「旧耐震基準のマンションは売れない」「築40年を超えたら買い手がつかない」。売却を考え始めたときに、こうした話を聞いて不安になる方は少なくありません。たしかに、建物が古いほど買い手の数は限られます。

結論から申し上げます。都心では、旧耐震基準の時代に建てられたマンションにも数多くの取引の実績があります。 国土交通省の成約価格情報を当社が対象とする都心8区で集計すると、2024〜2025年の2年間の成約データ（当社の集計対象15,408件）のうち、1981年以前に建築された物件（旧耐震帯）は3,016件で、集計対象の19.6%を占めていました。中央値は1㎡あたり80.0万円、価格は3,800万円です。「売れない」のではなく、買える人と買い方が限られる、というのが実態に近い表現です。

さらに2026年4月1日には、改正された区分所有法が施行され、耐震性が不足するマンションの建替えや、建物と敷地の一括売却などの多数決要件が緩和されました。「将来どうなるか分からない」という買い手の懸念に対して、管理組合の検討状況とあわせて説明できる材料が一つ増えています。

本記事では、都心8区の実データで価格を確かめたうえで、旧耐震基準の見分け方、売れにくいと言われる理由、2026年の法改正、売る前に確認する書類、高く売る方法、手数料と税金の考え方を順に解説します。

【この記事でわかること】

• 都心8区で、1981年以前に建築されたマンションがどのくらい、いくらで売れているか（実データ）
• 旧耐震基準と新耐震基準の違いと、自分のマンションがどちらかを確かめる方法
• 買い手の側から見た「売れにくい」5つの理由（住宅ローン、住宅ローン控除、耐震性、修繕積立金、管理）
• 2026年4月1日施行の区分所有法改正で、建替えや売却の決議はどう変わったか
• 売る前に管理組合で確認する5つの書類と、高く売る6つの方法、仲介手数料と税金の目安

【気になるところからお読みください】

• 価格と実績を知る：都心8区の実売データ ／ 旧耐震基準とは・見分け方
• 売れにくい理由と法改正を知る：売れにくい5つの理由 ／ 2026年の区分所有法改正
• 売り方を知る：売る前に確認する5つの書類 ／ 高く売る6つの方法
• お金を確かめる：仲介手数料の比較と税金の考え方
• 困ったときに：4つの判断シナリオ ／ よくある質問

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あなたのケースで考える4つの判断シナリオ

旧耐震・築40年超のマンションの売り方は、耐震診断を受けているかどうか、建替えの話が進んでいるかどうかで変わります。診断を受けているか分からない場合は、まず管理会社か管理組合の理事長に、実施の有無・実施した年・報告書の保管場所を確かめてください。そのうえで、ご自身に近いシナリオをご覧ください。相続で取得した部屋の場合は、この章の最後の注意もあわせてお読みください。

シナリオA：耐震診断を受けていて、基準を満たしている

買い手にとっての不安材料が1つ減っている状態です。診断の報告書と、耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書があるかを管理組合に確かめ（売る前に確認する5つの書類）、買主が住宅ローン控除を使える可能性を売却活動で伝えます（売れにくい5つの理由）。価格は、同じマンションと近隣の成約事例をもとに決めます。

シナリオB：耐震診断を受けていて、基準を満たしていない

住宅ローンを利用する買い手には売りにくいため、現金で買う人や投資家、買取再販業者を含めて買い手を広く想定します（高く売る6つの方法）。2026年4月の法改正で、耐震性が不足するマンションは4分の3の多数決で建替えなどを決められるようになりました（2026年の区分所有法改正）。管理組合で建替えや建物と敷地の一括売却の検討が始まっているなら、その状況も買い手に伝える材料になります。

シナリオC：耐震診断を受けていない

耐震診断を受けていなくても売却はできます。ただし、買い手は「分からない」ことを値引きの理由にしがちです。管理組合に診断の予定や過去の議論を確かめ、長期修繕計画と修繕積立金の状況を資料でそろえて、管理の実態と今後の課題を示します（売る前に確認する5つの書類）。

シナリオD：建替えや一括売却の話が進んでいる

総会の議事録で、どの段階まで進んでいるかを確かめます。決議が近い場合は、売却の時期によって買主が決議に参加することになるため、不動産会社と相談のうえで進め方を決めます。決議の後に売る場合は、追加の費用負担や退去の時期、分配金の見込みなど、買主に引き継がれる権利と義務も確かめます。

相続で取得した部屋の場合（A〜Dに共通）

親の名義のままでは売却の登記ができないため、まず相続登記を進めます。他に相続人がいて、遺言などで取得する人が決まっていない場合は、遺産分割の合意を先に整えます。税金では、取得費と取得の時期を亡くなった方から引き継ぐ点と、亡くなった方だけが住んでいた部屋では自宅の3,000万円の特別控除を当然には使えない点に注意してください（仲介手数料と税金）。手続きの流れは相続したマンションを売却する全手順の記事で解説しています。

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旧耐震・築40年超のマンションは本当に「売れない」のか——都心8区の実売データ

旧耐震・築40年超のマンションにどのくらい取引の実績があるかは、公表データで確かめられます。首都圏全体では築31年以上の帯で成約価格が2,000万円台ですが、都心8区では1981年以前に建築された物件が当社の集計対象の約2割を占め、中央値は1㎡あたり80.0万円です。この章では、2つのデータで「売れない」という思い込みを見直します。

首都圏全体では、築31年以上で成約価格が「2,000万円台」に下がる

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は、首都圏の中古マンションの成約状況を築年帯別に毎年公表しています。2025年（1〜12月）の結果は次のとおりです。

