「急な転勤が決まった」「今住んでいる家に不満がある」などの理由から、住宅ローンが残っている家を売却して、自己資金なしでの住み替えを考える方も多いです。

しかし、本当に自己資金を用意せずに住み替えはできるのでしょうか？

方法や注意点を知り、じっくりと検討してみてください。

自己資金なしでも、住み替えは可能！

結論からお伝えすると、自己資金なしでも住み替えはできます。

マイホームをフルローンで買うときと同じように、新居の購入費用も全額住宅ローンを借り入れることで、自己資金なしでの住み替えが可能です。

ただし今住んでいる家の住宅ローンが残っている場合には、その返済額と売却金の額によって、住み替え方法や利用するローンが変わってきます。

自己資金なしで住み替える方法【アンダーローンの場合】

今住んでいる家の売却金よりも、住宅ローン残高のほうが低いことを『アンダーローン』といいます。ここでは、アンダーローンのときに、自己資金なしで住み替える方法を見ていきましょう。

住宅ローンを新規借り入れする

アンダーローンの場合、住宅ローンを引き渡し時に売却金で完済します。

売却が終わると住宅ローンがない状態になり、新たに住宅ローンを組めるようになるので、新居を購入する際にフルローンを組めば、自己資金なしでの住み替えが可能です。

住宅ローン控除の要件を満たす物件を買えば、住宅ローンも再び適用されます。

売却金を住み替え資金に充てる

今住んでいる家を売って利益がでたら、そのお金を新居購入費用に充てれば預貯金を減らすことなく住み替えができます。

ただし売却益が出たときには『譲渡所得税』がかかる可能性があるため、税金がかかる場合は納税用のお金は手元に残しておきましょう。

【参考記事】不動産を売却する時の税金について

自己資金なしで住み替える方法【オーバーローンの場合】

家の売却金よりも住宅ローン残高が上回ることを『オーバーローン』といい、引き渡し時に不足分を自己資金で補填して完済しなければなりません。

オーバーローンでなおかつ自己資金なしで住み替える場合は、住み替えローンまたはつなぎ融資を利用することになるでしょう。

住み替えローンを利用する

『住み替えローン』を利用すれば、今住んでいる家の住宅ローン不足分と、新居の購入費用を合わせた額を借り入れできます。

たとえば今住んでいる家の売却金が5,000万円、住宅ローン残高が5,500万円、新居の購入費用が7,000万円ならば、7,500万円を借り入れるイメージです。

返済中のローンを完済するために必要なお金と、新居の購入費用を合わせたお金を全額借り入れれば、オーバーローンの状態でも自己資金なしで住み替えられます。

ただし住み替えローンの融資は1度のみのため、売却する家の引き渡し日と購入する家の決済日を同日にしなくてはなりません。

売却では買い手側の都合によっても引き渡し日が左右するため、購入と売却を同じ不動産会社に相談して、スケジュール調整を徹底してもらうことをおすすめします。

つなぎ融資を利用する

売却と購入のタイミングが合わないときには、『つなぎ融資』を利用する方法もあります。

住み替えローンとは違って複数回にわけて融資が受けられるので、売却する家の引き渡し時と、新居の購入時で2回融資を受ければ自己資金なしでの住み替えが可能です。

ただしつなぎ融資は1年以内に完済し、その後“借り換え”の形で新たに住宅ローンを組まなくてはなりません。住み替えの期限が最長1年になる点と、つなぎ融資と住宅ローン分の諸費用がかかる点に注意が必要です。

自己資金なしで住み替えるときの注意点

自己資金なしでの住み替えは可能ですが注意点もあるため、しっかりと頭に入れておきましょう。

住み替えにかかる諸費用は現金で必要になる

仲介手数料や住宅ローンの手数料のような諸費用は、現金で用意しなくてはなりません。

住宅ローンに含めて借り入れることは可能ですが、手元に入ってくるのは融資後のため、売買契約時に払う仲介手数料については一時的に預貯金から払うことになります。

自己資金なしでの住み替えは可能ですが、“預貯金0”での住み替えはできません。

最低でも、仲介手数料分の現金は用意しておきましょう。

なお、売却と購入で2度仲介を依頼する住み替えでは、仲介手数料も2回分かかるのが一般的です。

諸費用を抑えるためには、仲介手数料がかからない不動産会社に相談するとよいでしょう。

住み替えローンやつなぎ融資は金利が高い

前章で説明したように、オーバーローンの状態でも、住み替えローンやつなぎ融資を利用すれば自己資金なしでの住み替えが可能です。しかし住み替えローンとつなぎ融資の金利相場は2〜4％と一般的な住宅ローンよりも高いので、総返済額が大きくなります。

つなぎ融資ならば金利の低い住宅ローンに借り換えることで負担は減りますが、諸費用はどうしてもかかってきます。オーバーローンでの住み替えは、アンダーローンの場合と比べてかかる費用が大きくなる点に納得のうえで、住み替えを検討しましょう。

自己資金なしでの住み替えをご希望の方は、グローバルトラスト不動産にご相談ください！

コラム内でお伝えしてきたように、自己資金なしでも住み替えは可能です。

アンダーローンならば新たに住宅ローンを組み、オーバーローンならば住み替えローンやつなぎ融資を利用することで預貯金が減る心配はありません。

しかし住み替えにかかる諸費用は一時的に現金で必要になるため、最低限の預貯金は必要です。

グローバルトラスト不動産は売主さまの仲介手数料は最大無料なので、諸費用を抑えて、住み替えの負担を減らすことができます。

売却と購入のサポートはもちろん、ローンの相談や提案も行っておりますので、住み替えをお考えの方は、まずはご相談ください。