランスよく流通しているのが品川区の特徴です。㎡単価では2LDKが最も高く、駅近のコンパクトな2LDKに需要が集中していることがうかがえます。

売出価格と成約価格の差

国土交通省の取引データは「実際に取引が成立した価格」を基にしているため、不動産ポータルサイトに掲載される「売出価格」とは性格が異なります。

売出価格は売主の希望価格であり、買主との交渉を経て成約価格が決まります。物件や市況によっては数%〜1割程度の価格調整が入ることもあるため、ポータルサイトに掲載される売出価格だけで相場を把握しようとすると、実際の成約価格との差で「想定より手取りが少ない」という事態が起こりやすい構造です。

本記事が引用している国土交通省「不動産情報ライブラリ」のデータは、契約が成立した実取引価格を集計したもので、値引き後の現実値です。査定を依頼する際は、査定額（売出価格の参考値）だけでなく「直近の成約事例」を確認することで、売却で実際に手にできる金額を把握しやすくなります。

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品川区のエリア別マンション相場 -- 駅・地域で価格はどう変わる？

品川区は、山手線沿いの再開発オフィス街から、東急目黒線のタワーマンション群、りんかい線の湾岸エリア、都営浅草線・東急沿線の住宅街まで、性格の異なる多数のエリアを抱えています。同じ「品川区」でも、駅・エリアによってマンション相場と購買層は大きく異なります。ここでは主要5エリアの特徴と相場を比較します。

エリア	主な最寄り駅	中央値㎡単価レンジ	主な購買層
大崎・五反田エリア	大崎・五反田・不動前	約148〜178万円/㎡	パワーカップル・再開発勤務層
武蔵小山・西小山エリア	武蔵小山・西小山	約119〜152万円/㎡	タワマン志向ファミリー
大井町エリア	大井町・戸越公園・青物横丁	約92〜146万円/㎡	共働きファミリー・実需
湾岸エリア	品川シーサイド・天王洲アイル・北品川	約115〜138万円/㎡	DINKs・タワマン・投資層
戸越・荏原・西大井エリア	戸越・戸越銀座・荏原中延・西大井・旗の台	約98〜118万円/㎡	コスパ志向ファミリー

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、品川区内の各駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上）を当社が集計・作成）

大崎・五反田エリアの相場 -- 山手線・再開発オフィス街で品川区トップクラスの高単価

大崎・五反田エリアは、品川区北部に位置する再開発オフィス街・商業エリアです。山手線で渋谷・新宿・品川へ直結し、大崎駅はりんかい線・湘南新宿ラインも乗り入れる交通結節点です。「ThinkPark」「大崎ニューシティ」「大崎ガーデンタワー」などの再開発で、駅前は東京南部屈指のオフィス・タワーマンション集積となりました。

国交省データで集計した大崎駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、325件）は、平均平米単価約181万円、中央値約178万円。70㎡換算では中央値ベースで約1億2,444万円が中心で、平均成約価格約1億2,366万円は品川区内の主要駅で最高水準です。レンジ上位（75パーセンタイル）は222万円/㎡に達し、築浅のタワーマンションでは平米単価200万円超の取引が中心となります。

五反田駅最寄り物件（232件）は、平均平米単価約157万円、中央値約148万円。近年は「IT企業の集積地（五反田バレー）」として再評価が進み、コンパクトマンションの需要が高まっています。不動前駅（東急目黒線、164件）も中央値約152万円と高水準で、五反田・目黒方面へのアクセスの良さが評価されています。

主な購買層は、IT・金融・コンサル業界のパワーカップルや、再開発オフィスへの通勤を重視する高所得層です。「山手線2駅利用」「再開発による街の進化」「タワーマンションの眺望」を求める傾向があり、売却時には駅徒歩圏の利便性と、大崎・五反田の再開発による将来性を内覧資料で前面に出したいポイントです。

武蔵小山・西小山エリアの相場 -- タワーマンション林立の東急目黒線エリア

武蔵小山・西小山エリアは、品川区西部に位置する東急目黒線沿線の住宅・商業エリアです。武蔵小山駅は目黒まで2駅・目黒線が東京メトロ南北線／都営三田線に直通し、永田町・大手町方面へのアクセスに優れます。都内最大級のアーケード商店街「武蔵小山パルム」を擁し、近年は「パークシティ武蔵小山ザ・タワー」「シティタワー武蔵小山」など大型タワーマンションが相次いで竣工し、街の様相が大きく変わりました。

国交省データで集計した武蔵小山駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、162件）は、平均平米単価約163万円、中央値約152万円。70㎡換算では中央値ベースで約1億626万円が中心です。レンジ上位（75パーセンタイル）は200万円/㎡に達し、駅前再開発タワーマンションが相場を牽引しています。

一方、西小山駅最寄り物件（32件）は、平均平米単価約116万円、中央値約119万円と、武蔵小山より落ち着いた価格帯です。同じ目黒線沿線でも、再開発タワーが集積する武蔵小山と、商店街と住宅街が中心の西小山では価格差があります。

主な購買層は、都心通勤の利便性と商店街のある生活利便性を両立したいファミリー層・DINKsです。売却時には、「武蔵小山パルム商店街の生活利便性」「目黒線の都心直通アクセス」「タワーマンションの設備・眺望」を訴求材料にすると響きやすくなります。

大井町エリアの相場 -- OIMACHI TRACKS再開発で変貌する3路線ターミナル

大井町エリアは、品川区中央部に位置する交通利便性の高いエリアです。大井町駅はJR京浜東北線・東急大井町線・りんかい線の3路線が乗り入れ、品川・東京・渋谷・羽田空港方面へのアクセスに優れます。駅ビル「アトレ大井町」を中心とした商業集積に加え、JR東日本による大規模再開発「広町地区開発（OIMACHI TRACKS構想）」が進行中で、街の魅力がさらに高まることが期待されています。

国交省データで集計した大井町駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、241件）は、平均平米単価約147万円、中央値約134万円。70㎡換算では中央値ベースで約9,380万円が中心です。同じ大井町線沿線では、戸越公園駅（45件）が中央値約146万円と大井町を上回る水準を示しており、住宅地としての人気の高さがうかがえます。

