不動産の取引において相場価格は非常に重要な位置を占めています。戸建てやマンションの購入を考えている人であれば、相場価格と予算を照らし合わせながら物件を絞り込んでいくことでしょう。

一方、不動産の売却を考えている人にとっても、相場価格は売却を決める目安となるため非常に重要です。査定を依頼した結果、提示された金額の相場価格が高ければ売るのに良いタイミングといえるでしょう。

また、相場を知っておくことにより不当に安い価格で売却してしまうという残念な事態を避けることができます。では、2019年時点で相場が下がっている、あるいは近い将来下がるであろうと予想されているエリアはどこでしょうか。主に4つのエリアを取り上げてみましょう。

■騰落率でマイナスが大きいのは江東区・中央区の湾岸エリア

晴海や豊洲などの湾岸エリアはこれまでマンション建設のランドマーク的存在として成長し続けてきました。

実際、ベイエリアという響きの良さに加えて、築地市場から豊洲市場への移転もあり、過去10年間の間に数多くのタワーマンションが建設されたのは事実です。

また、マンションの売り上げも順調で、各不動産会社も強気の価格設定を次々と打ち出してきました。ただ、ここ数年でそうした状況に変化がみられてきています。

景気の不透明感が影響して消費者の購買意欲が低下してきた結果、ベイエリアのマンション人気には陰りが見えるようになりました。とはいえ、マンションの建設そのものは引き続き行われているため、間もなく住宅の供給過多になるのではと懸念されています。その結果、価格相場は横ばい、もしくはやや低下傾向へと変遷しているわけです。

2020年の東京オリンピックも湾岸エリアの相場下落に影響しています。

現時点では、中央区の晴海を中心としてベイエリアに大規模な選手村が建設されており、各種インフラの整備も進んでいるため、地価相場は当面上がっていくのではと予測する人は少なくありません。

ただ、専門家の分析は異なります。オリンピックではおよそ15,000人が選手として来日する予定であり、それ以外にも大勢のサポートスタッフが帯同します。

これらの選手・スタッフが滞在するための宿舎として多数の高層マンションが建設されているものの、大会終了後にはこれらが一般物件として販売される予定なのです。

現時点でも供給過多の予測がされている中で、さらに多くの物件が売りに出されるということから、相場価格および騰落率は徐々に下落していくであろうというのが一般的な見解となっています。

■羽田空港の離発着に伴う騒音が影響するかも

ここ数年で羽田空港の大幅な機能拡張が進められており、これに伴って国際線の離発着数も大幅に増加しています。

外資系大手航空会社の中には、成田での離発着を完全になくして羽田へシフトしたというケースもあります。こうした変化に対応するため、羽田空港では2020年から新たに品川区や港区上空を通る航路の運用を開始する予定です。

当然ながら、離着陸を行う航空機の飛行高度はかなり低いので、該当するエリアにあるタワーマンションでは騒音被害が危惧されています。特に、大井町から品川シーサイドにかけてのエリアはひどい騒音が懸念されているため、不動産の相場価格にも少なからずマイナス方面へ影響してくると予測されています。

■首都圏近郊でも不動産価格が下落しているエリアは少なくない

東京のベイエリアだけでなく、東京の23区外エリアや他の首都圏エリアでも価格相場の下落傾向が観察されています。

例えば、千葉県内の流山や柏などを中心とする京成エリアは注意が必要です。これらの地域はここ10年程の間に新たな開発エリアとして注目を浴び、戸建てやマンションが数多く建設されてきました。

また、都心へも自動車であれば比較的アクセスが良いというメリットがあります。一方で、電車は東京駅への直通運転がなく、常に乗り換えが必要というのが悩ましいポイントであり、今に至るまで状況は改善されていません。

これは、船橋や印西を含む千葉ニュータウンエリア、および松戸周辺エリアにも当てはまるポイントです。その結果、ここ数年でマンションの販売は減少傾向にとなっており、価格も下落傾向が始まっているのです。千葉ニュータウンエリアに至っては、わずか1年で2割以上価格が下がってしまったという物件もあるとされています。

■投機目的で不動産の購入・売却をしている人が多いことを銘記しよう

不動産を購入する目的は多様化しており、居住用ではなく投機目的で莫大な資金を投入して購入および売却を行う人も増えてきています。

そのため、「この地域にある不動産なら騰落率は高値で常時安定している」と断言できるエリアはほぼないということを覚えておきましょう。ですから、不動産の購入を考えている人は、定期的に不動産市況の動向を調査して最新の情報に精通しておくことをおすすめします。