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戸建てマンションご売却

2024/06/26

囲い込みで数百万円損することも…その巧妙な手口とは?

グローバルトラスト不動産のコラムでは、何度も「囲い込みをされると損してしまう」とお伝えしてきました。

しかし囲い込みは違法ではないため無くなることはなく、方法もどんどん変わっています。

 

そこで今回のコラムでは、

・どのようなときに囲い込みを疑えばいいのか

・囲い込みをされないために売主ができること

の2点をお伝えします。

 

囲い込みとは?囲い込まれるデメリット

まずは囲い込みがどのような状態なのかを、簡単に説明します。

不動産の仲介売却は、売買契約が成立した際に成功報酬として“仲介手数料”が発生するしくみです。

 

つまり売主と買主を自社で見つければ、不動産会社は1度の取引で2倍の仲介手数料を受け取れることになります。

これを「両手仲介」といい、この方法自体には問題ありません。

 

 

問題は、両手仲介をするために、物件を他社の顧客に紹介せずに隠してしまう行為にあります。

たとえばレインズを見た他の不動産会社から「内見希望者がいます」との連絡が入っても、「商談中です」と伝えて、売却の機会を勝手に断ってしまうのです。

 

囲い込みをされると、売主にとって次のようなデメリットがあります。

 

・買い手がなかなか見つからず、本来ならば不要な値下げが必要になる

・契約を成立させるために、値下げを強く勧められる

 

物件を隠されてしまうと1社のみで買い手を探すことになるため、当然ながら買い手が見つかりづらくなります。

物件価格は定期的に見直すので、売却に時間がかかるほど値下げが必要になり、手元に残るお金が少なくなってしまうのです。

 

また、囲い込みをする不動産会社の多くは、購入希望者が現れた際に早く契約を成立させるために値下げを勧めます。

本来ならば不要な値下げによって、数十万円〜数百万円も損してしまうこと。

これが囲い込みをされる最大のデメリットです。

 

【コラム】不動産の囲い込みってなに?

 

なかなか気づけない…囲い込みの巧妙な手口とは?

 

前章の説明を見ると、「1社としか契約できない専任媒介契約か、専属専任媒介契約のときに気を付ければいい」と思いますよね。

しかし最近では一般媒介契約を結び、囲い込みをする会社が増えています

 

一般媒介契約では複数社と契約できますが、実際は契約の面倒さから複数社と契約する方は多くありません。そしてレインズへの登録義務もなく、任意。

レインズに登録しなければ、物件を他社から完全に隠してしまえるのです。

 

「専属専任媒介契約のつもりだったのに、一般媒介契約になっていた」というケースもあり得るので、契約方法が、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のどれになっているのかを必ず確認してください。

理由もなく一般媒介契約を強く勧められたときにも、囲い込みに注意しましょう

 

「大手ならば安心」と思うかもしれませんが、先ほどもお伝えしたように囲い込み自体は違法ではないので、大手不動産でもこの手口を使う営業マンはいます。

なかなか買い手が見つからないだけではなく、内見希望者すら現れないときは、囲い込みを疑ったほうがよいでしょう。

 

囲い込みをされないために売主ができること

 

囲い込みを完全に防ぐことは、残念ながらできません。

しかし、対策をしておけば、囲い込まれるリスクを減らすことはできます。

 

一般媒介契約ならば複数社と契約する

今回説明した囲い込みの手口は、一般媒介契約の内容や売主の心理を逆手にとったものです。この方法による囲い込みは、複数社と契約することで完全に防げます

 

面倒かもしれませんが、もし一般媒介契約を結ぶのなら、必ず複数社と契約して囲い込みのリスクを避けましょう。

 

不動産売買の知識を身に着ける

不動産売買は担当者がしっかりとサポートしてくれるので、知識はなくとも不動産は売れます。しかし囲い込みを避けるためには、自分で売買について学んでおくことが大切です。

 

どのような契約方法があり、それぞれどのような内容になっているのか。

片手仲介や両手仲介、囲い込みについて知っておけば、担当者のおかしな点に気づけます。

 

また、契約時に「片手仲介でも売ってくれますよね?」「囲い込みはしないですよね?」と質問するだけでも、囲い込みをしないように圧力をかけられるでしょう。

不動産を高く・早く売るためには、自分で最低限の知識を身に着けておくことがとても大切なのです。

 

弊社代表、桝谷著書の「初めてでも安心!失敗しない家の売り方・買い方」は、不動産売買の基本知識を学べる1冊になっておりますので、ぜひお手にとってみてくださいね。

 

囲い込みを避けたい方は、グローバルトラスト不動産に相談を

グローバルトラスト不動産では契約方法にかかわらず、物件情報を必ずレインズに登録し、他社からも購入希望者を募ります。

自社で見つかった場合の仲介手数料は無料ですが、他社で見つかった場合も半額と、お客さまの手元にできるだけ多くのお金が残る「ゼロチュー売却」を取り入れています

 

「囲い込みをしない不動産会社」の理念のもと、信頼関係を大切にしておりますので、「囲い込みを避けたい」とお考えの方は、私たちにご相談ください。

 

都心エリアの不動産売却なら 失敗しない家の売り方・買い方