住宅ローンが残っているマンションの売却について調べたとき、「抵当権が付いていると売却できない」などと書かれているコラムが出てくるので、売却できるのかと不安になってしまいますよね。

結論からお伝えすると、抵当権付きのマンションも売却は可能です！

今回のコラムでは、抵当権付きのマンションを売却する方法と注意点を説明します。

そもそも『抵当権』とは？

『抵当権』は、住宅ローンのような融資を受けるときに、金融機関が土地や建物に設定する権利のことです。“担保に取る”と同じ意味で、住宅ローンの返済が滞ったときには金融機関が抵当権をした土地や建物を売却して、債権を回収できます。

中には無担保ローンもありますが、多くの住宅ローンは有担保ローンとなっており、その場合は抵当権の設定が必須です。

抵当権付きのマンションを売却する方法

抵当権は担保に取られる要因、つまり残債がなくなれば消滅します。

その点を踏まえて、抵当権付きのマンションを売却する方法を見ていきましょう。

なお、住宅ローンを滞納したときや返済が厳しいときの選択肢に『任意売却』がありますが、ここでは仲介売却を前提とした方法を説明します。

住宅ローンを完済してから売却する

1つ目が、住宅ローンを完済してから売却する方法です。

その場合は手元資金で一括繰り上げ返済をするか、完済時期まで返済を続けてから売却になります。

前述のように、抵当権は“返済が滞ったときに弁済を受ける権利”なので、住宅ローンを完済してしまえば抵当権の効力がなくなります。完済後に金融機関から送付される書類にしたがって、マンション所在地を管轄する法務局で抵当権の抹消登記をしておきましょう。

売却金で住宅ローンを完済する

2つ目が、売却金で住宅ローンを完済する方法です。

マンションの引き渡し日に売却金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。この方法であれば、住宅ローンを返済中のマンションでも売却が可能です。

売却金よりも住宅ローン残高のほうが低い『アンダーローン』の場合は売却金でローンを完済し、ローン残高のほうが高い『オーバーローン』の場合は不足分を自己資金から補填して完済します。

抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が必須となるため、まずは査定を受けて、アンダーローンとオーバーローンのどちらになりそうなのかを確かめておきましょう。

抵当権付きのマンションを売却するときの注意点

抵当権付きのマンションを売るときには、いくつか知っておきたい注意点もあります。

抵当権の抹消には登記手続きが必要

住宅ローンを完済すれば抵当権の効力はなくなりますが、抵当権を抹消するためには法務局で登記手続きが必要です。

その際には、“不動産1個につき1,000円”の登録免許税がかかるため、区分所有建物分（室内）と敷地権（土地）の2つ合わせて2,000円がかかります。

抵当権の抹消登記は自分で手続きすることもできますが、引き渡し時に住宅ローンを完済するのなら、司法書士に依頼したほうが安心です。費用は1.5万円前後で、不動産会社に相談すれば、提携している司法書士事務所を紹介してもらえることもあります。

所有権移転登記には金融機関の承諾が必要

マンションに限らず抵当権付きの不動産を売却するとき、つまり所有権移転登記をするときには金融機関の承諾が必要です。売却活動前に必ず金融機関に売却の旨を伝えて、同時決済が可能なのかも確認しておきましょう。

なお、抵当権抹消登記には金融機関で発行してもらう書類が必要になり、手続きに1〜3週間ほどかかります。この書類がなければ抵当権抹消登記ができないので、必ず引き渡し日に間に合うように手配してください。買主が住宅ローンの審査に通ったタイミングで、金融機関に連絡しておくとよいでしょう。

抵当権付きのマンションの売却は、グローバルトラスト不動産にお任せください！

住宅ローンが残っていて、なおかつ抵当権が設定されているマンションでも売却は可能です。しかし売却するためには、住宅ローンの完済と抵当権抹消登記をしなくてはなりません。さらに売却金で住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合は、自己資金からの補填が必要になるため、どうやって資金を捻出するのかも考える必要があります。

住宅ローンがオーバーローンとアンダーローンのどちらなのかを調べるためにも、まずは不動産会社に訪問査定を依頼してみてください。

グローバルトラスト不動産はLIFULL HOMESで査定問い合わせ数1位を獲得しており、FPを所有するスタッフも在籍しております。住宅ローンの残っているマンションの売却方法や税制面の相談も承っておりますので、まずはご相談ください。