（出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」）

築31年以上の帯では、平均成約価格は2,000万円台です。一方で、成約した物件に占める築41年以上の構成比は23.5%と、築年帯の区分のなかで最大です（2024年は20.0%、2023年は18.0%）。ただし築41年以上は上限のない区分で、売り出しに占める割合も29.8%と成約より大きい帯です。売り出しに対する成約の割合（対新規登録成約率）は20.9%で、築11〜15年の40.9%より低い水準です。構成比は取引の多さを示すもので、売れやすさを示すものではありません。

都心8区では、1981年以前築が成約データの19.6%・中央値80.0万円/㎡

当社が対象とする都心8区（渋谷区・港区・目黒区・千代田区・中央区・品川区・世田谷区・杉並区）では、どうでしょうか。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報を、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの2年間で集計しました。

（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報より、都心8区の中古マンション等（面積15㎡以上・取引価格500万円以上）15,408件を当社が集計・作成／2024年第1四半期〜2025年第4四半期。㎡単価・価格・面積の中央値はそれぞれ別に求めた値のため、単価と面積を掛けても価格の中央値とは一致しません）

図1：都心8区 建築年帯別の中古マンション中央値㎡単価と成約構成比（2024〜2025年成約）

都心8区では、1981年以前に建築されたマンションが2年間で3,016件成約し、集計対象の19.6%を占めていました。中央値は1㎡あたり80.0万円、価格は3,800万円、面積は50㎡です。

注意 不動産情報ライブラリの「建築年」は建物が完成した年（竣工年）です。旧耐震基準か新耐震基準かは、厳密には建築確認を受けた日で決まるため、本記事では1981年以前に建築された物件を「旧耐震帯」と呼び、個々の物件の耐震基準を示すものではありません。1981〜1983年に完成した物件は、次章の方法で確認済証の日付を確かめてください。

1982〜1990年築との差は約6%——ただし条件をそろえた比較ではない

上の表で注目したいのは、1981年以前築（80.0万円）と1982〜1990年築（85.0万円）の差が約6%しかないことです。1982〜1985年に完成した物件（取引時点で築40年前後）に絞っても、中央値は85.4万円でした（この集計も竣工年によるもので、個々の物件の耐震基準を判定したものではありません）。

ただし、耐震基準や立地・面積などの条件をそろえた比較ではないため、旧耐震であることが価格にどう影響しているかは、この数字だけでは判断できません。はっきり言えるのは、1991年以降の物件との差のほうがはるかに大きいということです（1991〜2000年築の中央値116.1万円との差は36.1万円/㎡で、1982〜1990年築との差5.0万円の7倍以上）。

区別に見る旧耐震帯の㎡単価

旧耐震帯の価格は、区によって大きく違います。

（出典：同上。1981年以前に建築された中古マンション等3,016件を区別に当社が集計・作成）

港区・千代田区・渋谷区では、旧耐震帯でも1㎡あたり100万円前後で成約しています。単価を面積に掛けた金額（50㎡なら5,000万円前後）がそのまま査定額になるわけではなく、個々の住戸の価格は階数や向き、室内の状態、権利関係で変わります。別の集計として、都心8区全体の旧耐震帯では、50〜70㎡の成約価格の中央値は5,000万円、70㎡以上では8,000万円でした。

POINT 旧耐震・築40年超のマンションを売る前に確かめるべきなのは「売れるかどうか」ではなく、「同じマンション・近隣の成約事例でいくらか」です。築年数だけを理由に安い査定額を受け入れる必要はありません。築20年前後の価格の動きは築20年のマンションはまだ売れる｜都心の価格維持率と「築25年の崖」の真実の記事で解説しています。

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旧耐震基準とは——新耐震基準との違いと「建築確認日」で見分ける方法

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月に建築基準法の耐震基準が強化される前に適用されていた基準のことです。強化後の基準を新耐震基準と呼びます。この章では、2つの基準の考え方の違いと、ご自身のマンションがどちらに当たるかを確かめる方法、旧耐震マンションの規模を整理します。

新耐震基準との違い

東京都の耐震ポータルサイトによると、1981年6月に耐震基準が大幅に強化された背景には、1978年の宮城県沖地震で、それまで安全と思われていた鉄筋コンクリート造の建物でさえ多くの被害を受けたことがあります。

新耐震基準では、中規模の地震でほとんど損傷しないことの確認に加えて、大規模な地震でも倒壊・崩壊しないことの確認が求められるようになりました（確認の方法は建物の規模や構造によって異なります）。旧耐震基準では、この大規模な地震に対する確認が求められていませんでした。

ただし、旧耐震基準の建物がすべて地震に弱いわけではなく、形状や構造、地盤によって実際の耐震性は異なります。国土交通省は、昭和56年以前に建築された建物について、まず耐震診断で耐震性を把握するよう呼びかけています。

「建築確認日が1981年6月1日以後」かどうかで判定する

旧耐震か新耐震かは、建物が完成した日ではなく、建築確認を受けた日で決まります。建築確認とは、着工前に建築計画が当時の法令に適合しているかを確認する手続きで、確認済証はその確認を受けたことを示す書類です（現在の建物の耐震性を証明するものではありません）。住宅金融支援機構の【フラット35】の技術基準でも、中古住宅の耐震性の要件は「建築確認日が昭和56年6月1日以後であること」と定められています。建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合は、耐震評価基準などへの適合が必要です。なお【フラット35】では、建築確認日を確認できない場合、登記上の新築時期（表示登記の「原因及びその日付」）が1983年（昭和58年）4月1日以後であれば、融資の技術基準上は新耐震基準の住宅として扱われます（当時の建築確認日そのものが確かめられるわけではありません）。