一方、京急本線の青物横丁駅（81件、中央値約92万円）や鮫洲駅（29件、中央値約121万円）など、エリア内でも駅や立地によって価格差があります。

主な購買層は、3路線の交通利便性を重視する共働きファミリー、再開発の将来性に期待する実需・投資検討層です。売却時には、「3路線利用可能なターミナル」「OIMACHI TRACKS再開発の将来性」「アトレ大井町の生活利便性」を内覧資料に組み込みたい要素です。

湾岸エリア（品川シーサイド・天王洲）の相場 -- りんかい線・運河沿いのタワーマンション

湾岸エリアは、品川区東部に位置するウォーターフロントのタワーマンション集積エリアです。品川シーサイド駅・天王洲アイル駅はりんかい線で大崎・新宿・大井町方面へ直結し、天王洲アイルは東京モノレールも利用できます。運河沿いのアートとカフェの街「天王洲アイル」、大型商業施設「イオン品川シーサイド」を中心に、再開発で整備された新しい街並みが特徴です。

国交省データで集計した品川シーサイド駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上、181件）は、平均平米単価約134万円、中央値約138万円、平均面積約70㎡。70㎡換算では中央値ベースで約9,625万円が中心で、ファミリー向けの広めのタワーマンションが取引の中心です。天王洲アイル駅最寄り物件（129件）も中央値約134万円と同水準で、平均面積約67㎡とゆとりのある間取りが中心です。

なお、品川駅自体の所在地は港区（高輪・港南）ですが、品川駅周辺で進む「品川開発プロジェクト（TAKANAWA GATEWAY CITY）」やリニア中央新幹線のターミナル計画は、隣接する品川区北東部（北品川・東品川エリア）の資産価値にも波及効果が期待されています。北品川駅（京急本線、47件）は中央値約115万円で取引されています。

主な購買層は、ウォーターフロントの開放感を求めるDINKs・ファミリー、都心アクセスと住環境を両立したい層、投資検討層です。売却時には、「運河沿いの眺望と開放感」「りんかい線の都心アクセス」「再開発で整備された街並み」を具体的に伝えると関心を引きやすくなります。

戸越・荏原・西大井エリアの相場 -- 商店街と住宅街のコスパエリア

戸越・荏原・西大井エリアは、品川区南西部に位置する住宅・商店街エリアです。都営浅草線・東急池上線・東急大井町線・JR横須賀線などが利用でき、都心へのアクセスを確保しながら、品川区内では比較的手の届きやすい価格帯のため、購入検討層が予算内で検討しやすく、売却時に反響を取りやすい点が特徴です。「戸越銀座商店街」は全長約1.3kmの東京有数の商店街として知られ、下町情緒のある暮らしを求める層に支持されています。

国交省データで集計した主な駅の相場は以下のとおりです。

駅	件数	中央値㎡単価	70㎡換算（中央値）	平均面積
戸越	57件	約108万円	約7,583万円	約49㎡
戸越銀座	49件	約103万円	約7,233万円	約53㎡
荏原中延	38件	約118万円	約8,244万円	約48㎡
西大井	49件	約110万円	約7,700万円	約58㎡
旗の台	53件	約98万円	約6,860万円	約54㎡

主な購買層は、品川区アドレスを享受しながら、大崎・武蔵小山・湾岸エリアでは予算が合わないファミリー層、商店街のある下町感覚の街を好む層です。売却時には、「戸越銀座商店街のある暮らし」「都営浅草線・東急沿線の都心アクセス」「品川区内で比較的検討しやすい価格帯」を内覧時の説明に加えると、購入検討層に伝わりやすくなります。

品川区エリア別購買層プロファイル一覧表

エリアごとに購買層・価格帯・人気要因をまとめると、売却時の訴求軸が見えてきます。

エリア	中央値㎡単価	主な購買層	訴求すべきキーワード
大崎・五反田	約148〜178万円	パワーカップル・再開発勤務層	山手線2駅／大崎再開発／五反田バレー／タワー眺望
武蔵小山・西小山	約119〜152万円	タワマン志向ファミリー	目黒線都心直通／武蔵小山パルム／タワー設備
大井町	約92〜146万円	共働きファミリー・実需	3路線ターミナル／OIMACHI TRACKS／アトレ
湾岸（天王洲・品川シーサイド）	約115〜138万円	DINKs・タワマン・投資層	運河の眺望／りんかい線／品川駅圏の波及
戸越・荏原・西大井	約98〜118万円	コスパ志向ファミリー	戸越銀座商店街／浅草線・東急／品川コスパ

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」取引価格データより、品川区内の各駅最寄り物件（2024〜2025年・居住用1LDK以上）を当社が集計・作成）

プロのアドバイス 同じ品川区でも、エリアごとに購入希望者の属性と関心事項は大きく異なります。たとえば大崎・五反田の物件をコスパ重視層向けに訴求すると割高に見られ、逆に戸越の物件を富裕層向けに訴求するとミスマッチが生じます。マンションの最寄り駅と周辺環境に応じた「ターゲット設定」を不動産会社と事前に擦り合わせることが、高値売却の出発点です。

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築年数別に見る品川区マンションの価格帯

品川区のマンション売却価格は築年数によって大きく変動します。築5年以内と築41年以上では平米単価が約2.7倍の差があり、特に築20年・築40年の節目で明確な落差があります。

品川区の築年数別㎡単価と価格維持率（2024〜2025年）

国土交通省の取引データを基に、品川区の築年数別の平米単価をまとめると以下のとおりです。

築年数	平米単価	70㎡換算	価格維持率（築5年以内比）
築5年以内	約210万円/㎡	約1億4,700万円	100%
築6〜10年	約178万円/㎡	約1億2,460万円	約85%
築11〜15年	約162万円/㎡	約1億1,340万円	約77%
築16〜20年	約164万円/㎡	約1億1,480万円	約78%
築21〜25年	約131万円/㎡	約9,170万円	約62%
築26〜30年	約119万円/㎡	約8,330万円	約57%
築31〜40年	約104万円/㎡	約7,280万円	約50%
築41年以上	約79万円/㎡	約5,530万円	約38%

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2024〜2025年取引データより、居住用マンション（1LDK以上）を当社が集計・作成）

