転勤、住み替え、相続……

家を一時的、または長期的に空けることになったとき、都心のマンションならば売却と賃貸のどちらが良いのでしょうか？

今回のブログでは、都心のマンションを売却する場合と賃貸にする場合のメリット・デメリット、どちらにするか迷ったときに判断するポイントをお伝えします。

都心のマンションを売却した場合と賃貸に出した場合を比較し、ご自身の状況に合わせて得をする方を選びましょう。

都心のマンションを売却するメリット・デメリット

まずは都心のマンションを売却する場合の、メリットとデメリットを見ていきましょう。

売却するメリット

マンションを売却するメリットには、

・まとまった現金が手元に入る

・ランニングコストが不要になる

などが挙げられます。

これらの中でもとくに大きなメリットは「まとまった現金を受け取れること」です。売却で得たお金は住宅ローンの返済や、住み替え資金に回すことができます。

都心のマンションは利便性が良く需要も多いため、高値での売却が期待できるでしょう。

マンションを売却してしまえば、光熱費やメンテナンス費、固定資産税などのランニングコストがかからなくなります。毎月の費用負担が少なくなる点も、売却のメリットと言えるでしょう。

売却するデメリット

一方で、マンションを売却するデメリットとして、

・希望額で買い手が付くとは限らない

・いつ売れるかわからない

・資産がなくなってしまう

点が挙げられます。

マンションは希望価格で売り出すことはできますが、必ずしも希望額で売却できるわけではありません。売り出す時期や物件の条件によっては、買い手がなかなか見つからず、値下げが必要になることもあるでしょう。

また、マンションは売りに出してから、実際に売れるまでの期間が予想できない点もデメリットと言えます。売買契約を結ぶまでにかかる期間は、最低でも3か月〜6か月程度はみておきましょう。

そしてマンションを売却するということは、自分の資産を失うことでもあります。

一度売却してしまったマンションを再度買い取ることは難しいので、いくら現金が手に入るといっても、慎重に検討しなければなりません。

都心のマンションを賃貸に出すメリット・デメリット

都心のマンションを売却するメリットとデメリットが確認できたので、続いて賃貸に出すメリットとデメリットをお伝えしていきます。

賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出すメリットには、

・定期的な収入が見込める

・資産として残せる

・管理に必要な費用は経費として計上できる

などが挙げられます。

賃貸の大きなメリットは「マンションを賃貸として貸し出せば、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入を得られること」です。とくに都心のマンションは高い賃料で貸し出せる場合も多いため、不動産投資に適しています。

賃貸経営をするにはリフォーム費用や管理費、固定資産税などのコストがかかりますが、すべて経費として計上可能です。

賃貸経営で得られる収入は給与所得と合算できるため、経費にかかった額によっては大きな節税効果が得られることもあります。

賃貸に出すデメリット

賃貸物件にすることには魅力的なメリットが多い一方で、次のようなデメリットもあります。

・空室リスクや値下げリスクがある

・管理の手間やコストがかかる

・入居者とトラブルになる恐れがある

大前提として、家賃収入は入居者がいなければ入ってきません。マンションを貸し出しても、入居者がいなくなってしまうと収入は０になります。

また、築年数が経って室内や建物が老朽化してきたり、マンション周辺の人口が減ったりすると、賃料の値下げが必要になる場合もあるでしょう。

そのうえ入居者の退去時にクリーニングが必要であったり、住宅設備が故障したときに修繕費がかかったりと、管理に手間とお金がかかるのもデメリットです。

マンションを賃貸物件にする場合は、家賃収入が減るリスクや管理に手間がかかることを覚悟しておかなければなりません。

売却と賃貸で迷ったときにはどうすればいい？

売却と賃貸、それぞれメリットとデメリットがあることがわかりました。しかしメリットとデメリットだけでは、どちらがいいのか判断できないという方も多いでしょう。

ここでは、売却と賃貸で悩んだときの判断ポイントを紹介していきます。

収益性をシミュレーションして決める

都内にあるマンションを売却するか賃貸に出すか迷ったときは、次の手順で収益性をシミュレーションし、どちらが得になるか調べてみましょう。

１：周辺で同じような条件の分譲マンションを探して賃料を調べる

２：マンションを賃貸に出した場合の実質利回りを計算する

「実質利回り」は、家賃収入と物件価格から経費を引いた利回りのことで、「（年間家賃収入－年間支出）÷ 物件価格×100」で計算します。

年間支出に含まれるのは、

・仲介手数料

・リフォーム費用

・火災保険料

・管理費・修繕積立費

・固定資産税

などの経費です。

概算でもいいので、リフォーム会社や保険会社に見積もりを出してもらうなどして、経費にどのくらいかかるのかを調べてください。

実質利回りの最低ラインは3％、理想は5％といわれています。所有するマンションがどのくらいの利回りを見込めるのかを、必ず確認したうえで判断しましょう。

住宅ローンの有無で決める

住宅ローンの有無は、賃貸と売却のどちらにするかを決めるときに重要なポイントとなります。

住宅ローンは居住用住宅を購入するための融資なので、賃貸に出す場合は原則として不動産投資ローンへの借り換えや切り替えが必要です。

投資用ローンは住宅ローンよりも金利が高く設定されていることが多く、金融機関によっては不動産投資目的でのローンの借り換えが認められない場合もあります。

手続きも煩雑で金利も高くなるため、住宅ローンが残っている場合は不動産会社や金融機関と相談しながら検討しましょう。

不動産会社に相談する

自分たちだけでマンションを売却するか賃貸に出すか決められない場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。

不動産会社の担当者に物件を見たうえで売却価格や賃料査定をしてもらい、どちらが得であるかじっくり検討してみてください。

相談する不動産会社を決めるときには、売却と賃貸のどちらでも対応してもらえるように、両方に対応している不動産会社を選びましょう。

売却or賃貸で悩んだときには、グローバルトラスト不動産に相談を！

まとまった現金を得るか、定期的に家賃収入を得るか。

売却と賃貸で悩まれる方は、とても多いです。

グローバルトラスト不動産では、マンションの売却と賃貸のどちらでも対応できますので、売却をして買い手が付かない場合は賃貸に切り替えるなど、さまざまな方法をお試しいただけます。

また、自社の顧客だけに物件を紹介する囲い込みはせず、レインズへの登録、登録証明書の発行もいたします。

さらに弊社で買い手が見つかった場合は、売却時の仲介手数料が「無料」になり、他の不動産会社で買い手が見つかった場合も仲介手数料は「半額」しかいただいておりません。

都内のマンションを売却または賃貸のどちらにするか悩まれている方は、お電話（03-6712-5218）または問い合わせフォームから、お気軽にご相談ください！