• 1970年代に完成したマンション：すべて旧耐震基準の時代の建物です
• 1981〜1983年に完成したマンション：建築確認から完成まで1〜2年かかるため、新耐震基準で建築確認を受けているとは限りません。確認済証（建築確認通知書）の日付で確かめます
• 1984年以降に完成したマンション：新耐震基準で建築確認を受けている可能性が高い帯ですが、確認済証で確かめるのが確実です

確認済証は、管理組合や管理会社が保管していることが多く、見当たらない場合は、建物のある区の建築課などで「建築計画概要書」や「台帳記載事項証明書」を閲覧・取得して確かめられる場合があります（古い建物では資料が残っていないことや、建物によって窓口が異なることがあります）。

図2：旧耐震基準か新耐震基準か——「建築確認日」で見分ける

プロのアドバイス 1981〜1983年完成の物件は、「新耐震だと思っていたら旧耐震だった」「旧耐震だと思い込んで安く売り出していた」の両方が起こりやすい帯です。売り出す前に確認済証の日付を確かめ、新耐震であれば販売図面に明記しましょう。建築確認日は、買い手の【フラット35】の利用条件や金融機関の審査に関わります。住宅ローン控除はこれとは別に「1982年1月1日以後に建築」が原則の基準で、それ以前に建築された家屋は証明書などによります（売れにくい5つの理由）。

築40年以上のマンションは全国で158.8万戸、旧耐震ストックは約103万戸

国土交通省の推計では、2025年末時点で築40年以上の分譲マンションは全国に約158.8万戸あり、10年前（2015年末・53.3万戸）の約3倍に増えました。10年後の2035年末には約2.0倍の313.1万戸、20年後には約3.2倍の503.6万戸に増える見込みです。分譲マンションのストック総数約723.6万戸のうち、旧耐震基準のストックは約103万戸と推計されています。

築40年超のマンションは、これから珍しい物件ではなくなっていきます。

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旧耐震・築古マンションが売れにくいと言われる5つの理由——買い手の側から見る

旧耐震・築古マンションが売れにくいと言われる理由は、耐震性そのものよりも、買い手の資金調達と将来の負担にあります。住宅ローンが通りにくい、住宅ローン控除を使えない可能性がある、修繕積立金の負担や将来の増額・一時金への懸念、管理や建替えの見通しが立たない、といった点です。この章では、買い手の側から5つの理由を整理します。売り方の対策は高く売る6つの方法で解説します。

理由1：買い手が住宅ローンを組みにくい

金融機関は、住宅ローンの審査で借りる人の収入に加えて、物件の担保価値を評価します。築年数が古いほど建物の評価は低くなり、借入額に対して担保価値が足りないと判断されることがあります。

【フラット35】では、中古住宅の技術基準として「建築確認日が昭和56年6月1日以後」であることが求められ、それ以前の物件は耐震評価基準などへの適合が確認できた場合に限り利用できます。民間の金融機関でも、旧耐震の物件は取り扱いに条件を付けていることがあり、買い手は「ローンが通るか」を気にして候補から外しがちです。

なお、鉄筋コンクリート造の住宅の法定耐用年数47年（国税庁の耐用年数表）は税務上の減価償却の年数で、建物の寿命を示すものではありません。

理由2：買い手が住宅ローン控除を使えない場合がある

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、中古住宅の場合、原則として1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された家屋が対象です。1975年築のような旧耐震帯の家屋では、耐震基準に適合することを示す次のいずれかの書類・保険が必要になります（国税庁 タックスアンサーNo.1211-3）。

書類・保険	条件
耐震基準適合証明書（建築士などが発行）	買主の取得の日前2年以内に、証明のための調査が終了したもの
建設住宅性能評価書（耐震等級〈構造躯体の倒壊等防止〉1以上）	取得の日前2年以内に評価されたもの
既存住宅売買瑕疵担保責任保険（構造や雨漏りなど一定の欠陥に備える保険）	取得の日前2年以内に契約を締結したもの

このほか、取得の日までに耐震改修を申請し、入居までに改修を終えて適合を証明する方法（要耐震改修住宅）もあります。

住宅ローン控除は、2022年1月1日から2030年12月31日までに居住を開始した場合が対象です。中古住宅の控除期間は、その他の住宅で10年、認定住宅等（長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅）で2026〜2030年に入居した場合は13年です（要耐震改修住宅のルートだけで耐震の要件を満たす場合は、その他の住宅として10年）。借入限度額も住宅の区分と居住年によって異なります。

この制度を使えるかどうかは買い手にとって数十万円から数百万円の差になるため、1981年12月31日以前に建築されたマンションでは「証明書があるか」が売りやすさを左右します。なお、登記上の床面積が50㎡以上（一定の場合は40㎡以上50㎡未満）という要件もあり、都心の旧耐震帯に多い30㎡台の部屋は、耐震の要件を満たしても対象外です。

注意 2022年の改正で廃止されたのは「築25年以内」という築年数の要件で、証明書による方法は改正前からあります（改正の内容は築20年のマンションはまだ売れるの記事で解説）。売主側で事前に証明書を取る場合は「取得の日前2年以内」の条件に注意し、借入限度額や所得の要件などの詳細は国税庁の最新情報や税務署・税理士でご確認ください。

理由3：耐震性への不安

買い手が最も口にするのは「地震が来たら大丈夫か」という不安です。答えになるのは、耐震診断を受けているか、受けているなら結果はどうか、の2点です。診断を受けていない場合、買い手は「分からない」ことを理由に価格を下げようとします。