注目すべきポイントは3つあります。1つ目は、築5年→築6年の間で価格維持率が約85%に下がる「築5年の崖」。2つ目は、築20年→築21年の間で価格維持率が約78%から62%へと一段落ちる「築20年の崖」。3つ目は、築40年超で価格水準が大きく下がる傾向です。なお、築11〜15年と築16〜20年がほぼ同水準（162万円・164万円）となっているのは、武蔵小山・湾岸の築浅〜築15年前後のタワーマンションが高値で取引され、この築年帯の平均を押し上げているためで、必ずしも築年が古いほうが高いという意味ではありません。また、これらの「崖」は同一物件が特定の築年数を迎えた瞬間に価格が下がることを示すものではなく、築年帯ごとの取引事例の平均差を表しています。

なお、旧耐震／新耐震は 築年数ではなく「建築確認日」で判定 されます。1981年5月31日以前に建築確認を受けた物件は旧耐震基準、同年6月1日以降は新耐震基準です。旧耐震基準の物件は住宅ローン審査・地震保険・買主の住宅ローン減税の適用条件で不利になる場合があり、新耐震基準のマンションと比較して取引価格に差が生じる傾向があります。築40年超の物件をお持ちの場合は、建築確認日・耐震診断履歴を確認することが重要です。

築10年以内のマンション -- 価格を維持しやすい売り時

築10年以内のマンションは、設備が現代的で内装の傷みも少なく、購入者にとって魅力が高いため、平米単価で約178〜210万円の高値を維持しています。住宅ローン減税の対象にもなりやすく、購入希望者の予算が広がりやすい年代です。

築10年以内で売却を検討している場合、リフォーム費用をかけずにそのまま売り出しても十分な価格が見込めます。むしろ「次の所有者の好みに合わせた内装変更を可能にする」という意味で、現状渡しが好まれる傾向があります。品川区の大崎・武蔵小山・湾岸など再開発エリアの築浅タワーマンションは、価格設定や販売条件が合えば、比較的早期に成約に至るケースもあります。

築20年〜30年のマンション -- リフォーム実施の判断軸

築20年を超えると、設備の老朽化が顕在化し始めます。給湯器・エアコン・水回り設備の交換時期が重なり、購入後すぐにリフォーム費用がかかるという印象を与えやすくなる点が、価格下落の要因です。品川区では築21〜25年で平米単価約131万円、築26〜30年で約119万円と、築20年を境に一段下がります。

リフォームを実施するかどうかは、以下の判断軸で検討します。

• リフォーム費用 < 売却価格上昇分：実施するメリットあり
• リフォーム費用 ≧ 売却価格上昇分：実施しないほうが手取りが多い

一般的に、水回り（キッチン・浴室・トイレ）のフルリフォームには300〜500万円かかります。一方、リフォーム済みマンションの売却価格は、未リフォーム物件と比べて200〜400万円程度高くなる傾向があるため、必ずしもリフォームが得策とは限りません。

プロのアドバイス リフォームを実施するくらいなら、ハウスクリーニングと壁紙の部分張り替え（10〜30万円）程度に留め、その分を売出価格に反映させて「相場より安い割安感」を出すほうが、結果的に手取りが多くなるケースもあります。判断は不動産会社の担当者と相談して決めましょう。

築30年超のマンション -- 売却戦略と注意点（旧耐震ライン含む）

築31年を超えると平米単価は約104万円まで下がり、築5年以内の約50%の水準となります。さらに築41年を超えると約79万円（築5年以内の約38%）となり、価格が大きく下落します。ただし、品川区の場合は「立地」と「管理状態」が良好であれば、築古でも一定の評価を得られるケースがあります。

築古マンション売却時の重要ポイントは以下の4点です。

1. 新耐震基準を満たしているか：1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件か、確認資料を準備
2. 大規模修繕の実施履歴：適切なタイミングで修繕されているかを資料で示す
3. 修繕積立金の積立状況：管理組合の財務が健全であることをアピール
4. 建て替え計画の有無：管理組合で建て替え議論が進行している場合、その情報も重要

築40年超でも、新耐震基準を満たし、大規模修繕が適切に行われている物件は「リノベーション前提」で購入する層からの需要があります。品川区の場合、大崎・五反田・大井町などの駅近立地では、築古でも一定価格で売却できる可能性があります。

注意 1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震マンションは、新耐震基準への適合状況によって住宅ローン審査や住宅ローン減税の適用条件が変わります。ただし、旧耐震基準のマンションでも 耐震基準適合証明書 など必要書類を用意できれば、買主が住宅ローン減税を受けられる可能性があります。「旧耐震だから不可」と一律に決まるわけではないため、建築確認日・耐震診断履歴・適合証明書の取得可否を確認しておくと、買主との交渉がスムーズになります。

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品川区のマンションはいつ売るべき？売却タイミングの判断基準

品川区のマンションの売り時は、市況・季節・築年数・再開発の4つの軸で判断できます。2024〜2025年の取引データを見る限り、2026年現在は売却を検討しやすい材料が揃っている局面です。特に品川区は 大井町（OIMACHI TRACKS）・武蔵小山（駅前タワーマンション）・大崎（駅周辺再開発） といった複数の再開発が進行し、加えて品川駅圏（リニア中央新幹線・品川開発プロジェクト）の波及効果も見込まれる区で、エリアごとの売却タイミングの判断が手取り額に影響しやすい点が特徴です。

金利動向（日銀利上げの影響）

2024年3月のマイナス金利政策解除以降、日銀は段階的に利上げを進めています。2025年12月には政策金利を0.75%へ引き上げ、これは約30年ぶりの水準です。2026年1月・3月・4月の金融政策決定会合では同水準に据え置かれましたが、日銀は物価安定目標の持続的・安定的な実現に向けて、必要に応じて追加利上げを進めていく方針を示しています。住宅ローン金利への波及もすでに見え始めており、住宅金融支援機構のフラット35金利は、代表的な条件で2026年5月に2.71%まで上昇しています。

金利上昇局面では、購入者の借入余力が縮小し、マンション価格の上昇ペースが鈍化する可能性があります。実際、首都圏全体では2026年に入って在庫件数が増加に転じるなど、需給に変化の兆しが見られ始めています。

