マンションを売却するとさまざまな税金がかかりますが、その中でも負担が大きいのが『譲渡所得税』です。渋谷区の中古マンションは価格がどんどん上昇しているため、売却によって利益が出れば、譲渡所得税が発生する可能性があります。

売却にあたってどのような税金がかかるのかを知り、節税対策を考えておきましょう！

渋谷区でマンションを売却したときにかかる3つの税金

まずは、渋谷区でマンションを売却したときにかかる3つの税金を頭に入れておきましょう。

印紙税

印紙税は、売買契約書に対してかかる税金です。

利益の有無にかかわらず必ず課税され、取引価格に応じて税額が以下のように決まっています。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

2027年（令和9年）3月31日までは軽減税率が適用されるため、税負担はそれほど大きくありませんが、必ずかかる税金として覚えておきましょう。

登録免許税

登記手続きの際にかかる税金を『登録免許税』といいます。

マンション売却では住宅ローンが残っている場合に、抵当権の抹消登記を行う際に必要です。抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、“不動産1個につき1,000円”なので、土地と建物の合わせて2,000円がかかります。

なお、『所有権移転登記』にかかる登録免許税は買主負担となるのが一般的です。

譲渡所得税

マンション売却で利益が出たときにかかるのが『譲渡所得税』です。

譲渡所得税は以下の計算式で求めた譲渡所得に対して、不動産の条件に合わせた税率が課税されます。

・譲渡所得 ＝ 売却価格−（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費はマンションの購入時にかかった費用を指し、建物の減価償却費を差し引いた金額で計算します。取得費が不明のときには、売却価格の5％を取得費とします。

そして譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、登記費用、修繕費用などの、マンション売却にかかった諸費用のことです。

これらを加味して計算した譲渡所得に対して、所有期間に応じて次の税率が課せられます。

参考：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

※復興特別所得税として所得税に2.1%相当が上乗せされています

表を見てわかるように、所有期間が5年以下か超かで税率が倍近く変わります。

譲渡所得税が発生する可能性があるのなら、所有期間も加味して売却時期を考えたほうがよいでしょう。

また譲渡所得税は、所得税と住民税で納税タイミングが異なる点にも注意が必要です。

所得税は売却した翌年2月16日〜3月15日の確定申告時に支払い、住民税は翌年6月の納付通知書に合わせて納税します。

渋谷区でマンションを売却したら？譲渡所得税のシミュレーション

渋谷区でマンションを売却したときには、どのくらいの譲渡所得税がかかるのでしょうか。

買ったときよりも高く売れたマンションの場合で、シミュレーションしてみましょう。

【不動産条件】

・売却価格：10,000万円（1億円）

・所有期間：10年

・鉄筋コンクリート造

・取得金額：7,000万円（減価償却加味後：6,555万円）

【売却諸費用】

・仲介手数料：336.6万円（上限の場合）

・印紙税：3万円（軽減税率）

【譲渡所得】

・10,000万円 - （6,555万円 ＋ 339.6 万円）＝3,105.4万円

【譲渡所得税金】

・3,105.4万円 × 20.315％（譲渡所得税率）＝630.8万円

上記の条件だと、譲渡所得税は約630万円かかり、売却価格から諸費用と税金を差し引くと、手元に残るのは約9,029万円。約1,000万円も差し引かれてしまいます。

実際にシミュレーションしてみると、いかに譲渡所得税の負担が重いのかがわかるでしょう。

しかし、マンションを売却したときにはさまざまな特例制度があり、それらを活用することで税負担を抑えることが可能です。たとえばマイホームの売却で『3,000万円特別控除の特例』を利用すれば、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。

上記の例に当てはめてみましょう。

・3,105.4万円 - 3,000万円＝105.4万円

本来ならば3,105万円だった課税譲渡所得金額が、105万円まで抑えられました。これによって税額も14.9万円に減少するため、手元に残るお金は9,645万円になります。

ただし3,000万円特別控除の特例は、『買い換え特例』や『住宅ローン控除』との併用はできないため、住み替えの方は要注意です。

売却で使える特例はいくつかあるので、どの特例がもっともメリットを活かせるのかを、よく考えなければなりません。

渋谷区でマンション売却をお考えの方は、グローバルトラスト不動産にご相談ください！

今回お伝えしてきたように、マンションの売却にはさまざまな税金がかかります。

売却によって利益が出たときには譲渡所得税がかかるため、手元により多くのお金を残すためには、節税対策や控除についてもよく理解しておかなくてはなりません。

グローバルトラスト不動産にはFP資格を所有するスタッフが在籍しており、売却に関する税金の悩みや疑問にもしっかりとお答えし、サポートいたします。

渋谷区でマンション売却をお考えの方は、ぜひグローバルトラスト不動産にお任せください！