東京都は、耐震診断・耐震改修の費用について区市の助成制度を案内しています（東京都耐震ポータルサイト）。管理組合として診断を受けるかどうかは総会での合意が必要ですが、診断の結果とその後の対応を示せることが、買い手への説明材料になります。

理由4：修繕積立金と大規模修繕の負担

築40年を超えると、2回目・3回目の大規模修繕や、給排水管の更新といった大きな工事の時期を迎えます。工事費の値上がりもあり、修繕積立金の増額や一時金の徴収が議論されているマンションもあります。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改訂）では、修繕積立金の目安を専有面積1㎡あたり月額で示しています。この目安は、長期修繕計画の計画期間全体で平均した額です。20階未満・建物全体の延床面積5,000㎡以上10,000㎡未満の場合、平均値は252円／㎡・月、事例の3分の2が収まる幅は170〜320円／㎡・月です（機械式駐車場の修繕費を修繕積立金で賄う場合は加算）。50㎡の部屋に換算すると月額8,500〜16,000円に相当します。

買い手は現在の積立金の額だけでなく、今後の値上げの予定と、残高が長期修繕計画に対して足りているかを見ます。この点を資料で説明できるかどうかが価格交渉の分かれ目です。

理由5：管理の状態と建替えの見通しが分からない

管理組合が機能していない、総会が開かれていない、管理費の滞納が多い、といったマンションは、買い手に敬遠されがちです。また「将来、建替えになるのか、このまま維持するのか」が分からないことも、買い手にとっては不安です。

この点は、2026年4月1日施行の区分所有法の改正で状況が変わり始めています（次章で解説します）。

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2026年4月施行の区分所有法改正で、建替え・売却の「合意の壁」はどう変わったか

2025年5月に成立した改正法（令和7年法律第47号）により、区分所有法の改正部分が2026年4月1日に施行されました。耐震性不足などの客観的な事由があるマンションでは、建替えの決議要件が5分の4から4分の3に引き下げられ、所在の分からない区分所有者を決議の母数から除く仕組みや、建物と敷地を一括で売却する決議などが新設されています。この章では、改正の内容と、売主にとっての意味を整理します。

何が変わったか——決議要件の新旧

法務省が公表している改正の概要から、売主に関係の深い部分をまとめると次のとおりです（区分所有法上の決議と、被災区分所有法による特例の比較です）。ここでいう一括売却や取壊しは、自分の一室を売ることではなく、マンション全体と敷地の権利をまとめて処分することです。割合は総会の出席者ではなく区分所有者全体を基準に数え、議決権は規約などで定めた持分の割合、敷地利用権は土地の所有権や借地権の持分です。

決議の種類	改正前	改正後（2026年4月1日施行）
建替え決議	区分所有者および議決権の各5分の4以上	原則は各5分の4以上。耐震性不足などの客観的な事由がある場合は各4分の3以上（被災区分所有法の特例：政令で指定された災害で建物が大規模一部滅失した場合は、政令で定める期間内に限り各3分の2以上）
建物と敷地の一括売却、建物の取壊し	規定なし（全員の同意が必要）	多数決で可能に（原則5分の4以上、耐震性不足などの場合は4分の3以上。一括売却では、区分所有者・議決権に加えて敷地利用権の持分の価格についても同じ割合が必要）
一棟全体のリノベーション（建物更新）	規定なし（全員の同意が必要）	多数決で可能に（原則5分の4以上、耐震性不足などの場合は4分の3以上）
所在の分からない区分所有者	決議の母数に含まれる（反対と同じ扱い）	裁判所の手続きを経て母数から除外できる

（出典：法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律の概要」、国土交通省 報道発表資料）

なお、改正前も、耐震性不足などの認定を受けたマンションに限り、マンション建替え円滑化法にもとづく各5分の4の多数決で敷地を売却する制度はありました。今回の改正で、認定の有無にかかわらず区分所有法の決議として行えるようになりました。

あわせて、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」は「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に名称が変わり、新しい決議に対応した事業の手続きが整備されました。

「耐震性不足」はどう判定されるのか

4分の3に引き下げられる「客観的な事由」は、法務省の資料では、①耐震性の不足、②火災に対する安全性の不足、③外壁等の剝落により周辺に危害を生ずるおそれ、④改修工事が著しく困難な所定の配管設備の損傷・腐食などにより著しく衛生上有害となるおそれ、⑤バリアフリー基準への不適合、の5つです。いずれも、法務省令や告示で定める基準に該当することが必要です。

このうち「耐震性の不足」は感覚で決まるものではなく、法務省告示（令和8年法務省告示第21号）により、建築物の耐震改修の促進に関する法律にもとづく基準（平成25年国土交通省告示第1062号）に適合していないことが要件とされています。つまり、耐震性の不足を理由に4分の3の多数決を使うには、耐震診断などで基準を満たしていないことを確かめておく必要があります。

耐震性の不足に該当することを確かめられていない段階では、耐震性の不足を理由とする4分の3の多数決を使えるとはいえません（他の4つの事由に該当すれば対象になります）。旧耐震マンションで建替えや建物と敷地の一括売却を具体的に検討するなら、耐震診断の結果が判断材料の出発点になります。

売主にとっての意味

改正によって、建替えが約束されたわけではありません。建替えには多額の費用と長い時間がかかり、実現するかどうかは管理組合の合意と事業の採算で決まります。

一方で、買い手が抱く「古いマンションは、合意ができずに何も決められないまま朽ちていくのではないか」という懸念に対しては、法律の仕組みが変わったという事実を説明できます。ただし、制度が変わったことと、そのマンションで建替えや売却が実現する見通しは別の話です。法改正の説明だけを建替えの見込みとして販売図面に書くことは避けてください。管理組合で検討が始まっているなら、総会の議事録で検討中・決議済みなどの段階と費用負担の見込みを確かめ、事実の範囲で買い手に伝えましょう。