ただし、品川区のような都心アクセスの良い再開発エリアでは、共働き高所得層・現金購入を含む投資層の需要が一定割合あるため、金利上昇の影響を受けにくい構造があります。本記事の集計でも、2024年→2025年の平均㎡単価は約131万円から約146万円へと上昇しています。

「金利がさらに上がる前に」と動く購入者層の存在も含め、2026年は 「上昇が永続するわけではない」前提のもとで、自分のエリア・物件に最適なタイミングを判断する局面 に入ったといえます。なお、査定から引き渡しまでの全体的な進め方はマンション売却の流れ10ステップで詳しく解説しています。

（出典：日本銀行「金融政策決定会合 公表資料」、住宅金融支援機構「フラット35金利推移」、公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年4月度）

季節要因（2〜3月の需要ピーク／9〜10月の準ピーク）

マンション購入者の動きには明確な季節性があります。

• 2〜3月：新年度・転勤・入学に向けた最大の需要ピーク
• 9〜10月：下半期の購入検討者が動く準ピーク
• 12月：年末年始は動きが鈍る

品川区はファミリー層・共働き層の取引が多く、特に「子供の入学・進学に合わせた住み替え」や「転勤・転職に伴う住み替え」が大きな購入動機となるため、季節要因の影響を受けます。売却を急がないのであれば、2〜3月の成約を目指して前年12月〜1月に売却活動を開始するスケジュールが理想的です。9〜10月の成約を狙うなら、夏前の6〜7月から動き出すと余裕を持った販売活動ができます。

築年数の崖を超える前のタイミング

前章で示したとおり、品川区のマンション価格には築年数の節目があります。特に「築20年→築21年」の境目で価格が下がる傾向があり、築40年超は旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）の物件が混在しやすい年代となるため、これらの節目を迎える前の売却判断が手取り額に影響します。

たとえば築16〜20年の取引群と築21〜25年の取引群では、平米単価が約164万円/㎡と約131万円/㎡となっており、70㎡換算で約2,300万円の差があります。ただし、これは同一物件が築20年から21年になる瞬間に下落する金額ではなく、築年帯ごとの取引事例の平均差を示すものです。築年帯の節目で売り出すと、購入者の検索条件や予算感、建物の管理状態・耐震性への見方などの影響で取引価格が変わる傾向があるため、節目を意識した売却タイミングの検討が重要です。

再開発タイミング -- 品川区内で進行する複数のプロジェクト

品川区は2026年現在、複数の再開発プロジェクトが進行しているエリアです。エリアによっては、再開発の進捗が売却タイミングに影響します。

プロジェクト	エリア	概要	影響を受けるマンション所在地
広町地区開発（OIMACHI TRACKS構想）	大井町駅周辺	JR東日本による大規模複合開発が段階的に進行	大井町・下神明・戸越公園周辺
駅前タワーマンション群	武蔵小山駅周辺	パークシティ武蔵小山ザ・タワー等の大型再開発が完了・街が変貌	武蔵小山・西小山周辺
大崎駅周辺再開発	大崎駅周辺	ThinkPark・大崎ニューシティ・大崎ガーデンタワー等の集積	大崎・五反田周辺
品川開発プロジェクト（TAKANAWA GATEWAY CITY）・リニア中央新幹線	品川駅周辺（港区側）	大規模複合開発が進行、リニアのターミナル計画	北品川・東品川など品川区北東部に波及

大井町の広町地区開発は、JR東日本が保有する車両基地跡地などを活用した大規模複合開発で、商業・オフィス・住宅・ホテルなどの整備が段階的に計画されています。3路線が乗り入れる大井町駅の利便性に再開発の付加価値が加わることで、近隣マンションの周辺評価に中長期的な影響を与える可能性があります。

武蔵小山駅周辺は、駅前再開発によって「パークシティ武蔵小山ザ・タワー」（2020年竣工）をはじめとする大型タワーマンションが相次いで誕生し、街の様相が大きく変わりました。商店街「武蔵小山パルム」の生活利便性とタワーマンションの居住性が両立するエリアとして、ファミリー層の需要が継続しています。

大崎駅周辺は、1980年代以降に進められた再開発によってオフィス・商業・タワーマンションが集積した、品川区の再開発の先行事例です。現在も周辺で更新が続いており、山手線・りんかい線・湘南新宿ラインの結節点としての価値が、近隣マンションの評価を支えています。

品川駅周辺は、所在地としては港区側ですが、「TAKANAWA GATEWAY CITY」の大規模複合開発やリニア中央新幹線のターミナル計画が進んでいます。リニアの開業時期については工事の進捗により当初計画から見直しが生じていますが、品川駅圏の発展は、隣接する品川区北東部（北品川・東品川エリア）の資産価値にも波及効果が期待されています。

POINT 再開発プロジェクトに近接する物件は、開発の進捗発表・施設開業・話題性が高まる時期に売却活動を始めると、購入希望者の関心を集めやすくなります。大井町・武蔵小山・大崎・品川駅周辺の各エリアにマンションをお持ちの場合は、再開発の進捗ニュースを追いつつ、売却タイミングを見極めることが大切です。ただし、再開発による資産価値向上は中長期的なものなので、短期的なタイミング判断に過度に組み込みすぎない点も重要です。

（出典：JR東日本「大井町・広町地区開発」公式情報、各再開発事業者・自治体の公表資料）

あなたのケースで考える4つの判断シナリオ

品川区のマンション売却の最適タイミングは、築年数・市況・ライフイベントの組み合わせで変わります。ここでは代表的な4シナリオで判断軸を整理します。「絶対的な売り時」を断定するものではなく、ご自身の状況に近いシナリオを参考に検討材料として活用してください。

シナリオA：築15年以内・住み替え予定あり → 早めの売却検討が選択肢

築15年以内のマンションは平米単価維持率が77%以上で、本記事の集計でも築6〜10年で約178万円/㎡、築11〜15年で約162万円/㎡と高水準を保っています。築20年を超えると価格維持率が62%まで下がるため、節目を意識した売却判断に意味があります。住み替え先の検討が進んでいる場合は、2〜3月の需要ピーク（前年12〜1月から売却活動開始）に合わせた売り出しが効果的です。

