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マンション

2019年9月30日

築年数の古いマンションは大丈夫?

マンション探しをする際に、立地条件や広さが魅力的な築年数の古いマンションは魅力的に映るものです。築年数が古い不動産と言っても、戸建てとマンションとではチェックするポイントが若干異なりますが、10階建て等の高さのあるマンションとなると、耐震性が心配になりませんか?
マンションの耐震性は、建築基準法によって決められています。しかし現在の建築基準法は1981年に改訂されて新しくなっているため、それ以前に建築された築年数の古いマンションの場合には、現在の基準を満たしていない可能性が考えられます。そのため、築年数の古いマンションの購入を検討したら、まずは現在の耐震基準と旧耐震基準の違いを理解することから始めたいものです。

■マンションの耐震基準の昔と今

現在の耐震基準は1981年に改正されたものですが、改正のきっかけとなったのは1978年に起きた宮城沖地震による被害の大きさでした。その中でも注目されたのは、ブロック塀の損壊でした。地震の後に建物の外に逃げた人が、建物の崩壊に巻き込まれる形で被害を受けたのです。

 

そのため、現在の耐震基準では、地震の後に建物の後に逃げ出しても、建物の倒壊や崩壊に人が巻き込まれないような基準となっています。具体的には、許容応力度計算と保有水平耐力計算が新基準には盛り込まれています。許容応力度計算というのは、建築物に使われているパーツが損傷を受けない最大の力のことで、震度5程度の地震があっても建物が損傷を受けないことが決められています。また、保有水平耐力を計算することによって、大きな地震があっても建物が崩壊したり倒壊しないことを検証することもまた、基準に盛り込まれています。

 

旧耐震基準では、震度5の地震の際には、倒壊したり崩壊しなければOKというもので、建物が損傷を受けるのは仕方ないという基準となっていました。一度の地震によって損傷を受ける度合いは小さくても、小さな地震が何度も起こる地域などによっては、わずかな損傷がどんどん重なり、やがては建物の崩壊や倒壊につながるリスクがあるということになります。また、旧耐震基準においては、最大の地震の規模は震度5と設定されていたため、震度6や7レベルの場合は想定されていませんでした。そのため、大規模な地震の場合には、築年数が古い建物は倒壊や崩壊のリスクが高いというわけです。この耐震基準はマンションだけに適応されるものではなく、一戸建ての住宅にも適応されます。そのため、築年数が古い戸建てを購入する際にも、耐震基準については考えることが必要です。

■築年数が古いマンションはココをチェックしよう

築年数が古いマンションは、現行の耐震基準に基づいた設計になっていませんが、必ずしもすべての建物が地震に弱いというわけではありません。マンションの構造によって耐震力が異なりますし、建物が建てられている地盤への対策などによっても、耐震力は変わります。そのため、築年数が古いだけで不動産購入をあきらめるのではなく、地盤への工法やマンションの構造などをチェックした上で購入するかどうかを判断することが必要です。旧耐震マンションでも「耐震基準適合証明書」が取得できるマンションは住宅ローン控除も適用でき、資産性が高いマンションと言えます。

古いマンションやアパートでも、横に長い低層タイプは地震に比較的強く、細長い高層マンションになると倒壊リスクは高くなります。また、建物の1階部分が壁ではなくて柱で支えているピロティ構造の場合にも、地震に対してはそれほど強くはありません。ピロティ構造の建物かどうかを見分ける目安としては、マンションの1階部分が駐車場になっているとか、ガラス張りの店舗になっているなどの特徴があります。こうした点をチェックすることで、築年数が古いマンションでも耐震力を予想することができます。

また、築年数の新しいマンションで立地の悪いところを買うより、ロケーションの良いマンションを購入する方が、将来的に貸したり売ったりすることが容易になることも念頭に入れましょう。

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