POINT 建替えや建物と敷地の一括売却の決議が近い場合、売却の時期によって、決議に参加するのが売主になるか買主になるかが変わります。決議の内容によっては、買主が建替え後の権利や分配金だけでなく、追加の費用負担や退去・仮住まいの時期も引き継ぐことになります。どの段階か（検討中・決議済み・事業の手続き中）を確かめ、未確定の金額は未確定と伝えたうえで、不動産会社と売り出しの時期と販売図面への記載を相談してください。

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売る前に管理組合で確認する5つの書類・情報

旧耐震・築40年超のマンションを売るときは、部屋の状態に加えて、建物全体の情報が価格を左右します。買い手が知りたいのは「この建物は、これからも維持されるのか」です。この章では、売り出す前に管理組合や管理会社で確かめておきたい5つの書類・情報を整理します。

1. 耐震診断の実施の有無と結果：耐震診断は、建物の現在の耐震性を建築士などが調べるもので、報告書にその結果が示されます。受けていれば診断報告書の写しを用意します。受けていない場合は、過去に総会で議論されたことがあるか、診断の予定があるかを確かめます
2. 耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書の有無：耐震基準適合証明書は、所定の耐震基準に適合することを建築士などが証明する書類で、診断報告書とは別のものです。マンションの場合は建物全体の診断資料が前提になるため、管理組合に診断資料と既存の証明書・評価書の保管状況を確かめます。買主の住宅ローン控除に関わります（証明書は取得の日前2年以内の調査終了、評価書は同じ期間内の評価が条件です）。資料を入手したら、不動産会社を通じて建築士などの発行機関に、今回の住戸について控除に使える証明書を発行できるか、追加調査の要否・費用・期間を確かめます。過去の証明書がそのまま今回の売買に使えるとは限りません
3. 長期修繕計画と修繕積立金の残高・滞納の状況、管理規約・使用細則：計画の期間、次の大規模修繕の時期と予定工事費、積立金の残高、値上げや一時金の予定、滞納の有無を確かめます。【フラット35】では「長期修繕計画の計画期間が20年以上」「管理規約が定められていること」も要件とされています。管理規約・使用細則は、リフォームの制限や工事の申請方法を買い手が確かめる資料にもなります
4. 大規模修繕と給排水管更新の履歴：外壁・屋上防水・給排水管・エレベーターなど、主な工事の実施年と内容。共用部分の配管が更新済みでも専有部分の配管は別なので、室内の配管や設備の更新履歴は自分で確かめます。実施済みの工事と今後の修繕計画（未実施の工事と費用）をあわせて示すことが、買い手が当面の負担を判断する材料になります
5. 建替え・建物と敷地の一括売却・耐震改修の検討状況：総会や理事会の議事録で、検討の有無と段階を確かめます

これらの情報は、売買契約の前に不動産会社が買主へ説明する「重要事項説明」でも使われます。先にそろえておくことで、売り出しから契約までの時間を短くできます。

依頼は、管理会社（自主管理なら理事長）に「売却を検討しているので、耐震診断報告書、長期修繕計画と直近の決算資料、修繕の履歴、直近の総会議事録を閲覧・取得する手続きを教えてほしい」と伝えるのが近道です。閲覧に費用や手続きが必要な場合があります。相続で取得した部屋で管理組合との接点がなければ、不動産会社に取得の手伝いを頼めます。見つからない資料は「実施していない」と決めつけず、所在不明として確かめます。それでも確認できない項目は「不明」として整理して不動産会社に相談し、確認できた範囲とできていない点を分けて買主に説明します。

都内の1983年以前築・6戸以上のマンションは、東京都の管理状況届出制度の対象

東京都は、2019年に制定した条例にもとづき、1983年（昭和58年）12月31日以前に新築された、居住用の独立部分が6戸以上の分譲マンションの管理組合に、管理状況の届出を義務づけています（2020年4月開始、5年以内ごとに更新）。

旧耐震帯のマンションは、居住用の部分が6戸以上であればこの届出の対象です。届出では管理規約や長期修繕計画の有無、修繕の実施状況などを項目ごとに答えるため、届出の控えは、どの資料があるかを確かめる入口になります（資料そのものは別に確かめます）。届出をしていない場合は、その事実自体を買い手が気にすることがあるため、管理組合に状況を確かめておきましょう。

プロのアドバイス 書類は「あるかどうか」を確かめるだけでなく、不動産会社に早めに渡してください。旧耐震・築古マンションの売却では、販売図面に「耐震診断実施済み（結果は資料参照）」「共用部分の給排水管更新済み（20XX年）」「長期修繕計画あり（計画期間30年）」のように結果と範囲を添えて書けるかどうかが、買い手の判断材料になります。

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旧耐震・築古マンションを高く売る6つの方法

旧耐震・築古マンションを納得できる価格で売るには、価格の決め方と、買い手の範囲の広げ方が鍵になります。リフォームで見た目を整えるよりも、管理と耐震性の情報を見える化し、現金で買う人や投資家、買取再販業者まで含めて買い手を想定するほうが効果的です。

方法1：価格は同じマンションと近隣の成約事例で決める——高すぎる査定額を疑う

都心8区の実売データの集計値は、広域の参考値です。売り出し価格は、まず同じマンションの成約事例を確かめ、事例が少なければ立地・築年・広さ・管理状態が近い近隣の物件と比べて決めます。耐震診断や改修の結果は、個別に評価します。