シナリオB：築20〜30年・売却を急がない → 大規模修繕のタイミングを軸に判断

築20〜30年のマンションは平米単価119〜131万円で、設備老朽化と価格下落のバランスが議論される時期です。大規模修繕の実施直後は管理組合の財務健全性をアピールしやすく、購入希望者の不安を解消できます。「築30年の崖」（次の節目で平米単価104万円台へ）を意識しつつ、修繕タイミング後に売り出すと有利になるケースがあります。一方、住宅ローンの完済時期・住み替え先の検討状況も判断材料となるため、急がない場合は1〜2年単位のスケジュール設計が選択肢です。

シナリオC：築40年超・相続物件など → 旧耐震ラインを意識した早期判断

築41年以上のマンションは平米単価79万円まで下がり、築5年以内の約38%水準です。1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の物件は、住宅ローン審査・地震保険・住宅ローン減税の適用条件で買主側に不利になりやすく、長期保有による価格下落リスクも大きい領域です。相続物件で活用予定がない場合や、建て替え議論が進んでいないマンションの場合は、新耐震基準の確認・耐震診断履歴の整理を行ったうえで、早期の売却検討が選択肢になります。ただし、大崎・五反田・大井町などの駅近立地であれば、築古でもリノベーション需要を取り込める可能性があります。

シナリオD：築年問わず・近隣で再開発進行中 → 進捗マイルストーンに合わせた設計

大井町（広町地区開発）・武蔵小山（駅前タワー）・大崎（駅周辺再開発）・品川駅圏（リニア・TAKANAWA GATEWAY CITY）など、品川区内および周辺で再開発が進行中・関連するエリアでは、進捗のマイルストーン（施設開業・話題性ピーク・完成発表）に合わせた売却タイミング設計が選択肢になります。再開発の話題性が高まる時期は購入希望者の関心が集まりやすく、内覧獲得・成約スピードに有利に働く傾向があります。ただし、再開発による資産価値向上は中長期的なものなので、短期的なタイミング判断に過度に組み込みすぎない点も重要です。

POINT 4つのシナリオは「絶対的な売り時」を断定するものではなく、判断軸の整理です。実際のタイミング判断は、ご自身のライフプラン・住み替え先の状況・金融機関の融資環境などと組み合わせて、不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。複数の判断軸が交差するケース（例：築年数の崖＋住み替え予定＋近隣再開発）では、優先順位を整理することで意思決定の質が上がります。

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品川区のマンションを高く売るための5つのコツ

品川区のマンションを高く売却するには、エリア特性を踏まえた戦略的なアプローチが必要です。ここでは、不動産売買のプロが現場で実践している5つのコツを紹介します。

① エリアごとの購買層に合わせた訴求軸を選ぶ

最も重要なポイントは、「誰に売るか」を明確にすることです。前述のとおり、品川区は同じ区内でも駅・エリアによって購買層が大きく異なります。

• 大崎・五反田：パワーカップル・再開発勤務層に「山手線2駅＋再開発の将来性＋タワー眺望」を訴求
• 武蔵小山・西小山：タワマン志向ファミリーに「目黒線都心直通＋武蔵小山パルム＋タワー設備」を訴求
• 大井町：共働きファミリーに「3路線ターミナル＋OIMACHI TRACKS＋アトレ」を訴求
• 湾岸（天王洲・品川シーサイド）：DINKs・投資層に「運河の眺望＋りんかい線＋品川駅圏の波及」を訴求
• 戸越・荏原・西大井：コスパ志向ファミリーに「戸越銀座商店街＋浅草線・東急＋品川コスパ」を訴求

訴求軸が定まったら、物件写真・広告コピー・内覧時の説明すべてを軸に沿って統一することで、ターゲット層に響く訴求ができます。

② 内覧時にエリアの世界観を演出する

内覧は「物件そのもの」だけでなく「物件＋エリアの暮らし」をイメージさせる場です。品川区のように個性の異なるエリアが共存する区では、その雰囲気を内覧時に演出する工夫が効きます。

具体的には、以下のような準備が有効です。

• 室内に観葉植物や上質な小物を配置し、洗練された印象を作る
• 周辺の人気店・カフェ・生活利便施設をまとめた資料を用意する
• 「徒歩○分の○○というカフェがおすすめです」と具体的な店名で生活シーンを語る
• 大崎・五反田の再開発エリアの夜景、天王洲の運河沿いの風景、戸越銀座商店街の活気など、エリアの魅力を内覧資料に盛り込む
• 近隣の公園・商業施設（イオン品川シーサイド、アトレ大井町、武蔵小山パルムなど）の魅力を伝える

「自分がここに住んだらどんな生活ができるか」を具体的にイメージさせることが、購入決断の後押しになります。

③ 適正価格＋交渉余地を残した戦略的な売出価格設定

売出価格を高すぎる水準で設定すると、購入希望者の検討対象から外れてしまいます。逆に低すぎると、交渉で値下げされた際に手取りが減ります。理想は「相場よりやや高め＋交渉余地3〜5%」の水準です。

たとえば査定額が8,000万円のマンションの場合、以下のような戦略が考えられます。

売出価格	想定成約価格	戦略
8,480万円	8,000万円	6%程度の値下げ余地を残す
8,180万円	7,900〜8,000万円	短期成約を狙う
7,880万円	7,880万円（指値なし）	即決狙いの戦略

品川区は取引件数が多く、ポータルサイトに同条件物件が多数掲載される傾向があります。検索の絞り込み価格帯（7,000万・8,000万・9,000万…）を意識した売出価格設定が、内覧獲得の鍵になります。不動産会社との打ち合わせで、過去の同条件物件の「売出価格→成約価格の値下げ率」を確認することで、適切な売出価格を判断できます。

④ 大規模修繕・管理組合の健全性をアピールする

築年数が経っているマンションほど、購入検討者は「管理状態」を重視します。大規模修繕の実施履歴と修繕積立金の積立状況は、価格交渉で大きな材料になります。

売却前に以下の資料を準備しておきましょう。

• 大規模修繕工事の実施履歴と次回予定
• 修繕積立金の積立額・積立残高
• 管理組合の議事録（直近2〜3年分）
• 長期修繕計画

これらの資料が「適切に管理されている」ことを証明できれば、購入希望者の不安を解消し、値下げ交渉を回避しやすくなります。

特に旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）のマンションの場合は、耐震診断・耐震改修工事の実施有無、適合証明書の取得状況なども重要な評価ポイントになります。品川区には築40年を超える優良立地のマンションも流通しているため、管理状態や耐震関連資料を確認しやすく整えることで、購入希望者の検討を後押ししやすくなります。

