築40年を超えるマンションの売却を考えたとき、買い手が見つかるのか心配になってしまいますよね。築年数が経っているマンションも、売却戦略さえ考えれば売却できます！

今回は、

「築40年超えの築古マンションは、果たして売れるのか？」

「どのような方法で売却すれば効率的に売却できるのか？」

など、築古マンションの売却に関する疑問を解決していきます。

築40年超えのマンションが売れない理由

まずは、40年超えのマンションが売れない理由について考えてみましょう。

買い手が心配に思う部分やデメリットに感じる部分が、売れない理由に直結します。

住宅ローンに通らない可能性があるから

築40年超えのマンションが売れにくい理由の一つに、住宅ローンが関係しています。住宅ローンの審査では、申請者の年収や勤続年数などのほかに、固定資産税評価額・路線価・公示地価・法定耐用年数から住宅の価値も評価されます。

そのため、申請者の収入や年齢は基準を満たしていたとしても、借入額に対して担保価値が著しく低い場合は審査に落ちてしまうこともあるのです……

マンションの法定耐用年数は最長でも47年とされているため、法定耐用年数に近づいている築40年超えのマンションの担保価値は、高いとは言えません。

住宅ローンを利用しての購入を考えている方は、審査に落ちるリスクを考慮して、築古マンションを候補から外してしまうのです。

耐震性や耐久性に不安を抱いてしまうから

築40年超えのマンションは、耐久性や耐震性に不安を感じる人がとても多いです。

1981（昭和56）年5月31日まで適用されていた「旧耐震基準」を基準としているマンションは、とくに売れにくい傾向があります。決して「旧耐震基準」のマンションが悪いわけではありませんが、耐震基準を考慮する買い手は一定数いるのが事実です。

耐久性に関しては、鉄筋コンクリートのマンションであれば、築40年を超えても問題ないと言えます。「法定耐用年数＝壊れる年数」ではないからです。法定耐用年数を超えても、問題なく住み続けられることがほとんどです。

しかし、買い手の多くは「築年数が経っている＝危険」という不安を抱きがちなので、内見時に耐用年数や耐久性について説明するよう、担当営業に伝えておきましょう。

外観が古くなっているから

外観の劣化具合が目立ってしまうのも、築古マンションの特徴です。目に見えるデメリットは、どうしても買い手からのイメージを損なってしまいます。

外観は内装と違って、簡単にリフォームできるものではありません。大規模修繕が定期的に行われていれば大きな欠陥が目に入ることはありませんが、建設当時のままであれば、見た目の劣化が目立ってしまい、買い手は見つかりづらくなります。

築40年超えのマンションを売却する方法

冒頭にも書いたように、戦略さえ立てれば築40年超えのマンション売却も不可能ではありません！しかし戦略といっても、築浅マンションと同じように売り出すのはNGです。

築40年超えのマンションを売るためには、築古であることのデメリットを理解したうえで、戦略を考える必要があります。ここからは、築40年超えのマンションを売る際に意識したいポイントを紹介していきます。

リフォームやリノベーションをしない

「古いから売れないのかも。リフォームかリノベーションをしてみよう」と考えるマンション所有者は少なくありません。しかし、修繕や改修がマイナスに作用してしまうケースもあるので要注意。

築古マンションを探している人は、リフォームやリノベーションを前提とした物件探しをしている方が多いからです。リフォームやリノベーションをすることによって、かえってマンションが売れなくなってしまうこともあり得るのです。

また、リフォームやリノベーションをしたからといって、工事にかかった費用を上乗せできるわけでもありません。工事費用を加味して物件価格を引き下げるほうが、買い手を見つけやすくなります。

売却価格を少し高く設定しておく

意外に思われるかもしれませんが、売却価格は相場よりも少し高めに設定するのがおすすめです。中古物件の売却では値下げ交渉が入ることがほとんどなので、下げ幅を用意しておくことで、値下げしても予定通りの価格で売却できる可能性が生まれます。

もちろん価格交渉が入らず、販売価格のままで売れるケースもあります。

ただし、あまりにも強気の価格を付けてしまうと、買い手がなかなか見つからない可能性があるので注意が必要です。不動産会社と相談しながら価格設定をしましょう。

売却実績が豊富な不動産会社に依頼する

不動産会社にはそれぞれ得意不得意があり、どんな不動産会社選びが何よりも重要です。築40年超えのマンション売却を成功させるためには、築古物件の取引実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

築古マンションの実績がある不動産会社なら、古いマンションを売るためのノウハウが蓄積されているため、他の不動産会社より高く、早く売却できる可能性が広がります。

しかし、売却実績がいくら多い不動産会社でも、「囲い込み」をする不動産会社には要注意です。囲い込みは、物件を自社の顧客にしか紹介しないことをいいます。

囲い込まれると物件が売れにくくなってしまうだけではなく、希望価格で売れなくなってしまう可能性もあるのです。

不動産会社を選ぶときには、「片手仲介」をメインとしている会社に相談することをおすすめします。グローバルトラスト不動産も囲い込みは決してしない、片手仲介の不動産会社です。

不動産会社に買い取ってもらう

もしどうしても買い手が見つからない場合は、不動産会社に買い取ってもらうという選択肢もあります。

買取の場合は、仲介売却よりも7〜8割ほどの買取価格になってしまうデメリットはありますが、劣化が目立っていたり設備に不具合があったりしても買い取ってもらえるのがメリットです。

なかなか買い手が見つからないときや、すぐに売却したいときには、買取も視野に入れてみてください。

グローバルトラスト不動産では仲介と買取の両方に対応できますので、「仲介にチャレンジしてみて難しい場合は買取で」「売りに出して半年経っても売れない場合は買取で」など臨機応変に対応いたします！

築40年超えのマンション売却でお悩みの方は、グローバルトラスト不動産に相談を！

築40年超えのマンション売却でお悩みの方へ向けて、売れない理由や売却方法についてお伝えしました。

築古マンションはどうしてもデメリットに目が行きがちですが、決して売却できない訳ではありません。売り方さえ知っておけば、様子を見ながら色々な方法にチャレンジできます。

また、通常の不動産売買は、買主さまと売主さまの双方に仲介手数料が発生しますが、グローバルトラストでは、弊社仲介の場合、売主さまの手数料が無料や半額になる「ゼロチュー売却」を取り入れています。

築40年超えのマンションの売却を検討している方は、お気軽にご相談くださいね！