相場とかけ離れた高い査定額が提示されることもあります。高い価格で売り出しても問い合わせが来ず、結局は値下げを重ねることになりがちです。査定額の根拠の確かめ方はマンション査定の見極め方｜高すぎる査定額を疑う方法の記事で解説しています。

方法2：売却前のリフォームは原則しない——「リフォームプラン付き」で売る

築古マンションの買い手には、リフォームやリノベーションを前提に探す人が多くいます。売主がリフォームすると、買い手の好みに合わなかったり工事費を価格に上乗せできなかったりして、かえって売りにくくなることがあります。

おすすめは、現状のまま売り出し、リフォーム会社の見積もりやプランを「参考プラン」として添える方法です。参考プランは、管理規約や工事の制限を確かめたうえで作ります。買い手は総額のイメージをつかみやすくなり、売主は工事費を負担せずに済みます。

なお、「直さずに売る」ことと「売った後の責任を負わない」ことは別です。把握している雨漏りや設備の不具合は告知書・設備表で買主に伝え、修理の負担と契約不適合責任の範囲を契約前に確かめてください。判断の目安はマンションは売却前にリフォームするべき？の記事をご覧ください。

方法3：管理状況と耐震性を「見える化」する

前章の5つの書類をそろえ、販売図面と内見時の資料に反映します。

対象の住戸と所定の共用部分について、既存住宅状況調査（ホームインスペクション）を受けて、構造や雨水の浸入に関わる劣化の状況を報告書で示す方法もあります（耐震診断の代わりになる調査ではありません）。給排水管や設備の状態も確かめたい場合は、追加調査の可否と範囲・費用を依頼先に確認してください（費用は数万円程度から）。

方法4：買い手の資金調達ルートを広げる

住宅ローンを使う買い手だけを想定すると、旧耐震マンションの買い手は限られます。次の3つの買い手を最初から視野に入れます。

• 現金で購入する人・住み替えで売却資金がある人：ローン審査の制約を受けません
• 不動産投資家：家賃収入と利回りで価格を判断します
• 買取再販業者：リノベーションして再販売することを前提に、現状のまま買い取ります

また、耐震基準適合証明書を取得できる建物であれば、買主が住宅ローン控除の耐震の要件を満たせる可能性が生まれ、ローンを使う買い手にも売りやすくなります（適用には買主側の所得や床面積などの要件も必要です）。建物全体の診断資料が前提で費用と時間もかかるため、管理組合の状況を確かめて不動産会社と相談します。

方法5：囲い込みをしない会社を選び、レインズに確実に登録する

旧耐震・築古マンションは買い手の数がもともと限られるため、物件情報をできるだけ多くの不動産会社と買い手に届けることが重要です。レインズ（不動産流通標準情報システム）は不動産会社どうしが物件情報を共有する仕組みで、登録により他社を通じた買主の紹介を受けやすくなります（成約を保証するものではありません）。

「囲い込み」とは、不動産会社が売主から預かった物件情報を他社に十分開示せず、自社で買主も見つけて双方から手数料を得ようとする行為です。囲い込まれると、問い合わせが来ないまま「売れないので値下げしましょう」という提案につながることがあります。会社選びでは、レインズへの登録を確実に行うか、他社からの買主の紹介を受け付けるか、販売状況を透明に報告するかを確かめてください。詳しくは不動産の囲い込みとは？損する仕組み・見破り方と不動産会社の選び方｜売却で失敗しない7つの判断基準の記事で解説しています。

方法6：買取・買取保証付き仲介の使いどころを知る

期限がある場合や、仲介で売り出しても買い手が見つからない場合は、不動産会社による買取も選択肢です。買取価格は一般に仲介で売れる価格の7〜8割程度とされますが、物件や会社によって大きく異なり、旧耐震や管理の状態によっては買取の対象外になることもあります。条件が合えば仲介より短期間で現金化でき、設備の不具合や劣化の扱いも契約で決めるため、売主の負担を抑えられる場合があります。

仲介で売り出し、一定期間で売れなければあらかじめ決めた価格で買い取る「買取保証付き仲介」というサービスを提供する会社もあります。期限と価格の下限を先に決められる一方、買取価格は仲介より低くなるため、両方の価格を出してもらい差額と期限を比べて判断してください。買取の仕組みと価格の考え方はマンションの買取とは？仲介との違い・相場・流れの記事で解説しています。

プロのアドバイス 旧耐震・築古マンションの売却でまず試すべきは、買取ではなく「正しい価格での仲介」です。買取価格は仲介で売れる価格より低くなるのが一般的だからです。囲い込みをしない会社に依頼して買い手を広く募り、期限に間に合わない場合に買取を検討する順番で進めると、価格の面で後悔が残りにくくなります。買取を選ぶ場合も仲介価格との差額と売却までの期間の費用を比べ、期限があるなら仲介を始める時点で買取の価格と期間も確かめておきましょう。

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仲介手数料の比較と税金の考え方——都心の旧耐震帯の価格で

旧耐震・築古マンションは、売却価格を大きく上げるのが難しい分、費用を抑えることが手取りを増やす近道になります。この章では、売却にかかる主な費用と仲介手数料の比較、所有期間の長い物件で注意したい税金の考え方を整理します。

