不動産を購入しようと考えた際に気になる事と言えば、購入金額や敷地面積などさまざまな要件があると思います。その中でも戸建住宅によく表記されている「私道」についてあまり知らない方が多いのではないでしょうか。

これから購入しようと考えている、またはすでに購入している不動産に「私道」がついていた場合、メリット、デメリットはあるのでしょうか。

１．公道と私道の区別よりも建築基準法の道路かどうかが大事

不動産に接している道路が「私道」「公道」かの違いについて気にする方が多いですが、まず重要になる点は「建築基準法」の道路かどうかという事です。

建築基準法とは、建築物を高さや大きさ、建築素材などの要素にきちんとルールを設けて、さまざまな災害から身を守ろうというものです。住宅に接している道路についても建築基準法のルールが設けられています。それが今回紹介する、道路規制になります。

道路規制の内容は、建築物に接している道路の幅が4メートル以上で、なおかつ2メートル以上にわたって建築物に接していないとその建物は使用できないというものです。

その他にも一定条件はありますが、このうち問題となる点は、4メートル以上の道路幅が必要という事です。火災がおこった際に避難経路を確保しておくためにこのような規定が設けられています。ですから大きな公園や広場が近くにある建物の場合、この規定が緩和される場合があります。

この4メートル幅がなぜ重要かというと、実は建築基準法が制定された当初は建物に接している道路の幅は4メートル未満のものがほとんどでした。そこで今更建物を全部建て替えるのは不可能なので、その当時にすでに建築されていた建物については特別免除として、道路幅が4メートル未満でも使用許可が下りたのです。

しかし、ここからが問題です。この4メートル未満の道幅については、建築基準法制定以降に建てられた建物については適用しません。一部例外を除いてすべての建築物で建物に接している道路は4メートル以上の道路幅が求められるのです。

もしこれから購入しようとしている不動産の道路幅が4メートル未満の場合、建物の敷地面積の一部が道路とみなされて、その部分の敷地には建物は建てられないのです。

不動産の購入を考える際は、接している道路が建築基準法の道路であるか確認しておきましょう。

２．私道の場合は持分を持っているかが大切

一般的に不動産に接している道路というと「公道」「私道」の事を指します。このうち公道なら何も問題は無いのですが、不動産が私道に接していると少し扱いが異なります。

不動産用語で「持分」といわれるのですが、それがないと自分の家の前の道路を通行のために利用できなくなる事もあるのです。持分というのは私道の所有権を保有しているという事です。持分がある例として、道の先が行き止まりになっている袋小路の分譲住宅によく見られます。

この場合、この私道は分譲住宅地の全員で所有している事になります。全員が持分を持っているのです。そのために私道の管理費は自己負担となります。つまり地震や災害で修復が必要になる場合、持分を持っている全員が費用を出さないといけないのです。

このようなデメリットもありますが、もちろんメリットもあります。それは私道を持っていると資産価値が高くなるという事です。逆に自分の家を通行するための私道に持分がない場合、資産価値は下がります。なぜなら普段通行する道として隣人の道路を使用する必要が出てくるからです。

この場合、隣人に道路使用許可として通行地益権を求める必要がでてきます。このケースは後々裁判沙汰になる可能性が出てくるので、必ず不動産を購入する際は、私道の場合は持分があるのかを確認しておきましょう。持分があるかどうかは、不動産購入の際に渡される「重要事項説明書」に書かれています。必ずチェックしておきましょう。