マンションご売却
2023/03/24
はじめてのマンション売却。不動産会社によって売り方に違いはある？
はじめてのマンション売却。
「どの不動産会社に依頼しても売り方は同じなのかな」
「どんな不動産会社に依頼すればいいんだろう」
など、さまざまな疑問が浮かぶと思います。
そこで今回のブログでは、マンション売却のしくみや不動産会社の選び方について解説していきます。これからマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください！
不動産会社によって売り方に違いはある？
冒頭で挙げた「どの不動産会社に依頼しても売り方は同じなのかな」という疑問に対して結論からお伝えすると、どの不動産会社でもマンションの売り方はほとんど同じです。
売却活動はほとんどウェブ上で行われる
一昔前の不動産売買の売却活動は、新聞折り込み等のチラシがメインでした。そのため、資金力のある大手不動産会社が中心となり、売却を行っていました。
しかし現在の不動産売買はほとんどがウェブ上で行われているため、どの不動産会社に依頼しても売り方に大きな違いはありません。
不動産会社が行う売却活動でとくに多く利用されるのが、「レインズ（REINS）」やSUUMOやアットホームなどの「不動産ポータルサイト」です。
レインズは、不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことで、不動産業者のみが登録・利用できます。イメージとしては、不動産会社向けのポータルサイトです。
レインズに登録された物件は、全国約135,000社の不動産会社に向けて情報発信されるので、登録することで売却の間口を広げることができます。
また、不動産会社と契約してからレインズへ登録するまでの期間は、契約の種類によって次のように定められています。
・専属専任媒介契約：媒介契約締結の翌日から5日以内
・専任媒介契約：媒介契約締結の翌日から7日以内
・一般媒介契約：登録義務はない（任意）
不動産会社と「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を結んだ場合は、レインズへの登録が義務付けられています。一般媒介契約ではレインズへの登録義務はありませんが、より多くの不動産会社に物件をアピールするためには、レインズへの登録が必須です。
なお、グローバルトラスト不動産では、媒介契約の種類にかかわらず、お客さまの物件情報を必ずレインズに登録します。
中小問わず売り方はほとんど同じ
不動産会社には大手企業もあれば、地域密着型の中小企業もあります。大手と中小企業のどちらを選ぶべきか迷う方も多いでしょう。
先ほどもお伝えしたように、マンションの売り方はどの不動産会社も同じなので、大手と中小企業で大差ありません。会社の規模にかかわらず、ウェブを中心とした売却活動が行われます。
マンション売却の流れとしくみ
不動産会社によって、マンションの売り方に大きな違いがないことがわかりました。
では、マンションの売却はどのような流れで進んでいくのでしょうか？
マンションの売却活動の流れ
まずはマンションの売却活動の流れを、次の図で見てみましょう。
図の流れをまとめると、次のようになります。
- 不動産会社に相談する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- レインズやポータルサイトを利用して売却活動を行う
- 自社の顧客や他の不動産会社から問い合わせがくる
媒介契約には、
- ・専属専任媒介契約
- ・専任媒介契約
- ・一般媒介契約
の3種類あり、それぞれ契約内容が異なります。
媒介契約の種類による大きな違いは、契約できる不動産会社の数です。
一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を締結できるのに対して、専任媒介契約と専属専任媒介契約は契約できる会社は1社のみ。
つまり、専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は、売却活動がすべて1社に委ねられることになるのです。そのため「どの不動産会社に依頼し」「どんな媒介契約を結ぶのか」が、マンション売却のカギとなります。
仲介手数料のしくみ
不動産売買で欠かせないのが、仲介手数料です。
仲介手数料の“しくみ”を見てみましょう。
図にあるように、不動産売買における仲介方法には「両手仲介」「片手仲介」の2つの方法があります。
両手仲介は、不動産会社が売主と買主の双方を仲介する方法で、片手仲介は、どちらか片方を仲介する方法です。不動産売買が成立すれば、売主と買主はそれぞれの不動産会社に、最大で「売買価格×3％+ 6万円」の仲介手数料を支払います。
売主と買主のそれぞれが仲介手数料を支払うということは、両手仲介すれば、1回の取引で片手仲介2回分の手数料を受け取れるということです。不動産会社にとって、とても効率のいい方法ですよね。
両手仲介自体は悪いことではないのですが、問題なのは、両手仲介をするために物件を囲い込んでしまう不動産会社があるということです。
囲い込みを簡単に言うと、物件を他の顧客に紹介せず、自社の顧客のみに紹介することをいいます。物件を囲い込まれてしまうと、買い手が見つからないどころか、意味のない値下げによって数百万円損してしまうこともあります。
囲い込みをする不動産会社を避けるためには、どのようなことに気を付ければいいのでしょうか？
不動産会社選びで大切なのはどんなこと？
不動産は大きな額が動く取引なので、会社の規模やネームバリューに信頼性を感じるかもしれませんが、決してそれだけで選んではいけません。
大切なのは、信頼できる担当者がいる不動産会社に依頼することです。
名前を聞いたことがある大手不動産会社だと、たしかに安心感はありますよね。けれど大手不動産会社のなかにも、囲い込みをしている会社は数多くあるのが事実。
「大手＝売却がうまくいく」というわけではありません。
不動産会社を選ぶときには、会社の規模やネームバリューにとらわれず、担当者の人間性や自分との相性から決めることが大切です。
マンション売却は、担当者の腕にかかっていると言っても過言ではありません。
- ・マンションを売る不安や悩みについて、真摯に対応してくれるか
- ・小まめに連絡を返してくれるか
- ・不動産に関する知識が豊富であるか
- ・物件を売ってくれそうな自信があるか
などから、担当者との相性をチェックしてみてくださいね。
マンション売却はグローバルトラスト不動産にお任せください！
マンションの売り方は不動産会社によって大きな違いはありませんが、売却活動がうまくいくかどうかは、担当者の力量にかかっています。
どんなに大手不動産会社に依頼しても、担当者との相性が悪いと売却はうまくいきません。
さらに囲い込みをされてしまうと、数百万以上損することもあるため、売り方が同じだからといって不動産会社を適当に選ぶのは危険です。
グローバルトラスト不動産は、買主さまから手数料をいただく「片手仲介」をメインとしており、囲い込みは一切いたしません。レインズへの登録は必ず行い、登録証明書も発行します。
また、通常の不動産売買では「売買価格×3％+ 6万円」かかる仲介手数料が、弊社で買い手が見つかった場合は無料、他社で見つかった場合も半額しかいただいておりません。
マンション売却をご検討の方は、お電話（03-6712-5218）または問い合わせフォームから、お気軽にご相談ください！