売却にかかる主な費用

費用	目安
仲介手数料	法定上限は（売買価格×3%＋6万円）×1.1（消費税10%を含む。売買価格400万円超の場合で、800万円以下の物件には別の特例あり）
印紙税	売買契約書に貼付。1,000万円超〜5,000万円以下は1万円、5,000万円超〜1億円以下は3万円、1億円超〜5億円以下は6万円（2027年3月31日までの軽減措置適用後）
抵当権抹消の登録免許税・司法書士報酬	住宅ローンが残っている場合に、抵当権を抹消する登記の費用
譲渡所得税・住民税	売却益が出た場合。所有期間で税率が変わる

仲介手数料の比較——法定上限・ゼロチュー売却

仲介手数料の法定上限は、売買価格（消費税等を含まない価格）が400万円を超える場合、「（売買価格×3%＋6万円）×1.1」で計算します（宅地建物取引業法にもとづく国土交通省告示。800万円以下の物件には別の特例があります）。

グローバルトラスト不動産の「ゼロチュー売却」では、売主様の仲介手数料は、買主を見つけた会社によって次のように決まります。当社が買主を見つけた場合（自社成約）は0円、他の不動産会社が買主を見つけた場合は（売却価格×1.5%＋6万円）×消費税で、法定上限と比べると相場の約半額です。

都心の旧耐震帯に多い5,000万円（50〜70㎡の中央値）と、広めの物件やヴィンテージマンションを想定した1億円の2つの例で比べます。

※法定上限は各社が実際に請求する金額を示すものではありません。手数料は売主様がプランを選ぶものではなく、どの会社が買主を見つけたかという成約の結果で決まります。当社はどの場合も物件情報をレインズに登録し、他社からの買主の紹介も受け付けています。仕組みの詳細は仲介手数料が無料になる仕組みの記事、計算方法は仲介手数料の計算方法の記事で解説しています。

税金——所有期間が長い物件で注意したい3つのこと

旧耐震・築40年超のマンションは、長く所有している方や、相続で取得した方が多い物件です。税金の対象になる利益は「売却代金－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除」、手元に残る金額の概算は「売却代金－ローンの返済額－売却費用－売却に伴う税金」で考えます（相続した部屋では、相続登記の費用や残置物の処分費用も資金計画に含めます）。そのうえで、次の3点に注意してください。

1. 通常の税率は所有期間で2段階：売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得で税率20.315%、5年以下なら39.63%です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。判定は建物の築年数ではなく売主が取得した時期によるため、古い建物でも最近購入した場合は短期譲渡になることがあります。自宅で、売った年の1月1日時点の所有期間が10年を超える場合は、課税される利益のうち6,000万円以下の部分の税率が14.21%になる軽減税率の特例もあり、3,000万円の特別控除と重ねて使えます
2. 取得費が分からないと税金が増える：取得費は購入代金や購入時の手数料などをもとに計算し、建物部分は所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。購入時の売買契約書などで取得費を確かめられない場合は、売った金額の5%を取得費とする「概算取得費」で計算できます。ただし、実際の取得費より小さくなることが多く、その分だけ売却益が大きくなります。契約書のほか住宅ローンの返済予定表や登記の記録など、取得費を確かめられる資料を売る前に探してください
3. 相続で取得した場合は取得費と取得の時期を引き継ぐ：相続した日から所有期間を数えるのではなく、亡くなった方が買った時期と価格を引き継ぎます（国税庁 タックスアンサーNo.3270）

自宅として住んでいたマンションを売る場合は、売却益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。ただし、亡くなった親だけが住んでいて自分は住んでいなかった相続マンションでは、この特例を当然には使えません。相続した空き家を売ったときの特例も、区分所有建物として登記されている建物（一般的なマンション）は対象外です。一方、相続税が課税された人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売る場合は、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。

住み替え先で住宅ローン控除を使う予定がある場合は、3,000万円の特別控除を使った年とその前後の一定期間は住宅ローン控除を受けられないため、売却前にどちらが有利かを比べてください。特例の適用には確定申告が必要です。要件はマンション売却の3,000万円特別控除｜使える条件・使えないケースの記事で、税金の計算の流れはマンション売却の税金の記事で解説しています。

注意 本記事の税金の説明は概要です。取得費の計算、特例の適用、相続した物件の取扱いは個別の事情で異なるため、確定申告の前に税務署または税理士にご確認ください。

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旧耐震・築40年超のマンション売却に関するよくある質問

旧耐震基準のマンションは売れますか？

売れます。当社が対象とする都心8区では、2024〜2025年の2年間に、1981年以前に建築されたマンションが3,016件成約し、集計対象の19.6%を占めていました（国土交通省「不動産情報ライブラリ」成約価格情報を当社が集計）。中央値は1㎡あたり80.0万円です。ただし、住宅ローンを使う買い手が限られるため、価格の決め方と買い手の想定が通常の売却より重要になります。

自分のマンションが旧耐震かどうかは、どう確かめますか？

建物が完成した年ではなく、建築確認を受けた日が1981年（昭和56年）6月1日以後かどうかで判定します。確認済証の日付を管理組合や管理会社で確かめてください。見当たらない場合は、区の建築課などで建築計画概要書や台帳記載事項証明書を閲覧・取得して確かめられる場合があります。1970年代に完成した建物はすべて旧耐震基準の時代のものです。

旧耐震のマンションを買う人は、住宅ローン控除を使えますか？

原則として、1982年1月1日以後に建築された家屋が対象です。それ以前の建物では、耐震基準適合証明書・耐震等級1以上の建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵担保責任保険のいずれかで耐震の要件を満たすことを確認できれば、対象になり得ます（証明書は調査の終了、評価書は評価、保険は契約の締結が、それぞれ取得の日前2年以内であることが条件です）。これとは別に、取得の日までに耐震改修の申請をし、入居までに改修を終えて基準への適合を証明する方法（要耐震改修住宅）もありますが、マンションでは共用部分の改修を買主一人で決められないため、使える場面は限られます。借入限度額や所得の要件もあるため、詳細は国税庁の最新情報や税務署・税理士でご確認ください。