⑤ 囲い込みをしない不動産会社を選ぶ

「囲い込み」とは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に開示せず、自社で買主も見つけて両手仲介（売主・買主の双方から手数料を取る）を狙う行為です。囲い込みが発生すると、売却までの期間が長期化したり、本来高く売れる物件が値下げされたりするリスクがあります。品川区のように取引が活発で高額帯の物件も多いエリアでは、囲い込みによる機会損失の影響が大きくなりがちです。

不動産会社を選ぶ際は、以下の3点を確認してください。

1. レインズへの物件登録を確実に行うか：専任媒介契約・専属専任媒介契約では宅建業法上の登録義務があります。一般媒介契約では法的義務はありませんが、登録方針や他社からの問い合わせ対応について事前に確認しておきましょう
2. 他社からの内覧申し込みへの対応状況：他社経由の買主紹介を積極的に受け付ける姿勢があるか
3. 販売状況を定期的に報告するか：問い合わせ件数・内覧件数を透明性高く共有する会社を選ぶ

不動産会社選びの具体的な判断基準は不動産会社の選び方｜売却で失敗しない7つの判断基準でも詳しく解説しています。グローバルトラスト不動産は、囲い込みをしないオープンな売却フローと、売主様の仲介手数料を最大無料にする「ゼロチュー売却」を提供しています。詳しくは記事末尾のCTAからお問い合わせください。

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品川区のマンション売却の流れ -- 査定から引き渡しまで7ステップ

品川区のマンション売却は、一般的に査定から引き渡しまで3〜6ヶ月程度かかります。ここでは、各ステップで売主が行う作業と注意点を解説します。

STEP1 売却準備・必要書類の確認

売却活動を始める前に、以下の書類を手元に揃えておきましょう。

書類	入手先
登記識別情報（権利証）	購入時に法務局から交付
マンション購入時の売買契約書・重要事項説明書	購入時の書類
管理規約・使用細則	管理組合
直近の管理費・修繕積立金の額がわかる資料	管理会社
大規模修繕履歴・長期修繕計画	管理会社
固定資産税納税通知書	自宅保管
本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）	売主自身

書類が見当たらない場合でも、再発行や代替書類の入手方法があります。不動産会社に相談しましょう。

STEP2 査定の依頼（机上査定→訪問査定）

査定には2種類あります。

• 机上査定（簡易査定）：物件情報だけで簡易的に算出。1〜3日で結果が出る
• 訪問査定（実地査定）：実際に物件を見て査定。1週間程度かかるが精度が高い

最初は机上査定で複数社から目安を取り、信頼できそうな2〜3社に絞って訪問査定を依頼するのが効率的です。査定額の単純比較ではなく、「査定額の根拠」「販売戦略」「担当者の経験」を総合的に判断しましょう。

STEP3 媒介契約の締結

不動産会社に売却活動を依頼するには、媒介契約を締結します。3種類の契約があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

契約種類	依頼先	レインズ登録	売主の直接取引	報告頻度
一般媒介	複数社可	任意	可	規定なし
専任媒介	1社のみ	7日以内	可	2週間に1回以上
専属専任媒介	1社のみ	5日以内	不可	1週間に1回以上

※「売主の直接取引」とは、売主が知人・親族など仲介会社を介さずに直接買主を見つけて取引する場合を指します。

品川区のような取引ボリュームの多いエリアでは、複数社に依頼すると物件情報が散らばり、購入希望者からの問い合わせが分散するデメリットがあります。販売状況を透明性高く報告し、他社経由の買主紹介にも対応する会社であることを前提に、信頼できる1社へ専任媒介で依頼すると、戦略的な販売活動を進めやすい傾向があります。

STEP4 売却活動の開始（広告掲出・内覧対応）

媒介契約締結後、不動産会社は以下の活動を行います。

• レインズ（不動産会社間流通システム）への物件登録
• 自社サイトおよび主要ポータルサイト（SUUMO・HOME'S・アットホーム等）への掲載
• チラシ・ダイレクトメール等のオフライン広告
• 既存顧客への紹介

購入希望者からの問い合わせがあれば、内覧対応を行います。内覧前には掃除・換気・採光の確保を徹底し、第一印象を整えましょう。品川区は週末の内覧件数が多いエリアであるため、土日の内覧スケジュールを柔軟に組めるかが成約スピードを左右します。

STEP5 売買契約の締結

購入希望者と価格・条件の合意ができたら、売買契約を締結します。契約時に手付金（売買代金の5〜10%）を受領するのが一般的です。

契約から決済まで通常1〜2ヶ月の期間があり、その間に買主は住宅ローン審査を行い、売主は引き渡しに向けた準備を進めます。

STEP6 引き渡し準備（住宅ローン完済・抵当権抹消）

売主側の主な準備は以下のとおりです。

• 住宅ローンが残っている場合：金融機関に完済の手続きを依頼
• 抵当権抹消登記の準備（司法書士に依頼するのが一般的）
• 引っ越し準備・室内の片付け
• 公共料金（電気・ガス・水道）の精算・解約手続き
• 管理組合への所有者変更届の提出

STEP7 引き渡し・決済

決済当日には、買主から残代金を受領し、同時に物件の鍵を引き渡します。所有権移転登記と抵当権抹消登記は司法書士が法務局で同時に行います。

決済が完了したら、売却完了です。

譲渡益が出た場合は翌年の確定申告で譲渡所得の申告を行います。

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品川区のマンション売却にかかる費用・税金と手数料シミュレーション

品川区のマンション売却では、売却価格から仲介手数料・税金などの諸費用が差し引かれ、最終的な手取り額が決まります。譲渡所得税を除いた売却関連費用は、一般的に売却価格の4〜6%程度が目安です。ただし、譲渡益が出る場合の譲渡所得税・住民税は、取得費・所有期間・物件状況によって大きく変わるため、別枠で確認が必要です。

