「都内でマンションを売りたい」と考えはじめたとき、多くの方が不安に感じるのが、確定申告や税金の問題ではないでしょうか？

手続きの手間や難しさなどを考えると億劫になり、なかなか売却に踏み切れずにいる方も多いはず。

マンション売却後の確定申告は、それほど難しい手続きではありません。

今回のコラムでは、確定申告の基本をわかりやすく説明します。

2026年中に都内でマンション売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

マンション売却と確定申告の基本的な考え方

確定申告といえば、自営業者や不動産を取得したときに行うものというイメージがありますが、不動産を売却したときにも、確定申告が必要になるケースがあります。

なぜならマンションを売って得た利益は、『譲渡所得』として扱われるからです。

所得税や住民税をきちんと納税するために、確定申告が必要になります。

もし申告を忘れてしまうと、『無申告加算税』や『延滞税』といった追徴課税が科されることも。

不動産を売却（引き渡し）した翌年の2月16日から3月15日までに、必ず申告しましょう。

マンション売却で確定申告が必要になるケース・不要なケース

マンションの売却後に確定申告が必要かどうかは、「利益が出たか」や「特例を利用するか」などによって変わります。

ここでは、確定申告が必要なケース・不要なケースを確認しておきましょう。

確定申告が必要になるケース

確定申告が必要になるのは、主に次のようなケースです。

• ・取得費や諸費用を差し引いて利益が出たとき

• ・控除や特例を利用するとき

マンションの売却によって利益が出たときには、原則として確定申告が必要です。

ただし、譲渡所得は売却価格で決まるのではなく、マンションの取得費や売却時の諸費用（仲介手数料やクリーニング費用など）を差し引いた額で判断します。

たとえば、経年を加味した取得費が5,000万円のマンションを8,000万円で売却し、諸費用が300万円かかった場合、利益は2,700万円。

この場合、確定申告が必要です。

また、利益から一定額を控除できる『3,000万円特別控除』や『買い替え特例』などの制度を利用する場合にも、必ず確定申告を行わなければなりません。

「控除分を差し引いた額が0になったから、申告はしなくていいや」と勘違いする方が多いのですが、申告をしてはじめて制度が適用されるので、申告は必須です。

確定申告が不要なケース

一方で、売却によって損失が出たときや、控除や特例を利用しない場合は、確定申告が不要なケースもあります。

たとえば、経年を加味した取得費が6,000万円のマンションを5,000万円で売却し、諸費用が200万円かかった場合、結果的に利益は発生しません。

このようなケースでは、原則として確定申告は不要です。

ただし、「申告しなくてもいい＝申告しないほうがいい」わけではありません。

マンションを売ったことで損失が出た場合でも、確定申告を行うことで節税につながるケースがあります。

損失がでても申告したほうがいい理由

損失が出たときにも確定申告をしたほうがいいのは、売却による損失を翌年以降の所得と相殺できる、「損失の繰越控除」という制度が利用できるからです。

この制度を利用することで、売却した年から最長4年間にわたって、所得税と住民税を軽減できる可能性があります。

給与収入がある方や、個人事業をしている方にとっては、将来の税負担を抑えられる重要な制度なので、必ず覚えておきましょう。

税金の知識があるかで税負担が大きく変わる

マンションに限らず、不動産売却では税金に関する知識の有無によって、最終的に手元に残る金額が大きく変わります。

特例制度や損益通算などを正しく活用しながら売却を進めれば、数十万円もの節税効果が得られることも少なくありません。

一方で、十分な知識がないまま売却や申告を進めると、本来払う必要のなかった税金を負担してしまう可能性があります。

とくに都内のマンションは売却価格が高くなりやすく、利益も出やすいので、税金の影響も大きくなりがちです。

だからこそ、事前に情報を集め、自分が利用できそうな制度を把握しておくことが重要になります。

また、節税対策については「確定申告の時期になってから考えよう」と後回しにする方が多いのですが、マンション売却による節税対策は、売却後ではなく、売却の計画段階から考えておくことが大切です。

マンション売却での確定申告や節税対策は、グローバルトラスト不動産にご相談ください

マンション売却を成功させるためには、「いくらで売れるか」だけではなく、「最終的にいくら手元に残るか」まで考える必要があります。

とくに都内のマンション売却では税負担が大きくなりやすいので、節税対策が欠かせません。

そのためには、売却活動だけではなく、税制面まで含めてサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

グローバルトラスト不動産では、査定によってマンションの価値を算出したうえで、必要があれば、売却前の段階から税金や確定申告を見据えたアドバイスをいたします。

さらに自社で買い手が見つかれば仲介手数料が無料、他社で見つかっても半額になるので、節税対策を合わせれば、より多くのお金を手元に残すことができます。

「確定申告が不安」「税金対策で失敗したくない」という方は、ぜひ一度、グローバルトラスト不動産にご相談ください。

専門知識と丁寧なサポートで、安心・納得のマンション売却をお手伝いいたします。