耐震基準適合証明書は売主が取るべきですか？費用はいくらですか？

マンションの場合、証明書は建物全体の耐震性を確かめた資料をもとに建築士などが発行するため、まず管理組合に耐震診断の報告書などがあるかを確かめます。個別の住戸について証明書を発行できるかどうかは、建築士などの発行機関に相談してください。診断済みで基準を満たしているマンションなら発行費用は数万円から十数万円程度が目安ですが、診断から行う場合は建物の規模に応じて大きな費用がかかります。費用をかける前に、買主側の床面積や所得などの要件、発行の可否、総費用と取得の時期を確かめてください。証明書があっても、控除が使えることや売却価格への効果が保証されるわけではありません。

2026年の法改正で、旧耐震マンションの建替えは進みますか？

改正によって、耐震性不足などの客観的な事由があるマンションでは、建替えを区分所有者および議決権の各4分の3以上、建物・敷地の一括売却を区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の価格の各4分の3以上の多数決で決められるようになりました（施行日は2026年4月1日）。ただし「耐震性不足」は耐震診断の結果で判定され、建替えには費用と時間がかかるため、改正だけで建替えが進むとは限りません。管理組合の検討状況を総会の議事録で確かめてください。

売る前にリフォームしたほうがよいですか？

原則として不要です。築古マンションの買い手にはリフォーム前提の人が多く、売主がリフォームしても工事費を価格に上乗せできるとは限らないためです。現状のまま売り出し、リフォームの参考プランを添える方法をおすすめします。ハウスクリーニングや、目立つ不具合の補修は検討する価値があります。

築50年を超えても仲介で売れますか？買取との境目は？

都心8区では、1970年代に建築された物件（2024〜2025年の取引時点で築45〜55年）だけでも2年間に2,185件が成約しています。ただし、この集計では仲介と買取業者への売却を区別しておらず、個々の物件の売れやすさや売却方法は判断できません。買取を検討するのは、売却の期限が決まっている場合、仲介で一定期間売り出しても買い手が見つからない場合、建物や設備の状態が大きく劣化している場合です。仲介価格と買取価格の両方を出してもらい、差額と期限を比べて判断してください。

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まとめ｜旧耐震・築40年超のマンションは「情報の見える化」と「買い手の想定」で売る

都心8区では、当社の集計対象のうち1981年以前に建築されたマンションが約2割を占め、港区・千代田区・渋谷区では1㎡あたり100万円前後で取引されています。「売れない」のではなく、買える人と買い方が限られる物件です。

• 価格：同じマンションと近隣の成約事例で決める（都心8区の集計値は参考値）。築年数だけを理由にした安い査定額は疑う
• 耐震基準：建築確認日が1981年6月1日以後かどうかで判定する。1981〜1983年完成の物件は確認済証で確かめる
• 買い手の事情：住宅ローン、住宅ローン控除（原則1982年以後建築。旧耐震は証明書が鍵）、修繕積立金、管理の状態が判断材料になる
• 法改正：2026年4月から、耐震性不足などの場合は4分の3の多数決で建替えや建物と敷地の一括売却を決められる。建替えを約束はできないが、合意の仕組みが変わった事実は伝えられる
• 準備：耐震診断・証明書・長期修繕計画・工事履歴・建替えの検討状況の5つを管理組合で確かめ、販売図面に反映する
• 売り方：売却前の大がかりなリフォームは原則控え、情報を見える化し、現金購入者・投資家・買取再販業者まで買い手を広げ、囲い込みをしない会社でレインズに登録する

旧耐震・築40年超のマンションの売却では、室内の状態に加えて建物全体の情報が買い手の判断を左右します。管理組合の資料を集めることから始めてください。

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【この記事の監修者】

桝谷 浩太（ますや こうた） グローバルトラスト不動産株式会社 代表取締役 / 宅地建物取引士

東宝ハウス、三菱UFJ不動産販売、ソニー不動産（現SREホールディングス）にて居住用不動産の売買仲介営業を経験し、仲介部門社長賞・契約件数1位を連続受賞。業界経験18年。2017年にグローバルトラスト不動産株式会社を創業。不動産業界で問題となっている「囲い込み」を仕組みで解決するために、売却仲介手数料最大無料サービスに取り組むなど不動産業界の健全化を促進する活動をする。著書「初めてでも安心！失敗しない家の売り方・買い方」はAmazon不動産カテゴリにてベストセラー1位を獲得。

グローバルトラスト不動産株式会社 〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-3-4 宅地建物取引業免許: 東京都知事免許（2）第100468号 所属: （公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）東京都宅地建物取引業協会、（公財）東日本不動産流通機構

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本記事で使用したデータの出典・集計方法

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【最終更新日】 2026年10月16日

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【免責事項】 本記事は旧耐震基準・築古マンションの売却に関する一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の物件の売却価格・売却期間や、税務上・法律上の取扱いを保証するものではありません。記載の試算は本記事作成時点の公表情報と当社の仮定に基づくものです。住宅ローン控除の適用、譲渡所得の申告や特例の適用については、個別の事情によって取扱いが異なるため、税務署または税理士にご確認ください。区分所有法の改正にもとづく決議の要件や手続き、耐震診断・耐震改修については、個々のマンションの状況によって異なるため、管理組合や専門家にご相談ください。

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