売却にかかる主な費用一覧

費用項目	金額の目安	支払いタイミング
仲介手数料	売却価格の3%＋6万円＋消費税（上限）	契約時に半額、決済時に残額
印紙税	1〜6万円	売買契約時
登録免許税（抵当権抹消）	不動産1個につき1,000円	決済時
司法書士報酬	1〜3万円程度	決済時
譲渡所得税・住民税	譲渡益×20.315%または39.63%	翌年確定申告
引っ越し費用	10〜30万円	引っ越し時
ハウスクリーニング	3〜10万円	引き渡し前

このうち最も大きな費用は仲介手数料と譲渡所得税です。仲介手数料は上限が法定されているため、選ぶ不動産会社のプランによって大きく差が出ます。

仲介手数料の計算式と上限

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示によって以下のように定められています（依頼者の一方から受領できる上限額です）。

売却価格帯	仲介手数料上限
200万円以下	売却価格×5%＋消費税
200万円超〜400万円以下	売却価格×4%＋2万円＋消費税
400万円超	売却価格×3%＋6万円＋消費税

たとえば売却価格8,000万円の場合、（8,000万円×3%＋6万円）×1.1＝270.60万円が仲介手数料の上限です。

通常はこの上限額が請求されるのが一般的です。一方で、近年は仲介手数料の割引・無料化を提供する不動産会社も増えており、選ぶプランによって手取り額が大きく変わります。

仲介手数料シミュレーション【7,600万円・9,400万円・1億2,000万円×3プラン比較】

品川区の主要価格帯（中央値7,600万円・湾岸/タワー水準9,400万円・大崎/武蔵小山の高単価帯1億2,000万円）について、3つの仲介手数料プランで比較します。

ケース①：7,600万円のマンションを売却する場合（大井町・戸越・西大井など）

プラン	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約257.40万円（税込）	約7,342.60万円	—
相場の半額プラン	約125.40万円（税込）	約7,474.60万円	約132.00万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	7,600万円	約257.40万円

ケース②：9,400万円のマンションを売却する場合（品川シーサイド・天王洲・五反田など）

プラン	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約316.80万円（税込）	約9,083.20万円	—
相場の半額プラン	約155.10万円（税込）	約9,244.90万円	約161.70万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	9,400万円	約316.80万円

ケース③：1億2,000万円のマンションを売却する場合（大崎・武蔵小山のタワーなど）

プラン	仲介手数料	売主の手取り（売却価格 - 仲介手数料）	削減額
通常（上限額）	約402.60万円（税込）	約1億1,597.40万円	—
相場の半額プラン	約198.00万円（税込）	約1億1,802.00万円	約204.60万円
ゼロチュー売却（自社成約時）	0円	1億2,000万円	約402.60万円

※グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」は、自社で買主を見つけた場合（自社成約）に売主様の仲介手数料が0円になるプランです。他社経由で買主が見つかった場合は、相場の半額（売却価格の1.5%＋消費税）となります。なお、本記事の「相場の半額プラン」金額は、売却価格×1.5%＋消費税で試算しており、法定上限額（3%＋6万円＋消費税）を単純に2分の1にした金額とは厳密には異なります。

POINT 同じ売却価格・同じ物件でも、選ぶプランによって手取り額に200〜400万円規模の差が生じる試算となります。品川区の主要価格帯（7,600万〜1億2,000万円）では、ゼロチュー売却を活用することで、新居の頭金・住み替え費用などに充てられる金額が増える可能性があります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。

譲渡所得税の基本

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得の基本的な計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）

• 取得費：購入時の価格から減価償却費を引いた金額
• 譲渡費用：仲介手数料・印紙税など売却にかかった費用

譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期譲渡）	39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
5年超（長期譲渡）	20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

ただし、所有期間は 売却した年の1月1日時点 で判定されます（所得税法上の規定）。たとえば2021年4月に購入したマンションを2026年5月に売却した場合、実保有期間は5年1か月ですが、2026年1月1日時点では4年9か月となり「短期譲渡」に該当し、税率が約2倍になります。売却時期の判断では、この基準日を意識することが重要です。

なお、居住用財産（マイホーム）の売却には複数の税制優遇措置が用意されています。適用条件や計算は専門性が高い領域で、要件によって税負担が大きく変わるため、別記事で詳しく解説します。実際の税負担は売主様の取得費・所有期間・物件状況によって異なるため、詳細は税理士・税務署にご確認ください。

注意 取得費が不明な場合は「売却価格の5%」を概算取得費として計算します。30年以上前に購入したマンションの場合、この概算取得費を使うと譲渡所得が大きく増えるため、購入時の契約書・登記書類は必ず保管しておきましょう。

※税制は今後の制度改正で変更される可能性があります。実際の申告内容については、税理士・税務署に確認することをおすすめします。

印紙税・登録免許税・抵当権抹消費用

• 印紙税：売買契約書に貼付。売却価格によって1万円〜6万円
• 登録免許税（抵当権抹消）：不動産1個につき1,000円
• 司法書士報酬（抵当権抹消手続き）：1〜3万円程度

これらの費用は売却価格に対して小さい比率ですが、決済日に現金で必要となるため事前に準備しておきましょう。

売却費用の総額シミュレーション（仲介手数料＋諸費用）

売却価格8,000万円のマンション（築15年・住宅ローン残債2,000万円）のケースで、仲介手数料と諸費用（譲渡所得税を除く）を試算します。

費用項目	金額（通常プラン）	金額（ゼロチュー売却・自社成約時）
仲介手数料	約270.60万円	0円
印紙税	3万円	3万円
抵当権抹消費用（登録免許税＋司法書士報酬）	約3万円	約3万円
諸費用合計（譲渡所得税を除く）	約276.60万円	約6万円
売主の手取り（住宅ローン完済後・税金考慮前）	約5,723.40万円	約5,994万円

ゼロチュー売却（自社成約時）を活用することで、本ケースでは仲介手数料約270.60万円分が手取りに残る試算となります（※実際の差額は物件価格・成約経路・税金等により異なります）。

注意 上記シミュレーションには 譲渡所得税・住民税を含めていません。譲渡益（売却価格 - 取得費 - 譲渡費用）が出た場合は別途課税対象となり、所有期間や物件状況によって税額が大きく変わります。実際の税負担は売主様の取得費・所有期間・物件状況によって異なるため、税理士・税務署にご確認ください。

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品川区のマンション売却でよくある質問（FAQ）

Q1. 品川区のマンションは今売り時ですか？

2024〜2025年の国交省取引データでは、品川区の平均㎡単価は約131万円から約146万円へと上昇しており、売却を検討しやすい材料が揃っている時期といえます。ただし、首都圏全体では2026年に入って在庫が増加に転じるなど需給の変化もみられ、今後の価格や成約を保証するものではありません。大井町・武蔵小山・大崎など複数の再開発が進行している区であるため、エリア特性・物件状況・ライフプランを踏まえた個別判断が重要です。

Q2. 品川区で一番高く売れるエリアはどこですか？

中央値ベースの平米単価では大崎駅周辺（約178万円/㎡）が最高水準です。次いで武蔵小山（約152万円）、不動前（約152万円）、五反田（約148万円）が続きます。平均成約価格でも大崎（約1億2,366万円）が品川区内の主要駅で最高水準です。一方、戸越・旗の台などは中央値㎡単価が約98〜108万円と、品川区内では比較的手の届きやすい価格帯です。

Q3. 大崎・武蔵小山・大井町ではマンションの売却価格はどう違いますか？

大崎は再開発オフィス街・タワーマンション中心で平均成約価格は約1億2,366万円、㎡単価181万円。武蔵小山は駅前タワーマンション中心で平均成約価格は約9,354万円、㎡単価163万円。大井町は3路線ターミナルの実需マーケットで平均成約価格は約8,977万円、㎡単価147万円です。同じ品川区でもエリアと物件タイプが異なるため、売却戦略も変える必要があります。

Q4. 品川区のマンション売却にかかる仲介手数料はいくらですか？

売却価格の3%＋6万円＋消費税が上限です（売買価格400万円超の場合）。例として、売却価格7,600万円なら約257万円、9,400万円なら約317万円、1億2,000万円なら約403万円（いずれも税込上限額）が一般的な仲介手数料となります。グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」では、自社で買主を見つけた場合に売主様の仲介手数料が0円となり、他社経由の場合でも相場の半額（1.5%＋消費税）となります。

Q5. 品川区のマンション売却にかかる期間はどれくらいですか？

一般的に3〜6ヶ月程度です。査定〜媒介契約締結に1〜2週間、売却活動2〜4ヶ月、売買契約〜引き渡しに1〜2ヶ月が標準的なスケジュールです。品川区は取引件数が多い活発なマーケットのため、適正価格で売り出せれば1〜2ヶ月で成約に至るケースもあります。逆に売出価格が相場より高すぎると半年以上長期化する場合があります。

Q6. 築年数が古いマンションでも品川区なら売れますか？

はい、立地と管理状態が良好であれば十分売却可能です。品川区の取引データでは、築31〜40年のマンションでも平均㎡単価約104万円、築41年以上でも約79万円で取引されています。特に大崎・五反田・大井町などの駅近立地では、リノベーション前提で購入する層からの需要があります。ただし築41年以上の旧耐震基準マンションは新耐震基準への適合状況により価格が大きく変わるため、耐震診断・改修履歴の確認が重要です。

Q7. 住宅ローンが残っている品川区マンションでも売却できますか？

はい、可能です。売却代金で住宅ローン残債を完済し、抵当権を抹消する手続きを決済日に同時に行います。売却価格が住宅ローン残債を上回る場合は問題ありませんが、下回る場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で補填するか、住み替えローンの利用を検討する必要があります。品川区のマンションは過去5年間で平均㎡単価が+50.7%上昇しているため、購入時より売却価格が高くなっているケースも多くあります。

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まとめ -- 品川区のマンション売却を成功させるために

品川区のマンション売却は、エリア特性・築年数・市況・再開発の4つの要因を踏まえた戦略が重要です。本記事のポイントをまとめます。

• 相場感：2024〜2025年平均㎡単価約138万円、平均成約価格約8,596万円、23区平米単価7位
• 価格推移：5年間で平米単価+50.7%上昇（目黒区・世田谷区を上回る伸び）。再開発の進展もエリア評価を支える要因の一つ
• エリア別：大崎（㎡単価178万円）・武蔵小山（152万円）・不動前（152万円）が高単価。戸越・荏原・西大井はコスパエリア
• 築年数：築20年・築40年の節目で価格が下がる傾向。旧耐震マンションは耐震適合状況の確認が必須
• 売り時：2〜3月の需要ピーク、9〜10月の準ピーク。再開発の進捗（大井町・武蔵小山・大崎・品川駅圏）も判断材料に
• 高く売るコツ：エリアごとの購買層に合わせた訴求軸、内覧での世界観演出、戦略的売出価格、管理状態の証明、囲い込みをしない不動産会社の選択
• 費用：仲介手数料・印紙税・譲渡所得税が主な費用。「ゼロチュー売却」の活用で手取りが200〜400万円増えるケースも

品川区は同じ区内でもエリアごとに購買層・価格帯・人気要因が大きく異なるため、画一的な売却戦略では高値売却は困難です。エリア特性を理解した不動産会社と組み、戦略的に売却を進めることが、満足のいく結果につながります。

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【この記事の監修者】

桝谷 浩太（ますや こうた） グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士

東宝ハウス、三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SREホールディングス）にて居住用不動産の売買仲介営業を経験し、仲介部門社長賞・契約件数1位を連続受賞。業界経験18年。2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業。不動産業界で問題となっている「囲い込み」を仕組みで解決するために、売却仲介手数料最大無料サービスに取り組むなど不動産業界の健全化を促進する活動をする。著書「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazon不動産カテゴリにてベストセラー1位を獲得。

グローバルトラスト不動産株式会社 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-3-4 宅地建物取引業免許: 東京都知事免許（2）第100468号 所属: （公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）東京都宅地建物取引業協会、（公財）東日本不動産流通機構

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【最終更新日】 2026年5月29日

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【免責事項】

本記事は2026年5月時点の公開情報および取引データを基に作成しています。記載内容は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の売却・税務・法務判断については、必ず宅地建物取引士・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。税制・法令は今後改正される可能性があり、実際の手続きや税額の計算については、最新の制度・税理士・税務署にご確認ください。再開発プロジェクトの進捗・開業時期は今後変更される可能性があります。

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